Cosas a tener en cuenta al comprar una casa en 2016
El 15 de marzo, Día de la Protección de los Derechos del Consumidor, Sina Second-hand House invitó al Sr. Jin Shuangquan, un abogado de marcas chino, vicepresidente de la Asociación de Marketing Inmobiliario de China y un famoso abogado inmobiliario, a responder Preguntas sobre las leyes en transacciones de casas de segunda mano para los internautas.
La siguiente es la transcripción de la entrevista:
Moderador: Hola a todos, internautas de Sina, bienvenidos a la sala de transmisión en vivo de Sina para ver el programa especial de vivienda de segunda mano de Sina 3.15.
Es nuevamente 15 de marzo y es la temporada alta para el mercado inmobiliario. Por lo tanto, el programa especial Sina Leju Second-hand House 3.15 de este año es "Carreras de caballos" sobre la venta de casas de segunda mano. Hoy en el estudio, invitamos al Sr. Jin Shuangquan, un abogado de marcas chino, vicepresidente de la Asociación de Marketing de Bienes Raíces de China y un famoso abogado de bienes raíces, para responder las preguntas legales sobre transacciones de viviendas de segunda mano para los internautas.
¡Hola, abogado Jin!
Jin Shuangquan: ¡Hola!
¿Cuáles son las disputas habituales por vivienda de segunda mano?
Moderador: 1. Sabemos que el mercado de viviendas de segunda mano de Beijing ha estado muy activo durante el año pasado, incluso recientemente. Creo que también os habéis encontrado con muchos casos de transacciones de viviendas de segunda mano. ¿Puedes hablarnos de los conflictos que han surgido este año en las transacciones de vivienda de segunda mano?
Jin Shuangquan: Existen principalmente los siguientes tipos:
(1) Disputas causadas por fluctuaciones de precios provocadas por cambios en las políticas inmobiliarias.
Con la introducción de políticas favorables, los precios de la vivienda pueden subir. En este momento, hay muchos casos en los que el vendedor incumple. Los vendedores suelen argumentar que el contrato es nulo sin el consentimiento de un cónyuge u otro * * *propietario. Con la introducción de políticas de restricción de compras, los precios de la vivienda pueden caer. Hay muchos casos en los que el comprador incumple el contrato en este momento y, por lo general, solicita rescindir el contrato y comprobarlo alegando que existen lagunas en el contrato.
(2) Controversias causadas por transacciones en serie.
Para las familias que quieren mejorar sus necesidades, necesitan vender su casa y usar el dinero para comprar una casa nueva. Cuando surgen problemas durante la venta de su casa, como que el comprador no paga a tiempo, retrasan al vendedor en el proceso del comprador. Sin embargo, debido a que no existe una relación causal inevitable entre vender una casa y comprarla, es difícil exigir una compensación al propietario anterior por incumplimiento de contrato.
(3)***Controversias derivadas de la transmisión de bienes inmuebles.
La parte divorciada vende el inmueble para transferirlo, o la parte heredera vende el inmueble para ocupar más bienes. Otros titulares de derechos alegaron que el contrato era inválido por colusión maliciosa.
(4) Controversias derivadas de restricciones especiales a las transacciones de vivienda.
Los tipos especiales de viviendas, como viviendas militares, viviendas entregadas centralmente, viviendas asequibles, viviendas con derechos de propiedad pequeña, etc., no se pueden incluir en la lista ni se pueden generar disputas derivadas de las restricciones de la lista.
¿A qué términos del contrato debes prestar atención al firmar un contrato?
Moderador: Descubrimos que muchos de los casos que usted mencionó fueron disputas causadas por contratos poco claros. ¿Puede decirnos a qué términos deben prestar atención los compradores al firmar un contrato?
Jin Shuangquan: Después de elegir la casa que le gusta y llegar a un acuerdo preliminar sobre el contenido de la transacción, ambas partes firmarán un contrato de venta de la casa, que es el paso más importante en la venta de la casa. En este caso, se debe recordar a los compradores que presten atención a los siguientes puntos:
(1) Verifique el propietario y el estado de la propiedad, y elija con quién tratar.
