¡446 empresas inmobiliarias declaradas en quiebra! ¿Realmente se acerca el “80% de los desarrolladores muriendo”?
El sitio web del anuncio del Tribunal Popular muestra que al 20 de octubre de 165438, el número de promotores inmobiliarios en quiebra ha llegado a 446, con un promedio de 1,5 empresas inmobiliarias que quiebran cada día, estableciendo un récord histórico. registro.
Desde pedir dinero prestado a altas tasas de interés en mercados extranjeros hasta vender frecuentemente terrenos y capital de proyectos, retirar fondos, vender a precios reducidos y alentar a "todos los empleados de la empresa a vender sus casas". Una serie de acciones revelaron los desafíos que enfrentan las empresas inmobiliarias Dilema: "falta de dinero". Desafortunadamente, la financiación de la vivienda enfrenta múltiples obstáculos en medio de un continuo endurecimiento de las políticas.
No hay duda de que el drama del "surge" inmobiliario ha terminado y la industria ha llegado. El economista Ma Guangyuan afirmó una vez: "¡Sólo el 20% de los desarrolladores en China sobrevivirán en el futuro y el 80% de los desarrolladores morirán!". Esto también significa que la lista de quiebras de empresas inmobiliarias seguirá aumentando.
Ha comenzado la "ola de quiebras" de empresas inmobiliarias
Cerca de 450 empresas fueron eliminadas durante este año.
Para las empresas inmobiliarias ha comenzado el invierno de 2019. Bajo la "maldición apremiante" de la financiación industrial, el desapalancamiento financiero aplastó directamente a muchas empresas inmobiliarias, y algunas de ellas tuvieron que enfrentarse al destino de ser eliminadas.
El sitio web del anuncio del Tribunal Popular muestra que al 20 de octubre de 165438, el número de promotores inmobiliarios en quiebra ha llegado a 446, con un promedio de 1,5 empresas inmobiliarias que quiebran cada día, estableciendo un récord histórico. registro.
En esta lista de 30 páginas de quiebras inmobiliarias, la mayoría son pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en ciudades de tercer y cuarto nivel, pero también hay algunas empresas inmobiliarias conocidas que están muy conocido e incluso clasificado entre los 100 mejores.
En el pasado, la industria inmobiliaria se consideraba la más rentable y había innumerables jefes que hacían fortuna con el sector inmobiliario. Casi 500 empresas inmobiliarias podrían cerrar en un año, lo que es poco común en la historia. Qué, qué pasó.
Recientemente, una multa regulatoria emitida por la Oficina Reguladora de Valores de Guangdong puede revelar la difícil situación general de las empresas inmobiliarias en graves problemas.
165438+El 14 de octubre, la Oficina Reguladora de Valores de Guangdong anunció las medidas de supervisión administrativa para la confianza, el incumplimiento de contrato y otras violaciones de Jardine Real Estate, así como advertencias al presidente de la compañía. Según una investigación realizada por la Oficina Reguladora de Valores de Guangdong, al 31 de mayo, Jardine Real Estate * * * tenía 9 deudas no reveladas que superaban los 100.000 yuanes, por un total de más de 5.000 millones de yuanes.
El desencadenante del incumplimiento de los bonos desencadenó rápidamente el problema de financiación de Jardine Real Estate, una empresa inmobiliaria establecida. Esto es sólo la punta del iceberg de la crisis de financiación que comúnmente enfrenta la industria.
De junio a octubre de 2018, el presidente del Grupo Sansheng Hongye fue fotografiado llorando en el acto. La razón es que Sansheng Hongye Group tiene dificultades para hacer llegar la gestión financiera de la empresa a sus empleados. Posteriormente, China Chengxin Trust se apoderó de Sansheng Hongye debido a cláusulas de incumplimiento cruzado, y se anunció que el plan del fideicomiso terminaría anticipadamente. Sansheng Hongye, que alguna vez estuvo entre las 100 principales empresas inmobiliarias, ahora necesita establecer un grupo de supervisión temporal para promover la reestructuración de la deuda.
