Medidas para la Supervisión y Administración de Fondos de Preventa de Vivienda Comercial en 2022
Capítulo 1 Principios generales
El artículo 1 tiene como objetivo estandarizar la supervisión y gestión de los fondos de preventa de viviendas comerciales, mantener el orden de las transacciones del mercado inmobiliario y proteger a ambas partes de las transacciones de viviendas comerciales Los derechos e intereses legales de, Opiniones del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China sobre la regulación de la supervisión de los fondos de preventa para vivienda comercial.
Artículo 2 Si se aprueba la preventa de proyectos de construcción de viviendas comerciales dentro de la región administrativa de esta provincia, estas Medidas se aplicarán a la recaudación, retiro, uso y supervisión de los fondos de preventa.
Artículo 3 El término "fondos de preventa de viviendas comerciales", como se menciona en estas Medidas, se refiere a todos los pagos de viviendas pagados por los compradores según lo acordado en el contrato cuando las empresas de desarrollo inmobiliario prevenden viviendas comerciales. incluidos depósitos, pagos iniciales, pagos a plazos y pagos únicos, préstamos hipotecarios bancarios y préstamos de fondos de previsión para la vivienda, etc.
Artículo 4 Corresponde a la Dirección Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural orientar y fiscalizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales en la provincia. Los departamentos de vivienda y desarrollo urbano-rural o de gestión inmobiliaria de las ciudades y condados (ciudades) distritales (en adelante, "departamentos de supervisión") son específicamente responsables de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Las sucursales del Banco Popular de China son responsables de guiar a los bancos comerciales para que hagan un buen trabajo en la supervisión de la gestión de cuentas de acuerdo con las regulaciones pertinentes sobre gestión de cuentas y los departamentos reguladores de banca y seguros son responsables de la supervisión; e inspeccionar los riesgos operativos y el cumplimiento de la supervisión de los fondos de preventa de los bancos comerciales.
Artículo 5: La supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales sigue los principios de “cuentas dedicadas, fondos dedicados, supervisión de todo el proceso y control de nodos”.
Artículo 6 Las autoridades reguladoras establecerán y mejorarán el sistema de información de gestión de preventa de viviendas comerciales indexado por la lista de derechos de propiedad, trabajarán con las autoridades reguladoras bancarias y de seguros para promover la conexión entre el sistema de registro de viviendas en línea y el sistema de gestión empresarial de bancos comerciales, y fortalecer el registro de viviendas en línea, los fondos de cuentas de supervisión, los préstamos hipotecarios bancarios y el intercambio de otra información de datos.
Capítulo 2 Supervisión bancaria y de cuentas
Artículo 7 Las autoridades reguladoras, junto con el Banco Popular de China y las autoridades reguladoras de banca y seguros, considerarán de manera integral las capacidades regulatorias y la eficiencia del servicio. , el nivel de I + D y el funcionamiento de los bancos comerciales. Las condiciones y otros factores, los bancos comerciales que pueden realizar la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales se determinarán mediante licitación pública. El departamento regulador firmará un acuerdo de supervisión de servicios financieros para fondos de preventa de viviendas comerciales con el banco ganador, establecerá una lista de bancos supervisados y publicará la lista de bancos supervisados en el sitio web del portal del departamento regulador.
Las autoridades reguladoras ajustan dinámicamente la lista de bancos supervisados y, en principio, organizan análisis y evaluaciones en un ciclo de dos años para eliminar a los bancos que no han cumplido con sus responsabilidades de supervisión de fondos de preventa y no pueden asumir la supervisión de los fondos de preventa.
Artículo 8 Antes de solicitar una licencia de preventa de viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario deberá, de acuerdo con el principio de "una licencia, una cuenta", seleccionar un banco comercial de la lista de entidades regulatorias. bancos determinados por el departamento regulador donde se ubica el proyecto para abrir un banco comercial. La cuenta especial para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales (en adelante, la "cuenta de supervisión") se especificará en la preventa de viviendas comerciales. licencia de venta y el contrato de compraventa de vivienda comercial.
