2011 Teoría del conocimiento del tasador inmobiliario y explicación del método: factores de equidad

Factores de equidad

La propiedad inmobiliaria en realidad tiene un cierto alcance. Sin embargo, el propietario no puede utilizar este espacio a voluntad, sino que está sujeto a muchas restricciones. Estas restricciones no solo provienen de la tecnología de la construcción (incluida la tecnología de la construcción y el rendimiento de los materiales de construcción) y la fortaleza económica del propietario, sino que también incluyen otras restricciones (en lo sucesivo, tales restricciones). Debido a que los bienes inmuebles son un factor importante que constituye el medio ambiente, su uso no es aislado. Existen "externalidades" que afectarán los intereses de las zonas circundantes y del público.

El tipo y grado de restricciones sobre el uso de una propiedad pueden tener un impacto significativo en su valor. Al realizar una valoración de bienes inmuebles, se deben investigar y comprender a fondo diversas restricciones sobre la utilización de bienes inmuebles y su contenido y alcance. Sólo así se podrá evaluar el valor correcto. Las restricciones al uso de bienes inmuebles se pueden resumir en: ① restricciones al establecimiento y ejercicio de derechos inmobiliarios; ② control del uso de bienes inmuebles (3) restricciones a las relaciones adyacentes de bienes inmuebles;

(1) Estado de los derechos

La propiedad, los derechos de uso, las servidumbres, los derechos hipotecarios, los derechos de arrendamiento y otros derechos de los terrenos y edificios, y si estos derechos son completos y claros, y si tienen valor Habrá una gran diferencia. Tomemos como ejemplo las servidumbres (en la relación de servidumbre, hay servidumbres y servidumbres. Entre ellas, la tierra que es conveniente para usar la tierra de otras personas es la tierra que se sirve; la tierra que es conveniente para que otros la usen es la. terreno Un derecho de uso limitado, que literalmente significa que el propietario o usuario del terreno puede sufrir alguna pérdida cuando el lugar de servicio se utiliza para la conveniencia de otros. En este caso, la existencia de la servidumbre reducirá la utilidad del lugar. . Valor.

Tome una propiedad * * * como ejemplo. Si * * * hay muchas personas, será difícil formar un * * conocimiento sobre el mantenimiento, reparación y disposición de la propiedad. Si transfiere algunas de sus acciones de propiedad en * * *, el precio de la transacción será inferior al precio normal.

Además, el contenido sustancial de los derechos también tiene un gran impacto en el valor del Mineral. Los depósitos, objetos enterrados, etc. pertenecen automáticamente al propietario de la tierra. Las regulaciones en varios países y regiones del mundo son diferentes en China continental, aunque las empresas, empresas, otras organizaciones e individuos nacionales y extranjeros pueden obtener derechos de uso de la tierra a través del gobierno. Realizar el aprovechamiento, aprovechamiento y gestión del suelo, pero los derechos de uso del suelo obtenidos no incluyen los recursos subterráneos, los objetos enterrados y las instalaciones públicas municipales. Por ejemplo, el artículo 79 de los Principios Generales del Derecho Civil establece: "Objetos enterrados y ocultos". Los objetos cuyos propietarios se desconocen pertenecen a la categoría de derechos de uso de la tierra". El artículo 2 del "Reglamento provisional sobre la cesión y transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal urbana" estipula: "El Estado implementa el sistema de transferencia y transferencia de derechos de uso de la tierra de propiedad estatal urbana. -Derechos de uso de la tierra de propiedad de acuerdo con el principio de separación de propiedad y derechos de uso, pero los recursos subterráneos, los objetos enterrados y Excepto las instalaciones públicas municipales "En la provincia china de Taiwán, los depósitos minerales subterráneos también están separados de la tierra. Artículo 15. de la Ley de Tierras estipula: "Las minas adheridas a la tierra no se vuelven privadas debido a la adquisición de la propiedad de la tierra". En muchos países europeos, la propiedad de los recursos subterráneos también está separada. al estado, y los propietarios de tierras primero deben comprar o vender recursos subterráneos al gobierno y compartir las ganancias con el gobierno. En Canadá, los depósitos minerales subterráneos que se encuentran en algunas provincias, como las provincias de Ontario y Quebec, y Alberta, se han convertido en propiedad independiente. derechos y ya no están automáticamente vinculados a la tierra.

Las reglas para la propiedad de la tierra en los Estados Unidos son diferentes a las de los países y territorios mencionados anteriormente. En los Estados Unidos, los propietarios de tierras también poseen toda la riqueza subterránea. , por lo que los propietarios de tierras son libres de explotar los recursos subterráneos o venderlos individualmente a otros. El sistema estadounidense es razonable en términos de uso eficiente de los recursos subterráneos. En primer lugar, porque todo aquel que posee tierras se preocupa por lo que puede haber debajo de ellas. buscar tesoros por su cuenta, y luego contratará un equipo de exploración para perforar una vez que tenga pistas. Una vez que se descubra algo, el precio de su tierra aumentará exponencialmente; de ​​lo contrario, su inversión se verá afectada y tendrá que admitirlo. Mala suerte. Esto fomenta el descubrimiento económico de recursos sin la molestia del gobierno. En segundo lugar, la tasa de recuperación de los depósitos minerales (relación entre el mineral recolectado y las reservas) se convierte en un motivo de preocupación para el propio propietario de la tierra, quien, por supuesto, intentará recolectar. En la medida en que sea económicamente razonable, finalmente, la propiedad privada de los recursos subterráneos le otorga el derecho de elegir cómo utilizarlos, incluida la venta de la tierra junto con los recursos, la adhesión a una concesión minera, el arrendamiento de derechos mineros y la participación en las ganancias de la extracción de recursos. , y supervisar el uso de los recursos. Utilizarlos racionalmente o asignarlos hasta que el precio de mercado sea mayor. La solución que elija también debe ser de bajo costo y alto valor de producción para toda la sociedad. El sistema estadounidense puede fácilmente generar una brecha entre ricos y pobres, induciendo a algunas personas a correr riesgos y a la quiebra. Hay diferentes razones para elegir regulaciones diferentes. La diferencia es que algunos prestan más atención a la eficiencia y otros a la equidad.

