Gestión de centros comerciales (gestión de operaciones refinada de centros comerciales)

Gestión refinada de operaciones de centros comerciales

Los centros comerciales son edificios comunes en las ciudades o pueblos modernos que combinan compras, ocio, cultura, entretenimiento, restauración, exhibición e información, etc. instalaciones que integran instalaciones. ¿Qué es la operación y gestión de un centro comercial? ¿Cuáles son los puntos clave de la operación y gestión de un centro comercial? Te he aportado conocimientos relevantes sobre "operación y gestión de un centro comercial", que puede ser lo que necesitas.

Puntos clave de operación y gestión de centros comerciales

Operación y gestión de centros comerciales: inversión primero: el éxito de un centro comercial está estrechamente relacionado con el posicionamiento inicial de inversión, diseño estructural y selección de inquilinos

1. Posicionamiento de inversión: el posicionamiento de inversión incluye el posicionamiento temático del centro comercial, el índice de área, el índice de producción de alquiler, el índice de función comercial, etc.

Los centros comerciales se dividen en tres niveles según su superficie y el número de consumidores cercanos: centros comerciales regionales o grandes, con más de 100.000 clientes; centros comerciales regionales o comunitarios, con más de 100.000 clientes; el número de consumidores dentro del rango de origen es de al menos 40 000; para los centros comerciales locales o de barrio, el número de consumidores dentro del rango de origen de los clientes es aproximadamente 10 000; Los diferentes niveles de los centros comerciales determinan diferentes ideas de operación y posicionamiento temático. Según la distribución y el volumen de la población circundante, Binhe Xintiandi debe clasificarse como un centro comercial regional de gran escala. Generalmente, la proporción de área de dichos centros comerciales es del 35% para las tiendas ancla, del 25% para las tiendas secundarias y del 40%. para tienda Comercial. Las tiendas ancla se refieren a negocios con una superficie de más de 5.000 metros cuadrados, como grandes almacenes, grandes supermercados y salas de cine, entre 1.300 y 3.000 metros cuadrados, como tiendas de electrodomésticos, plazas deportivas, centros de juegos infantiles, tiendas de telefonía móvil, etc., etc., las tiendas comerciales tienen menos de 500 metros cuadrados.

En cuanto al índice de producción de alquiler, el 35% de las tiendas ancla solo puede representar el 15% de la producción de alquiler, el 25% de las tiendas subanclas representan el 30% y el 40% de la producción comercial. las tiendas representan el 55% de la producción de alquiler. En otras palabras, al comparar alquileres, las tiendas ancla secundarias deberían estar niveladas.

En términos de relación de función de formato comercial: en el campo comercial, si los supermercados se ocupan de productos básicos y los grandes almacenes se ocupan de marcas, entonces los centros comerciales se ocupan de formatos comerciales. Como complejo comercial que integra múltiples funciones, la combinación y combinación de diversos formatos de negocio en un centro comercial son sin duda la clave de su exitoso funcionamiento. Entonces, ¿qué tipo de "combinación de formatos" es la más razonable?

Generalmente, los tres formatos principales de venta minorista, restauración y entretenimiento se pueden organizar en una proporción de 5:3:2. La industria respetó las proporciones del ajuste de oro del Centro. Sin embargo, estos deben ajustarse de acuerdo con los hábitos de consumo locales y las condiciones del mercado. Por ejemplo, en Binhe Xintiandi, los alrededores de Hualian, el recién inaugurado Zhongmei Clothing Plaza, Wal-Mart en este proyecto y el recién establecido Beiguo Mall, la proporción minorista ha aumentado. se saturan más, pero la restauración, la cultura, el ocio y el entretenimiento del entorno son todavía relativamente pequeños, por lo que aún es necesario tomar una ruta diferenciada para complementar otros formatos comerciales. A medida que el ritmo de la vida moderna se acelera, es menos probable que los vecinos interactúen entre sí. Ir a un centro comercial no es sólo un lugar para el ocio y el ejercicio, sino también para hacer amigos. Este gran centro comercial integral permite a las personas quedarse por un tiempo. todo el día y al menos jugar unas cuantas horas. ¿Por qué los centros comerciales necesitan ahora desarrollar más contenido cultural y de entretenimiento? Para decirlo sin rodeos, es para aumentar la estadía de las personas e impulsar las ventas minoristas. En términos de asequibilidad del alquiler, la asequibilidad del alquiler de los centros comerciales de mayor a menor es para flotadores y alquileres temporales, tiendas de ropa, joyerías y gafas, tiendas profesionales, restaurantes, tiendas ancla y entretenimiento. Pero también tenemos experiencia de los centros comerciales que operamos en la etapa inicial. Cualquier centro comercial que tenga buenos resultados en entretenimiento, ocio, cultura y fitness será popular.