Anteriormente, un grupo inmobiliario que cotiza en bolsa y encabezado por el hombre más rico de Ningbo, Xiong, solicitó repentinamente la quiebra y la reorganización. La noticia también generó acaloradas discusiones en el mercado. Al mediodía del 17 de junio, la empresa que cotiza en bolsa ST Yiyin emitió un anuncio de que Yiyin Group y Yiyin Holdings solicitaron la reorganización ante el Tribunal Popular Intermedio de Ningbo de la provincia de Zhejiang el 19 de junio. Una empresa con un valor de mercado de 40 mil millones cayó rápidamente a un valor de mercado de 5 mil millones.
Desde la escasez de fondos y ventas hasta el estallido de problemas de deuda, casi todas las inmobiliarias con problemas han pasado por un proceso similar. Durante el punto de inflexión de la industria, muchas empresas inmobiliarias sintieron el frío de la llegada de Lingdong.
Muchos magnates inmobiliarios también expresaron públicamente sus opiniones bajistas sobre la inversión inmobiliaria, lo que provocó acalorados debates entre los internautas. Recientemente, Feng Lun, fundador de Wantong Group, declaró públicamente: "La política del mercado inmobiliario es demasiado estricta y no tiene sentido poseer bienes inmuebles en esta etapa. Si tiene un exceso de bienes inmuebles, los venderá y reemplazará". con otros activos de alta liquidez."
El modelo de alto apalancamiento es insostenible
Las empresas inmobiliarias generalmente tienen dificultades de financiación.
De hecho, no sólo las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han quebrado colectivamente, sino que las grandes y medianas empresas inmobiliarias que han tenido buenos resultados en el pasado también han comenzado a "explotar" con frecuencia. Además de las conocidas empresas inmobiliarias mencionadas anteriormente, Wuzhou International y Guangxin Group también han experimentado crisis en la cadena de capital este año.
A los ojos de los expertos de la industria, la señal detrás de esto es muy obvia, es decir, el modelo de negocio inmobiliario de alta rotación, alto apalancamiento y alto endeudamiento ha llegado a su fin, y el "punto culminante "momento" inmobiliario ya no aparecerá.
El responsable de una empresa inmobiliaria mediana en Beijing dijo que en el pasado, todos adquirían terrenos activamente y el grupo dependía de un flujo de caja continuo y un alto apalancamiento ilimitado para desarrollar negocios diversificados. Hoy en día, este modelo de expansión altamente apalancado se ha convertido en un pesado grillete que aplasta a las empresas inmobiliarias. "El apalancamiento financiero es demasiado alto, el flujo de fondos se corta, la financiación no puede mantenerse al día y el dinero prestado no se puede pagar. Ésta es también la razón por la que muchas empresas no pueden sobrevivir".
Sun Binbin, analista jefe de renta fija de Tianfeng Securities, cree que son principalmente las pequeñas empresas inmobiliarias las que han incumplido o tienen graves dificultades de liquidez. La mayoría de estas empresas tienen ciertos problemas en la expansión o la gestión del negocio. Desde la perspectiva de los datos financieros, los rápidos aumentos de los índices de gastos financieros, el deterioro del flujo de efectivo financiero y la rápida disminución de los índices de deuda a corto plazo son fenómenos comunes antes de que las empresas inmobiliarias incumplan. El alto apalancamiento es una característica financiera constante de las empresas inmobiliarias en mora, y el índice de deuda neta de la mayoría de las empresas inmobiliarias en mora es superior al 100%.
Por un lado, los problemas de financiación son cada vez más escasos y, por otro, varios canales de financiación están "cerrados". Las empresas inmobiliarias se enfrentan a un doble ataque, lo que se traduce en una presión cada vez mayor por su supervivencia.
