"En profundidad" El edificio más alto de Bama, Guangxi, está sin terminar: los pequeños promotores del condado se enfrentan al mismo problema

Ocho años después de su construcción, el edificio más alto del condado de Bama, Guangxi, sigue abandonado.

Este proyecto de desarrollo inmobiliario, cuyo nombre completo es "Bama Business Center", no tiene rival en el área local en términos de ubicación y escala.

Pero en los últimos 8 años, este proyecto estrella no sólo se ha retrasado en su finalización, sino que cada vez más personas se han involucrado en él: el equipo de construcción exige el pago del proyecto, los compradores de viviendas colectivamente exigieron la entrega de la casa, y el promotor del proyecto, Yang Guanglong, todavía se encuentra en el centro de detención porque fue acusado de "absorción ilegal de depósitos públicos".

Hoy en día, los precios de la vivienda en Bama han superado con creces los de los condados circundantes, pero el punto muerto en el "Bama Business Center" aún no se ha resuelto.

Jemian News descubrió que fueron una serie de accidentes los que finalmente derrotaron a este proyecto estrella. Hay cambios de política y cambios repentinos en las tendencias crediticias, que también son problemas comunes que enfrentan muchos pequeños desarrolladores en los condados.

El 7 de diciembre de 2020, el reportero de Jiemian News se enteró por boca del abogado defensor de Yang Guanglong de que el caso de Yang Guanglong de “absorción ilegal de depósitos públicos” había sido devuelto al Tribunal Popular del condado de Bama para un nuevo juicio.

El distrito de negocios más grande de Bama

En la avenida Bama Shouxiang, los cuatro rascacielos grises del "Bama Business Center" son llamativos y abruptos. Dado que el proyecto nunca se completó, la valla aún no ha sido demolida.

"Debería haberse construido hace mucho tiempo, pero no ha habido movimiento durante tantos años", dijo a Jiemian News el propietario de una tienda frente al Bama Trade Center.

Entre las 10 "ciudades natales de longevidad en el mundo" certificadas por el Instituto de las Naciones Unidas sobre el Envejecimiento, el condado autónomo de Bama Yao fue una de las primeras áreas en exhibir el cartel "Turismo de la industria de la salud".

El clima cálido y húmedo durante todo el año y el contenido de iones de oxígeno negativos decenas de veces mayor que el de las ciudades del interior atraen cada año a un gran número de entusiastas de la salud.

Hay muchos promotores inmobiliarios que también están interesados ​​en esta "tierra del tesoro del feng shui", y Yang Guanglong es uno de ellos.

Desde 2005, Yang Guanglong, propietario de Yizhou Jinlong Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, Yizhou Jinlong Company), ha construido sucesivamente la "primera comunidad comercial y residencial" local en Bama. Mostrando la primera comunidad de ascensores.

"Las casas son muy populares y los fondos se retiran muy rápidamente". El hijo de Yang Guanglong, Yang Qingcai, recordó que la finalización exitosa de los dos proyectos hizo que Yang Guanglong tuviera más confianza en los proyectos inmobiliarios de Bama.

En 2012, Yang Guanglong compró el terreno del Bama Business Center en el centro del condado por 85 millones de yuanes. Según el plan, el proyecto tendrá una altura máxima de 32 pisos, incluidas 700 unidades residenciales y 200 tiendas. Cuando esté terminado, no sólo será el edificio más alto de Bama, sino que también se convertirá en el distrito comercial más grande de Bama.

“Según el plan de mi padre, después de adquirir el terreno, usaría los fondos restantes para la construcción mientras solicitaba un préstamo al banco usando el proyecto como garantía. Después de recibir el certificado de preventa, el. Los fondos se recuperarían a través de la preventa, continuaría la construcción hasta su finalización. Si todo va bien, se puede terminar y entregar en hasta tres años."

El ajuste crediticio provoca un efecto mariposa.

Lo que Yang Guanglong no esperaba era que esto pareciera infalible. El proyecto se retrasó tres años antes de que comenzara oficialmente.

El 13 de enero de 2012, la Oficina de Tierras y Recursos del Condado de Bama y la Compañía Jinlong firmaron el "Contrato de Transferencia de Derechos de Uso de Tierras de Construcción de Propiedad Estatal", estipulando que la Oficina de Tierras y Recursos entregará la tierra limpia de la parcela transferida antes del 30 de mayo de 2012 Para Jinlong Company, el uso del suelo es terreno de construcción comercial y residencial.

