Órdenes de restricción de compra “adicionales”: detrás de los parches en los mercados inmobiliarios de Dongguan y Hangzhou

En menos de un día, dos "nuevas ciudades de primer nivel" que ganaron mucha atención en la primera mitad del año han añadido sucesivamente parches al mercado inmobiliario e introducido "versiones mejoradas" de normas regulatorias.

La razón detrás de estas normas detalladas es, sin duda, apoyar la demanda de viviendas por cuenta propia en el mercado inmobiliario y frenar la especulación inmobiliaria. Sin embargo, dos ciudades separadas por más de 1.000 kilómetros tienen inevitablemente situaciones diferentes.

El 3 de septiembre, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan (en lo sucesivo, "Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Dongguan"), el Centro Municipal de Registro de Bienes Raíces de Dongguan, el Departamento Municipal de Recursos Humanos y Social de Dongguan Oficina de Seguridad, etc. Emitieron conjuntamente el "Aviso sobre la implementación adicional de la política sobre restricciones a la compra y restricciones a la transferencia de viviendas comerciales" (en adelante, el "Aviso").

El "Aviso" establece que, sobre la base del "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario en la ciudad de Dongguan", las respuestas políticas emitidas el 27 de julio, combinadas con la situación real de Ciudad de Dongguan, se han perfeccionado los asuntos relevantes, incluida la transferencia de viviendas de segunda mano, la identificación de transacciones en tránsito de viviendas comerciales de segunda mano y la política de restricción de compra de viviendas comerciales, etc., y existen regulaciones más claras.

El calor aún no ha disminuido El 4 de septiembre, Hangzhou también emitió el "Aviso sobre la promoción adicional del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario" (en lo sucesivo, el "Aviso"), que. tendrá un impacto negativo en el mercado de la tierra. Se han realizado más "verificaciones y coberturas de vacantes" en muchos aspectos, como el pago del impuesto sobre la escritura, los préstamos para vivienda, las políticas de restricción de compras y la identificación de hogares sin casa.

En cuanto a las reglas detalladas de Dongguan, algunas personas en la industria dijeron sin rodeos que esta adición se puede llamar "sin callejones sin salida", y la versión adicional en Hangzhou es en realidad un "parche" de la política anterior. que es peor que la versión anterior.

Orden de restricción de compras "adicional"

Específicamente, en el "Aviso" de Dongguan esta vez, se aclaran los detalles de la política de restricción de compras y transferencias "725" de Dongguan. transacciones de tránsito de viviendas comerciales y políticas como la política de restricción de compras y la política de restricción de transferencias para viviendas comerciales.

Entre ellos, con respecto a la política de restricción de compra de viviendas comerciales, los residentes que no sean de Dongguan con una licenciatura de tiempo completo o superior o un título profesional junior o superior, pueden proporcionar un contrato laboral de unidad de trabajo de Dongguan, y haber estado empleado dentro de los dos años anteriores al 25 de julio de este año. La prueba de pago mensual continuo del seguro social durante más de medio año se puede utilizar para comprar el primer conjunto de viviendas comerciales de nueva construcción de acuerdo con la póliza original;

Al mismo tiempo, los hogares residentes no registrados en la ciudad de Dongguan han pagado el monto total del impuesto sobre la renta personal de forma continua mes a mes antes del 25 de julio de este año. Durante 1 o 2 años, el primer o segundo conjunto de viviendas comerciales de nueva construcción pueden. comprarse de acuerdo con la póliza original. Si el impuesto sobre la renta personal se ha pagado continuamente mes a mes antes del 25 de julio y el período prescrito no ha expirado, pero se han producido transacciones reales, se ha firmado una carta de suscripción y se ha pagado un depósito o pago inicial, se aplicará la política original.

Se puede decir que si se cumplen las condiciones anteriores, los compradores de viviendas no se verán afectados por la nueva política y el plazo de pago de la seguridad social para algunas personas elegibles también se reducirá a medio año.

Además, a la hora de aclarar el período de transferencia de viviendas comerciales, también se ha dividido en tres períodos de implementación de restricciones. Las viviendas comerciales que se hayan firmado en línea antes de las 0:00 horas del 11 de abril de 2017, tienen años de transferencia ilimitada desde esa fecha hasta las 24:00 horas del 24 de julio de este año, las viviendas comerciales que se hayan firmado en línea deben obtener un certificado de propiedad inmobiliaria por 2 años; antes de que pueda transferirse (incluidas las obsequios); las viviendas comerciales que completen la firma en línea después de las 0:00 del 25 de julio de este año deben obtener un certificado de bienes raíces por 3 años antes de que puedan comercializarse y transferirse (incluidas las obsequios).

