Investigación sobre la relajación de la supervisión de los fondos de preventa en 28 provincias y ciudades
Según las estadísticas de una organización, al 29 de mayo, 28 provincias y ciudades han relajado la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, lo que implica principalmente reducir los fondos de supervisión clave, aumentar los nodos de asignación y las proporciones de fondos de supervisión clave y permitir el uso de los bancos La carta de garantía reemplaza los fondos regulatorios de preventa, retira los fondos regulatorios de preventa por adelantado, etc.
El 29 de abril, la reunión del Buró Político del Comité Central del PCC enfatizó la necesidad de optimizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales y promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. Después de esta reunión, las ciudades que han optimizado la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se han expandido de las cinco ciudades anteriores, como Nanjing y Yantai, a 28 provincias y ciudades, incluidas Chengdu, Haikou, Jilin y Changchun.
“Bajo la premisa de garantizar la ejecución del proyecto, el objetivo principal de relajar la supervisión de los fondos de preventa en 28 provincias y ciudades es mejorar la eficiencia del uso de los fondos de preventa, mejorando así la liquidez de Las empresas inmobiliarias y las empresas inmobiliarias de alta calidad tendrán más beneficios", dijo Yang Kewei, subdirector general del centro de investigación.
Desde la segunda mitad del año pasado, la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se ha reforzado continuamente, bloqueando el sustento de la circulación de capital de los promotores. No sólo las empresas inmobiliarias "fugas", sino también empresas inmobiliarias relativamente estables como Vanke, CIFI y Longfor también están sujetas a supervisión de capital.
Los datos del informe de investigación de Cinda Securities muestran que desde septiembre del año pasado hasta 65438+2 meses, la supervisión del fondo nacional de preventa aumentó en aproximadamente 1,6 billones de yuanes, lo que corresponde a aproximadamente 4,7 billones de yuanes en ventas nacionales de viviendas comerciales durante el mismo periodo. En aquel momento, la industria esperaba que se relajaría la supervisión y se podría recuperar algo de "agua".
“Si se relaja la supervisión de los fondos de preventa, definitivamente aliviará la presión de liquidez sobre las empresas”, afirmó Wu Jianbin, vicepresidente ejecutivo de Sunshine City.
Muchos expertos de las 100 principales empresas inmobiliarias dijeron a los periodistas del "China Real Estate News" que los fondos limitados de la empresa ascienden a casi 20.000 millones de yuanes, la mayoría de los cuales se encuentran en cuentas de supervisión de fondos de preventa. En la actualidad, los esfuerzos de relajación en varios lugares son demasiado pequeños y esta "agua viva" todavía está bloqueada.
Paulatinamente se flexibiliza la normativa sobre fondos de preventa.
Además del apoyo financiero, optimizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales es una medida clave para el alivio de la oferta en varios lugares este año.
A finales de enero, los tres ministerios y comisiones emitieron conjuntamente los "Dictamenes sobre la Regulación de la Supervisión de los Fondos de Preventa de Vivienda Comercial", que por primera vez hicieron arreglos unificados a nivel nacional y determinaron el mecanismo de supervisión, con el objetivo de guiar a los gobiernos locales para optimizar la gestión anterior demasiado estricta.
En febrero, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió las "Medidas para la Supervisión y Administración de Fondos de Preventa de Vivienda Comercial", que estandariza de manera general la política de supervisión de los fondos de preventa. Los gobiernos locales son responsables de los detalles específicos y la implementación.
El 29 de abril, la reunión del Politburó del Comité Central del PCC propuso en una declaración sobre bienes raíces, "optimizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales y promover el desarrollo estable y saludable del sector inmobiliario". mercado." Es la primera vez que el Buró Político emite un comunicado sobre los fondos de preventa. Las políticas regulatorias dan instrucciones claras.
Desde entonces, la supervisión de los fondos de preventa en varios lugares se ha relajado ligeramente.
Específicamente, cinco ciudades, incluidas Yinchuan, Luzhou y Changde, han aumentado la proporción de fondos regulatorios clave asignados; seis ciudades, incluidas Mianyang, Xuzhou y Fuyang, han aumentado los nodos clave de asignación de fondos regulatorios y Jilin y Luohe; fondos regulatorios clave; proporción de fondos; 9 ciudades, incluidas Nanjing, Changchun y Haikou, pueden utilizar garantías bancarias en lugar de fondos regulatorios de preventa; 9 ciudades, incluidas Haikou, Yantai y Suzhou, implementan una gestión y control diferenciados basados en calificaciones crediticias corporativas; 4 ciudades, incluidas Changchun, Qinzhou y Luohe, pueden retirar los fondos regulatorios de preventa por adelantado.
