¿Sobre la naturaleza jurídica y la necesidad de la gestión inmobiliaria?
Para establecer un orden armonioso de uso de la propiedad y evitar la competencia por intereses y eludir responsabilidades, es objetivamente necesario organizar a todos los propietarios y establecer una determinada organización de gestión para resolver conjuntamente los problemas de uso y mantenimiento de la propiedad. Nacieron los sistemas de gestión de propiedades.
La gestión inmobiliaria no es nueva en el extranjero, pero empezó tarde en China. Sin embargo, debido a la urgente demanda de gestión inmobiliaria por parte de la sociedad y el mercado, se han creado muchas empresas de gestión inmobiliaria. Muchas de estas empresas dedicadas al negocio de administración de propiedades no son empresas de administración de propiedades profesionales, incluidas:
1. Empresas de desarrollo inmobiliario u otras empresas que simultáneamente se dedican al negocio de administración de propiedades, es decir, no son independientes. persona jurídica agencias de administración de propiedades y fusión Una empresa de desarrollo inmobiliario que opera negocios de administración de propiedades.
2. Una empresa de administración de propiedades transformada de la oficina (oficina) de administración de viviendas, es decir, una empresa de administración de propiedades transformada de la oficina (oficina) de administración de viviendas original a una persona jurídica independiente de acuerdo con los requisitos. para la separación del gobierno y la empresa.
3. El departamento de servicios de logística de una empresa de administración de propiedades se transforma del departamento de servicios de logística original de agencias, empresas e instituciones a una empresa de administración de propiedades con una persona jurídica independiente.
Debido a la existencia de estas empresas no profesionales, la falta de experiencia práctica en nuestro país, la falta de un estándar general en la legislación y la influencia de algunas viejas ideas formadas por personas bajo el plan original planificado. sistema económico, la situación actual de las empresas inmobiliarias en el sector inmobiliario Hay muchos desajustes de roles y comportamientos irregulares en la gestión. Sin embargo, el sistema de gestión no es perfecto, las instalaciones de gestión están incompletas, los contratos de gestión son desiguales y el personal de gestión no está cualificado, lo que hace que los propietarios generalmente se quejen de la mala calidad del servicio. En particular, el problema de los honorarios de administración de propiedades es particularmente prominente. Por un lado, los propietarios se quejan de que las empresas administradoras de propiedades utilizan diversas excusas para cobrar tarifas sin autorización o exceder el estándar, pero se niegan a pagar las tarifas. Por otro lado, las empresas de administración de propiedades a menudo amenazan con cortar el agua y la electricidad e incluso restringir la entrada y salida de los propietarios de la comunidad. Los conflictos entre propietarios y empresas de gestión inmobiliaria son muy graves y, en ocasiones, incluso desembocan en violencia.
En los últimos años, las quejas de los residentes sobre problemas de administración de propiedades se han convertido gradualmente en un tema candente en el campo inmobiliario, y el número de casos de disputas de administración de propiedades aceptados por los tribunales también está aumentando. Con la profundización de la comercialización de viviendas y las reformas orientadas al mercado en mi país, la gestión inmobiliaria ha recibido cada vez más atención.
Hay muchas razones para los numerosos problemas en la administración de propiedades, pero creo que la más fundamental es que la gente no tiene clara la naturaleza legal de la administración de propiedades. Ni los departamentos gubernamentales ni las empresas de administración de propiedades relacionadas pueden hacerlo correctamente. comprender su propia situación en las actividades de gestión inmobiliaria. Este artículo comienza con las dos formas de administración de la propiedad y analiza los atributos legales de la administración de la propiedad desde la perspectiva del derecho civil.
1. Formas de administración de propiedades
La denominada administración de propiedades está estipulada en el "Reglamento de administración de propiedades" implementado el 1 de septiembre de 2003. Se refiere a la empresa administradora de propiedades seleccionada. por el propietario, los propietarios y las empresas administradoras de propiedades, de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios, realizar reparaciones, mantenimiento y administración de casas, instalaciones y equipos de apoyo y sitios relacionados, y mantener el orden y el saneamiento ambiental en las áreas relevantes.