Además, es difícil para las empresas tener formatos comerciales estandarizados. Incluso si se construye otro Xintiandi en Yangquan, su combinación de formatos comerciales definitivamente será completamente diferente del Xintiandi actual, porque solo se pueden realizar operaciones diferenciadas y desalineadas. crear *** *Rong.

2. División de tiendas

De hecho, la división de tiendas tiene un aspecto muy oculto pero científico en la etapa inicial y el funcionamiento del centro comercial. Generalmente, una persona debe poder hacerlo. muévase en línea Todas las tiendas tienen una buena superficie de exhibición externa, pero la longitud total de la superficie de exhibición externa es fija. Es una ciencia colocar tantas tiendas como sea posible en una determinada superficie de exhibición. Veamos la división de las tiendas en la ciudad de Vientiane. , Binhe Xintiandi Hubo deficiencias en este aspecto a la hora de atraer inversiones, como la división de tiendas entre China Mobile y Haolunge, y la división de ubicaciones por parte de Cavor, que no permitió que las tiendas prime impulsaran a las tiendas más pobres, y al mismo tiempo resultó en más tiendas muertas.

3. Diseño de línea móvil: hay dos dichos famosos en los negocios. Uno es "muerte al otro lado de la calle". se reducirá en un 30%. Todos estos describen la importancia de la dinámica empresarial. En el caso de los centros comerciales que ya se han construido, si las líneas de flujo de algunas personas no son fluidas, es necesario renovarlas. Por ejemplo, el propósito del diseño de línea móvil horizontal del piso es mostrar completamente el espacio de cada tienda en el mismo plano para que los consumidores puedan ver fácilmente los detalles de exhibición en la tienda. En los grandes centros comerciales, se recomienda utilizar tiendas especializadas o. Tiendas de variedades múltiples Para que el evento especial sea más compacto, si hay un atrio, intente que las tiendas y los letreros miren al atrio y al foco visual para lograr un efecto de reunión.

El diseño de las líneas móviles del pasaje horizontal en cada nivel también debe expresarse de diversas maneras. Puede diseñarse como "una" o "diez" filas, o puede diseñarse como "Y". Formas "o "T" o "L", etc., además de los anillos, un ejemplo típico es la forma de los muebles de IKEA, el propósito es hacer que los consumidores sean visualmente transparentes, para que todas las tiendas logren lo "mejor", y tratar no tener puntos ciegos, en los puntos ciegos de los compradores La tienda no tiene valor comercial y su diseño de circulación y separación de tiendas tampoco tienen éxito. No es fácil hacerlo bien. Se requieren esfuerzos continuos por parte de la dirección y una mejora continua en la práctica según sea necesario.

Además, los pasos lineales para peatones en los centros comerciales no deberían ser tan largos como para que la gente renuncie a la idea de caminar de un extremo a otro. Deben haber ciertos cambios, como que IKEA añada el servicio express. carriles en medio de pasajes muy largos más fáciles de usar y convenientes.

4. Selección de inquilinos

Los formatos comerciales del centro comercial incluyen: tiendas ancla, tiendas especializadas, alquileres temporales, servicios comunitarios, instalaciones de catering, negocios y ocio, e instalaciones de entretenimiento. Sin embargo, diferentes centros comerciales del mismo tipo de negocio deberían elegir diferentes inquilinos.