(2) Control de uso

Casi todos los países y regiones del mundo tienen restricciones, hasta cierto punto, sobre el uso de bienes inmuebles, especialmente el uso de la tierra. Para la valoración de bienes raíces, los controles de uso significativo incluyen principalmente la conversión de tierras cultivadas en tierras no cultivadas, la conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción y regulaciones de planificación urbana sobre el uso de la tierra, la altura de los edificios, la densidad de los edificios y la proporción de superficie construida.

En lo que respecta a los usos prescritos, los diferentes usos, como el comercial, el de oficinas, el residencial y el industrial, tienen diferentes requisitos en cuanto a las condiciones del suelo; por otro lado, bajo determinadas condiciones del suelo, los usos específicos (como el comercial); , oficinas, etc.), residencial, industrial o ecologización) tiene un gran impacto en los precios del suelo.

El impacto de los usos designados sobre los precios de la tierra es particularmente obvio en los suburbios urbanos: cuando el desarrollo urbano ha hecho que algunas tierras agrícolas en los suburbios sean muy adecuadas para su conversión en terrenos de construcción urbana, si el gobierno estipula que los usos agrícolas existentes sólo pueden mantenerse, los precios de la tierra inevitablemente será bajo. Si se permite, si se cambia el uso, los precios de la tierra aumentarán significativamente.

La relación de superficie también tiene un gran impacto en los precios del suelo. La connotación exacta de la relación de superficie debe aclararse durante la evaluación. En la planificación urbana, la superficie construida de los edificios subterráneos no suele incluirse en el índice de superficie construida. De hecho, la relación de superficie construida se divide entre las que incluyen la zona de construcción subterránea y las que excluyen la zona de construcción subterránea. En términos de pago de tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra, algunos gobiernos locales estipulan que no es necesario pagar el área de construcción subterránea o que solo se debe pagar una cierta proporción (como 1/3) de la tarifa de transferencia de derechos de uso de la tierra para el área de construcción sobre el suelo. ser pagado. Estas regulaciones tienen un impacto significativo en los precios de la tierra.

3. En realidad, el derecho de uso y control está restringido por muchos aspectos, entre los que se encuentra la planificación urbana del gobierno (). (Preguntas del examen de 2001)

A. Tecnología de la construcción

B. Establecimiento de derechos sobre la tierra

C. Relaciones con los vecinos

D. Control de uso

Respuesta: d

4. Los siguientes elementos que pertenecen al control de uso del suelo son (). (Preguntas del examen de 2006)

A. Debe haber algún espacio abierto alrededor del edificio como espacio verde y tráfico para el edificio.

bLos derechos de uso del suelo obtenidos no incluyen recursos subterráneos, objetos enterrados e instalaciones públicas municipales.

c En un determinado derecho de uso de suelo, se requiere que la relación de superficie construida sea 2,0.

d En ambos casos de derechos de uso del suelo, el terreno a debe dejar un camino hacia el terreno existente.

E. Un terreno sólo puede utilizarse para desarrollo inmobiliario comercial.

Respuesta: Ace

(3) Relación de convivencia

La relación de convivencia se refiere a los derechos y obligaciones entre propietarios de bienes inmuebles adyacentes según la ley, de conformidad. De acuerdo con las regulaciones o costumbres locales, los titulares de derechos de bienes inmuebles adyacentes deberán proporcionar las comodidades necesarias o aceptar las restricciones necesarias. Especialmente desde la perspectiva de las obligaciones, la vecindad es una restricción a la propiedad y los derechos de uso de los inmuebles, por lo que la existencia de vecinos tiene un cierto impacto en el precio de los inmuebles.

Por un lado, la relación de convivencia requiere que el titular de derechos inmobiliarios proporcione las comodidades necesarias a los titulares de derechos adyacentes, incluyendo: ① Se deben proporcionar las comodidades necesarias para que los titulares de derechos adyacentes utilicen agua y drenaje. Los titulares de derechos vecinos que necesiten utilizar el terreno para el transporte y otras razones deberán proporcionar las comodidades necesarias; (3) Los titulares de derechos vecinos que necesiten utilizar su terreno y sus casas para construir o reparar casas, tender cables, tuberías de agua, calefacción, y los gasoductos necesitan utilizar sus terrenos y se deben proporcionar las instalaciones necesarias. Por otro lado, la relación de convivencia requiere que el titular del derecho inmobiliario se dedique a actividades industriales, agrícolas, comerciales y de otro tipo y ejerza otros derechos sobre sus propios bienes inmuebles sin dañar los bienes inmuebles adyacentes y a los propietarios adyacentes, incluyendo: ① construir edificios en su propio terreno No violará las normas nacionales de construcción de ingeniería pertinentes y no obstaculizará la ventilación, la iluminación y la luz solar de los edificios adyacentes (2) no eliminará desechos sólidos en violación de las regulaciones nacionales ni descargará sustancias nocivas como el aire; contaminantes, contaminantes del agua, ruido, luz y radiación de ondas electromagnéticas; ③ La excavación de pozos, la construcción de edificios, el tendido de tuberías y la instalación de equipos no deben poner en peligro la seguridad de los inmuebles adyacentes.