¿El 70% de los ingresos proviene de la “especulación inmobiliaria mediante crowdfunding”? ¿Sabes cuáles son los riesgos?
En el crowdfunding tradicional para comprar una casa, varios amigos y conocidos suelen aportar dinero para comprar una casa, para luego venderla cuando la casa se revaloriza para obtener un beneficio. Sin embargo, con el auge de las plataformas de Internet, más personas pueden participar. Algunas plataformas de gestión financiera de Internet afirman que se puede empezar a invertir con sólo 1.000 yuanes y que los ingresos pueden llegar al 30% o más.
Aunque ambas se denominan crowdfunding para comprar una casa, las operaciones concretas son diferentes. A la mayoría de los inversores sólo les importa la tasa de rendimiento, entonces, ¿cuáles son los tipos de “especulación inmobiliaria mediante crowdfunding” y cuáles son sus aciertos y sus errores?
¿Qué carajo es la “especulación inmobiliaria mediante crowdfunding”?
Se entiende que el llamado "crowdfunding" para comprar una casa significa que unos amigos hacen un pago inicial y preparan fondos cada mes durante unos dos años. Todos firman un contrato para comprar una casa a nombre de uno de ellos, acordando venderla cuando el precio de la casa suba hasta cierto punto, y la ganancia se dividirá según la proporción de la inversión. La forma extrema de especulación inmobiliaria conjunta es la "contratación inmobiliaria", es decir, unos inversores poderosos formarán un grupo, y tras mostrarse optimistas sobre un nuevo proyecto inmobiliario, negociarán con el promotor la contratación de todo el edificio a un precio determinado. precio, dejándoles a ellos vender lentamente.
¿Cuáles son los tipos habituales de especulación inmobiliaria mediante crowdfunding?
Tipo 1: Los desarrolladores inician el crowdfunding de marketing.
El crowdfunding de marketing suele ser iniciado por desarrolladores. Por ejemplo, Vanke y Sino-Ocean Real Estate lanzan crowdfunding con el objetivo de comercializar bienes raíces, atrayendo inversores para comprar casas con grandes descuentos, y los inversores que no puedan comprar casas recibirán ciertos rendimientos. Este método de financiación colectiva es algo similar a la compra grupal, y la mayoría de los descuentos provienen de desarrolladores y empresas asociadas que obtienen ganancias.
Tipo 2: Conocidos operan "especulación inmobiliaria mediante financiación colectiva"
La Sra. Wang, que trabaja en Shenzhen, ha sido testigo del aumento de los precios de la vivienda con sus propios ojos. El año pasado, ella y algunos amigos juntaron su dinero para comprar una casa en una ciudad cerca de Shenzhen. "Lo compramos con algunos amigos porque todos son conocidos y operamos sobre la base de la confianza".
La Sra. Wang dijo que, aunque somos conocidos, también firmamos un contrato muy estricto durante el negocio. proceso, existen acuerdos específicos. Operan principalmente por acciones, cada acción es de 50.000, y cada persona puede invertir en una o varias acciones y luego poner la propiedad a nombre de varias personas. Está previsto que se celebre durante unos tres años, pero podrá ajustarse según los cambios en los precios de la vivienda y las condiciones del mercado. Por ejemplo, si más de la mitad de las personas que poseen un inmueble aceptan venderlo, elegirán el momento adecuado para venderlo.
El crowdfunding para comprar una casa a través de la cooperación entre amigos es una forma habitual. Un experto en finanzas de Internet en Shenzhen dijo que, de hecho, este modelo siempre ha existido, pero es operado por conocidos y tiene un espacio operativo limitado.
El tercer tipo: crowdfunding inmobiliario basado en la plataforma de Internet.
Además del modelo de conocimiento, el auge de las plataformas de Internet también ha brindado a los inversores comunes más posibilidades. En el pasado, el crowdfunding inmobiliario basado en Internet ha atraído gran atención por parte de la industria. Para los inversores comunes, el punto de partida no es alto y existen muchos modelos. Algunos de ellos obtienen rendimientos relativamente fijos al invertir en acciones, mientras que otros obtienen rendimientos flotantes después de un cierto período de tiempo.
En lo que respecta al modelo de renta fija, el grupo objetivo está relativamente más cerca de los compradores de viviendas en general. Tomemos como ejemplo una plataforma de financiación colectiva inmobiliaria en Foshan. Los proyectos de financiación colectiva publicados en la plataforma comienzan desde 1.000 yuanes. Después de invertir, puede obtener ingresos por inversiones en algunos centros comerciales y tiendas, y el período de inversión varía de 3 a 24 meses.