Artículo 9 Las autoridades reguladoras, los bancos reguladores y las empresas de desarrollo inmobiliario firmarán un acuerdo de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales (en adelante, el "Acuerdo de Supervisión"). El acuerdo de supervisión debe aclarar los derechos, obligaciones y responsabilidades de todas las partes, así como los métodos de recaudación y uso de los fondos de preventa, el monto de la supervisión y la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
Artículo 10 Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario solicite una licencia de preventa de viviendas comerciales, deberá especificar el plan de supervisión del fondo de preventa en el plan de preventa y presentar un acuerdo de supervisión del fondo de preventa. . El contenido principal del acuerdo deberá constar en el plan de preventa y reflejarse en el contrato de compraventa de vivienda comercial mediante anexos.
El plan de supervisión del fondo de preventa deberá incluir el siguiente contenido:
(1) Cuotas de supervisión clave para el proyecto, incluidos detalles de las cuotas de supervisión clave para proyectos individuales;
( 2) Plan del proyecto;
(3) Nombre del banco supervisor y número de cuenta;
(4) Otras circunstancias que deben explicarse.
Después de que una empresa de desarrollo inmobiliario obtenga una licencia de preventa de viviendas comerciales, deberá publicar información como el banco supervisor y la cuenta supervisora en un lugar visible del lugar de venta de viviendas comerciales y en el sitio web del portal de el departamento regulatorio.
Artículo 11 Si una empresa de desarrollo inmobiliario necesita cambiar el banco regulador, el número de cuenta reguladora, el alcance de apertura de la cuenta, el nombre de la empresa, el nombre del proyecto y otra información relevante, deberá acudir al banco regulador para hacerlo. los procedimientos de cambio relevantes después de la aprobación por parte del departamento regulatorio.
Capítulo 3 Recaudación, depósito, retiro y uso de fondos de preventa
Artículo 12 Los fondos de preventa de viviendas comerciales se depositarán directamente en la cuenta de supervisión y no se depositarán en otras cuentas.
Después de que una empresa de desarrollo inmobiliario firma un contrato de preventa de vivienda comercial con un comprador de vivienda, deberá emitir una nota de pago de cuenta de supervisión al comprador de vivienda.
El comprador deberá depositar la totalidad del pago directamente en la cuenta de custodia junto con la orden de pago. Si un comprador de vivienda solicita un préstamo hipotecario y un préstamo de fondo de previsión para vivienda de un banco comercial, la cuenta de depósito en garantía será la única cuenta para el préstamo.
Artículo 13 Cuando los departamentos pertinentes se encarguen de la firma y presentación en línea de contratos de preventa de viviendas comerciales, comprobarán si los fondos de preventa se han depositado en la cuenta de supervisión. Si los fondos de preventa no se depositan en la cuenta de supervisión como se requiere, no se procesará la firma y presentación en línea del contrato de preventa de vivienda comercial.
Artículo 14 Los fondos de supervisión se dividen en fondos de supervisión clave y fondos de supervisión no clave.
El departamento de supervisión donde se encuentra el proyecto puede determinar de manera integral la cantidad total de fondos clave de supervisión según la situación del proyecto, pero no deberá ser inferior al 110% del presupuesto total de construcción del proyecto (incluida la instalación del edificio y la construcción de apoyo en el área). . Si el proyecto de vivienda comercial está completamente decorado, los costos de decoración deben incluirse en el presupuesto total.
Los fondos regulatorios clave deben destinarse a propósitos específicos y deben usarse para la construcción de proyectos relevantes. No deben usarse para pagar el principal ni los intereses de ningún préstamo (empréstito), pago de tierras, multas, etc. los gastos de comercialización y los salarios de los empleados de las empresas de desarrollo inmobiliario continúan durante este período, los bancos comerciales no pueden hacer deducciones sin autorización y no se permite la transferencia de filiales establecidas por empresas del grupo de empresas de desarrollo inmobiliario.
