Comparación de los ingresos procedentes de la especulación inmobiliaria y la compra de seguros en Hong Kong por 2,5 millones de RMB
Entonces, es porque si estás pensando en comprar tu primera casa, tu propia casa, te recomendaría que consideres conservar los fondos y comenzar a comprar la tuya propia una vez que el mercado inmobiliario se estabilice. porque es una necesidad, no es del mismo tipo de activo que los ahorros en dólares de inversión pura porque no es comparable. Por lo tanto, no estuve de acuerdo con la idea de "ganar dinero comprando una casa o ganar dinero ahorrando dólares" desde el principio. Después de todo, sería mejor discutir "cómo elegir" después de haber definido claramente el propósito de comprar una casa.
Entonces, si consideramos la pregunta "¿es más rentable comprar una casa o ahorrar dólares estadounidenses" puramente desde una perspectiva de inversión, también espero hacer un análisis racional y objetivo basado en diferentes situaciones.
En primer lugar, sabemos que existen dos formas de ganar dinero comprando bienes inmuebles. Una razón es que es común en China continental. Todos esperan obtener ganancias vendiendo la casa en el corto plazo o en un corto período de tiempo para ganar la diferencia de precio provocada por la apreciación de la casa. En este caso, si compara "comprar una casa" con "ahorrar en dólares", no hay forma de garantizar cuál es la mejor oferta. Solo se puede decir que si encontró un buen momento para comprar una casa, por ejemplo, compró una casa hace tres o cuatro años o incluso antes, entonces, naturalmente, ahora es el mejor momento para vender su casa. En este caso, en comparación con los ahorros en dólares estadounidenses en Hong Kong, comprar una casa es naturalmente más rentable. Si comienza a comprar una casa a un precio históricamente alto, los beneficios de comprar una casa serán inconmensurables debido a la incertidumbre sobre el desarrollo futuro del mercado y las políticas nacionales. En pocas palabras, si ahorra en dólares estadounidenses, su rendimiento es el del capital durante los primeros ocho años y luego se duplica cada ocho años, porque así es como se calcula el interés compuesto.
La segunda forma de ganar dinero comprando una casa, que prefiero, es invertir en bienes raíces, conservarla durante mucho tiempo y obtener ganancias cobrando el alquiler todos los meses. Esto tiene muchos beneficios. En primer lugar, la estabilidad del alquiler será mejor, siempre que la tasa de desocupación de la casa no sea demasiado alta. Lo habitual es reducir el alquiler de forma adecuada. Esto es muy exigente para la ciudad donde compras una casa. La ciudad debe estar lo suficientemente desarrollada y el flujo de personas debe ser lo suficientemente rico. El mejor ejemplo es Hong Kong. En Hong Kong hay un dicho que dice: "tres dormitorios y toda la vida". En pocas palabras, una persona debería comprar tres apartamentos a lo largo de su vida, uno para vivir, otro para enviar a sus hijos y otro para cobrar el alquiler. Por lo tanto, la mayoría de los habitantes de Hong Kong quieren convertirse en agentes de alquiler. Al fin y al cabo, en Hong Kong nunca hay suficientes edificios residenciales y se pueden alquilar en cualquier momento.
En este momento, simplemente calcularemos la tasa de rendimiento de comprar una casa en Hong Kong y luego la compararemos con los ahorros en dólares estadounidenses. En la actualidad, la propiedad con la tasa de retorno más alta en Hong Kong se encuentra en Royal Bay. Las casas son baratas para comprar pero caras para alquilar. La razón para "comprar barato" es que a los habitantes de Hong Kong generalmente no les gusta Royal Bay. Debido a que está en una isla periférica, se tarda media hora en llegar al centro de la ciudad. Por lo tanto, para los hongkoneses que buscan velocidad y velocidad. La eficiencia, la vivienda allí no es fácil. Se favorece, por lo que los precios de la vivienda no pueden subir. Sin embargo, alquilar una casa es muy caro porque el ambiente isleño de Royal Bay es muy popular entre los forasteros. Hay una gran cantidad de forasteros que viven en los suburbios o en las islas periféricas de Hong Kong. Porque el ambiente y el aire allí son mejores y, en realidad, ir de compras es bastante conveniente. Los extranjeros que no tienen intención de vivir en Hong Kong, naturalmente, no considerarán comprar una casa en Royal Bay, pero sí considerarán alquilar una casa en Royal Bay. Esta es la razón por la que las casas en Yujingwan son baratas de comprar pero caras de alquilar.