Los inquilinos de las tiendas ancla y subancla deben ser específicos. Algunos formatos son adecuados para áreas comerciales centrales, algunos formatos son adecuados para áreas subcentrales y algunos formatos son adecuados para suburbios. En el distrito comercial central, no se permiten materiales de construcción ni muebles para el hogar, y en los suburbios, los grandes almacenes y las joyerías no son adecuados. Existen leyes comerciales al respecto. Se sabe mucho sobre qué ubicación es adecuada para construir qué tienda ancla. Se debe seleccionar el formato de negocio adecuado de acuerdo con la dirección y la escala del centro comercial. Por ejemplo, si se encuentra en un área subcentral, elija tipos de negocios emergentes. Si se encuentra en un distrito comercial central, no elija un tipo de negocio con un alquiler relativamente alto en los suburbios. Intente elegir un tipo de negocio popular.

Orientado a la operación: se refiere principalmente a la operación y gestión unificada de centros comerciales, eliminación y actualización de comerciantes, mantenimiento del servicio al cliente, etc.

La gestión unificada se refiere a la operación y gestión unificadas de todo el centro comercial. Existen estándares unificados para el diseño de imágenes, publicidad, gestión del personal de ventas, gestión de mercancías, diseño de decoración y gestión de construcción, especificaciones de guías de compras, etc. .

Una tienda ancla es una tienda ancla, y una tienda de marca es una tienda de marca. Cada inquilino debe tener una "marca" única para impresionar a los clientes y regresar. El arrendamiento y la administración de centros comerciales deben tratar de no introducir segundos propietarios inusuales, lo que no sería conveniente para la administración unificada y sería perjudicial para la imagen unificada del centro comercial. El tercer piso de Binhe Xintiandi es un ejemplo. Tiene una superficie de más de 3.000 metros cuadrados. Debería ser una tienda secundaria, debería tener su propia filosofía empresarial y métodos de funcionamiento, y atraer clientes a través de su propia filosofía empresarial. operaciones, en lugar de un simple mosaico de pequeños comerciantes. Finalmente, no lograr formar su propia competitividad conduce a un círculo vicioso. Si el negocio no va bien, los pequeños inquilinos se quejarán de la falta de flujo de clientes, pero incluso si hay flujo de clientes, no pueden generar consumo porque no están aquí para ti. También debe tener su propia administración y letreros claros, para que la gente pueda saber de un vistazo qué tipo de lugar de compras es, como ir a Suning a comprar electrodomésticos y a Fashion Front a comprar ropa de moda. Para usar otra analogía, incluso si Suning no puede continuar operando y Gome llega al mercado, todos sabrán que es Suning el que está fallando, en lugar de sentir que el centro comercial no puede continuar operando, lo que no favorece la operación unificada. y gestión del centro comercial.

Los comerciantes se van eliminando gradualmente: Nuestra promoción de inversiones no puede garantizar que todos los comerciantes que encontremos sobrevivan bien, y algunos pueden desaparecer en un corto período de tiempo. Generalmente, antes de que abra el centro comercial, en tres. años, especialmente en el primer año, la tasa de deserción alcanzará el 30%. La característica de los pequeños inquilinos es que sólo pueden sobrevivir a la prosperidad pero no a la adversidad. Hacen todo lo posible por entrar cuando el negocio está en auge y hacen las maletas y se van cuando el negocio no va bien. puede soportar el aumento de los alquileres. Por tanto, contratar un negocio completo y abrir un negocio no significa buena suerte. Puede caer un 30% en el primer año. Después de complementar, puede caer un 20% en el segundo año. Además, si a los comerciantes les va bien, la dirección del centro comercial también debe garantizar una tasa de eliminación del 10% cada año para garantizar la frescura y renovación del centro comercial.

