Los precios de la vivienda en una ciudad están directamente relacionados con la relación de oferta y demanda de bienes raíces en esa ciudad. Entonces, ¿cuál es la relación actual de oferta y demanda en Chongqing?
1. Demandantes inmobiliarios de Chongqing
La población necesitada de vivienda en la principal zona urbana de Chongqing es principalmente: 1. Las familias aborígenes de la zona urbana principal están a punto de crecer y formar familias; 2. Graduados universitarios cuyo registro familiar está fuera de la zona urbana principal; 3. Residentes ricos de condados suburbanos que quieren tener un lugar en la ciudad principal; Personas que ingresan a ciudades de provincias vecinas; 5. Otros en Chongqing Talentos de alto nivel, empresarios, especuladores inmobiliarios.
Desde la perspectiva de la demanda, la demanda de los números 1 y 2 es relativamente pequeña y no desempeñará un papel fundamental en los precios de la vivienda en Chongqing. La tercera y cuarta personas son la fuerza principal en la toma de poder de Chongqing. El mercado alcista de bienes raíces de Chongqing desde 65438 + febrero del año pasado hasta ahora se debe al aumento del quinto grupo de personas. A juzgar por los comentarios de las propiedades inmobiliarias, los grupos de especuladores inmobiliarios de todo el país son realmente poderosos y algunos han comprado docenas de casas de una sola vez. Porque a los ojos de estos especuladores extranjeros, los precios de la vivienda en Chongqing son los más bajos entre todas las ciudades de segundo nivel de China. Incluso ahora, el llamado "alto nivel" sólo ha alcanzado el nivel de Zhengzhou, Henan, y todo el mundo sabe que la construcción y el posicionamiento urbano de Zhengzhou no son tan buenos como los de Chongqing.
2. Oferta de vivienda en Chongqing
Desde la perspectiva de la oferta, Chongqing siempre ha buscado una gran oferta de suelo. Antes de 2014, la oferta de tierras de Chongqing siempre había sido grande en cantidad y de amplio alcance. Alguien ha hecho estadísticas en línea. La oferta anual de tierra de Chongqing es aproximadamente equivalente a la de Beijing, Shanghai y Guangzhou juntas.
Desde 2014, la política de suministro de tierras de Chongqing ha experimentado cambios fundamentales. Debido a la creciente escasez de suelo en las principales zonas urbanas, especialmente la alta tasa de desocupación residencial, Chongqing comenzó a reducir conscientemente la oferta de suelo. A juzgar por los datos publicados, a partir de 2014 la disminución anual es de alrededor del 20%. El volumen de transacciones de terrenos de Chongqing en 2014 fue de 13,91 millones de metros cuadrados; en 2012, se vendieron 2,28 millones de metros cuadrados de terreno y se vendieron 10216,2 millones de metros cuadrados de terreno, una disminución del 16,8% en comparación con 2015. ¿Qué quiere decir esto? La superficie total de las ciudades de primer nivel en 2015 fue de 28,48 millones de metros cuadrados (Beijing 7,34 millones de metros cuadrados, Shanghai 10,74 millones de metros cuadrados, Guangzhou 8,43 millones de metros cuadrados, Shenzhen 1,97 millones de metros cuadrados). Con una oferta de terreno tan grande, el precio promedio de construcción en Chongqing de 20.116 yuanes por metro cuadrado es comprensible. Pero en 2016, la oferta de suelo de Chongqing era sólo 3 millones de metros cuadrados más que la de Guangzhou. Aunque la oferta de tierra sigue siendo la mayor, la cantidad total se ha reducido significativamente. A nivel nacional, la reducción de la oferta de tierra se ha convertido en una tendencia. Aunque el Ministerio de Tierras y Recursos afirmó que las ciudades con un inventario inmobiliario insuficiente deberían aumentar la oferta de suelo. Sin embargo, la búsqueda de la autosuficiencia alimentaria por parte de nuestro país es una política nacional básica, y la línea roja de 65.438+800 millones de acres de tierra no se puede mover. Y a menos que se desarrollen megaciudades, la oferta de suelo urbano es extremadamente limitada. La oferta de tierra se puede aumentar incorporando Jiangjin y Changshou a la ciudad principal para aumentar la oferta de tierra. ¿A las personas que trabajan y viven en el área urbana principal les gustaría vivir en Changshou Jiangjin? No desde hace al menos 20 años, pero la gente todavía está dispuesta a trabajar y vivir en los distritos de Yuzhong, Jiangbei y Bei. Incluso ir a Banan se siente muy lejos.
