Cinco formas de hacer realidad los derechos hipotecarios de los bancos comerciales tras la promulgación del Código Civil
Una forma: el banco negocia con el deudor hipotecario para realizar los derechos hipotecarios.
El apartado 1 del artículo 410 del Código Civil establece que si el deudor no cumple la deuda debida o no realiza el derecho hipotecario según lo acordado por las partes, el acreedor hipotecario podrá acordar con el deudor hipotecario la permuta del bien hipotecado. propiedad para obtener un descuento o para subastar o subastar la propiedad. El producto de la venta de la garantía se pagará primero. Ante esto, ambas partes pueden realizar los derechos hipotecarios mediante autonomía de voluntad, y luego la hipoteca puede ser descontada, subastada o vendida. Las subastas negociadas se llevarán a cabo de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Subastas. Las ventajas de este método de disposición son que lleva menos tiempo, menores costos y no requiere canales judiciales. Sin embargo, en la práctica pueden darse algunas situaciones: en primer lugar, al deudor hipotecario le resulta difícil ejercer el derecho hipotecario por sí solo; en segundo lugar, una vez que otros acreedores creen que el acuerdo de enajenación perjudica sus intereses, la ley otorga a otros acreedores el derecho a solicitarlo; el tribunal para revocar el acuerdo; en tercer lugar, descuentos y precios de venta de liquidación Hay incertidumbres en la exactitud, lo que a veces puede causar retrasos en el tiempo.
El segundo método: el banco solicita al tribunal la realización de la hipoteca mediante un litigio tradicional.
El artículo 53 de la "Ley de Garantías" estipula que el acreedor hipotecario debe realizar el derecho hipotecario mediante litigio, mientras que el artículo 195 de la "Ley de Derechos Patrimoniales" excluye claramente la realización del derecho hipotecario mediante litigio, y el " "Código Civil" también sigue las "Disposiciones de la Ley de Derechos de Propiedad". En la práctica, muchos bancos comerciales todavía adoptan métodos de litigio tradicionales, con prestatarios e hipotecarios como demandados. Cuando interponen demanda contra los derechos del acreedor principal, solicitan también el descuento, remate o venta del bien hipotecado, y reciben prioridad en el pago del producto. Por supuesto, también puede presentar una demanda hipotecaria por separado. La ventaja de este método de disposición es que no se perderá a todos los litigantes y no se perderá el plazo de prescripción para los litigios hipotecarios. En la actualidad, los tribunales básicamente reembolsan los honorarios del litigio después de ganar el caso, y los costos del litigio también son relativamente bajos. Sin embargo, es necesario pasar por procedimientos de primera instancia, segunda instancia, ejecución, etc., que son largos y triviales. A veces incluso implica un nuevo juicio, lo que lleva mucho tiempo y es poco eficiente.
La tercera vía: el banco solicita al tribunal que realice la hipoteca por separado.