Al mismo tiempo, se debe adoptar en funcionamiento el principio de liberar agua y criar peces. Debido a que las operaciones de los centros comerciales tienen características a largo plazo, adoptan alquileres razonables y prácticas de servicio de alta calidad para calentar todo el centro comercial, y luego ajustan los alquileres de manera adecuada y constante de acuerdo con el estado operativo, de esta manera, los desarrolladores y comerciantes pueden crecer juntos; . El principio de soltar agua y criar peces puede entenderse como el principio de "generar popularidad primero, luego negocios".

Atención y mantenimiento al cliente: La atención al cliente de los centros comerciales se centra en atraer más clientes y fidelizarlos, principalmente a través de servicios humanizados y detallados, como aumentar el número de clientes en el servicio de alquiler de paraguas. , servicios para bebés, servicios de membresía y más.

Gestión de operaciones de centros comerciales: la planificación y la creación de impulso se refieren a la planificación del marketing de centros comerciales.

El marketing de centros comerciales incluye marketing navideño, marketing de lugares, marketing de celebridades, marketing de tiendas ancla, marketing cultural y otros. planificación de marketing. El marketing de todos los centros comerciales se centra en las diferentes etapas de "prosperidad-promoción de marca-beneficio" para lograr diferentes propósitos.

1. El marketing navideño es imprescindible para los centros comerciales, es decir, "los festivales grandes son grandes y los festivales pequeños son pequeños, y no hay festivales". factores como el Festival de Primavera, el Día Nacional, el Día de la Madre, el Día del Niño, el Día de la Limpieza de Tumbas, el Festival del Bote Dragón, el Día de San Valentín, también hay días de San Valentín nacionales e internacionales, etc. Incluso si no hay días festivos, todavía necesitamos encontrar formas de organizar celebraciones de aniversario, etc.

2. El marketing cultural es una de las formas importantes para que los centros comerciales creen marcas personalizadas. Los diferentes centros comerciales tienen diferentes métodos de marketing cultural, como Tianjin Balitaixin Cultural Plaza, que crea un paraíso de compras de moda en Taobao con una cultura original juvenil única a través del "bazar creativo". Binhe Xintiandi crea un lugar único de ocio, entretenimiento, verano y compras de moda exclusivo de la ciudad montañosa a través del festival de cerveza "Drink the World Cup, Glory Xintiandi" y el Dream Challenge y Happy Boys creados en cooperación con estaciones de televisión.

3. Marketing de celebridades: el marketing de celebridades es el método más eficaz para que los centros comerciales generen popularidad en el corto plazo. Es adecuado para las primeras etapas de apertura de un centro comercial para expandir rápidamente su popularidad, pero el costo es alto. también alto. Durante los períodos normales de funcionamiento, se pueden hacer arreglos apropiados según las condiciones del centro comercial.

4. Marketing de tiendas ancla. Las tiendas ancla se contratan para promocionar y atraer gente. Tienen que tener promociones todos los días, todas las semanas y todos los meses. Hazlo. Buscándote, oblígalo a hacer promociones. Pagar dinero para invitar a una tienda ancla a entrar es simplemente dejar que sirva como un arco y atraer gente hacia usted. Si no tiene este problema, ¿para qué lo quiere?

5. Marketing: el atrio interior de cada centro comercial y las plazas al aire libre son nodos conjuntos en el diseño estructural general de los centros comerciales. El uso eficaz de los lugares mencionados anteriormente para llevar a cabo actividades de marketing puede lograr artificialmente la desviación del flujo de pasajeros. Por ejemplo, en Binhe Xintiandi Commercial Plaza, el flujo de pasajeros en la sección B1 cerca de Wal-Mart es grande, pero el flujo de pasajeros cerca de B5 es escaso porque los grandes almacenes no están abiertos. el atrio B3 a través de la plaza B3 puede hacer una transición efectiva del flujo de pasajeros del área B1 a B5. De manera similar, la plaza central es un importante lugar paisajístico que conecta los distritos sur y norte, aumentando la frecuencia de actividades y paisajes únicos en la plaza central. Cultivar los hábitos de patrocinio de los clientes tendrá un efecto inconmensurable en la inversión y las operaciones del distrito norte.