Según las distintas entidades encargadas de ejecutar la gestión patrimonial, la gestión patrimonial se puede dividir en dos modalidades: gestión autónoma y gestión encomendada.
1. La llamada autogestión significa que los propietarios realizan los asuntos de administración de la propiedad por su cuenta o forman una organización (organización autónoma de propietarios) para realizar los asuntos de administración de la propiedad en conjunto. Todos los propietarios dentro de la misma área de administración de la propiedad establecerán una reunión de propietarios bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad para representar y salvaguardar los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios en la administración de la propiedad. actividades en la zona y elegir un comité de propietarios. (Pero si hay un solo propietario, o el número de propietarios es pequeño y todos los propietarios están de acuerdo por unanimidad, se decide no establecer una junta de propietarios, y los propietarios * * * desempeñarán conjuntamente las funciones de la junta de propietarios y el comité de propietarios.)
2. La llamada gestión por delegación significa que las empresas y empresas que se especializan en la gestión de propiedades son responsables de implementar los asuntos de administración de propiedades.
Debido a limitaciones de tiempo, energía y capacidad, es imposible que los propietarios se ocupen de la administración de la propiedad por sí mismos. Para mejorar la eficiencia de la gestión, algunos asuntos de gestión deben confiarse a empresas inmobiliarias profesionales, por lo que surgió la forma de gestión encomendada, que también se ha convertido en el principal método de gestión inmobiliaria moderna. Para analizar la naturaleza jurídica de la administración de la propiedad, es necesario examinar las dos formas de administración de la propiedad mencionadas anteriormente, especialmente la administración encomendada.
La diferencia entre operación encomendada y operación independiente radica en la fuente de los derechos de gestión. El derecho de gestión de la autogestión proviene de la propiedad del inmueble por parte del propietario. Es el ejercicio de la propiedad inmobiliaria por parte del propietario. Es un poder inherente a la propiedad y no es necesario disfrutarlo a través de ningún otro medio. En el caso de la gestión encomendada, los derechos de gestión de la propiedad propiedad de la sociedad inmobiliaria se transfieren del propietario. Sólo celebrando un contrato de administración de propiedades con el propietario (organización autónoma de propietarios) puede una sociedad inmobiliaria obtener la autorización general del propietario (organización autónoma de propietarios) y disfrutar de las calificaciones para administrar propiedades ajenas y administrar cosas y personas en el área de propiedad.
En segundo lugar, la naturaleza jurídica de las situaciones de autogestión en la gestión inmobiliaria.
En las situaciones de autogestión, se trata esencialmente de una forma específica para que los propietarios ejerzan la propiedad de la propiedad. Siguiendo el principio de que la propiedad es esencialmente el derecho del propietario a controlarlo todo, la gestión también debería incluirse en el control. La administración del inmueble por parte del propietario es el resultado y manifestación inevitable de la propiedad del inmueble por parte del propietario, es decir, quien posee el inmueble es el sujeto con derechos de administración. Por tanto, la gestión de la propiedad de los locales autónomos es esencialmente un acto civil y un acto de derecho privado, y los derechos de gestión de la propiedad de los locales autónomos pertenecen a la categoría de derechos privados, por lo que no entraré en detalles a continuación.
En tercer lugar, la naturaleza jurídica de la gestión inmobiliaria en el caso de la gestión encomendada
En el caso de la gestión encomendada, la sociedad gestora profesional es responsable de la gestión del inmueble, y su Las cuestiones de gestión también incluyen la gestión de bienes y personal. La gestión no se diferencia de la gestión autónoma. Foro de examen
La denominada gestión de la propiedad se refiere a la gestión física de la conservación, mejora, utilización e incluso disposición de edificios, bases e instalaciones auxiliares. La denominada gestión de personas se refiere a la gestión comunitaria que distingue la residencia del propietario y la relación de residencia en el ámbito de la gestión inmobiliaria. Su objeto no se limita a distinguir el comportamiento de los propietarios que habitan en todos los edificios del territorio, sino que debe incluir el comportamiento de las personas que entran y salen del territorio.