165438+El 15 de octubre, la Bolsa de Valores de Shenzhen reveló que se suspendió la negociación de un bono de Midea Real Estate. El monto de emisión del bono propuesto es de 10,13 millones de yuanes y el tipo de bono es ABS. Al mismo tiempo, los proyectos ABS del Plan especial de apoyo a activos n.º 1-10 de la cadena de suministro de Xinyuan y el Plan especial de apoyo a activos n.º 1 de apartamentos de alquiler a largo plazo de Sunac fueron “terminados” uno tras otro. Según estadísticas incompletas, en los últimos dos meses, las empresas inmobiliarias han aprobado menos de 5 productos ABS.
En el mercado de financiación de acciones, los proyectos de financiación relacionados con la vivienda han tendido a estancarse. Se entiende que los proyectos de colocación privada de muchas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa todavía están paralizados, mientras que otras empresas que cotizan en bolsa estarán sujetas a una estricta supervisión y a repetidas investigaciones si sus proyectos de financiación implican negocios inmobiliarios.
Según las estadísticas eólicas, desde este año, alrededor de 19 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han publicado planes de colocación privada (planes de colocación privada parcialmente revisados), pero sólo 4 han sido aprobados por la Comisión Reguladora de Valores de China y Zhongzhou. El plan de colocación privada de Holdings Hexincheng Holdings fue aceptado por la Comisión Reguladora de Valores de China ya en 2016. Los avances recientes solo han sido aprobados por el Comité de Revisión de Emisiones y aún no han sido aprobados.
Vale la pena señalar que la estricta supervisión de la financiación de proyectos inmobiliarios se ha extendido de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa a las empresas que cotizan en bolsa en otras industrias. Cuando varias empresas que cotizan en bolsa avanzan en proyectos de refinanciación, las autoridades reguladoras impondrán requisitos al emisor, como "divulgación complementaria de si la empresa y sus filiales tienen negocios inmobiliarios", "si hay planes para desarrollar y vender bienes inmuebles en el futuro" , “si el proyecto de colocación privada está en línea con las políticas regulatorias del estado en materia de regulación inmobiliaria”.
En opinión de expertos del sector, el objetivo principal de reforzar la revisión de los negocios de rehipotecas relacionados con la vivienda es evitar que los fondos recaudados en el mercado primario fluyan al mercado inmobiliario, afectando así al efecto general de regulación inmobiliaria. Algunos banqueros de inversión señalaron que las actuales autoridades reguladoras tienen una tolerancia casi nula con las empresas relacionadas con la vivienda en los proyectos de refinanciación. Si un proyecto de refinanciamiento va a seguir adelante, es posible que la empresa deba demostrar que el proyecto tiene pequeñas participaciones de capital asociadas con la vivienda o las operaciones inmobiliarias relacionadas con la desinversión.
Pedir dinero prestado en el extranjero es una locura.
Existen muchos trucos para que las inmobiliarias retiren fondos.
Ante la presión de sobrevivir, muchas empresas inmobiliarias incluso han sufrido el "síndrome del hambre de fondos" y buscan superar el dilema financiero actual mediante diversos métodos de financiación para retirar fondos.
1. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias piden préstamos en el extranjero con intereses elevados.
Cada vez más empresas inmobiliarias creen que, en un contexto de estrechamiento de los canales de financiación internos, la financiación del mercado extranjero se ha convertido en el medio principal para rescatar los problemas de financiación actuales. Se informa que desde este año, la emisión de bonos en dólares en el extranjero ha cobrado impulso, y los préstamos a altos intereses se han convertido en la característica principal de esta ola de emisión de bonos.
En julio de 2012, Tahoe Group anunció que su filial de propiedad absoluta planea completar una emisión de bonos por valor de 400 millones de dólares en el extranjero y cotizarla en la Bolsa de Valores de Singapur, con un plazo de 3 años y un interés anual de 15%, pagado semestralmente.