Sin embargo, la Oficina de Tierras y Recursos del condado de Bama no transfirió completamente la tierra antes de confiar la subasta de la tierra, y la entrega de la tierra se retrasó durante 273 días.

"Muchas cosas han cambiado", dijo Yang Qingcai.

Las señales peligrosas llegaron una tras otra y el banco rechazó el préstamo de Yizhou Jinlong Company. "Cuando estábamos adquiriendo el terreno, tres bancos de Bama vinieron a preguntarnos sobre nuestras necesidades de préstamos. Pero cuando obtuvimos los cinco certificados, los bancos dijeron que las políticas crediticias eran más estrictas y que no estaban dispuestos a prestarnos". > Según informes de noticias financieras, el 20 de junio de 2012, el banco central aumentó el coeficiente de reservas de depósitos en RMB para los bancos en 0,5 puntos porcentuales, y el coeficiente de reservas de depósitos para las instituciones financieras grandes y medianas alcanzó un máximo del 21,5%. Esta es una señal obvia de que la escala del crédito inmobiliario se está reduciendo.

Debido a la restricción del crédito, a las pequeñas y medianas empresas les resulta cada vez más difícil obtener financiación, y muchos lugares han suspendido el negocio de hipotecas inmobiliarias de las empresas de crédito privadas.

"Esos dos años fueron los más difíciles para las pequeñas y medianas empresas a la hora de obtener financiación. Muchas de ellas sólo podían depender de préstamos privados para sobrevivir, y algunas empresas murieron debido a una cadena de capital rota. " dijo Chen Qide, investigador del Instituto de Investigación Financiera de China. Un informe de investigación inmobiliaria de Guotai Junan mostró que el déficit de financiación de las empresas inmobiliarias alcanzó los 1,35 billones de yuanes en 2012.

La construcción quedó varada muchas veces.

El crédito bancario no estaba disponible, por lo que Yang Guanglong recurrió a préstamos privados.

Aunque Yang Guanglong, de 62 años, solo tiene educación secundaria, ha estado en la industria de la construcción durante muchos años y tiene muchos socios comerciales.

Alrededor de 2012, Yang Guanglong hipotecó su propiedad a 47 amigos para obtener préstamos. "Todavía queremos que el proyecto despegue y podemos soportar una pérdida temporal de varios millones en intereses", dijo Yang Qingcai. La sentencia de primera instancia demostró que estos acreedores tenían tratos previos con Yang Guanglong. Un ex socio comercial, Lan Jun, dijo que conocía a Yang Guanglong desde hacía más de diez años. En 2012, Yang Guanglong dijo que estaba invirtiendo en Bama. Proyecto de centro de negocios, el volumen de negocios de capital No abierto. Después de que Lan Jun realizó una inspección in situ, le prestó sucesivamente a Yang Guanglong 13 millones de yuanes.

Pero fueron estos préstamos privados los que más tarde se convirtieron en la razón por la que Yang Guanglong fue acusado de "absorción ilegal de depósitos públicos".

Después de que la Oficina de Recursos y Tierras del condado de Bama entregó el terreno, el proyecto quedó estancado en el "Permiso de planificación del proyecto de construcción". En junio de 2015, Yang Guanglong se enteró por la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de que el plan se reajustaría y la proporción de superficie se reduciría de 8,0 a 6,5. El edificio de 32 pisos originalmente planeado ahora solo podría construirse a 21. historias. "De acuerdo con el nuevo plan, nuestra tarifa de transferencia de tierras aumentará y también se reducirá la cantidad de casas comerciales que se pueden vender previamente en el futuro", dijo Yang Qingcai.

Meng Shaoxing, director de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Bama, dijo a Jiemian News que en ese momento, fue el gobierno de la Región Autónoma de Guangxi el que reformuló el plan de planificación de control para el proyecto bajo construcción en Bama. "No es decisión del condado."

En mayo de 2015, cuando se abrió en preventa el Bama Business Center, que necesitaba fondos urgentes, se vendieron más de 80 millones. yuanes de una sola vez.

Yang Qingcai dijo que en ese momento, el déficit de financiación de todo el proyecto había superado los 100 millones y que todavía había una gran cantidad de dinero del proyecto que no se había pagado, y los intereses del prestatario también tenían que pagar. ser reembolsado.

Al final, sólo 40 millones de yuanes de los 80 millones de yuanes se utilizaron para pagar el proyecto.

