Análisis de la evolución de los precios de la vivienda en 2016; cuánta alegría, cuánta tristeza.
1. Tendencias de los precios de la vivienda en 2016
1. Ciudades con precios de vivienda en aumento:
(1) Ciudades de primer nivel en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen
2015 12 17 La "Investigación sobre el valor de la inversión en viviendas comerciales en 35 ciudades grandes y medianas" publicada por el Departamento de Investigación de Tongce Consulting y Tonghai Consulting muestra que entre las 35 ciudades grandes y medianas, incluidas ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, capitales de provincia y ciudades clave de segundo nivel, solo 7 La relación oferta-demanda en las ciudades es inferior a 1,1.
Tomemos como ejemplo Shanghai, donde la relación oferta-demanda es 0,91. En 2014, la población permanente era de 24,256,8 millones, con una gran base poblacional y un crecimiento constante. Dado que Shanghai es el centro económico de toda la región del delta del río Yangtze y tiene un importante efecto de aglomeración industrial, predecimos que la demanda potencial de Shanghai alcanzará los 18,86 millones de metros cuadrados en los próximos tres años, ubicándose entre las 35 principales ciudades.
(2) Ciudades clave de segundo nivel
Entre las ciudades clave de segundo nivel de la muestra, la relación oferta-demanda de Chengdu, Xiamen, Tianjin, Hangzhou, Xi y Nanjing se ubica en el tramo medio y superior. Su desarrollo económico es relativamente bueno, son básicamente ciudades orientadas a la población y tienen cierto valor de inversión.
(3) Capitales de provincia
Además, la relación oferta-demanda de tres capitales de provincia, incluidas Fuzhou, Hefei y Shijiazhuang, también se encuentra dentro de este rango. En las ciudades donde la relación oferta-demanda está dentro de este rango, la vivienda comercial tiene un mayor valor de inversión.
2. Ciudades con alta presión de reducción de existencias:
La relación oferta-demanda de Qingdao, Changchun, Lanzhou, Shenyang, Guiyang y Dalian supera 3, mientras que Dalian alcanza 7,18, convirtiéndose en 7,18. una muestra La ciudad más desequilibrada del mundo. La industria inmobiliaria en estas áreas está bajo una gran presión para liquidar existencias, y también hay una mayor presión para aumentar los precios de la vivienda.
(1) Ciudades clave de segundo nivel
Como ciudades clave de segundo nivel, las relaciones entre oferta y demanda de Wuhan, Suzhou y Chongqing no son ideales: 1,96, 2,03, y 2,03 respectivamente. La razón principal es que la oferta de suelo en estas tres ciudades es demasiado grande, lo que resulta en un aumento en la relación oferta-demanda.
(2) Capitales de provincia
Debido a la alta relación oferta-demanda, varias capitales de provincia en el noreste y algunas ciudades en el noroeste se encuentran en la posición "inferior" en el ranking del valor de la inversión urbana. Por ejemplo, la relación oferta-demanda en Qingdao es 3,07, Changchun es 3,27, Lanzhou es 3,7, Shenyang es 4,32, Guiyang es 5,33 y Dalian llega a 7,18.
La encuesta muestra que para algunas ciudades con una relación oferta-demanda superior a 2,0, y debido a su desaceleración económica y a su acelerada salida de población, su capacidad de mercado futura será menor. Dichas ciudades a menudo enfrentan una mayor presión de inventario. y la acumulación de riesgos los promotores y los inversores deben permanecer atentos. Estas ciudades incluyen principalmente Taiyuan, Hohhot, Guiyang, Lanzhou, Changchun, Shenyang, Dalian, etc.
El siguiente es el ranking de ratio de oferta y demanda de 35 ciudades. Cuanto menor sea la relación oferta-demanda, mayor será la posibilidad de que los precios de la vivienda aumenten; cuanto mayor sea la relación oferta-demanda, mayor será la presión para reducir las existencias y menor será el margen de crecimiento.
Dos. El patrón de afluencia de población en las principales ciudades en 2016
En primer lugar, está muy concentrado en las tres principales áreas metropolitanas.
Entre las 13 ciudades con una población de más de 10.000 habitantes, hay ocho áreas metropolitanas principales, incluidas Shanghai y Suzhou en el delta del río Yangtze, Guangzhou-Shenzhen-Dongguan-Foshan en el delta del río Perla y Beijing-Tianjin en la Bahía de Bohai.
