Después del New Deal en el mercado inmobiliario de Shanghai: es difícil esperar con ansias el verano indio de este año.
Actualmente, Shanghai sólo cuenta con un sistema de puntos para la compra de viviendas para hogares sin vivienda, lo que se denomina "política prioritaria", pero los detalles específicos deben esperar una explicación oficial.
Las "ventas regulares de cinco años" es la política que más llama la atención en las "Siete Nuevas Políticas de Shanghai", que es similar a la política de control emitida antes del Festival de Primavera en Hangzhou. El 27 de octubre de 2018, Hangzhou emitió políticas regulatorias, una de las cuales era "Si la tasa de éxito de las ventas públicas de nuevos proyectos de viviendas comerciales dentro de las restricciones de compra de la ciudad es menor o igual al 10%, no se transferirán dentro de los cinco años desde la fecha de obtención del certificado de propiedad inmobiliaria.” Al igual que Hangzhou, Shanghai también implementó "restricciones de ventas" después de que el mercado inmobiliario primario se sobrecalentara para frenar la afluencia de fondos de inversión y especuladores al mercado inmobiliario.
A partir de la reciente introducción intensiva de políticas en algunas grandes ciudades, Yan Yuejin, director de investigación del Instituto de Investigación E-House, cree que el telón regulatorio para resolver integralmente los problemas de vivienda en las grandes ciudades ha comenzado oficialmente. este año. Mucha gente, incluidos consultores e intermediarios, está de acuerdo con el punto de vista de Yan Yuejin y cree que la regulación actual de Shanghai tiene como objetivo estabilizar los precios de la vivienda y evitar que el mercado se sobrecaliente.
Yan Yuejin señaló que la "prioridad de cinco años para la compra y venta de viviendas" es en realidad una trampa en la etapa inicial de la política de compra de viviendas; al mismo tiempo, también se refirió a las prácticas de otros; ciudades y estableció restricciones de venta para suscripción prioritaria, dando prioridad a aquellos que quieran pasar. Los especuladores inmobiliarios que compraron y obtuvieron las casas fueron bloqueados en la puerta. Asimismo, esta medida también puede reducir las expectativas del mercado sobre propiedades con más clientes.
Entrevistas de alta prima con empresas inmobiliarias.
Otros conocedores de la industria creen que Shanghai volverá a aumentar su intensidad en la regulación del mercado después del inicio del Año del Buey. El desencadenante puede ser que el mercado del suelo se caliente primero, con la aparición de terrenos de alta calidad. Las preocupaciones sobre la temperatura del mercado del suelo pueden trasladarse al puerto de ventas. Esto tiene como objetivo principalmente estabilizar los precios de la vivienda y frenar el sobrecalentamiento del mercado.
El 20 de febrero, el Consorcio de Desarrollo Rongchuang ganó un terreno exclusivamente residencial en el distrito de Putuo por un precio total de 6.452 millones de yuanes, con un precio mínimo de 84.300 yuanes/㎡ y una tasa de prima del 36,15%. El terreno pertenece a un cruce ferroviario con una superficie total de construcción inferior a 80.000 metros cuadrados. No existe ningún requisito de autosostenibilidad, por lo que se puede decir que es una tierra verdaderamente escasa. Pero en el lado este de este terreno se encuentra el terreno residencial adquirido por Dahua Group en junio de 2018 y febrero del año pasado por un precio total de 3.060 millones de yuanes. En ese momento, el precio mínimo era de solo 47.400 yuanes por metro cuadrado. Los precios de la tierra casi se han duplicado en dos meses y el precio unitario de las casas de segunda mano circundantes se acerca a los 60.000 yuanes por metro cuadrado. "La harina es más cara que el pan", aunque no indica del todo un mercado terrestre caliente, sí significa que el sector regional está sobrecalentado.
No mucho después, la cuenta oficial de WeChat de "Shanghai Putuo" publicó la noticia. En vista de la alta prima de la parcela de tierra, el gobierno del distrito de Putuo entrevistó de inmediato a las personas relevantes a cargo de Sunac Shanghai y la compañía del proyecto. La entrevista fue organizada por las personas relevantes a cargo de la Oficina de Recursos y Planificación del Distrito y el Distrito. Autoridad de Vivienda. Durante la entrevista, el gobierno regional reiteró las exigencias del estado y de la ciudad en materia de regulación inmobiliaria y dijo que implementaría inquebrantablemente la determinación de que "las casas son para vivir, no para especular" para lograr "estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar los precios de la vivienda." el objetivo de estabilizar las expectativas. Se establece claramente que el cesionario debe ser plenamente consciente de la seriedad de la política, estar completamente preparado mentalmente y ajustar razonablemente las expectativas.