Un experto de la industria que ha estado involucrado en bienes raíces en Dongguan durante muchos años reveló que la restricción de compra "725" de Dongguan y la formulación de reglas detalladas tienen sin duda la intención de tomar medidas enérgicas contra los inversores extranjeros. tienen como objetivo restricciones de compra y venta, no solo Restringe el número de compradores y suprime la demanda de especulación inmobiliaria. También regula la venta de viviendas de segunda mano para evitar precios excesivos y anormales y estabilizar el mercado en muchos aspectos.

“Para los locales, los detalles adicionales de la restricción de ventas de viviendas comerciales de tres años también se han humanizado en gran medida”.

Otro “parche” de Hangzhou, "El "Aviso " también se trata más bien de frenar el auge del mercado inmobiliario y de ofrecer preferencias políticas prácticas para aquellos que realmente necesitan comprar casas. Entre ellos, además de aumentar la oferta de terrenos residenciales, continuaremos implementando "limitar los precios de las viviendas y competir por los precios de los terrenos" en términos de fortalecer los préstamos para vivienda, también prevemos fortalecer la revisión de las calificaciones de los prestatarios y verificar las calificaciones de los prestatarios; ingresos verdaderos, verificar estrictamente la fuente de los fondos para el pago inicial para la compra de una vivienda y prevenir la apropiación indebida de préstamos ilegales en términos de compra de vivienda;

En términos de política fiscal, al comprar una nueva casa comercial en Hangzhou. , solo se puede pagar el impuesto de escrituración al solicitar el certificado inmobiliario de la casa al mismo tiempo, es claro que quienes se radican en esta ciudad como padres e hijos adultos deben cumplir con los requisitos. Se necesitan 3 años para obtener el impuesto; calificaciones para comprar una casa, incluidas viviendas comerciales de nueva construcción y viviendas de segunda mano. En los estándares de identificación para hogares sin hogar, también está claro que los solteros solteros mayores de 30 años y los solteros divorciados durante 3 años pueden identificarse como hogares sin hogar. La proporción de inclinación de la lotería también se ha estipulado específicamente, la proporción de viviendas comerciales populares con respecto a los hogares sin casa ha alcanzado el 80%, pero también está sujeta a una restricción de ventas de cinco años.

En este sentido, Ding Jiangang, director del Instituto de Investigación de Medios de Noticias de Zhejiang, cree que este New Deal de Hangzhou es una versión refinada de la política regulatoria, no una mejora de la regulación, y se refleja principalmente en la estabilización. expectativas del mercado y colmar lagunas jurídicas. "El impacto en el mercado no será inmediato, sino que aparecerá gradualmente".

"Por ejemplo, el refinamiento de las políticas agrarias, las políticas de préstamos hipotecarios, las restricciones a las compras y las políticas de lotería están más en línea con las políticas de Hangzhou. Realidad La situación también debería ser comprendida por el público, aliviando así el pánico entre las empresas inmobiliarias y el público en general.

”

Detrás del “parche” del aumento del mercado inmobiliario

Durante muchos años, Dongguan, que ha asumido la demanda indirecta durante muchos años, no ha carecido del favor de los inversores extranjeros. e incluso una vez se convirtió en el primer lugar para que la gente de Shenzhen comprara casas. Segunda opción Un experto de la industria reveló que antes de septiembre de 2016, la proporción de residentes no registrados que compraban viviendas comerciales nuevas en la ciudad de Dongguan llegaba al 90%, de los cuales Shenzhen. los clientes representaban más del 60%.

Hasta ahora, en abril de 2017, Dongguan emitió una "Orden de restricción de compra", que estipula que los residentes no locales que compren viviendas comerciales de nueva construcción deben pagar más a la seguridad social. de un año para la primera casa y más de dos años para la segunda, y las ventas están restringidas en un plazo de dos años, el mercado comenzó a enfriarse y el efecto inhibidor de la inversión extranjera en las compras especulativas de viviendas se hizo evidente. /p>

“Después de eso, alrededor de 2018, la proporción de la población no registrada de Dongguan que compra viviendas se ha mantenido estable en alrededor del 60% al 70%, y todavía hay alrededor del 40% de turistas de Shenzhen. ”

En consecuencia, el precio de las casas de primera mano en Dongguan también fluctúa. Los datos muestran que de 2014 a 2018, el precio de las casas nuevas en Dongguan aumentó aproximadamente un 89,8%. Este impulso cayó significativamente, los precios de las viviendas nuevas en Dongguan han aumentado solo un 5,1% anual, por debajo del aumento anual promedio de los últimos cinco años.

Al mismo tiempo, en los últimos cinco años, el promedio. El precio de las propiedades residenciales de primera mano en Dongguan aumentó de 9.151 yuanes por metro cuadrado a 17.500 yuanes por metro cuadrado, un aumento del 90,9% también comenzó a crecer después de 2017, con precios de transacción que oscilaron entre 13.700. yuanes/metro cuadrado a 19.600 yuanes/metro cuadrado en el primer semestre de 2020, un aumento interanual del 21,7 %.