El contenido de la gestión generalmente incluye: gestión de daños indebidos a los edificios, gestión del uso inadecuado de los edificios y gestión de las alteraciones de la vida. En resumen, partimos principalmente de tres ángulos:
1. Desde la perspectiva del objeto, se trata principalmente del mantenimiento, conservación y reparación de edificios y sus instalaciones auxiliares, equipos y sitios relacionados para prevenir daños y mantener. Funciones de uso normal del inmueble como mantenimiento del orden de estacionamiento de vehículos en la comunidad, inspección de seguridad de ascensores, etc.
2. Desde la perspectiva del entorno regional donde se ubica la propiedad, realiza principalmente actividades de limpieza, ecologización, seguridad y otras actividades para mantener la limpieza y belleza del entorno comunitario y garantizar la seguridad personal y de la propiedad. de los residentes como limpieza de tanques de agua potable, limpieza diaria de basura y revisión de documentos de personas que ingresan y salen de la comunidad; El artículo 46 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula que las empresas de administración de propiedades deberán detener las violaciones de las leyes y reglamentos sobre seguridad pública, protección ambiental, decoración y uso de propiedades dentro del área de administración de propiedades e informar a los departamentos administrativos pertinentes de manera oportuna.
Al mismo tiempo, las empresas de administración de propiedades deben ayudar en el trabajo de seguridad dentro del área de administración de propiedades. Cuando ocurre un accidente de seguridad, las empresas de administración de propiedades deben informar de inmediato a los departamentos administrativos pertinentes mientras toman medidas de emergencia para ayudar en los esfuerzos de rescate.
Estos dos tipos de comportamientos de administración de propiedades son básicamente comportamientos de mantenimiento y protección, que no tienen el color de "administración" y no se ajustan al significado original de "administración". Debido a que no existe una persona como objeto a gestionar, no pertenece a la relación entre personas en el sentido de subordinación y dominancia, sino que se refleja más directamente como una relación entre personas y cosas.
3. Desde la perspectiva del orden de uso de la propiedad, se manifiesta principalmente en supervisar al propietario (o no propietario) para usar la parte exclusiva o * * * usar parte de la propiedad, y detener comportamientos inadecuados que pongan en peligro los intereses generales o dificulten el uso de otros, para garantizar que todos los propietarios utilicen la propiedad de manera efectiva. Por ejemplo, impedir que los propietarios construyan indiscriminadamente. Sólo este tipo de comportamiento de gestión de la propiedad tiene como objeto el comportamiento de gestión: las personas, y su propósito es restringir el comportamiento de uso de los propietarios, prevenir el uso indebido y garantizar el orden general de uso de la propiedad.
Entonces, ¿el tercer tipo de comportamiento directivo tiene la naturaleza de "gestión"? ¡Por supuesto que no!
Porque el propósito de esta conducta es restringir el comportamiento de uso de los propietarios, prevenir el uso indebido y asegurar el orden general de uso de la propiedad.
Por tanto, debe ser esencialmente un acto de eliminación de obstáculos materiales y no tiene el contenido y características de una gestión administrativa. Esencialmente, solo una forma específica para que los propietarios ejerzan la propiedad de su propiedad.
Desde la perspectiva del propósito y efecto de las actividades de administración de propiedades de las empresas inmobiliarias, la administración de propiedades en situaciones de administración encomendada no es tanto administración como servicio. Las empresas inmobiliarias crean un entorno de vida y trabajo armonioso y cómodo para los propietarios a través de servicios de gestión y obtienen la correspondiente contraprestación por el servicio: honorarios por servicios de gestión de propiedades. En este sentido, los derechos de administración de la propiedad que posee la empresa de administración de la propiedad son en realidad más una responsabilidad u obligación. Cuando una empresa inmobiliaria ejerce derechos de administración de propiedades, no ejerce derechos contractuales con el propietario como contraparte, sino que cumple obligaciones contractuales. La empresa de administración de propiedades sólo debe ejercer los "derechos de administración" en sus propias manos de buena fe y no debe ser perezosa ni darse por vencida. De lo contrario, será incumplimiento del deber y constituirá un incumplimiento de contrato.
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