El impacto de la ley de derechos de propiedad en la industria inmobiliaria
En primer lugar, la ley de derechos de propiedad estipula estrictamente la transferencia, adquisición y desarrollo de tierras.
1. La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula estrictamente el método de transferencia de tierras.
El artículo 137 de la "Ley de Propiedad" estipula que "Si dos o más personas pretenden utilizar el mismo terreno para fines industriales, comerciales, turísticos, de entretenimiento, comerciales residenciales y otros fines comerciales, adoptarán licitaciones, subasta, etc. Vender mediante subasta abierta." Esta disposición fortalece el sistema de transferencia de tierras y contribuye a fortalecer efectivamente la supervisión de la tierra, detener el uso ilegal de la tierra y mantener la continuidad de las políticas. Al mismo tiempo, también garantiza la asignación racional de los recursos de la tierra, garantiza que el gobierno pueda obtener beneficios de la tierra y salvaguarda los intereses del país.
2. La "Ley de Derechos de Propiedad" estipula estrictamente la adquisición y desarrollo de terrenos.
El artículo 43 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "El Estado aplica una protección especial a las tierras cultivadas, restringe estrictamente la conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción y controla la cantidad total de tierras de construcción. No se permite expropiar tierras colectivas en violación de la autoridad y los procedimientos prescritos por la ley. Todas las tierras "El artículo 128 estipula: "Las tierras contratadas no se utilizarán para construcciones no agrícolas sin aprobación legal". Tal disposición en la ley de derechos de propiedad. Limita la oferta de terrenos en el mercado hasta cierto punto, puede aumentar el costo del desarrollo inmobiliario y afectar la velocidad del desarrollo inmobiliario. Será difícil que continúe el enfoque irregular para la adquisición de tierras directamente con organizaciones económicas colectivas o gobiernos locales. Esto requiere que las empresas inmobiliarias aclaren autoridades específicas, formulen procedimientos específicos y estandaricen las operaciones al expropiar tierras colectivas.
En segundo lugar, la Ley de Derechos de Propiedad aclara el impacto del plazo de los derechos de uso del suelo para la construcción residencial en la industria inmobiliaria.
1. Hacer que "quienes tienen propiedad permanente tengan perseverancia" y sentar las bases para el desarrollo a largo plazo de la industria inmobiliaria.
El artículo 149 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula: "El derecho a utilizar terrenos para construcción residencial se renovará automáticamente al expirar. Una vez que haya expirado el derecho a utilizar terrenos para construcción no residencial, los procedimientos de renovación se llevará a cabo de conformidad con la ley. Si hay un acuerdo sobre la propiedad de la casa y otros bienes inmuebles, se manejará de acuerdo con el acuerdo, si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro; ser manejado de acuerdo con las disposiciones de las leyes y reglamentos administrativos "Esta disposición hace que los compradores de viviendas tengan más confianza en la posesión de bienes raíces privados. Ha sentado una base sólida para el desarrollo estable y a largo plazo de los bienes raíces.
2. Ampliar el plazo de los derechos de uso del suelo contribuirá a mejorar el valor intrínseco de los inmuebles y la calidad de la construcción.
Las disposiciones de la "Ley de derechos de propiedad" sobre la extensión del período de los derechos de uso de la tierra eliminan el problema de la continuación de los derechos de propiedad, resuelven las disputas sobre la enajenación de bienes inmuebles después de la expiración de los derechos de uso de la tierra y protegen a los ciudadanos. ' derechos de propiedad privada, y estimulará aún más el deseo de los compradores e inversores de comprar casas, creando y ampliando mercados potenciales para los desarrolladores y propiciando la promoción de una demanda duradera de compra de viviendas en el mercado inmobiliario. Además, esta disposición también contribuirá a mejorar la calidad de la vivienda, porque la llamada "renovación automática" sólo amplía el plazo de los derechos de uso del edificio, no la propiedad del suelo, por lo que una vez desechado el edificio, el suelo todavía estar nacionalizado. Por un lado, se recuerda a los propietarios que protejan su propiedad y paguen activamente los honorarios de administración de la misma. Después de 70 años, mientras el edificio siga en buen estado, la propiedad seguirá perteneciendo al propietario. Por otro lado, en el futuro, las empresas de desarrollo inmobiliario prestarán más atención a la calidad del producto y la creación de marcas, y los compradores de viviendas prestarán más atención a la planificación general, el diseño, los estándares de construcción, la calidad de la propiedad y la vida útil de los bienes inmuebles para Satisfacer los objetivos de los compradores de viviendas que buscan una vida cómoda y la preservación del valor de la propiedad.
En tercer lugar, el impacto de las disposiciones de la Ley de Propiedad sobre la adquisición y demolición de terrenos en la industria inmobiliaria
1. La Ley de Propiedad estipula estrictamente las condiciones para la demolición y reubicación, que ha cambiado el modo de desarrollo de la industria inmobiliaria.