Existe otra situación: no hay tierra en el norte de Chongqing. Si proporcionamos más tierra, obtendremos Beibei. Por tanto, la futura oferta de tierras se centrará en Beibei, Dadukou y Jiulongpo. Y estos son lugares, si lo piensas bien, la mayoría de la gente no quiere ir.
En la actualidad, en el casco antiguo sólo quedan casas antiguas. Por lo tanto, en el futuro, los nuevos proyectos inmobiliarios en Chongqing se centrarán en la renovación de las ciudades antiguas y florecerán las transacciones de viviendas de segunda mano. En cuanto a la renovación de las ciudades antiguas, el precio mínimo definitivamente será mucho más alto que el precio actual de utilizar un terreno baldío para construir un nuevo edificio. Ésta es exactamente la situación inmobiliaria a la que se enfrenta actualmente Hong Kong. Entre las ciudades montañosas, la única a la que Chongqing puede referirse es a Hong Kong. Por supuesto, el tamaño económico, el nivel económico y las ventajas de ubicación de Chongqing no son tan buenos como los de Hong Kong, pero la similitud en topografía y estructura entre los dos debe tener una característica: la escasez de recursos de tierra plana adecuados para la construcción.
Debido a esto, en un futuro cercano, tal vez dentro de 10 años, el modelo inmobiliario de Chongqing estará dominado por la renovación de la antigua ciudad, y las transacciones de viviendas de segunda mano serán sin precedentes.
3. Equilibrio entre oferta y demanda
La relación actual entre oferta y demanda en la principal zona urbana de Chongqing está relativamente equilibrada.
En el futuro, debido al desarrollo urbano, la oferta superará la demanda. Sin embargo, la situación actual de la oferta y la demanda no se ha revertido fundamentalmente. Por supuesto, también quiero dejar claro que las principales áreas urbanas de las que hablo no son la planificación administrativa del gobierno, sino las que normalmente llamamos Yubei, Jiangbei, Nan'an, Yuzhong, Shapingba y Jiulongpo. ¿Por qué es esto? Creo que cualquiera que haya vivido en Chongqing durante más de cinco años puede entender por qué lo clasifico de esta manera.
La población determina la evolución futura de los precios de la vivienda en Chongqing. Según las estadísticas gubernamentales, en los últimos dos años ha habido una afluencia neta de entre 200.000 y 300.000 personas a la principal zona urbana de Chongqing. Parte de esta población son residentes registrados en Chongqing que han regresado a sus lugares de origen en ciudades de primer nivel como Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, y otra parte son personas que vienen a Chongqing en busca de oportunidades. La mayoría de las personas con residencia registrada en Chongqing que han regresado a sus lugares de origen tienen ahorros. Muchos son trabajadores industriales en Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, pequeñas empresas u otras industrias. De hecho, tienen una habilidad o alguna habilidad para ganarse la vida. Existe más o menos demanda para comprar una casa en el área urbana principal (según los libros de texto de economía, si quieres comprar una casa, debes poder comprarla). Entre las personas que regresan a casa, hay algunas que llaman especialmente la atención: son estudiantes de Chongqing con un alto nivel educativo. Muchos de ellos han trabajado en Guangzhou, Shenzhen e incluso en el extranjero durante muchos años. Lamentaron los precios de la vivienda en Guangzhou, Guangzhou y Shenzhen, pero descubrieron que sus 5 millones de habitantes sólo pueden comprar una casa de más de 80 metros cuadrados en Guangzhou, Guangzhou. y Shénzhen. Cuando regresen a Chongqing, podrán comprar una casa o incluso una villa. Durante este período, regresaron a su ciudad natal para comprar una casa y regresaron a Chongqing para desarrollarse. De la misma manera, también hay talentos extranjeros con sueños. Este grupo es en realidad el talento que Chongqing está más dispuesto a atraer.
Buscadores de oro no locales que vienen a Chongqing en busca de desarrollo. De hecho, la atracción de Chongqing por todo el país comenzó en 2008. En aquel momento, Chongqing atrajo la atención de todo el país por razones bien conocidas. Desde entonces, Chongqing ha entrado en una época dorada de construcción de infraestructura. Carreteras, parques urbanos, tránsito ferroviario, recursos educativos, recursos médicos, etc. , todos cambiaron sus armas. Creo que todo el mundo todavía recuerda que antes de 2008, fui a ver Nanping y lo caótico que era. No me atrevo a pensar en 45.678 kilómetros. Sin embargo, mirándolo ahora, Nanping parece una metrópoli. Incluso si tiene 456 kilómetros, no está mal. Este es un período de rápido desarrollo de la construcción urbana en Chongqing.