El delta del río Yangtze Shanghai + Suzhou + Hangzhou + Nanjing + Ningbo + Wuxi + Changzhou = una afluencia de 8,63 millones de personas.
El delta del río Perla Guangzhou + Shenzhen + Dongguan + Foshan = una afluencia de 7,96 millones de personas.
Bahía de Bohai Beijing + Tianjin = afluencia de 6,84 millones de personas.
En segundo lugar, los flujos de población no metropolitana se concentran en cinco ciudades centrales.
Entre las ciudades con una afluencia de población de más de 654,38 millones, sólo Zhengzhou, Chengdu, Chongqing, Xiamen y Wuhan no se encuentran en las tres principales áreas metropolitanas.
Entre ellas, Chengdu, Chongqing y Wuhan son ciudades estrella con un rápido crecimiento del PIB en los últimos años y están ubicadas en los centros del curso medio y alto del río Yangtze. No sólo son el núcleo del área metropolitana de Chengdu-Chongqing y la aglomeración urbana en el curso medio del río Yangtze en el plan nacional, sino que también se benefician del viento del este de la transferencia de la industria costera en los últimos años. Las sorpresas son Zhengzhou y Xiamen.
En tercer lugar, en otras ciudades de segundo y tercer nivel, el flujo de población es lento o incluso está estancado.
Un total de 37,78 millones de personas ingresaron a las 35 ciudades principales, de las cuales 28,32 millones de personas ingresaron a las 13 principales ciudades y sólo 9,46 millones de personas ingresaron a las últimas 22 ciudades de segundo nivel, lo que equivale al 25% de el total.
De hecho, estas 22 ciudades de segundo nivel son básicamente capitales de provincia o centros económicos, por lo que es concebible que el estancamiento o la pérdida de población en las ciudades de tercer y cuarto nivel debajo de las capitales de provincia sean inevitables.
En tercer lugar, la estructura industrial urbana afecta los precios de la vivienda
Aunque la afluencia de población es importante, no es el único factor que afecta los precios de la vivienda. Por ejemplo, en los últimos cinco años, la afluencia neta de población de Dongguan ocupó el quinto lugar en el país, y la afluencia neta de población de Foshan ocupó el noveno lugar en el país. Sin embargo, los precios de la vivienda en estas dos ciudades son muy diferentes de los de Guangzhou y Shenzhen, las dos ciudades centrales de la región. El factor detrás de esta brecha reside en las diferentes estructuras industriales.
En términos generales, las ciudades con fuertes industrias de servicios a menudo se deben a la reubicación gradual de las industrias industriales tradicionales, y la fuerza de desarrollo de toda la ciudad está mejorando. Detrás del desarrollo del sector servicios se esconde a menudo el desarrollo de los inmuebles comerciales y la prosperidad de los distritos comerciales, que influyen en gran medida en los precios de la vivienda.
Ciudades como Dongguan y Foshan, dominadas por industrias manufactureras con uso intensivo de mano de obra, tienen una gran población migrante, pero su movilidad es relativamente alta y no se ha convertido en poder adquisitivo efectivo. Por el contrario, las ciudades dominadas por la industria de servicios han reunido más talentos de alto nivel, mayores ingresos y mayor estabilidad, y sus oportunidades, habilidades y deseos de quedarse y establecerse son mucho más fuertes. En términos generales, la concentración de la riqueza en la industria secundaria y en la industria terciaria es diferente.
Detrás de la estructura industrial se encuentra el nivel administrativo de la ciudad, su estatus en la región y la distribución de recursos públicos como la educación y la atención médica. Por tanto, la estructura industrial está estrechamente relacionada con el nivel administrativo de la ciudad. Una ciudad con un alto nivel administrativo traerá mejores recursos y tendrá más ventajas en la introducción de la industria y la planificación urbana.
Así que hay dos factores que determinan la tendencia futura de los precios de la vivienda urbana: el nivel de desarrollo de la industria terciaria y los servicios de apoyo proporcionados por el gobierno. Las ciudades con altos niveles administrativos tienen muchos recursos públicos y pueden absorber fácilmente recursos de las ciudades circundantes. Por lo tanto, aunque el PIB total de Nanjing no es tan bueno como el de Suzhou y Wuxi; y el PIB de Xiamen no es tan bueno como el de Quanzhou, Nanjing y Xiamen tienen precios de vivienda más altos debido a sus altos niveles administrativos y abundantes recursos.
(La respuesta anterior se publicó el 24 de diciembre de 2015. Consulte la situación real para conocer la política de compra de vivienda actual).
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