Los pasivos a largo plazo finalmente abrumaron a Yizhou Jinlong Company. Cuando se construyó el Centro de Negocios Bama hasta el piso 16, la cadena de capital de Jinlong Company se rompió nuevamente debido a que Yang Guanglong no pudo pagar los 80 millones de yuanes restantes en fondos del proyecto, el contratista de construcción Guangxi Construction Engineering Group Construction Engineering General Contracting Co., Ltd. (conocida como Construction Engineering General Contracting Company) detuvo la construcción y solicitó al tribunal sellar las casas en construcción en el Bama Business Center.

Posteriormente, Yang Guanglong comenzó a buscar socios e invirtieron conjuntamente para completar la construcción. Pero lo vergonzoso es que las pequeñas empresas inmobiliarias no pueden permitirse tantos fondos y los grandes promotores inmobiliarios miran con desprecio esos proyectos y no están dispuestos a invertir.

En 2016, después de probar varios métodos, Yang Guanglong aún no pudo evitar el cierre completo del proyecto Bama Business Center.

Después de muchos intentos fallidos de comunicación, Yang Guanglong demandó a la Oficina de Tierras y Recursos del Condado de Bama, exigiendo a la Oficina de Tierras y Recursos del Condado de Bama que pagara una indemnización por daños y perjuicios por la entrega atrasada de la tierra y que devolviera la tarifa de transferencia de la tierra por la reducción. en volumen de edificación. Al final, el Tribunal Popular Intermedio de Hechi dictaminó que la Oficina de Tierras de Bama debería pagar más de 19,86 millones de yuanes en compensación. Pero no fue hasta 2019, después de que la Oficina de Tierras de Bama perdiera la segunda instancia de la demanda, que el dinero se pagó oficialmente.

"Esta es una situación común que enfrentan los pequeños desarrolladores en los condados. Debido a su escasa capacidad para resistir los riesgos, pueden fracasar fácilmente sin políticas y apoyo financiero", investigador del Instituto de Investigación Financiera de China, Chen Qide. dicho.

La "pajita que salvó vidas" se convirtió en un golpe fatal.

Debido al retraso en la entrega de la casa y el pago del pago del proyecto, el Bama Business Center se ha convertido en el objetivo. de crítica pública.

En 2018, el gobierno del condado de Bama emitió el "Aviso sobre el manejo legal de cuestiones relacionadas con los bienes inmuebles sin terminar del "Bama Business Center"" y estableció un grupo de trabajo inmobiliario del "Bama Business Center" encabezado por el magistrado adjunto del condado, coordinación general y tramitación. El "Aviso" también anunció el inicio de un procedimiento de quiebra para Yizhou Jinlong Company.

Esto significa que el proyecto estrella en el que Yang Guanglong lleva 6 años trabajando terminará en un fracaso.

En ese momento, apareció Liao Tuanfang, un jefe de Nanning que afirmaba tener 80 millones de yuanes en liquidez, Yang Guanglong lo consideró como la gota que colmó el vaso.

Las dos partes firmaron rápidamente un acuerdo y Liao Tuanfang registró y estableció Guangxi Zanfan Investment Co., Ltd. (conocida como Guangxi Zanfan Company), que será totalmente responsable de la continuación de la construcción de Bama. Proyecto de Centro de Negocios. Las dos partes acordaron que Guangxi Zanfan Company será responsable de la continuación del proyecto y recibirá un retorno de inversión fijo de 30 millones de yuanes durante el período. Otros ingresos del proyecto pertenecerán a Yizhou Jinlong Company.

Sin embargo, Guangxi Zanfan Company, con un capital registrado de sólo 2 millones de yuanes, se enfrentó al problema de la insuficiencia de fondos más de dos meses después de ingresar a la empresa y cambió con frecuencia de unidades de construcción.

Durante este período, Guangxi Zanfan Company estableció un equipo de ventas para cobrar depósitos de propiedades a precios que oscilaban entre 100.000 y 200.000. De los 19,86 millones de yuanes compensados ​​por la Oficina de Recursos y Tierras del condado de Bama, 7 millones de yuanes también se asignaron a la unidad de construcción contratada por la Compañía Guangxi Zanfan. Esto hizo que Yang Guanglong se sintiera muy insatisfecho, lo que dificultó la cooperación de las dos partes y el Bama Trade Center quedó completamente paralizado.

“Absorción ilegal de depósitos públicos”

El proyecto no se completó y la presión iba en aumento. "Cada Festival de Primavera, un grupo de personas viene al condado para exigir una explicación", dijo a Jiemian News Tian Hanlu, magistrado ejecutivo adjunto del condado de Bama y líder del grupo de trabajo del proyecto Bama Business Center.