Liu Shui, director de investigación de la División Empresarial del China Index Institute, dijo que la supervisión de los fondos de preventa para proyectos inmobiliarios generalmente representa entre el 30% y el 40% del total de los fondos de preventa. Si la proporción de fondos de preventa se reduce en un 10%, se ayudará a aliviar las limitaciones financieras de las empresas inmobiliarias. En la actualidad, varias localidades están ajustando principalmente los métodos de supervisión de los fondos de preventa, incluida la aceleración de la eficiencia de la aprobación, la relajación del coeficiente de supervisión de capital y su cambio a garantías bancarias, lo que tiene un impacto limitado para aliviar la escasez de capital de los bienes raíces. empresas.
Sin embargo, algunas ciudades están endureciendo las regulaciones. Por ejemplo, Dalian emitió el "Aviso sobre el fortalecimiento adicional de la gestión de los programas de preventa de viviendas comerciales" en mayo. Huangshi también revisó y mejoró los sistemas pertinentes en el mismo mes, aclarando la supervisión completa del proceso de los fondos de preventa de viviendas comerciales; prevenir el riesgo de malversación de fondos de preventa de viviendas comerciales y bloquear las vulnerabilidades de gestión del mercado inmobiliario.
Bai Wenxi, economista jefe de IPG China, cree que la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales no sólo debería garantizar que los proyectos se entreguen a tiempo, sino también evitar que una supervisión excesiva exacerbe la presión de liquidez sobre el real. empresas inmobiliarias. La reciente optimización de la supervisión de los fondos de preventa en varios lugares desempeñará un papel en la promoción de la recuperación de la liquidez y la recuperación del mercado para el desarrollo de la industria inmobiliaria y de las propias empresas inmobiliarias.
Yang Kewei cree que bajo el objetivo de la política de "entrega de viviendas garantizada", habrá dos tipos de ciudades que darán seguimiento y relajarán la supervisión de los fondos de preventa: primero, ciudades con normas excesivamente estrictas. la supervisión de los fondos de preventa, como Qingdao y Shijiazhuang, Quanzhou, etc., el segundo son las ciudades donde los riesgos de ejecución del proyecto son generalmente controlables, como Suzhou, Xiamen, Wuxi, etc. En el futuro, la supervisión de los fondos de preventa se volverá más estandarizada, logrando realmente un control completo del proceso y una supervisión del ciclo completo, desde la adquisición y el desarrollo de terrenos hasta el cobro y la entrega de las ventas.
Liberación limitada de liquidez a empresas inmobiliarias
“A principios de febrero, nuestros fondos disponibles representaban aproximadamente el 5% del total de fondos y el índice restringido llegaba al 95 % Todavía no hay mejora ". El 23 de febrero, Zhengrong Real Estate reveló un rincón de las dificultades financieras actuales de las empresas inmobiliarias en una conferencia telefónica para inversores. En comparación con finales de junio del año pasado, la proporción limitada de fondos monetarios de Zhengrong fue sólo del 21,26%.
La supervisión estricta de los fondos de preventa comenzará en el segundo semestre de 2021. Después de que las empresas inmobiliarias individuales cayesen en una crisis de liquidez, muchas ciudades comenzaron a implementar "políticas específicas para cada empresa". 36 provincias y ciudades, incluidas Xi, Tianjin y Shijiazhuang, emitieron sucesivamente políticas para fortalecer la supervisión de los fondos de preventa, exigiendo que todas las casas se convirtieran en propiedad. comprar fondos para depositarlos directamente en cuentas de supervisión especiales Implementar una supervisión completa.
Esto hace que el uso de los fondos de preventa por parte de las empresas inmobiliarias pase por un proceso desde "se puede utilizar a voluntad" hasta "no se puede utilizar".
Según Lin Zhong, presidente de la junta directiva de CIFI Holdings, alrededor del 50% de los fondos de los desarrolladores están en cuentas regulatorias. "Por ejemplo, si tiene 60 mil millones, pero no puede retirar 30 mil millones de la cuenta de supervisión, esto es realmente incómodo".
Wu Jianbin dijo una vez que la preventa se puede pagar en tan pronto como dos meses, y luego, según el proyecto, los nodos Progress realizan los pagos de la hipoteca. Ahora es casi el momento de liquidar la casa antes de liquidar la hipoteca. La casa está construida y finalmente está lista para la venta. El contrato se firma online. Las autoridades locales están preocupadas por los asuntos pendientes y quieren supervisarlo.