Según el sitio web oficial, el modelo operativo específico de la plataforma solo está abierto a posibles compradores de viviendas en la primera fase. Los participantes suscriben acciones de acuerdo con los requisitos del proyecto de financiación colectiva y obtienen una proporción correspondiente del capital social de la propiedad. La persona con la cuota de suscripción más alta obtiene los derechos de propiedad de la propiedad y puede obtener los beneficios correspondientes al mismo tiempo que los demás participantes. La segunda fase está abierta a toda la red. Las acciones de crowdfunding restantes (si las hay) de la primera fase están disponibles para que todos los inversores de la plataforma participen en la inversión, y los inversores pueden obtener los beneficios correspondientes.
¡Sorprendido! Algunos modelos de renta flotante tienen un 70% de ingresos
En comparación con el modelo de renta fija, el modelo operativo de la plataforma de renta flotante tiene medios obvios de "especulación inmobiliaria". Se entiende que los ingresos actuales de dichos proyectos de financiación colectiva inmobiliaria provienen principalmente de los ingresos por primas de los precios de la vivienda. Durante la introducción de algunas plataformas, la plataforma organizará equipos para realizar inspecciones y evaluaciones in situ. Aunque actualmente no hay garantía de rentabilidad para los inversores, la rentabilidad de varios proyectos supera actualmente el 30%, y el más alto incluso supera el 70%.
Además, existen algunos modelos de "especulación inmobiliaria de financiación colectiva" en la plataforma WeChat, cuyo umbral alcanza el millón de yuanes. Según Yangcheng Evening News, una plataforma WeChat llamada "×××× Entrepreneurship Community" publicó información que indica que la inversión fue de 654,38 millones de yuanes y que el equipo de operaciones era responsable de la especulación inmobiliaria. El responsable de la plataforma afirmó que el equipo de operación de especulación inmobiliaria no maneja fondos y derechos de propiedad, y los inversores y operadores se reparten las ganancias y pérdidas en un 73%.
Los riesgos actuales del crowdfunding inmobiliario provienen principalmente de los siguientes aspectos.
En primer lugar, los riesgos cíclicos.
El mercado inmobiliario actual de mi país es un mercado de inversión. La oferta y la demanda del mercado, el mecanismo de formación de precios y el mecanismo operativo bajo estas condiciones de mercado son esencialmente diferentes del mercado de consumo. Si las expectativas del mercado se revierten, el mercado inmobiliario comenzará un ajuste cíclico. Aunque las expectativas de los inversores sobre el mercado inmobiliario son buenas a corto plazo, a largo plazo los riesgos del sector inmobiliario como producto de inversión son inevitables.
En segundo lugar, los riesgos de funcionamiento de la plataforma.
Actualmente no existe un concepto legal claro de crowdfunding, ni existe protección legal para el crowdfunding para comprar una casa. Una vez que se produce una pérdida, o el propietario de la plataforma huye por otras razones, inevitablemente causará pérdidas irreparables a los inversores. El 16 de febrero de 2016, la policía se llevó a la alta dirección de Qixin Asset Platform, una empresa dedicada a la inversión inmobiliaria. Los 1.900 millones de fondos no se pudieron pagar, lo que hizo sonar la alarma para los consumidores que querían ingresar al real. mercado de crowdfunding inmobiliario.
Finalmente, el punto de riesgo más importante del crowdfunding inmobiliario proviene de los riesgos políticos y legales.
Tomemos como ejemplo el “crowdfunding y la especulación inmobiliaria”. En sentido estricto, las plataformas de crowdfunding y especulación inmobiliaria son esencialmente una especie de “pseudocrowdfunding”. Durante mucho tiempo, el crowdfunding para la especulación inmobiliaria ha estado al margen de la ley. Hasta cierto punto, se ha sentido satisfecho con la publicidad a través del sitio web, prometiendo capital e intereses y absorbiendo fondos del público sin la aprobación de los departamentos pertinentes, lo que ha sido sospechoso de recaudación de fondos ilegal. Sin embargo, en la práctica actual, el crowdfunding para comprar una casa iniciado directamente por inversores individuales sólo promete el método esperado en la promoción de la plataforma, que no puede constituir los requisitos para la recaudación de fondos ilegal y no es una recaudación de fondos ilegal. En este momento, todavía falta supervisión relacionada con el crowdfunding en mi país. Por el contrario, Estados Unidos promulgó la "Ley de Empleo" en 2012, que estipula claramente las calificaciones de los inversores, los derechos de los proyectos, las especificaciones operativas, los riesgos y los beneficios de los proyectos de financiación colectiva. Para el crowdfunding inmobiliario, no sólo los inversores deben hacer sus deberes, sino que la supervisión no debe quedarse atrás, sino cómo evitar una situación que "será un desafío para los responsables políticos y los participantes del mercado pase lo que pase".
(La respuesta anterior se publicó el 11 de marzo de 2016. Consulte la situación real para conocer las políticas de adquisiciones pertinentes actuales).
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