Los fondos de supervisión no clave se refieren a los fondos en la cuenta de supervisión que exceden el límite de supervisión clave. Los fondos regulatorios no clave pueden ser retirados y utilizados por las empresas de desarrollo inmobiliario, con prioridad para la construcción del proyecto de preventa y el reembolso de los préstamos para este proyecto.
Artículo 15 Los fondos clave de supervisión se pueden ajustar dinámicamente de acuerdo con el progreso de la construcción de un solo proyecto:
(1) El progreso de la construcción alcanza más de 0,00 y menos de un tercio de el progreso del proyecto principal sobre el terreno 1. El saldo retenido en la cuenta de supervisión no será inferior al 85% del monto total de los fondos clave de supervisión;
(2) Si el progreso de la construcción alcanza más de un tercio pero menos de dos tercios del proyecto principal sobre el suelo, el saldo retenido en la cuenta de supervisión será El saldo no será inferior al 70% del monto total de los fondos clave de supervisión;
(3) El progreso de la construcción ha alcanzado más de dos tercios de la estructura principal del proyecto principal sobre el suelo, y el saldo restante en la cuenta de supervisión no será inferior al monto total de los fondos clave de supervisión del 55% de el total;
(4) Si el progreso de la construcción llega a la parte superior del proyecto principal sobre el suelo, el saldo retenido en la cuenta de supervisión no será inferior al 40% del total de los fondos clave de supervisión;
(5) La construcción básica del proyecto Una vez finalizado, la empresa de desarrollo inmobiliario organizará una inspección de aceptación tripartita por parte de la unidad de construcción y la unidad de supervisión. Si los materiales están calificados, el saldo se retendrá. la cuenta de supervisión no será inferior al 20% del total de los fondos clave de supervisión;
(6) Proyectos que hayan obtenido la presentación de aceptación de finalización integral, el saldo retenido en la cuenta de supervisión no será inferior al 5% del monto total de los fondos de supervisión clave;
(7) Si se completa el primer registro de bienes raíces y se cumplen las condiciones para el registro unilateral de la transferencia de bienes raíces por parte del comprador, no hay ningún otro acuerdo en el acuerdo de supervisión En tales circunstancias, los fondos regulatorios restantes podrán ser desembolsados en su totalidad.
Artículo 16 El departamento regulador puede reducir o aumentar adecuadamente la cantidad de fondos regulatorios clave retenidos por sus nodos en función de la evaluación dinámica, la evaluación crediticia y la situación de activos y pasivos de las empresas de desarrollo inmobiliario, pero la proporción de La reducción o aumento de cada nodo no deberá exceder el 5%.
Artículo 17 El departamento regulador puede determinar el nodo clave de asignación de fondos regulatorios en función de las condiciones de preventa y el progreso de la construcción de proyectos individuales en la región, pero el primer nodo de asignación no será antes de las 0.00 horas. del proyecto principal.
Artículo 18 Si una empresa de desarrollo inmobiliario solicita el uso de fondos regulatorios clave, deberá solicitar fondos de acuerdo con los nodos de asignación determinados por las autoridades reguladoras. Se deben enviar los siguientes materiales al presentar la solicitud:
Formulario de solicitud de fondo empresarial;
Materiales de certificación relevantes y materiales de video del progreso de la construcción del proyecto;
(3) Supervisión Factura de verificación de cuenta;
(4) Poder notarial del fiduciario y copia de la cédula de identidad;
(5) La empresa de desarrollo inmobiliario tiene la intención de brindar servicios a unidades de construcción de ingeniería. , unidades de suministro de materiales y equipos, o unidades de suministro de agua y energía. Si el pago lo realiza una unidad de negocio profesional, como suministro de gas, suministro de calefacción, etc., se proporcionará el contrato y la cuenta bancaria designada por la otra parte; la empresa de desarrollo inmobiliario haya pagado por adelantado los fondos correspondientes a las unidades antes mencionadas, deberá presentar el comprobante de pago;
(6) Otros Materiales que deberán proporcionarse.