Tian Hanlu dijo que fue la tardía falta de cooperación de Yizhou Jinlong Company lo que llevó al estancamiento de hoy. Pero en lo que respecta a la situación específica, Tian Hanlu se negó a ser entrevistado.

El 13 de abril de 2019, Yang Guanglong fue detenido penalmente por la Oficina de Seguridad Pública del condado de Bama bajo sospecha de almacenamiento ilegal de explosivos. El magistrado adjunto del condado, Tian Hanlu, dijo en una entrevista con Beiqing Daily que ya en 2016, descubrieron el problema de la posesión privada de explosivos por parte de Yang Guanglong, pero para promover el proyecto del Bama Trade Center, no se llevó a cabo una investigación en profundidad. “En abril de 2019, arrestamos y detuvimos a Yang Guanglong y a su otro hijo, Yang Qingzhong, de acuerdo con la ley. Nuestro objetivo final es esperar que pueda cooperar (con la construcción del proyecto), entregar su sello oficial, realizar la gestión financiera y. cumplir con las obligaciones pertinentes. Acuerdo. ”

En marzo de 2020, la Fiscalía del condado de Bama procesó a Yang Guanglong en el Tribunal Popular del condado de Bama por el delito de almacenamiento ilegal de explosivos y el delito adicional de absorción ilegal de depósitos públicos.

El veredicto de primera instancia mostró que los fiscales acusaron a Yang Guanglong de adquirir una cantera cercana por 1,8 millones de RMB para satisfacer las necesidades de construcción del proyecto "Bama Business Center". Durante el período, trasladó el resto impago. Detonadores eléctricos almacenados en un antiguo almacén.

Además, Yang Guanglong utilizó arbitrariamente casas y tiendas comerciales como garantía para el desarrollo del proyecto del Centro Bama, con tasas de interés mensuales que oscilaban entre el 3% y el 5%, y absorbió encubiertamente préstamos con altos intereses de entidades no especificadas. personas de la sociedad. Los fondos se utilizan para las operaciones de proyectos de la empresa y para el pago del principal y los intereses de los préstamos con intereses elevados. La cadena de capital se rompió debido a los préstamos con intereses elevados, lo que llevó a la suspensión del proyecto. Los derechos de los acreedores pertinentes no pudieron realizarse y luego presentaron solicitudes, lo que tuvo un impacto negativo en la sociedad. Después de la identificación, de enero de 2011 a diciembre de 2018, el Sr. Yang Guanglong pidió prestados casi 81,77 millones de yuanes a 47 personas.

Según el artículo 176 del Código Penal de la República Popular China y de la República Popular China, el delito de absorción ilegal de depósitos públicos se refiere al acto de absorber ilegalmente depósitos públicos en violación de la gestión financiera nacional. regulaciones o absorbiendo depósitos públicos de forma encubierta, alterando el orden financiero.

El 13 de diciembre de 2010, el Tribunal Supremo Popular emitió la Interpretación sobre Varias Cuestiones Relativas a la Aplicación Específica de las Leyes en el Juicio de Causas Penales de Recaudación Ilícita de Fondos, que estipula que los actos constitutivos del delito de captación ilegal de fondos Absorber depósitos del público también debe ser ilegal. Sexo, sociabilidad, apertura, incentivo.

En el tribunal, uno de los acreedores, Meichuan, testificó que cuando Yang Guanglong manejaba negocios en la Oficina de Administración de Bienes Raíces de Bama, “una vez dijo delante de todos que quería pedir dinero prestado para mejorar y construir el Proyecto del Centro Comercial Bama". El tribunal de primera instancia sostuvo que Yang Guanglong buscaba principalmente personas para pedir dinero prestado individualmente y también publicitaba préstamos con intereses altos en otras oficinas. Dado que tiene un gran número de prestatarios y no requiere confidencialidad ni toma medidas para restringir la difusión de información, debe considerarse que se publicita públicamente a la sociedad.

He Bing, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, afirmó que la mera expresión verbal del préstamo en otras unidades no es suficiente para determinar que ha sido publicitado públicamente. , y solo dos de los 47 prestatarios lo hicieron a través de otras instituciones. El prestatario presentó los fondos prestados, pero no se puede confirmar que Yang Guanglong tuviera la intención de publicitarlo.

Al determinar "si aceptar depósitos de objetos no especificados", el tribunal declaró que aunque la mayoría de los participantes en la recaudación de fondos eran amigos de Yang Guanglong, Yang Guanglong no limitó la identidad ni el número de participantes. Como tenía dinero para pedir prestado, está bien, por lo que se considera que el préstamo no está dirigido a un objeto específico.

