Comparación y selección de métodos de evaluación

Con referencia al artículo 16 de las Normas de tasación de activos-Normas básicas, los tasadores de activos que realizan negocios de tasación de activos deben analizar la aplicación de los tres métodos de tasación de activos en función de condiciones relevantes, como el objeto de tasación, el tipo de valor y situación de recopilación de datos, seleccionar adecuadamente los métodos de evaluación y formar conclusiones de evaluación razonables.

En otras palabras, el método que se puede utilizar para un determinado activo está determinado por la naturaleza del activo, los recursos institucionales y la capacidad profesional del tasador. Por ejemplo, para una casa en una ciudad de primer nivel cuyo valor de mercado debe evaluarse como referencia de transacción, la agencia de tasación y el tasador eligen el método de mercado como método de cálculo para la conclusión final, pero para una casa también ubicada en una ciudad de primer nivel. -ciudad de nivel a los efectos de fijar el precio de las acciones. Para equipos de producción específicos de la industria, las agencias de valoración y los tasadores pueden utilizar el método del costo. De manera similar, los tasadores utilizan el enfoque de mercado para propiedades residenciales en ciudades de primer nivel, pero para edificios de oficinas en ciudades de primer nivel, los tasadores pueden preferir el enfoque de ingresos. Para decirlo de otra manera, para el conjunto de equipos mencionado anteriormente, la agencia de tasación que llevó a cabo el negocio sabe que ha habido varias transacciones de arrendamiento público para ese conjunto de equipos recientemente, por lo que se aplica el método de ingresos.

Por tanto, la elección del método de valoración está restringida por muchos factores, no sólo relacionados con el tipo de activo.

¿Existen requisitos nacionales obligatorios o estándares acordados requeridos por la industria para la selección de métodos de evaluación específicos?

Tomemos la tasación de activos como ejemplo (aquí la tasación de activos solo se refiere a la industria de tasación a cargo del Ministerio de Finanzas. Los métodos de tasación utilizados en el negocio de tasación general solo están limitados por los estándares básicos de tasación de activos). y el método de tasación de activos Básicamente, como se mencionó anteriormente, solo existe una limitación vaga y apropiada en las normas. Sin embargo, la Ley de Tasación de Activos recientemente promulgada también estipula que los tasadores deben elegir métodos de tasación adecuados además de un solo método de tasación. Según el Código de prácticas de evaluación, se deben seleccionar dos métodos de evaluación, después de un análisis exhaustivo, llegar a una conclusión de evaluación y preparar un informe de evaluación.

Además de las limitaciones generales anteriores, habrá requisitos obligatorios de normas o disposiciones rígidas de leyes y reglamentos pertinentes para servicios de valoración específicos. Por ejemplo:

Artículo 36 de las "Directrices de Valoración para Fines de Información Financiera (Prueba)": La prueba de deterioro de activos estipulada en las normas contables no se aplica al método del costo.

Artículo 28 de las "Especificaciones técnicas de evaluación de promesas de propiedad intelectual de Shanghai (prueba)": cuando no hay casos de transacciones comparables y los ingresos no pueden determinarse razonablemente, se puede utilizar el método del costo para la evaluación. (De hecho, debido a la existencia de las regulaciones antes mencionadas, cuando se utiliza el método del costo para evaluar los activos correspondientes, es fácil que se cuestione la elección del método, lo que se puede decir que es una fuerte restricción)

Además de los dos ejemplos anteriores, existen muchas regulaciones correspondientes y también existen algunos requisitos orales locales que pueden no estar escritos. Por ejemplo, antes de que se promulgara la Ley de Tasación de Activos, un determinado lugar exigía una tasación. agencias a utilizar dos métodos para evaluar los activos de propiedad estatal. . .

¿Las distintas agencias de valoración utilizan necesaria o habitualmente el mismo método de valoración a la hora de valorar un mismo activo? Resolver.

Para los bienes comunes, los métodos de valoración utilizados suelen ser los mismos, como pueden ser los inmuebles con mercados activos y los vehículos de segunda mano. Sin embargo, para direcciones de valoración que no cotizan en bolsa o son menos emergentes, los métodos utilizados pueden ser diferentes. Los principios se han explicado en la primera pregunta, es decir, además del tipo de activos, los recursos de la agencia de valoración y la práctica. La capacidad de los tasadores asignados tendrá un impacto en la selección de los métodos de evaluación. Al mismo tiempo, también conducirá al problema mencionado en la primera oración de la pregunta, es decir,

los resultados obtenidos por diferentes métodos de evaluación pueden diferir mucho.

En De hecho, en lo que respecta a la teoría, en todos los casos en que los métodos adoptados son aplicables a los activos correspondientes, las conclusiones de valoración que diferentes métodos de valoración pueden extraer para el mismo activo deben ser similares. Si hay una gran diferencia, podrá ser considerada por el tasador