Operación y gestión de centros comerciales: garantía de gestión inmobiliaria de centros comerciales

La gestión inmobiliaria de centros comerciales es una parte importante de la operación del centro comercial, proporcionando una garantía importante para el funcionamiento de la plaza comercial , y también un centro comercial Es una garantía importante para que las instalaciones ferreteras puedan funcionar de forma segura, normal y económica.

El nivel de gestión de la propiedad puede reflejar más directamente la capacidad de operación y gestión del centro comercial. Es uno de los factores importantes para la apreciación continua de las propiedades de las plazas comerciales. Es inseparable de la promoción, la operación y la inversión. planificación.

La gestión de propiedades es una parte importante del control de costos. El trabajo de gestión involucra una amplia gama de asuntos y campos profesionales, que van desde edificios y equipos hasta el mantenimiento de flores y árboles. Todos ellos son trabajos profesionales en diversos campos. No es algo que los desarrolladores comunes puedan realizar de forma independiente, y parte del trabajo incluso requiere confiar la ayuda de empresas profesionales. Un buen activo se puede utilizar durante 10 o 20 años. Por ejemplo, en teoría un ascensor se puede utilizar durante 10 años. Si se utiliza bien, se pueden utilizar durante 15 años. ¿Hay en un centro comercial? Este trabajo de mantenimiento es muy importante.

Operación y gestión de centros comerciales: métodos de gestión de centros comerciales inmobiliarios

Control de arrendamiento y venta

El mejor y más ideal modelo para bienes raíces comerciales es solo alquilar pero no ventas, planificación unificada, operación unificada y gestión unificada; sin embargo, debido a la política financiera imperfecta de China para los bienes raíces comerciales y los desarrolladores que no tienen canales de financiamiento, implementaron ventas separadas de tiendas para realizar el retiro de fondos; dando lugar a la separación de la propiedad y los derechos de operación y gestión. Ésta también es una característica china. No es realista evitar las ventas y hablar sólo de alquilar pero no de vender. Sin embargo, lo más discutido es cómo lograr un equilibrio entre el alquiler y la venta, que no sólo pueda garantizar la devolución de los fondos sino también permitir el desarrollo saludable de los centros comerciales. en la industria. Hay muchos proyectos en Tianjin que se venden sin arrendamiento unificado. Por ejemplo, Bafang Yuanming en Tanggu y Chinatown en la zona de desarrollo se construyeron durante cinco o seis años y todavía están vacíos. Si el control de alquiler y ventas de un centro comercial puede controlar las ventas dentro del 50%, será mejor para el arrendamiento y operación del proyecto.

Gestión de arrendamiento

En cuanto a la posventa y el arrendamiento posterior, el período actual de arrendamiento en la industria es generalmente de 3 a 10 años. La tasa de retorno del arrendamiento en régimen de arrendamiento está entre el 6% y el 10%. La gestión del arrendamiento posterior generalmente establece un período de arrendamiento unificado antes de la apertura. Después de la apertura, a medida que los formatos comerciales se enriquecen y ajustan, es necesario realizar ajustes en función de las condiciones operativas. La política de devolución de renta está estrechamente relacionada con el precio unitario de renta, el precio unitario de venta y los años incrementales. Por ejemplo, Taolehui, un hipermercado de compras de moda que se planea desarrollar en el proyecto Binhe Xintiandi, tiene una política de devolución de renta basada en el precio unitario de renta. Características comerciales de los inquilinos.