Incluyendo: El firmante debe ser el propietario de la propiedad o el agente legalmente autorizado del propietario, y se debe verificar la autenticidad del poder. El cónyuge del propietario debe presentar prueba escrita de su consentimiento a la venta. También es necesario verificar si la casa está hipotecada, sellada o registrada con objeciones. , y si el tercero tiene derecho a residir, y si el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo. Si otros herederos aceptan vender la casa heredada. Además, si durante la conversación descubres que la otra persona es una persona difícil, preferirías no comprar que comerciar con ella.
(2) Comprenda su estado crediticio.
¿Tengo los requisitos para comprar una casa en una ciudad con restricciones de compra? Y su situación crediticia con el banco, si cumplen las condiciones del préstamo y si pueden obtener la cantidad requerida.
(3) El contenido acordado en el contrato de compraventa debe ser completo y operable.
En primer lugar, debes elegir un agente inmobiliario profesional con un contrato relativamente completo y capacidad de asumir responsabilidades. En segundo lugar, estudie detenidamente el contrato proporcionado por la agencia inmobiliaria, porque el personal de la agencia cambia con frecuencia y no todos los agentes están familiarizados con el proceso. El contrato debe definir claramente los derechos y obligaciones de ambas partes, así como el método de pago, el monto y el plazo, así como qué hacer si el préstamo no se aprueba o el monto después de la aprobación no cumple con las expectativas. Lo que resulta más beneficioso para el comprador es el depósito en garantía. También es necesario aclarar el período de entrega, el período de liberación, el período de transferencia de propiedad, el período de reubicación del registro del hogar y si los muebles están dentro del rango de precios. También es necesario acordar una responsabilidad clara por incumplimiento de contrato, etc. Es decir, cuando ocurre un problema, la base contractual se puede encontrar en el contrato para aclarar responsabilidades.
¿Qué debes hacer si te encuentras con una disputa inmobiliaria?
Moderador: Acaba de hablar de muchas disputas, así que quiero preguntarle: ¿qué deben hacer los compradores de viviendas cuando se encuentran con estas disputas?
Jin Shuangquan: Los procedimientos de transacción de viviendas de segunda mano son complicados y duran mucho tiempo, normalmente tres meses o más. Requiere múltiples rondas de cooperación mutua entre ambas partes y el intermediario. Las disputas son inevitables. Cuando surge una disputa, los compradores deben hacer dos cosas. En primer lugar, debemos negociar activamente con la otra parte a través de una agencia intermediaria para descubrir los motivos de la disputa y eliminar cualquier malentendido causado por malentendidos, no intensificar los conflictos y tratar de garantizar que la transacción se desarrolle sin problemas; Si surge una disputa por motivos de política, podemos negociar con el vendedor para cambiar o rescindir el contrato sobre la base de un entendimiento y adaptación mutuos. El segundo es preservar la evidencia. Por supuesto, los compradores no tienen que preocuparse si el vendedor incumple el contrato. Guarde cartas de notificación o registros de negociación de ambas partes y utilice activamente la ley para proteger sus propios derechos e intereses. Consulte a un abogado profesional de bienes raíces de manera oportuna para preparar un plan de respuesta, recopilar pruebas y estar completamente preparado para el litigio y evitar más pérdidas. Quejarse ante el departamento de bienes raíces o el departamento de seguridad pública no es la mejor manera. Es difícil para los departamentos antes mencionados intervenir en disputas civiles, pero demorará el tiempo.
¿Qué casas no se pueden traspasar?
Moderador: Otro tema que preocupa mucho a los compradores de viviendas es que hay varios tipos de casas en Beijing. ¿Qué condiciones deben cumplirse para permitir las transacciones de viviendas de segunda mano y qué tipo de casas no son elegibles para las transacciones de viviendas de segunda mano?