Además de Tahoe Group, Modern Land emitió bonos en dólares estadounidenses a la tasa de interés más alta del 15,5%, estableciendo un nuevo récord. Además, muchas empresas inmobiliarias como Tianyu Real Estate, Hongyang Real Estate, Xinhubao, Sunshine City y Zhongnan Construction han emitido este año nuevos bonos en dólares estadounidenses con altos intereses.
Según las estadísticas, desde junio de 165.438 + 13 de octubre, la escala de emisión de bonos en el extranjero por parte de empresas inmobiliarias del continente desde junio de 2019 es de aproximadamente 61.000 millones de dólares, lo que se acerca a la emisión total del año pasado ( aproximadamente 61.600 millones de dólares). Los planes de financiación anunciados han alcanzado los 62.400 millones de dólares.
Los analistas creen que desde la perspectiva de los costos de financiamiento corporativo en dólares, los préstamos en el extranjero de las empresas inmobiliarias han aumentado, pero la diferenciación también es muy obvia, oscilando entre menos del 6% y más del 10%, entre los cuales los costes de financiación de las grandes empresas inmobiliarias Las ventajas son obvias. Por ejemplo, la tasa de cupón de la empresa inmobiliaria líder Vanke es tan baja como el 3,15%, y las tasas de interés de financiación de otras pequeñas y medianas empresas inmobiliarias están por encima del 10%.
2. Vender terrenos y acciones para "sobrevivir con los brazos rotos"
Para buscar espacio para sobrevivir, muchas empresas inmobiliarias han comenzado a reducir personal y reducir inventario. Al mismo tiempo, con frecuencia venden participaciones en sus proyectos para recaudar fondos y resolver las altas presiones de la deuda.
En septiembre de este año, Yang Hongxu, un veterano de la industria inmobiliaria, anunció a través de su cuenta oficial de WeChat que Xinhubao, que tenía una deuda de cientos de miles de millones, se estaba preparando para vender tierras para sobrevivir.
Justo antes, Xinhubao también anunció que la empresa y su filial de propiedad absoluta Xinhu Real Estate Group firmarán un "Acuerdo de cooperación" con Sunac Real Estate Group, y Sunac Real Estate o su parte designada transferirán el El precio total de transacción de su capital y derechos correspondientes en Zhejiang Ouling Industrial Co., Ltd. y Shanghai Mabao Real Estate Development Co., Ltd. es de 6.705 millones de yuanes. Esta transacción benefició a Xinhubao con 500 millones de yuanes a la vez, pero también se la llamó "comportamiento de corte de carne" en la industria.
Además de Xinhubao, muchas empresas inmobiliarias, incluidas OCT, Sunshine 100, Shangsi Group y Yuetai Holdings, han optado por vender el capital del proyecto este año.
3. Las empresas de bienes raíces utilizan el “marketing de todo el personal” y las ventas con reducción de precios para recaudar fondos.
Por supuesto, para muchas empresas inmobiliarias, acortar el ciclo de venta de propiedades y acelerar la devolución de fondos es también una de las formas de aliviar los problemas de financiación actuales.
En agosto de este año, Evergrande lanzó el plan "All-Employee Marketing", que se implementará del 20 de agosto al 8 de junio, con descuentos inferiores al 50% y hasta el 40%. El plan de lotería cubre 27 regiones y * * * involucra 505 proyectos. Gracias a múltiples políticas preferenciales, Evergrande logró una rápida cosecha.
En menos de un mes, Evergrande logró un monto de ventas contratadas de 83,1 mil millones de yuanes, estableciendo un nuevo récord para el monto de ventas contratadas en un solo mes del grupo. Posteriormente, se reveló que dos empresas inmobiliarias, incluidas Times China y Sunac Tianjin, exigieron a todos los empleados que vendieran sus casas y las vendieran con descuento.