Pero en las ciudades con "límites de precios", hay un fenómeno común: el precio de un nuevo proyecto suele estar al revés, dejando espacio para la especulación. El gobierno puede fijar el período de tenencia y aumentar el costo de la especulación inmobiliaria, lo que puede disuadir la demanda especulativa. Para reducir las expectativas del mercado, los "Nuevos Siete Artículos de Shanghai" también propusieron una licitación por límite de precio de la tierra. Los conocedores de la industria creen que los precios mínimos determinan los precios de venta futuros, especialmente porque los precios de la harina y el pan están cerca y se espera que el mercado suba y los compradores estén dispuestos a ingresar al mercado. Los límites al precio de la tierra ayudan a estabilizar las expectativas. Posteriormente, se formularán los métodos de adquisición de terrenos correspondientes para aclarar quién puede adquirir el terreno una vez alcanzado el límite de precio.
Además, existe un plan de suministro separado para los lotes en arrendamiento, separado de los lotes comercializables. Anteriormente, los dos se fusionaron en el plan de suministro, pero el terreno arrendado no pudo formar un suministro efectivo. Esto puede garantizar plenamente la estabilidad de las ventas de tierras, y una oferta suficiente también ayudará a mover los precios de la tierra.
Se acerca la tradicional temporada de rebajas del verano indio y la tendencia del mercado ha llamado mucho la atención. De manera similar a la situación en el mercado inmobiliario de Hangzhou, aunque Hangzhou implementó una "gran prohibición" sobre los fondos de especulación inmobiliaria a finales de enero, todavía fue difícil detener la tasa de ganancias de menos del 10% en la ola anterior de cotizaciones rojas.
Después de la política “121” de Shanghai, las loterías para varias personas también aparecieron en proyectos inmobiliarios de primera mano.
Para evitar que el mercado inmobiliario se sobrecaliente, Shanghai continúa compensando las deficiencias en las políticas regulatorias y aprende de las prácticas de otras ciudades calientes, enfatizando primero la implementación estricta y luego analizando los efectos. No se descarta que una serie de medidas regulatorias sigan exprimiendo la demanda especulativa.
Li Xiaoxiao, analista senior del Instituto de Investigación Tongce, señaló que las "Nuevas Siete Políticas de Shanghai" se centran en los artículos 2 y 7. También se han introducido varias otras políticas para rectificar el orden del mercado y fortalecer la gestión del mercado. antes. . En este documento, sólo se enfatiza la implementación estricta de la política.
Artículo 2 Otras ciudades han implementado licitaciones de precio limitado. Actualmente, algunos sectores populares en Shanghai enfrentan inversiones de precios y el gobierno enfrenta una enorme presión del mercado, lo que requiere una implementación estricta de políticas de límite de precios. Fijar los precios de la vivienda por adelantado durante el proceso de transferencia de tierras y permitir que las empresas inmobiliarias presenten ofertas por los precios de la tierra de forma independiente puede ayudar a controlar los precios iniciales de la tierra y lograr el objetivo de estabilizar los precios de la vivienda.
El alcance de las restricciones a la venta de viviendas del Artículo 7 solo incluye "viviendas comerciales de nueva construcción compradas de acuerdo con políticas preferenciales para la compra de viviendas". En la actualidad, sólo hay tres proyectos inmobiliarios en Shanghai que están poniendo a prueba la política de compra preferencial. Las visitas y suscripciones son promedio y tienen poco impacto en las expectativas del mercado en la actualidad.
Fortalecimiento de la gestión y el control de intermediarios
En los "Nuevos Siete Artículos de Shanghai", se fortalecerá aún más la gestión de intermediarios y se controlará el comportamiento estandarizado del mercado de intermediarios. Shanghai ha entrado en el mercado de valores y los intermediarios desempeñan un papel importante en las transacciones. Al controlar y regular el comportamiento de las empresas intermediarias, se suprimen las intenciones especulativas. Se puede observar que el objetivo principal del mercado inmobiliario de este año es evitar el sobrecalentamiento. Si no se logran los resultados esperados, no se puede descartar la posibilidad de que continúen los aumentos de precios.
Las causas del mercado inmobiliario son muy complejas. Demasiado frío o demasiado caliente no es sólo un "desequilibrio entre oferta y demanda". En el mercado de viviendas de segunda mano de Shanghai, el volumen de transacciones se ha mantenido en 39.000 unidades en los últimos meses y se cree que los intermediarios tienen un efecto impulsor.
Antes de la regulación, el mayor crecimiento del precio de la vivienda se producía en el área central del anillo interior del centro de la ciudad de Shanghai. En contraste, la región central se encuentra en una etapa de crecimiento compensatorio. A finales del año pasado, una casa de 90 metros cuadrados en una comunidad del centro de Pudong se cotizaba por más de 6 millones de yuanes. Después de la Fiesta de Primavera, el precio aumentó a 9 millones, pero no se ha vendido. Según los comentarios de los vendedores intermediarios, aunque los precios de las viviendas han aumentado a 80.000 yuanes por metro cuadrado, hay muchas personas que quieren comprar casas recientemente y no hay casas adecuadas en el mercado.
265438+ Los reporteros del 20th Century Business Herald visitaron algunas tiendas y entrevistaron a algunos compradores y vendedores y descubrieron que debido a que algunos intermediarios monopolizan la oferta de viviendas de manera exclusiva VIP, los altos precios de las transacciones dieron confianza a los propietarios. Creen que las casas se pueden vender a mejores precios a través de algunos intermediarios, lo que lleva a algunos intermediarios a insistir en equilibrar los intereses de propietarios y compradores y devolver los precios a una política racional, pero el entorno de vida es preocupante.