"¿Cuándo pedir dinero prestado? Cuando esté terminado". Wu Jianbin dijo que muchas empresas de bienes raíces tienen cientos de miles de millones en sus libros, pero han regulado entre 40 mil millones y 50 mil millones, por lo que no pueden pagar. el préstamo porque Este dinero está regulado y no se puede utilizar temporalmente.
La fuerte supervisión de los fondos de preventa ha aumentado aún más la presión financiera sobre las empresas inmobiliarias.
"En general, no se trata tanto de gestión sino de buena gestión. Todavía tenemos más de 654.380 millones de yuanes en la cuenta de supervisión", dijo un experto de una empresa de bienes raíces en Shanghai. que en varios lugares Es poco probable que el ajuste de los fondos regulatorios de preventa tenga un gran efecto, principalmente debido a la disminución de la confianza de la industria.
Los datos de 88 empresas inmobiliarias clave que cotizan en bolsa supervisadas por la agencia muestran que 41 empresas inmobiliarias revelaron fondos regulatorios de preventa relevantes, y aproximadamente la mitad de ellas incluyeron fondos regulatorios de preventa dentro del alcance de las transacciones en efectivo. fuera de las restricciones. 5438+0 en 2026, las ventas restringidas representaron el 29% del efectivo total, un aumento de 5 puntos porcentuales en comparación con 2020, y la tasa de crecimiento se aceleró significativamente. Algunas empresas incluso representan más del 70% del efectivo restringido.
“El ejemplo más típico es KWG, que se ha visto afectado por un aumento significativo en los fondos regulatorios de preventa. El efectivo restringido aumentó de 3.900 millones de yuanes en 2020 a 21.700 millones de yuanes en 2021, lo que representa el 10%. "La proporción del monto total también ha aumentado del 9% al 74%", dijo Fang Ling, analista de la agencia, que el endurecimiento y la relajación de las políticas regulatorias de capital antes de la venta afectan directamente el control de efectivo del real. empresas inmobiliarias, lo que afecta a la presión de pago de la deuda a corto plazo de las empresas.
En general, antes de que se entreguen las ventas del proyecto, los recibos de ventas correspondientes se reflejan como pasivos del contrato (es decir, ventas anticipadas) en el balance de la empresa inmobiliaria. Si los fondos de preventa son limitados, su proporción en las obligaciones contractuales será mayor.
Las estadísticas muestran que actualmente, el efectivo restringido, incluida la supervisión de preventa, representa alrededor del 10% de las obligaciones contractuales en promedio entre 41 empresas inmobiliarias clave. Las empresas inmobiliarias de calidad relativamente alta, como China Shipping, Longfor y CIFI, representan más del 16%, mientras que algunas empresas con alta presión de liquidez representan menos del 5% y tienen sobregiros.
Fang Ling cree que en este caso, junto con el apetito por el riesgo de los bancos, esta ronda de ajustes de la política de control de preventa en varios lugares tendrá ciertos beneficios para las empresas inmobiliarias de alta calidad, pero tendrá Poco impacto en las empresas inmobiliarias que tienen relativamente pocos fondos, el efecto en la liberación de liquidez de las empresas inmobiliarias sigue siendo relativamente limitado.
Un participante del mercado de una de las 30 principales empresas inmobiliarias también dijo que realmente no pueden sentir muchos cambios. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias pueden utilizar cartas de garantía emitidas por los bancos para reemplazar los fondos regulatorios de preventa, pero sólo las empresas con buenas calificaciones y alto crédito pueden utilizarlas. Esto se considera una especie de mejora crediticia para los bancos y es imposible. para la gran mayoría de las empresas inmobiliarias privadas "cubrir el resultado final".
“Las empresas inmobiliarias de riesgo están en el centro de la supervisión y la nueva política no cambiará esta situación.
"Un ejecutivo de una empresa inmobiliaria dijo que aumentar los esfuerzos de rescate para las empresas inmobiliarias en peligro y relajar adecuadamente la supervisión de los fondos de preventa son solo medios. La clave es generar confianza en el mercado, promover el cobro de las ventas de las empresas inmobiliarias. , y restaurar gradualmente el status quo de las empresas inmobiliarias privadas. La función de financiación en el mercado abierto
Se ha abierto la puerta a la "estabilización del mercado inmobiliario", pero para algunas empresas inmobiliarias, la liquidez actual. La crisis todavía existe. Como pidió Wu Jianbin, esperamos que las empresas inmobiliarias presten atención a sus operaciones.