Además, la popularidad del mercado inmobiliario de Dongguan también puede ser confirmada por el mercado inmobiliario. Los datos muestran que el mercado de subastas de tierras de Dongguan estuvo activo en 2019, con un monto total de subastas de tierras de aproximadamente 48,3 mil millones de yuanes, el más alto en el pasado. El monto de las transacciones es el más alto, con un aumento interanual de. 65% En el primer semestre de 2020, los ingresos totales de Dongguan por licitaciones, subastas y cotizaciones alcanzaron los 40.200 millones de yuanes, y el mercado sigue en auge como seguidor del preludio de la regulación del mercado inmobiliario. El mercado inmobiliario en Hangzhou este año sin duda ha atraído más atención.

Anteriormente, Ding Jiangang reveló en la conferencia de Boao sobre "El mercado inmobiliario en la era post-epidemia" del Foro inmobiliario de Boao 2020. El mercado en algunas ciudades ha experimentado grandes cambios este año, incluida Hangzhou.

Dijo sin rodeos que había una avalancha de casas y terrenos en Hangzhou, e incluso un máximo de 60.000 personas participaron en la lotería cuando se compraron casas nuevas. Mientras se apresuran a comprar casas con extrema ansiedad, los desarrolladores también están acaparando tierras. “Hangzhou vendió más de 200 mil millones de tierras en siete meses, y este año está muy por delante del resto del país. ”

Estas palabras están bien fundadas Ya en marzo de 2020, la ciudad de Hangzhou Sunac, ubicada en el nuevo distrito de Qiantang, atrajo hasta 13.542 compradores de viviendas para inscribirse en 417 casas, con una tasa de ganancia promedio. del 3% Posteriormente, Sino-Ocean Xixi Mansion, la ciudad de Chengbei Vientiane, Poly Ronshine y Guangchenyue también ingresaron al campo de la "lotería de miles de personas". Entre ellos, Sino-Ocean Xixi Mansion tiene menos de 1.000 unidades, lo que provocó que más de 60.000 personas. para inscribirse en la lotería Ambas aperturas fueron "miles de personas temblando"

Hasta ahora, los datos muestran que ha habido 5 "miles de personas temblando" en Hangzhou en la primera mitad de 2020. se implementó oficialmente desde abril de 2018. Desde la nueva lotería, Hangzhou ha tenido su 29.ª “lotería de mil personas”. Anteriormente, hubo 16 “lotería de diez mil personas” en Hangzhou a lo largo de 2019, con la tasa de ganancia más baja de solo 0,59. %.

Listado de viviendas y sorteo. La comparación de la demanda ha provocado una serie de reacciones directas Además del evidente aumento de las transacciones de viviendas de primera y segunda mano, también hay una fuerte respuesta. del mercado primario.

En los primeros seis meses de 2020, las transacciones de viviendas de primera mano en Hangzhou fueron 64.123 unidades, el precio promedio fue de 28.800 yuanes/metro cuadrado, el volumen acumulado de transacciones aumentó un 48% año. Interanualmente, y el valor de la transacción alcanzó los 201,3 mil millones de yuanes solo en todo el mes de junio, las transacciones de viviendas de primera mano en la ciudad de Hangzhou totalizaron 18,594 unidades, un aumento de aproximadamente el 51%, superando las 18,594 unidades de la transacción mensual. Volumen de casas de primera mano en los últimos dos años

Al mismo tiempo, el volumen de transacciones de casas de segunda mano en Hangzhou ha estado en auge. No solo el volumen de transacciones superó las 10.000 durante tres meses consecutivos. pero en junio se vendieron 10.372 unidades, un aumento interanual del 32%. Los ingresos por la venta de terrenos alcanzaron los 173.320 millones de yuanes, ocupando el primer lugar en el país, y el valor de la transacción en junio superó directamente los 50.000 millones de yuanes. >

Los datos del mercado muestran que en el primer semestre de 2020, las cinco mayores inversiones en terrenos en Hangzhou. Las empresas inmobiliarias son Binjiang, Sunac, Greentown, Vanke y Ronshine. Entre ellas, el "rey de la tierra" en precio total es. ganado por Longfor, y el "rey de la tierra" en precio unitario lo gana Binjiang Real Estate

En resumen, ya sea la "burbuja" de desbordamiento en Dongguan durante muchos años o la "ola de lotería". "Decenas de miles de personas en Hangzhou, para vivir en viviendas en lugar de especular, tanto Hangzhou como Dongguan están mejorando seriamente los parches. Sin embargo, tanto los compradores de viviendas como las empresas inmobiliarias necesitan tiempo. Digestión.