El artículo 410, párrafo segundo, del Código Civil establece: Si el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario no logran llegar a un acuerdo sobre la realización del derecho hipotecario, el acreedor hipotecario podrá solicitar al Tribunal Popular la subasta o venta de la propiedad. propiedad hipotecada. Esta legislación continúa las disposiciones de la Ley de Propiedad en materia de realización de los derechos hipotecarios mediante procedimientos de ejecución no contenciosos. Durante este proceso, el banco puede solicitar al tribunal popular de base donde se encuentra la propiedad hipotecada o donde está registrado el derecho hipotecario para realizar el derecho hipotecario. Este tipo de solicitud no es materia de litigio. Una vez que el tribunal acepta la solicitud, solo necesita realizar una revisión formal de los materiales de certificación de la hipoteca y otras pruebas, que incluyen principalmente si la hipoteca ha sido divulgada de acuerdo con la ley y si cumple con las condiciones para la realización de la hipoteca. . Los casos juzgados conforme a procedimientos especiales estarán sujetos a audiencia de primera instancia y final y deberán concluir dentro de los treinta días siguientes a la fecha de presentación del caso o dentro de los treinta días siguientes al vencimiento del plazo de notificación. Después de la revisión, si el tribunal considera que se cumplen las disposiciones legales, deberá dictaminar el remate o la venta del bien hipotecado, y las partes podrán solicitar la ejecución forzosa con base en la sentencia, si no se cumplen las condiciones legales, el tribunal resolverá; rechazar la solicitud, y las partes podrán presentar una demanda por separado ante el Tribunal Popular. Este método de procesamiento tiene las ventajas de simplicidad, velocidad, bajo costo y alta eficiencia. Sin embargo, el requisito previo para que el banco inicie procedimientos de ejecución no contenciosos es que "el acreedor hipotecario y el deudor hipotecario no hayan llegado a un acuerdo sobre la realización de los derechos hipotecarios". Es decir, si se cumplen las condiciones para realizar los derechos hipotecarios (como el vencimiento de la deuda), pero el contrato de hipoteca no estipula una forma de realizar los derechos hipotecarios por adelantado, el banco y el deudor hipotecario están obligados a negociar primero. Si las negociaciones fracasan, el banco puede solicitar al tribunal que ejerza los derechos hipotecarios. En la práctica, también hay algunos tribunales de base que no están familiarizados con este procedimiento, creen que no puede funcionar sin detalles de implementación y se niegan a aceptarlo. Y según las disposiciones pertinentes de la interpretación judicial de la Ley de Enjuiciamiento Civil, si las partes tienen disputas sustanciales sobre la realización de las garantías reales, ello afectará la ejecución del laudo.
Además, el artículo 45, apartado 2, de la “Interpretación Judicial del Régimen de Seguridad del Código Civil” establece que aunque la cláusula compromisoria esté pactada en el contrato de garantía, las partes deberán cumplir con las disposiciones de la Ley de Procedimiento Civil sobre "casos para realizar garantías reales" Al solicitar la subasta o venta de bienes garantizados, también se dictan diferentes normas de manejo según las diferentes situaciones. En primer lugar, si las partes no tienen diferencias de fondo sobre las garantías reales y se han cumplido las condiciones para su realización, la sentencia permitirá la subasta y venta de los bienes garantizados; en segundo lugar, si las partes tienen algunas diferencias de fondo sobre la realización; de las garantías reales, la resolución puede dictarse para permitir que las partes tengan algunas disputas sustantivas sobre la realización de las garantías reales. Se permite a la parte en disputa subastar o vender los bienes garantizados, y se informa a la parte que la parte en disputa puede hacerlo. solicitar arbitraje, en tercer lugar, si las partes tienen disputas sustanciales sobre la realización de las garantías reales, se dicta sentencia para rechazar la solicitud y se informa a la parte que puede solicitar arbitraje a una institución de arbitraje;
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Cuarta vía: El banco solicita a la institución arbitral la realización del derecho hipotecario.
? El artículo 244 de la Ley de Procedimiento Civil estipula que si una de las partes no cumple el laudo de una institución arbitral establecida conforme a la ley, la otra parte puede recurrir al Tribunal Popular competente para la ejecución y al Tribunal Popular ante el que se presenta la solicitud. ejecutará el laudo. Debido a que el arbitraje es la decisión final, este método de disposición es corto y requiere mucho tiempo.
Sin embargo, ambas partes necesitan llegar a un acuerdo de arbitraje por adelantado, lo que implica costos ligeramente mayores y aún requiere la cooperación del tribunal. En la práctica, a partir de la solicitud del demandado, el tribunal no sólo puede revisar si el laudo arbitral es legal, sino también si las pruebas en las que se basa el laudo son falsificadas o la otra parte ha ocultado pruebas que puedan afectar la equidad judicial. el tribunal puede decidir no rechazarlo después de que se ejecute la revisión y verificación.