Jin Shuangquan: Hay muchos tipos de casas en Beijing. Los más comunes incluyen:
(1) Vivienda comercial: siempre que el desarrollador haya obtenido una licencia de preventa de vivienda comercial. Incluso sin un certificado de propiedad inmobiliaria, una casa de este tipo puede comercializarse como casa de segunda mano.
(2) Reforma de la vivienda: Generalmente se permiten transacciones cotizadas. Pero si la unidad de propiedad original es una unidad de nivel central, dicha casa es una casa entregada de manera central: la transacción de una casa entregada de manera central debe cumplir las siguientes condiciones: ① La unidad de propiedad original ha establecido un archivo de vivienda (2); Se ha obtenido el certificado de propiedad de la casa; (3) Hay un exceso del estándar, pero ha excedido el estándar en la unidad de propiedad original (4) Vivienda para departamentos especiales que no involucran seguridad nacional y confidencialidad, y vivienda que involucra; Las áreas de oficinas, enseñanza e investigación científica de agencias gubernamentales y del partido, departamentos de investigación científica, colegios y universidades, etc., han sido aprobadas por la unidad de propiedad original. Sí, algunas unidades solo aceptan comerciar dentro del alcance de los empleados de la propiedad. unidad.
(3) Edificios de producción de productos militares: por lo general, no se permite que los edificios de producción de productos militares se incluyan en la lista para el comercio a menos que los apruebe el ejército.
(4) Vivienda pública con derecho a uso: La vivienda pública con derecho únicamente a uso se divide en vivienda pública autogestionada y vivienda pública de gestión directa. Estas casas sólo tienen derecho a ser utilizadas por particulares y no pueden comercializarse.
(5) Vivienda asequible. Una casa así se puede comercializar en 5 años.
(6) Vivienda de reasentamiento: puede haber dos tipos de derechos de propiedad: ① No existe un procedimiento de aprobación nacional formal ni un certificado de derechos de propiedad, comúnmente conocidos como "derechos de pequeña propiedad" ② Hay tierras formales; Utilice procedimientos de aprobación, como renovación de casas en ruinas, renovación del cinturón verde, renovación de pueblos antiguos, etc., los derechos de propiedad se "gestionan según viviendas asequibles", también conocidas como viviendas asequibles de segunda clase, y este tipo de viviendas pueden ser negociado.
(7) Vivienda de alquiler social: Este tipo de vivienda sólo tiene derecho a uso y no puede ser comercializada.
(8) Casas de pequeña propiedad: se refiere a casas construidas en tierras colectivas de agricultores sin pagar tarifas de transferencia de tierras. La propiedad de dichas casas no está protegida por la ley y no puede comercializarse.
(9) Vivienda comercial ocupada por sus propietarios: lanzada por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing en 2013. Es posible que dichas viviendas no se incluyan en la lista durante cinco años después de la compra y se incluirán después de cinco años.
¿Qué casas no pueden solicitar préstamos hipotecarios?
Moderador: La mayoría de las personas que compran casas en Beijing utilizan préstamos para comprar casas. Acabamos de hablar sobre qué tipo de casas no se pueden comercializar. ¿Puede decirnos qué tipo de casas no se pueden utilizar para préstamos hipotecarios?
Jin Shuangquan: Debe quedar claro que algunas casas no se pueden prestar. Así que asegúrese de entenderlo claramente antes de comprar una casa.
Las casas que no se pueden prestar incluyen: (1) Casas sin certificados de propiedad inmobiliaria; (2) Casas en terrenos colectivos; (3) Casas muy antiguas que tienen más de 30 años y no se pueden prestar, y algunas incluso están en ruinas (4; ) Las ciudades antiguas están siendo renovadas. La autoridad de vivienda local ha cerrado el caso y no puede encargarse del registro de hipotecas; (5) Casas con derechos de uso de la tierra hipotecadas; (6) Casas que han sido selladas o congeladas de acuerdo con la ley;
¿Puede la venta de casas de segunda mano pasar por alto a un intermediario?