He Bing cree que prestar no es un comportamiento determinista. El tribunal afirmó que debería “considerar si limita el alcance de la recaudación de fondos y si limita la identidad y el número de participantes. Esto en realidad requiere que las actividades crediticias tengan un plan claro y exige que los individuos o las empresas sigan dicho plan”. hacer cumplir estrictamente. Pero, de hecho, tales requisitos son completamente inconsistentes con las características del comportamiento crediticio privado. Este método de definición adoptado por el Tribunal Provincial de Brasil no es realista ni operativo.

El 21 de julio de 2020, el tribunal del condado de Bama dictaminó que Yang Guanglong no era culpable de almacenamiento ilegal de explosivos, por violar las leyes y regulaciones nacionales de gestión financiera, absorbió una enorme cantidad de fondos del público y prometió pagar una determinada cantidad de dinero en un plazo determinado. Fue condenado a cinco años y seis meses de prisión por reembolsar el principal y los intereses dentro del plazo, alterar el orden financiero y constituir un delito de absorción ilegal de depósitos públicos. El tribunal dictaminó recuperar los casi 81,77 millones de ganancias ilegales de Yang Guanglong y ordenó que se pagara una compensación a los participantes pertinentes en la recaudación de fondos.

Según la información proporcionada por Yang Qingcai, antes de ser detenido, Yang Guanglong había pagado un total de más de 100 millones de yuanes en capital e intereses, y aún quedaban pendientes más de 40 millones de yuanes. "Después de que mi padre entró en el negocio, se hizo cada vez más difícil pedir dinero prestado y rara vez podía devolver el dinero después", dijo Yang Qingcai.

En la actualidad, Yang Guanglong ha apelado ante el Tribunal Popular Intermedio de Hechi, solicitando que se revoque la sentencia de primera instancia y se le declare inocente.

Cada vez hay más casos de no succión

En 2019, un conjunto de datos publicados por el Tribunal Popular Supremo mostró que de 2015 a 2018, hubo 5.843 nuevos fondos ilegales. planteando casos penales en los tribunales de todo el país, 7990 piezas, 8480 piezas y 9183 piezas, un aumento interanual del 108,23%, 36,7%, 6,13% y 8,29% respectivamente.

He Bing, profesor de la Facultad de Derecho de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China, cree que debido a la crisis económica de los últimos años, muchas empresas privadas no tienen dónde pedir dinero prestado y sólo pueden tomar el camino de los préstamos privados, y un gran número de prestamistas en préstamos privados obtienen fondos mediante la recaudación de fondos, estos factores han llevado objetivamente a un aumento de las condenas por no intoxicación. Sin embargo, si las autoridades judiciales no distinguen con precisión entre préstamos privados y no de succión, será perjudicial para el desarrollo de las empresas privadas.

Chen Qide, investigador del Instituto de Investigación Financiera de China, que lleva mucho tiempo preocupado por el desarrollo de la economía inmobiliaria del condado, dijo que los casos de recaudación ilegal de fondos en el campo inmobiliario son bastante comunes. La razón fundamental detrás de esto es que los pequeños desarrolladores no tienen fondos propios suficientes y los métodos económicos de apalancamiento a menudo se utilizan para encontrar dinero mientras se desarrollan, lo que fácilmente puede desencadenar un efecto dominó que eventualmente lleve al fracaso del proyecto.

En 2015, su equipo realizó una encuesta a pequeños desarrolladores en 12 condados de todo el país y descubrió que un tercio de ellos encontró problemas como cambios repentinos de políticas y umbrales de crédito excesivos durante el desarrollo del proyecto.

Chen Qide cree que las instituciones financieras nacionales deben seguir mejorando vigorosamente el entorno financiero para las pequeñas y medianas empresas. Al mismo tiempo, los gobiernos locales también deben garantizar la estabilidad y coherencia de las políticas en el desarrollo de. proyectos inmobiliarios y atender a pequeñas y medianas empresas que realmente estén dispuestas a hacer las cosas.

Meng Shaoxing, director de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del condado de Bama, dijo a Jiemian News que todas las partes son responsables de los altibajos de un proyecto de alta calidad "desde la perspectiva del gobierno, si. "Demolemos primero y luego subastamos, no lo hará. Es posible que los problemas relacionados con el retraso en la entrega de terrenos se hayan resuelto ahora, por lo que hemos aprendido la lección y se garantizará que cualquier terreno que incluyamos en la lista se venda limpiamente".