El agente huele sensibilidad. Antes y después del Festival de Primavera, solo el segmento Baoshan Dahua abrió 5 nuevas tiendas intermediarias. Estas tiendas intermediarias se encuentran en un ciclo de expansión. Se entiende que Red Star Macalline Aijia, una subsidiaria de Red Star Macalline, y Jimu Real Estate, una marca de franquicia propiedad de Cui Yuan controlada por Fang Duoduo, se han expandido gradualmente desde el anillo exterior hasta el área urbana y han abierto tiendas a gran escala. desde finales del año pasado.
Para hacerse con viviendas, algunas tiendas intermediarias no dudan en prometer a los propietarios que las venderán a precios elevados, lo que en cierta medida contribuye al aumento de los precios de la vivienda. Otro vendedor intermediario señaló que la "vivienda exclusiva" es un comportamiento monopólico, lo que significa que la casa puede no venderse en un corto período de tiempo y los clientes tienen menos margen de negociación.
Las transacciones cayeron, ¿se acabó el verano indio?
Las agencias intermediarias señalaron que la introducción del New Deal muestra que los precios de transacción de las casas de segunda mano son en su mayoría estables y serán más racionales en el futuro. Pero en este momento es necesario tener en cuenta la acción del precio;
“Recientemente, el volumen de transacciones del mercado ha disminuido drásticamente, y el ciclo de transacciones y el ciclo de visualización de viviendas son muy largos”. El vendedor intermediario antes mencionado informó que desde la nueva política, el ciclo de transacciones y la velocidad de las segundas transacciones. Las casas de mano han sido mucho más lentas, pero la mayoría de ellas. Algunos propietarios tienen buenas actitudes. Algunos propietarios han bajado recientemente sus precios entre un 0,05% y un 0,07%.
De hecho, desde la segunda mitad del año pasado, el número de casas de segunda mano en Shanghai se ha mantenido en un nivel alto cada mes y ha disminuido mucho. Las principales razones de la actual disminución de las transacciones son: el inventario en sí no es demasiado grande y el alcance y la cantidad que se pueden ver también son pequeños después de la implementación del New Deal "121", el impuesto al valor agregado en segundo lugar; -Las casas de mano quedaron exentas de "2 a 5", y los cambios en impuestos y tarifas también aumentan la dificultad de vender una casa. Además, algunos agentes ofrecen viviendas exclusivas y los clientes también tienen restringido el acceso a la casa.
Los vendedores de varias tiendas intermediarias informaron que el hecho de que Indian Summer pueda aparecer según lo previsto depende del volumen de transacciones del mercado y de la respuesta de los clientes en marzo.
Dado que los datos de viviendas de segunda mano de febrero aún no se han hecho públicos, a juzgar por los datos de transacciones de viviendas de primera mano, puede resultar difícil que aparezca Indian Summer.
Datos de terceros muestran que el 1 de marzo, los 121 sectores de la Bolsa de Valores de Shanghai aún no habían alcanzado un aumento general, y las diferencias entre sectores siguen siendo evidentes. A juzgar por los datos del 1 al 21 de febrero, el número de transacciones de vivienda de primera mano se ha reducido a la mitad año tras año.
Es cierto que, independientemente de las tendencias posteriores del mercado, la actitud de Shanghai hacia el bloqueo de los fondos inmobiliarios desde todos los aspectos ha sido obvia. El mismo día, la Oficina del Grupo Líder de Hangzhou para el Desarrollo Estable y Saludable del Mercado Inmobiliario emitió el "Aviso sobre una mayor estandarización del orden del mercado inmobiliario", proponiendo restringir la compra de casas de subastas legales e inspeccionar estrictamente el requisitos para créditos operativos y créditos de consumo.
La última regulación en Shanghai y Hangzhou está a solo un mes de la ronda de regulación anterior, y las políticas se publicaron el mismo día. Un antecedente macro es que a finales de enero de este año, Ni Hong, Viceministro del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, encabezó un equipo en Shanghai y Shenzhen para señalar que los gobiernos de las ciudades deben comprender plenamente la importancia de mantener la desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario e insiste inquebrantablemente en que las casas se utilicen para Se posiciona como un lugar para vivir, no para la especulación. No utilice los bienes raíces como un medio a corto plazo para estimular la economía. Recientemente, Ni Hong también dirigió un equipo a Hangzhou, Zhejiang y Wuxi, Jiangsu, para realizar una investigación, instando a la implementación de un mecanismo a largo plazo para el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Reiteró que "la vivienda no es para la especulación. ", y que los bienes raíces no deben usarse como un medio a corto plazo para estimular la economía, y que las principales responsabilidades de la ciudad deben implementarse de manera efectiva. Garantizar la implementación de las decisiones y acuerdos del Comité Central del Partido y del Consejo de Estado.