Métodos de evaluación de construcciones ilegales: ¿Introducción a los proyectos de construcción?
Teóricamente, los cuatro métodos de valoración de bienes raíces: método de comparación de mercado, método de ingresos, método de desarrollo hipotético y método de costos se pueden unificar en un solo método de valoración basado en el principio de sustitución, pero existen grandes diferencias en aplicaciones prácticas. Por lo tanto, el "Código de Valoración de Bienes Raíces" estipula claramente la aplicación de cuatro métodos y estipula que se deben utilizar al menos dos métodos para evaluar el valor de mercado abierto de los bienes inmuebles. Respecto al método de evaluación de la edificación ilegal, la Red de Selección y Construcción considera que:
(1) Se debe utilizar el método de costos para las edificaciones ilegales que no se pueden corregir, y el método de ingresos, método de desarrollo hipotético, y el método de comparación de mercado no debe utilizarse como método de evaluación de edificios ilegales.
La premisa del método de ingresos es que el sujeto de evaluación tiene ingresos legítimos; se supone que la ley de desarrollo es aplicable a la evaluación de bienes inmuebles con potencial de inversión o reurbanización para bienes inmuebles a desarrollar. que tiene requisitos de condiciones de planificación y diseño pero no ha sido estipulado claramente, Difícil de evaluar utilizando métodos de desarrollo de hipótesis. Si se obliga a realizar una evaluación en tales circunstancias, se deben utilizar las condiciones de planificación y diseño más probables como supuestos y limitaciones para la evaluación, y se deben indicar en el informe de evaluación que el método de comparación de mercado requiere que existan más propiedades inmobiliarias similares dentro del mismo; rango de oferta y demanda, es decir, el objeto de valoración debe tener una forma completa de derechos de propiedad. Las construcciones ilegales incorrectas se refieren a edificaciones que violan los requisitos urbanísticos y deben ser demolidas en un plazo o de forma inmediata, sus propios ingresos y ganancias desaparecen por la desaparición de su forma. No procede utilizar el método de la renta, método de desarrollo hipotético. y método de comparación de mercados.
En la actualidad, existen tres bases para la propiedad de edificios ilegales en la práctica judicial de mi país: (1) La teoría de la propiedad de bienes muebles, es decir, los edificios ilegales se consideran bienes raíces. Debido a que su ilegalidad no ha sido reconocida por el Estado, los derechos derivados de ello no pueden ser protegidos por la ley. Sin embargo, los materiales de construcción que constituyen una construcción ilegal son legales como bienes muebles y deben ser protegidos por la ley. (2) Bienes raíces se refiere a edificios ilegales que están reconocidos como bienes raíces pero no reconocidos por el estado. En la práctica, el aspecto civil será tratado igual que un edificio de propiedad legal. (3) La teoría de la posesión, es decir, la posesión por parte del constructor de edificios ilegales, como estado de hecho, está protegida por la ley. A excepción de los edificios ilegales manejados por los departamentos de aplicación de la ley, el propio constructor puede ocupar, utilizar y beneficiarse de los edificios ilegales, y otros tienen prohibido infringir la posesión del edificio por parte del constructor.
Aunque todavía existe controversia en la práctica judicial, la Red de la Construcción considera que por su naturaleza, la identificación de edificaciones ilegales que no pueden corregirse debe basarse en la teoría de la propiedad de bienes muebles. Debido a que protege tanto la dignidad de la ley como la riqueza social, también reconoce que el valor de las construcciones ilegales (en parte o en su totalidad) está determinado por los gastos necesarios en el proceso de producción. Por ello, Construction Network cree que el método del coste es un método adecuado para evaluar edificaciones ilegales que no pueden corregirse. En el proceso de aplicación del método de costos, debido a la particularidad de su disposición, Jianshe.com cree que su fórmula debe revisarse de acuerdo con la situación real, como por ejemplo:
Valor evaluado = costo de los materiales de construcción + Honorarios de mano de obra de construcción + Honorarios de gestión + Gastos financieros - Gastos de enajenación y demolición - Depreciación de materiales de construcción.
La Red de la Construcción también cree que estos dos últimos fundamentos jurídicos no son aconsejables para evaluar la enajenación de edificaciones ilegales que no puedan corregirse. El objetivo de una tasación inmobiliaria es determinar el valor legal de mercado libre del objeto que se tasa. Aunque su valor objetivo de mercado existe, su valor perecerá con la eliminación de su forma de objeto, e incluso la evaluación carece de sentido.
(2) Para las construcciones ilegales corregibles, se pueden utilizar el método de costos, el método de ingresos, el método de desarrollo hipotético y el método de comparación de mercado de acuerdo con la situación real y el propósito de la evaluación.
Para los edificios ilegales que pueden corregirse, aunque sus derechos e intereses en posesión, uso, ingresos y disposición no están protegidos por la ley, se les puede otorgar el estatus legal de edificios legales después de su disposición (es decir, multas, terminación). Luego, durante el proceso de evaluación, se pueden adoptar diferentes métodos según lo establecido en las especificaciones de valoración y la situación real. Cabe señalar que si la tasación se realiza antes de la disposición del gobierno, la situación actual real se debe utilizar como condición de planificación y anotarse en el informe de tasación. El resultado de la tasación está sujeto a las condiciones de planificación supuestas y se deben pagar los honorarios de eliminación y manipulación. descontado del valor de tasación.
(3) Selección de edificaciones ilegales históricas y métodos de evaluación de edificaciones ilegales actuales.
El resultado de la eliminación de los edificios históricos ilegales es que después de completar los procedimientos, se considerarán edificios legales ilegales y el método elegido debe ser el mismo que el de los edificios legales. Las construcciones ilegales actuales también se pueden dividir en dos categorías: corregibles y no corregibles. La selección de los métodos de valoración se puede hacer con referencia al análisis anterior.
Para obtener más información sobre la redacción de licitaciones y cómo mejorar la tasa de adjudicación de ofertas, haga clic en la parte inferior del servicio de atención al cliente para realizar una consulta gratuita.