Artículo 19: Después de aceptar la solicitud para el uso de fondos de supervisión clave de empresas de desarrollo inmobiliario, el departamento regulador realizará las inspecciones in situ necesarias y completará la revisión dentro de los 3 días hábiles. Si la solicitud cumple con las condiciones de uso, se emitirá un aviso de desembolso de fondos de supervisión por el monto de preventa de viviendas comerciales para aquellas que no cumplan con las condiciones de uso, el departamento regulador emitirá un aviso de desaprobación a; la empresa de desarrollo y explicar las razones por escrito.
El "Aviso de asignación de fondos para la supervisión de preventa de viviendas comerciales" debe especificar el monto y la dirección de la asignación de fondos. Si una empresa de desarrollo inmobiliario proporciona comprobante de pago de conformidad con el artículo 18 de estas Medidas, asignará la cantidad correspondiente de fondos a su cuenta bancaria designada; si presenta un certificado de pago propuesto, la cantidad correspondiente de fondos se asignará a; construcción, materiales y cuentas bancarias designadas por el suministro de equipos o unidades relacionadas.
Artículo 20 El banco regulador deberá asignar los fondos correspondientes dentro de los 2 días hábiles siguientes a la recepción de la notificación de asignación de fondos regulatorios para la preventa de viviendas comerciales.
Artículo 21 Cuando existan riesgos importantes en un proyecto de preventa, el departamento regulador debe hacerse cargo por completo de la cuenta de supervisión de preventa o establecer una cuenta de supervisión gubernamental, implementar una gestión cerrada y garantizar la seguridad de la cuenta. fondos y dar prioridad a la construcción del proyecto; los bancos supervisores deben cooperar activamente.
Capítulo 4 Liberación de fondos de preventa
Artículo 22 Si no hay otras disposiciones en el acuerdo de supervisión, puede solicitar el levantamiento de la supervisión de fondos de preventa después de completar el primera inscripción del inmueble.
Artículo 23 Si una empresa de desarrollo inmobiliario solicita levantar la supervisión de los fondos de preventa, el departamento regulador deberá completar la revisión dentro de los 0 días hábiles a partir de la fecha de aceptación. Para aquellos que cumplan con las condiciones para la desregulación, el departamento regulador debería emitir un "Aviso sobre la desregulación de los fondos de preventa de viviendas comerciales", y el banco regulador debería levantar los controles basándose en el "Aviso sobre la desregulación de los fondos de preventa de viviendas comerciales". ".
Artículo 24 Si una empresa de desarrollo inmobiliario rescinde un contrato de preventa de vivienda comercial con un comprador de vivienda, deberá solicitar en línea al departamento correspondiente la presentación de la rescisión del contrato de preventa.
Si los departamentos pertinentes aprueban la cancelación, el departamento regulador emitirá un "Aviso de devolución de fondos de preventa para viviendas comerciales".
De acuerdo con el aviso sobre la devolución de los fondos de preventa para viviendas comerciales, el banco regulador devolverá los fondos reguladores a la cuenta personal del fondo de transacciones y a la cuenta bancaria del préstamo designada por el comprador de la vivienda.
Capítulo 5 Supervisión y Gestión
Artículo 25 Las autoridades reguladoras deberán desempeñar concienzudamente sus deberes regulatorios, hacer un buen trabajo en la orientación y supervisión diaria y establecer un sistema de inspección de proyectos previo a la venta. .