Gestión del muelle

Después de la venta, independientemente de si se trata de alquiler retroactivo, operado por el propietario o alquiler para la venta, eventualmente volverá a la gestión del muelle del propietario. Por ejemplo, con un arrendamiento posterior de cinco años, el centro comercial básicamente tomará forma dentro de cinco años. Después de cinco años, excepto algunas tiendas importantes, los inquilinos y propietarios podrán conectarse por sí solos. La sociedad gestora, como entidad de gestión operativa de la promotora, se transforma en una sociedad puramente gestora inmobiliaria y comercial, responsable de todos los propietarios o juntas de propietarios que en ese momento se constituyan. Sin embargo, debido a la tienda ancla, el mayor propietario de un centro comercial general sigue siendo el desarrollador, a menos que la tienda ancla esté agotada en su totalidad. El atraque del propietario debe prestar atención a la desalineación del tiempo. Para evitar fallas en el atraque que conducirán a una demolición a gran escala, la hora de finalización del retorno del arrendamiento y el nodo de atraque del propietario deben acordarse en una diferencia horaria. Cuando los propietarios se pusieron en contacto con Tianjin Aocheng Commercial Plaza en 2008, uno de los distritos fue despejado y devuelto a los propietarios. Sin embargo, debido a la diferencia horaria, a otros distritos les fue mejor. de los distritos han dispuesto que los inquilinos y propietarios sean devueltos a los propietarios. Si lo hace usted mismo, las operaciones comerciales no se verán afectadas.

Una mirada al funcionamiento y gestión de los centros comerciales desde la perspectiva del funcionamiento de los ascensores

El 26 de julio, se produjo un accidente de escalera mecánica en los grandes almacenes Anliang en Jingzhou, provincia de Hubei, lo que provocó la muerte de una persona. La gestión de la seguridad en los ascensores ha vuelto a ser el centro de atención. Un video en vivo mostró que cuando falló el pedal superior de la escalera mecánica, la escalera mecánica no dejó de funcionar, lo que provocó la tragedia de "tragarse gente". En los centros comerciales actuales de todo el mundo, frente al enorme flujo de pasajeros, además de la excelente calidad de los equipos y las buenas marcas, ¿cómo puede el funcionamiento de los ascensores y otros equipos garantizar la seguridad y tranquilizar a los consumidores?

Ubicado en Yinchuan Jianfa Dongfanghong Plaza, el núcleo del distrito comercial de Xinhua, es el complejo comercial más popular y rentable de Ningxia, con un flujo de pasajeros de 40.000 a 60.000 personas durante las vacaciones. Para garantizar el funcionamiento seguro de los equipos en la plaza, Jianfa Group ha establecido un equipo especial para compilar estándares y procedimientos de gestión de operaciones de equipos, realizar inspecciones estrictas, confiar a una empresa profesional el mantenimiento de las escaleras mecánicas cada medio mes y realizar inspecciones periódicas. con el Instituto Autónomo de Inspección de Seguridad de Equipos Especiales Mecánicos y Eléctricos cada año, logrando cero accidentes en la operación de equipos en los últimos 10 años.

La ciudad de Jianfa Dayue, con una superficie total de construcción de 840.000_, cubre una población de 20 millones en un radio de 500 kilómetros y tiene cientos de escaleras mecánicas. Para ofrecer a los consumidores un entorno de compras seguro, cómodo y de alta gama, C&D Group seleccionó e instaló cuidadosamente equipos de ascensores de Schindler Elevator, el mayor fabricante de escaleras mecánicas del mundo y el segundo mayor proveedor de ascensores del mundo. Actualmente, se ha instalado en el lugar el primer lote de 38 equipos de escaleras mecánicas.

Para cumplir con los requisitos de calidad de instalación estándar internacional, el Grupo Schindler envió tres miembros del personal de gestión técnica al sitio para seguir el progreso de la construcción de la ciudad de Dayue en la etapa inicial. Schindler también compró especialmente un lote de herramientas de elevación nuevas, como cables de tracción y cerraduras, para garantizar la calidad de la instalación del ascensor. El equipo de operación de equipos de Dayuecheng está actualmente dando seguimiento al progreso de la instalación del ascensor, sentando una base sólida para el funcionamiento seguro del equipo en el futuro.

En la operación y gestión posterior de Dayue City, C&D Group se adherirá al concepto de "La satisfacción reside en C&D", servirá con estándares más altos, visión internacional, servirá con corazón y utilizará una experiencia madura para On. A partir del establecimiento de un equipo profesional para gestionar el funcionamiento de los equipos, Dayue City se convertirá en un centro comercial inteligente donde las personas puedan estar seguras y cómodas.

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