Probablemente todos tenemos esta experiencia. Cuando ve el Postal Savings Bank y el China Construction Bank, ¿qué banco elegiría para depositar dinero y solicitar una tarjeta? Creo que la mayoría de la gente está dispuesta a acudir al China Construction Bank. ¿Por qué? Porque después de ver la decoración de la Caja Postal de Ahorros, realmente no parece una institución financiera. Demasiado simple. En lugar de pensar en ello como en un banco, fui a la oficina de correos. Pero ¿qué pasa con el China Construction Bank o incluso con el CITIC Bank? La decoración es preciosa y hay muchos puntos de venta que se llaman construcción de infraestructura, por lo que todos están dispuestos a ir. De hecho, las tasas de interés del Postal Savings Bank y del China Construction Bank son las mismas, por lo que la gente no tiene que hacer cola. Pero tu decoración no es bonita, hay pocos puntos de venta y las funciones de tu cajero automático no son tan avanzadas como otras. Esto se debe a una infraestructura deficiente.
Lo mismo ocurre con Chongqing. Antes de 2008, la construcción de infraestructuras en Chongqing era muy deficiente. Entonces, ¿cuáles eran los precios de la vivienda en aquella época? En ese momento, Chongqing dijo que cualquiera que comprara tantas casas era un tonto.
Pero después de 2008, si nos fijamos en el tránsito ferroviario actual de Chongqing, su densidad de desarrollo se sitúa entre las cinco primeras del país. Observe las distintas carreteras, parques, edificios de oficinas y distritos comerciales, que son muy atractivos para los talentos. A esto se le llama efecto cornucopia. Ahora, después de más de nueve años de construcción, el efecto cornucopia de Chongqing está surgiendo gradualmente y apenas ha comenzado.
Algunas personas dicen, ¿cómo sabes que vienen tantos extranjeros? Creo que el gobierno tiene datos de entradas netas para estos datos. Sin embargo, quizá nadie haya hecho un análisis estructural de esta parte de la entrada neta de población. Y, lamentablemente, no tengo acceso a los datos. Sin embargo, podemos aprender de la experiencia de la vida. Recientemente, hay muchos chinos continentales que hablan cantonés y chaoshan en mi comunidad. O abren un restaurante de ollas calientes Chaoshan en los alrededores o se apresuran a operarlo en Computer City. De hecho, estas personas son muy inteligentes. La gente de Chaoshan sabe cómo hacer negocios. Viajaron por todo el país en busca de oportunidades. Ahora encontré Chongqing. Esta es una tendencia y un cambio.
También se puede ver un fenómeno. Ahora todo el mundo conoce Lawson, la tienda número 24. Sin embargo, antes de 2011, ¿cuánta gente conocía a Rosen? La encuesta de 24 aperturas de tiendas de conveniencia en Japón es muy exigente. Quieren estudiar la estructura demográfica, la estructura de consumo y el desarrollo futuro de la ciudad. Así que hoy en día no hay muchas ciudades en China con 24 tiendas de conveniencia. La riqueza de los formatos comerciales indica un aumento de las oportunidades comerciales.
Hay otro cambio, no sé si lo habéis notado. Es decir, los formatos de restauración de Chongqing han comenzado a enriquecerse.
En el pasado, la única comida en Chongqing era la cocina de Sichuan, estofado y fideos, pero ya no están disponibles. ¿Y ahora qué? Restaurantes de té al estilo de Hong Kong, restaurantes cantoneses, cocina del noreste, cocina de Yunnan, salas gremiales de Shaanxi, restaurantes de Mongolia, comida rápida coreana, restaurantes alemanes... Incluso en el campo de la olla caliente, que es conocido como el señor supremo de la olla caliente, La olla caliente Chaoshan puede abrir un mundo.
Se dice que Chongqing no es xenófobo. De hecho, la xenofobia de Chongqing se refleja en su restauración. Érase una vez, un grupo de lugareños de Chongqing quería comer estofado y un forastero dijo que estaba muy picante. Cambiémoslo. La gente de Chongqing definitivamente diría que está bien, un poco picante. ¿Viste que ser un poco picante es la mayor concesión que los locales de Chongqing tienen hacia los forasteros, ya seas un compañero de clase o un amigo?
Pero este sentido de hegemonía gastronómica está empezando a cambiar. Ahora la gente dirá: comamos otra cosa, comamos algo más ligero, comamos en un restaurante de té. Por supuesto, se trata de una especie de progreso que demuestra que el pueblo de Chongqing ha ampliado sus horizontes y tiene mejores condiciones de vida. Y este cambio es sumamente importante para atraer talento de todo el país.