Artículo 26 Los bancos supervisores deberán seguir estrictamente el acuerdo de supervisión tripartita sobre los fondos de preventa, designar una persona dedicada para que sea responsable de la supervisión de los fondos de preventa, hacer un buen trabajo en el seguimiento de las cuentas de supervisión, realizar conciliaciones periódicas con las autoridades supervisoras del mismo nivel y cooperar con Las autoridades reguladoras llevan a cabo la supervisión de fondos de preventa y las inspecciones de cumplimiento de la ley. Si se descubre que una empresa de desarrollo inmobiliario ha malversado ilegalmente fondos dentro de los límites regulatorios clave, deberá dejar de asignar fondos inmediatamente y notificar a las autoridades reguladoras del mismo nivel, y las autoridades reguladoras lo manejarán de manera oportuna.
Si el tribunal popular implementa la preservación de los fondos de preventa de viviendas comerciales, el banco regulador deberá notificar al departamento regulador por escrito dentro de un día hábil e implementar estrictamente las disposiciones del Banco Popular de China, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y Tribunal Popular Supremo. Aviso sobre la regulación de las medidas de preservación y aplicación del Tribunal Popular para garantizar que los fondos de preventa de viviendas comerciales se utilicen para la construcción de proyectos (Minfa [2022] N° 12).
Artículo 27 Si una empresa de desarrollo inmobiliario comete cualquiera de los siguientes actos, las autoridades regulatorias le ordenarán rectificar en un plazo determinado, pudiendo suspender la asignación de fondos regulatorios y registrarlos en el registro de la empresa. archivos de crédito. Si no se realizan las correcciones dentro del plazo, se podrá suspender la preventa de vivienda comercial y la firma y presentación del contrato en línea. Si se causan consecuencias graves, se perseguirán las responsabilidades legales de acuerdo con la ley:
(1) No depositar todos los fondos de preventa de viviendas comerciales en la cuenta de supervisión según se requiere;
(2) Evadir la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales disfrazados;
(3) No utilizar los fondos de preventa de viviendas comerciales según lo requerido;
(4) Proporcionar materiales de información falsa;
(5) Otros comportamientos que violen estas Medidas o el contrato de supervisión.
Artículo 28 Si un banco regulador asigna fondos dentro de los límites regulatorios clave sin verificación y consentimiento del departamento regulador, será responsable de recuperar los fondos, si no se pueden recuperar, asumirá la responsabilidad correspondiente; indemnización conforme a la ley.
Artículo 29: Si la unidad de construcción o la unidad de supervisión proporciona certificados falsos o ayuda a la empresa de desarrollo inmobiliario a retirar ilegalmente fondos de preventa mediante "multas al proveedor" u otros métodos, los departamentos pertinentes sancionarán a los correspondientes. unidades responsables y responsabilidades de conformidad con la ley. La persona será procesada y su comportamiento ilegal se registrará en el sistema de información crediticia de la empresa y se divulgará al público.
Artículo 30 Si el personal de los departamentos reguladores y de los bancos reguladores descuida sus deberes o abusa de sus facultades en la supervisión de los fondos de preventa, será sancionado conforme a la ley si constituye delito; la responsabilidad penal se perseguirá conforme a la ley.
Capítulo 6 Disposiciones complementarias
Artículo 31: Las ciudades divididas en distritos podrán formular o revisar medidas para la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales dentro de sus propias regiones administrativas de conformidad con estas Medidas y a la luz de las realidades locales. La letra pequeña.
Artículo 32 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 5 de junio de 2022, y tendrán una vigencia de 5 años.
2011, "Medidas de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de la provincia de Shanxi" (Jin Jian Fa Zi [2011] No. 318) y "Comisión Reguladora Bancaria de China Oficina de Supervisión de Shanxi Banco Popular de China Sucursal Central de Taiyuan Departamento Provincial de Vivienda y Urbanismo de Shanxi Desarrollo Rural con respecto a un aviso adicional sobre el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de preventa para viviendas comerciales" (Jin