Moderador: Desde una perspectiva jurídica, ¿qué opina del papel de los intermediarios de vivienda de segunda mano en las transacciones de vivienda de segunda mano? ¿Recomienda a los compradores pasar por alto a un agente en la transacción de una vivienda? Como abogado profesional, ¿tiene algún consejo para los compradores a la hora de elegir una firma de corretaje?
Jin Shuangquan: Las agencias y agentes inmobiliarios han hecho una enorme contribución al mercado de vivienda de segunda mano del país. Debido a que la información no coincide, el papel más importante de un agente de bienes raíces es negociar bien entre las personas que quieren comprar una casa y las personas que quieren vender una casa, y firmar juntos un contrato de venta. Sin ellos, la casa no cerraría el trato. Por lo tanto, creo que es muy importante que los agentes inmobiliarios proporcionen información sobre la vivienda. Sus responsabilidades básicas incluyen: proporcionar información sobre vivienda, ayudar en la firma de contratos, brindar consulta y manejo de diversos procedimientos durante el proceso de transacción y coordinar la comunicación.
No recomiendo que los compradores y vendedores pasen por alto a los corredores. Aceptar la información de la vivienda facilitada por un agente inmobiliario y pasar por alto él viola el principio de buena fe. Sin la coordinación de un agente, sería difícil para ambas partes completar la firma. (1) La información sobre bienes raíces proporcionada por los corredores a los compradores de viviendas es la mayor expresión de valor, y dado que el servicio debe ser pagado (2) Los no profesionales de ambos lados, el comprador y el vendedor, no están familiarizados con los procedimientos de trabajo del préstamo; bancos, departamentos de transferencias, departamentos de impuestos y todo el proceso de compra de una vivienda, lo que conducirá a El tiempo de procesamiento es largo, las dos partes carecen de una confianza básica, lo que puede generar conflictos importantes debido a pequeñas diferencias. Sin embargo, si hay mediación por parte de un. intermediario, los conflictos pueden resolverse.
(3) Elegir una sociedad de valores es lo mismo que elegir un abogado. Debe elegir una empresa relativamente grande. Las grandes empresas tienen una formación en conocimientos empresariales más completa y versiones de contratos más completas. También debe prestar atención a la elección del corredor y elegir un corredor con una experiencia laboral relativamente rica para brindar servicios.
¿Cómo prevenir anuncios de viviendas falsos?
Moderador: ¿Qué opinas de las responsabilidades de los agentes inmobiliarios? Actualmente, los listados de viviendas falsos prevalecen en Internet. Como agente inmobiliario, ¿cómo puedo publicar con integridad?
Jin Shuangquan: La gente no puede vivir sin confianza. La gestión de la integridad es el requisito básico de la industria de las agencias inmobiliarias y también es el activo intangible más valioso. Información falsa sobre viviendas, quejas de compradores de viviendas y daños a la reputación de empresas intermediarias. ¡Se recomienda que los agentes inmobiliarios insistan en promover la certificación de casas reales y resistan resueltamente las casas falsas! Como empresa intermediaria, debemos ganar clientes con servicios profesionales y de alta calidad, eliminar las falsedades, evitar los problemas y la pérdida de energía causados por anuncios falsos a los clientes que lo necesitan y evitar el impacto negativo de los anuncios falsos en la imagen de la propiedad inmobiliaria. industria de agencias!
Anfitrión: Antes de este episodio de 315, los internautas plantearon sus preguntas sobre transacciones de segunda mano al abogado Jin a través de la cuenta oficial de WeChat de Sina Second-hand Houses. Pidamos al abogado Jin que ayude a los internautas a responder esta pregunta:
¿Qué debo hacer si compro una casa de segunda mano y encuentro a alguien que la alquila?