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? El quinto método: ¿el banco solicita la ejecución de documentos de deuda notariados
? El artículo 245 de la Ley de Procedimiento Civil estipula que si una de las partes no cumple con un documento de deuda que ha sido legalmente ejecutable por un notario público, la otra parte puede recurrir al tribunal popular competente para la ejecución. En la práctica, los bancos se ocupan principalmente de la legalización notarial de los documentos de derechos de los acreedores con efecto ejecutivo por adelantado para hipotecas de viviendas que involucran a menores, hipotecas relacionadas con el extranjero, hipotecas de viviendas sobre productos básicos, hipotecas de viviendas personales o hipotecas que exceden una determinada cantidad para trabajadores por cuenta propia. Una vez que el prestatario no paga el préstamo según lo estipulado en el contrato, la notaría puede emitir un "certificado de ejecución" a solicitud del banco, y el banco utilizará este certificado para solicitar al tribunal la ejecución. La ventaja de este método de enajenación es que se llega a un acuerdo con el deudor hipotecario de antemano y se certifica ante notario, lo que evita disputas sustanciales posteriores, es rápido y eficiente y ahorra costos de litigio. Sin embargo, en la práctica también surgen algunos problemas: en primer lugar, la ley también estipula que si el documento de derechos del acreedor notariado contiene errores, el Tribunal Popular puede decidir no ejecutarlo. En consecuencia, al manejar documentos notariados para ejecución obligatoria, se deben evitar situaciones que puedan considerarse inválidas, incluidas, entre otras, plazos de pago poco claros en los documentos de crédito, falta de declaración de que el deudor está dispuesto a aceptar compromisos de ejecución obligatoria, violaciones de los procedimientos de certificación notarial. , etc. Al mismo tiempo, los bancos comerciales deben tener planes y prejuicios correspondientes para coordinar la reparación de litigios posteriores y la certificación notarial de manera oportuna. En segundo lugar, la agencia notarial necesita realizar un gran trabajo de revisión al emitir un certificado de ejecución y, a veces, se exige a los bancos comerciales que compensen los honorarios de descuento otorgados al certificar ante notario los documentos de derechos de los acreedores. Una vez que se descubre durante el proceso de revisión que el período de ejecución del documento de deuda notariado no ha expirado, el documento de deuda notariado no tiene un contenido de pago claro, el deudor no está claro, etc., la emisión de un "Certificado de ejecución" a menudo será ser rechazado. Por lo tanto, con el tiempo, algunos bancos comerciales no están dispuestos a adoptar el método notarial para ejecutar los documentos de derechos de los acreedores. En tercer lugar, aunque los bancos comerciales tienen certificados de ejecución como base, aún deben solicitar la ejecución obligatoria ante el tribunal popular donde se encuentra el inmueble, lo que a menudo requiere múltiples consultas y comunicaciones con tribunales de base en diferentes lugares o regiones.
En resumen, los cinco métodos de realización de hipotecas anteriores tienen sus propias ventajas y desventajas. Los bancos comerciales deben elegir el método más apropiado basándose en el análisis de casos y en una consideración exhaustiva de factores como el plazo de prescripción, los litigios y los costos de tiempo, la naturaleza de la garantía, el grado de defensa de las partes, la presencia de otros acreedores y el grado de cooperación judicial. Es cierto que en la práctica se dan situaciones en las que el acreedor hipotecario no tiene un documento legal válido, pero participa directamente en los procedimientos de adjudicación de otros casos y reclama prioridad de pago y cuando el deudor hipotecario es declarado en quiebra y liquidado por el tribunal; el acreedor hipotecario afirma ejercer el derecho hipotecario, que es. Los bancos comerciales deben aprovechar las mejores oportunidades de enajenación y adoptar con decisión los planes de enajenación más favorables para lograr el máximo efecto de enajenación de los derechos del acreedor.