Este año, en Double Eleven, las promociones inmobiliarias son intensivas, con un gran número de casas con descuentos del 50 % e innumerables otros descuentos y sorteos. Según Taobao de Alibaba, decenas de miles de casas con precios especiales están incluidas en el evento Doble 11, mientras que la plataforma JD.COM ofrece 6.000 casas de varios tipos en todo el país al mismo tiempo, con un descuento del 50% sobre el precio total de las nuevas. casas. Al mismo tiempo, Suning todavía tiene decenas de miles de casas en Evergrande para vender.
Sin embargo, la práctica de “intercambiar precio por volumen” por parte de las empresas inmobiliarias no ha cambiado la débil situación general de ventas en la industria. Wang Ruochen, investigador del Instituto de Investigación de Bienes Raíces E-House, dijo que en junio de 5438+00, los precios de las viviendas de segunda mano aumentaron en 31 ciudades y cayeron en 35 ciudades. En comparación con septiembre, el número de ciudades con precios de vivienda a la baja aumentó un 70%. Wang, analista de Guodu Securities, dijo que en los próximos dos meses, a medida que aumente la presión de ventas, las empresas inmobiliarias podrían reducir los precios de proyectos que son difíciles de sacar de las estanterías para poder pagar los préstamos.
¿El 80% de las empresas inmobiliarias están muertas?
El efecto Matthew entre las empresas inmobiliarias se está intensificando
El hecho que no se puede ignorar es que las empresas inmobiliarias que enfrentan problemas de deuda financiera y dificultades de financiación se enfrentan cada vez más a una enorme reorganización. Más empresas inmobiliarias podrán ser eliminadas en esta reorganización.
El economista Ma Guangyuan dijo una vez que "el sector inmobiliario de China volverá a los tres "20%": sólo el 20% de los desarrolladores sobrevivirá en el mercado futuro, el 80% morirá y hay demasiados desarrolladores. en China, y el 80% morirá, no hay escasez de casas; sólo el 20% de las ciudades tienen sólo el 20% de bienes raíces”.
165438+El 6 de octubre, el presidente de Sunac China, Sun Hongbin. Señaló que las cinco principales empresas de la industria inmobiliaria tienen una participación de mercado de aproximadamente el 18% y, en los próximos cinco años, las cinco principales empresas pueden representar el 30%.
En opinión de los conocedores de la industria, el comienzo de la reorganización de la industria inmobiliaria es en realidad el resultado inevitable del desarrollo cíclico de la industria. En el futuro, las empresas inmobiliarias que carezcan de capital, terrenos y otras ventajas de escala serán gradualmente eliminadas o absorbidas por más empresas inmobiliarias. Es previsible que el efecto Matthew en el sector inmobiliario sea cada vez más fuerte.
Li Qilin, economista jefe de Lianxun Securities, señaló que para las empresas inmobiliarias creemos que hay dos tipos de riesgos que deben evitarse en el futuro. En primer lugar, los riesgos de los fondos monetarios y la deuda (especialmente la deuda a corto plazo) son relativamente bajos. Si la escala de los fondos propios es pequeña y la empresa depende demasiado del financiamiento externo, el riesgo crediticio será relativamente alto. En segundo lugar, existe el riesgo de reservas de tierra insuficientes y de adquisiciones agresivas de tierras. Las ventas de bienes raíces están en una tendencia a la baja, las capacidades de pago posteriores pueden no ser tan sólidas, el financiamiento externo es escaso y las empresas de bienes raíces pueden tener más dificultades para operar.
En términos de estrategias de respuesta, las empresas inmobiliarias deben primero prestar atención a controlar la velocidad de expansión y reservar el flujo de caja con antelación para el invierno. Con los canales de financiación de deuda inmobiliaria completamente bloqueados, es inevitable que se intensifique la diferenciación industrial. En el futuro, podremos encontrar algunos pares con ventajas complementarias y apalancamiento mutuo para cooperar con las instituciones financieras para el desarrollo, lo que puede aliviar hasta cierto punto el impacto negativo del ajuste del financiamiento.