Moderador: Internauta R: Acabo de comprar una casa de segunda mano y descubrí que la casa está en alquiler y el contrato de arrendamiento no ha vencido. ¿Qué debo hacer?
Jin Shuangquan: Debe pedirle al vendedor que emita una declaración de que el inquilino ha renunciado al derecho de preferencia y verificar la autenticidad con el inquilino. Si el arrendatario solicita la compra, se debe exigir al arrendatario que proporcione prueba escrita, luego rescindir el contrato y exigir al vendedor que asuma la responsabilidad por el incumplimiento del contrato. Si el inquilino se da por vencido, debe considerar si es aceptable. Después de comprar una casa, ¿se puede permitir que el arrendatario siga alquilándola hasta que expire el contrato de arrendamiento? Si se acepta, el contrato de compraventa puede proceder. Si resulta inaceptable, el vendedor deberá coordinar con el arrendatario la rescisión del contrato de arrendamiento antes de continuar ejecutándolo. Si el vendedor no puede coordinarse, podrá rescindir el contrato por incumplimiento del contrato por parte del vendedor. Si no hay acuerdo en el contrato, el contrato también puede rescindirse por no poder alcanzarse el objeto del contrato.
¿Cómo defender tus derechos cuando una casa se vende por dos?
Moderador: Internauta B: Descubrí que la casa que compré era "una casa y dos en venta". ¿Cómo puedo proteger mis derechos? ¿Cómo pueden las transacciones de viviendas de segunda mano evitar vender una casa y dos casas?
Jin Shuangquan: (1) Conservar las pruebas y presentar una demanda a tiempo; (2) Investigar si la casa ha sido transferida a otros y solicitar sellar la casa; (3) Determinar el plan de demanda; El objetivo, si seguir pidiendo la casa o rescindir el contrato y exigir al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato. (1) Si se ha transferido la propiedad, ver si se puede concluir que existe colusión maliciosa entre el nuevo comprador y el vendedor. Si hay pruebas, puede solicitar que se confirme que la venta entre ellos no es válida.
Si no hay colusión maliciosa y el contrato de compraventa entre ambos es válido, será difícil obtener la casa y el vendedor sólo podrá ser considerado responsable del incumplimiento del contrato. (2) Si no hay transferencia, se debe luchar por la posesión legal real de la casa. La primera persona que la ocupa suele tener prioridad en la protección. (3) Si no hay transferencia de propiedad y la casa no se puede ocupar legalmente, el tribunal generalmente tomará una determinación justa y razonable considerando de manera integral factores como el monto del pago real y la orden de cada comprador, si se ha procesado la firma en línea y el orden en que se estableció el contrato. Entonces depende. Si no puedes conseguir la casa, tendrás que cambiar los requisitos y exigir al vendedor que asuma la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
(2) Para evitar la situación de vender una casa y dos, puede ir al departamento de registro de la administración de vivienda donde se encuentra la casa después de firmar el contrato y, al mismo tiempo, pasar por el trámites online para la presentación del contrato de compraventa de vivienda lo antes posible, comúnmente conocido como "firma online". Puede evitar eficazmente que el propietario original venda la casa a otras personas durante el proceso de transacción.
¿Puedo realizar el pago después de firmar el contrato de compraventa?
Moderador: Internauta C: Acabo de firmar el contrato de venta y ahora me arrepiento de no haberlo comprado. ¿Puedo pagar? ¿Qué hacer si incumples el contrato?
Jin Shuangquan: Lo mejor es negociar con el vendedor. Si la negociación fracasa, se necesitan razones legales. Por razones jurídicas, como el artículo 52 de la Ley de Contratos, un contrato es inválido si se da alguna de las siguientes circunstancias: (1) Una de las partes celebra el contrato mediante fraude o coacción, perjudicando los intereses del país; colusión, perjudicando los intereses del país, colectivos o de terceros; (3) ocultando fines ilegales en formas legales (4) perjudicando los intereses públicos (5) violando disposiciones obligatorias de leyes y reglamentos administrativos; Si el contrato no es válido, por supuesto puede realizar el pago. Si no es nulo, depende de si el vendedor ha incumplido el contrato. Si hay un incumplimiento grave del contrato y el contrato estipula que el comprador tiene derecho a rescindir, el comprador podrá ejercer el derecho a rescindir.