Como me gradué en el Departamento de Matemáticas de la Universidad Politécnica de Hong Kong, soy bastante sensible a los números. Hagamos algunos cálculos simples. Un bungalow en Yujingwan de 40 metros cuadrados tiene un precio de aproximadamente HK$ 3,6 millones, con un alquiler mensual de HK$ 654,38+2.000. Al comprar una casa en Hong Kong, si las condiciones son buenas, puede hacer un pago inicial del 20% y la tasa de interés del préstamo es de aproximadamente el 2,0%. Si tiene un préstamo a 30 años, el pago hipotecario mensual es de 9.000 dólares de Hong Kong, el ingreso neto mensual es de 3.000 dólares de Hong Kong y el ingreso anual es de 36.000 dólares de Hong Kong. Su inversión total es de aproximadamente 900.000 dólares de Hong Kong, más honorarios legales y diversos impuestos. En pocas palabras, invertimos 900.000 dólares de Hong Kong y recuperamos 36.000 dólares de Hong Kong cada año, con un rendimiento anualizado del 4%. Si ahorra en dólares estadounidenses, la tasa anualizada a corto plazo es de 5 puntos y la tasa anualizada a largo plazo (más de 20 años) es de más de 7 puntos. Sería más rentable ahorrar en dólares estadounidenses.
Es más, nuestro análisis de la casa todavía supone muchos escenarios optimistas.
Por ejemplo, asumimos que la tasa de desocupación de las casas es 0 (esto es muy fácil de lograr en Hong Kong, pero en el continente, incluso las áreas centrales de las grandes ciudades rara vez tienen una tasa de desocupación tan baja; en segundo lugar, el pago inicial); La proporción para comprar una casa en Hong Kong es relativamente baja. Es más baja en el continente y la tasa de interés hipotecaria también es mucho más baja que en el continente. Estas ventajas nos ayudan a lograr mayores tasas de rendimiento al invertir en bienes raíces.
El ejemplo que acabo de poner es la situación en Hong Kong. De hecho, desde junio de 65438 hasta julio de 2005, los precios de la vivienda en Hong Kong han seguido una tendencia a la baja debido a la amenaza de que la Reserva Federal aumentara las tasas de interés. No fue hasta julio 65438 + julio de 2006 que el mercado inmobiliario se recuperó lentamente. En comparación con el mercado inmobiliario continental, la ventaja del mercado inmobiliario de Hong Kong es que puede obtener rendimientos relativamente estables mediante el cobro de alquileres. Además, dado que el mercado inmobiliario continental continúa creciendo como lo hizo en el primer semestre de este año, comprar una casa a corto plazo es naturalmente más rápido que ahorrar dólares estadounidenses, ¡pero el riesgo también es considerable!
Así que descubrimos que si se utilizan los bienes raíces como medio de arbitraje a corto plazo, no hay manera de compararlos con los ahorros en dólares estadounidenses. Después de todo, los ahorros en dólares son en realidad una inversión a largo plazo para satisfacer las necesidades urgentes de educación y jubilación. Por tanto, la estabilidad es la consideración principal en este tipo de inversión.
Si consideras el sector inmobiliario como un proyecto de inversión a largo plazo, te sugiero que elijas la zona central de una gran ciudad. Sin embargo, como la tasa de desocupación en las ciudades chinas llega al 22,4% y la tasa de desocupación de los puestos callejeros en las ciudades de primer nivel es de alrededor del 8%, la compra de una casa en el continente y el cobro del alquiler también deben considerarse cuidadosamente. . En la situación más ideal, como en Hong Kong, la tasa de retorno de comprar una casa y cobrar el alquiler puede alcanzar 4 o 5 puntos porcentuales. Pero en comparación con los ahorros en dólares estadounidenses, debido al método de cálculo del interés compuesto, la tasa de rendimiento en el decimoquinto año superó el 5%. Por lo tanto, a largo plazo, el rendimiento de los ahorros en dólares estadounidenses será mayor.
Autor: Teoría de la gestión financiera de Xiaomeng.
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Fuente: Snowball
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