Si desea rescindir el contrato y realizar el pago sin motivos legales, puede constituir un incumplimiento de contrato, y usted debe asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato de acuerdo con el contrato.
¿Cuáles son los riesgos de los contratos Yin y Yang?
Moderador: Internauta D: ¿Cuáles son los riesgos para los compradores y vendedores en el contrato yin y yang para la venta de casas de segunda mano?
Jin Shuangquan: (1) El riesgo del comprador
(1) puede invalidar los términos del precio. El artículo 52 de la Ley de Contratos de mi país estipula que un contrato que “colude maliciosamente para perjudicar los intereses del Estado, del colectivo o de un tercero” es inválido. El artículo 56 de la Ley de Contratos estipula que un contrato inválido no tiene fuerza jurídica vinculante desde el principio. Si parte de un contrato es inválida y no afecta la validez de otras partes, las otras partes seguirán siendo válidas. El contrato Yin-Yang es una colusión maliciosa entre las partes para dañar los intereses nacionales, y la cláusula de precio falso se considerará inválida.
(2) Traerá problemas a la administración de su propia casa en el futuro y también tendrá que asumir el riesgo de tarifas elevadas al revenderla. Debido a que el precio registrado por el gobierno es más bajo que el precio de transacción real, si el comprador vuelve a vender la casa en el futuro, puede correr el riesgo de pagar altos impuestos sobre la renta personal y otros impuestos.
(3) El vendedor no cumplirá. Cuando ambas partes firmaron en línea y el préstamo se procesó a un precio más bajo, el vendedor no pudo cooperar en ningún momento, lo que resultó en la imposibilidad de continuar ejecutando el contrato. Si la solicitud se procesa nuevamente al precio real, se requerirá una nueva firma en línea y un préstamo, lo que puede provocar que el comprador retrase el pago y constituya un incumplimiento de contrato.
(4) Riesgo de sanciones administrativas e investigación penal. Una vez que las autoridades fiscales descubran la evasión fiscal, se impondrán sanciones administrativas, como impuestos atrasados y multas. Si el importe alcanza la norma, la responsabilidad penal podrá perseguirse conjuntamente con el vendedor.
(2) Riesgos del vendedor
(1) Ocultar peligros para el propio contrato de compraventa. Debido a que el precio de la vivienda en el contrato Yin-Yang es inferior al precio real, es una declaración de impuestos falsa y daña el interés nacional. Si el comprador se arrepiente, causará pérdidas al vendedor cuando los precios de la vivienda caigan. riesgo de que el precio de la vivienda no pueda recuperarse por completo.
(2) Si el comprador no paga a tiempo el precio de la casa que excede el precio registrado, o exige maliciosamente cerrar la transacción al precio registrado, el vendedor tendrá problemas y aumentará el tiempo. y dinero a través de negociaciones, recordatorios, demandas, etc.
(3) También existe el riesgo de sanciones administrativas y procesamiento penal.
En resumen, el contrato yin y yang para casas de segunda mano es riesgoso tanto para compradores como para vendedores, por lo que aquellos que planeen firmar un contrato yin-yang para casas de segunda mano, piensen más en y no violar el principio de buena fe ni correr grandes riesgos por avaricia.
Moderador: Creo que el entusiasmo de los internautas aquí es muy alto, pero debido al tiempo limitado, las preguntas de hoy se detendrán aquí. También esperamos que este programa pueda ayudar a la mayoría de los internautas a comprar casas. 315, trabaje con el abogado Jin para que la compra de su casa esté libre de preocupaciones. Gracias, Sr. Kim. Con esto concluye el programa de hoy. ¡Gracias a todos!