El párrafo 1 del artículo 42 de la Ley de Propiedad estipula: "Por razones de interés público, los terrenos de propiedad colectiva, las unidades y las casas individuales y otros bienes inmuebles podrán ser expropiados de conformidad con la autoridad y los procedimientos prescritos por ley "Este reglamento muestra que las tierras de propiedad colectiva, las unidades y las casas de individuos y otros bienes inmuebles pueden ser expropiados; el requisito previo para la expropiación debe ser en beneficio del público, a fin de evitar que los promotores utilicen la tierra y el gobierno ayude. demolerlo hasta cierto punto, lo que cambiará fundamentalmente la forma en que se desarrolla la industria inmobiliaria. En particular, algunos desarrolladores que tienen estrechos vínculos con el gobierno corren el riesgo de ser eliminados si no cambian sus modelos operativos; de conformidad con las autoridades y procedimientos establecidos por la ley. En otras palabras, si no es por necesidades de interés público, el sujeto de la expropiación es el Estado, y ninguna otra organización, unidad o individuo tiene derecho a expropiar. La expropiación no es lo mismo que la demolición, ni conduce necesariamente a la demolición. Se implementa principalmente a través de la demolición, no debe ser expropiación, pero debe incluir la expropiación y la demolición sin fines de lucro. A partir de esto, podemos emitir los siguientes juicios: en primer lugar, la demolición de viviendas urbanas, como tarea básica de bienestar público de la construcción urbana, se llevará a cabo principalmente mediante expropiación; en segundo lugar, el gobierno, como sujeto de expropiación, se convierte en el demoledor, y; la relación jurídica con el demoledor no es civil igual. El tema es la relación jurídica administrativa; en tercer lugar, la demolición no pública se convertirá en una relación jurídica civil real;
Debido a las destacadas contradicciones en las normas de compensación y reasentamiento y a la falta de los esfuerzos correspondientes para hacer cumplir la ley, el número de demoliciones será muy pequeño e incluso básicamente se retirarán del campo de la demolición.
2. Las disposiciones de la "Ley de derechos de propiedad" sobre compensación por demolición han aumentado los costos de desarrollo de los desarrolladores.
El párrafo 2 del artículo 42 de la Ley de derechos de propiedad estipula: “Cuando se expropien tierras de propiedad colectiva, la compensación por la tierra, los subsidios de reasentamiento, la compensación por la ocupación de terrenos y los cultivos jóvenes se pagarán íntegramente de conformidad con la ley. , y se tomarán medidas para las personas afectadas. Se garantizarán los gastos de seguridad social de los agricultores expropiados para proteger sus medios de vida y salvaguardar sus derechos e intereses legítimos. Se puede ver que la ley de derechos de propiedad ha dado un paso más hacia adelante. proteger los intereses de los agricultores. Resulta que la compensación por la expropiación de tierras rurales de propiedad colectiva consta de tres partes: tasa de compensación de la tierra, tasa de subsidio de reasentamiento y tasa de cultivo joven. Para proteger plenamente los intereses de los agricultores, la Ley de Propiedad añade una seguridad social que no sólo protege sus vidas actuales, sino que también considera plenamente sus vidas futuras. Esto refleja la preocupación práctica del gobierno por los problemas de sustento de los agricultores, pero sin duda aumentará los costos de adquisición de tierras para los promotores y desacelerará el ritmo del desarrollo inmobiliario, lo que es una dura prueba para su fortaleza financiera.
El párrafo 3 del artículo 42 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula que "las casas y otros bienes inmuebles de las unidades e individuos expropiados serán indemnizados por su demolición de conformidad con la ley para salvaguardar los derechos e intereses legítimos". de las personas expropiadas; si se expropian viviendas personales, también se deben garantizar las condiciones de vida de las personas expropiadas”. Esta disposición protege los derechos de los propietarios. Si el Estado expropia la propiedad privada para el bien público, una minoría sacrificará sus derechos legales para satisfacer el bien mayor, el "interés público". Por lo tanto, los derechos legales de estas minorías étnicas deben ser compensados por el Estado. Pero, por otro lado, estas regulaciones pueden aumentar los costos de desarrollo de los promotores inmobiliarios y también pueden retrasar el progreso de la demolición y afectar la velocidad del desarrollo inmobiliario. Por ejemplo, los "hogares clavos" que aparecieron en varios lugares tras la promulgación de la Ley de Derechos de Propiedad son una manifestación de esta posibilidad.
Esta legislación está más en línea con las condiciones nacionales básicas de mi país de más gente y menos tierra y el propósito de proteger estrictamente la tierra cultivada, y tendrá un gran impacto en el uso futuro de la tierra. Desde una perspectiva macro, a medida que se intensifica la contradicción entre la oferta y la demanda de tierras, el país inevitablemente adoptará políticas más científicas y estrictas para regular las tierras inmobiliarias y promover la transformación del desarrollo inmobiliario en una dirección orientada a la conservación. Desde un nivel micro, dado que la adquisición de tierras debe satisfacer las necesidades de los intereses públicos, la dificultad y el costo de la adquisición de tierras para fines comerciales aumentarán considerablemente. Por lo tanto, es previsible que el uso incremental de bienes raíces se vea muy restringido en el futuro, especialmente el fenómeno de convertir grandes áreas de tierras agrícolas en tierras inmobiliarias se frenará de manera efectiva. Será más difícil para las empresas inmobiliarias reservar. Se reducirá considerablemente el potencial de los terrenos urbanos y los terrenos inactivos, especialmente las disposiciones pertinentes del artículo 143 de la Ley de Propiedad sobre la transferencia de derechos de uso de terrenos para la construcción, que serán más propicias para los bienes raíces. empresas para revitalizar los terrenos existentes, y la eficiencia de utilización y la intensidad de las viviendas que ahorran terrenos mejorarán razonablemente.
4. El impacto de las disposiciones del sistema registral de la Ley de Propiedad en la compraventa de viviendas.
Actualmente, el registro de bienes raíces de mi país adopta principalmente un sistema divisional y jerárquico. Tomando como ejemplo el registro de propiedad de bienes raíces, el registro de viviendas y terrenos nacionales todavía pertenece a la administración de bienes raíces y tierras, respectivamente. Este método de registro no sólo aumenta el número de pasos y costos de las transacciones inmobiliarias, sino que también conduce fácilmente a una propiedad poco clara de los bienes inmuebles y a dificultades para garantizar la seguridad de las transacciones. Para estandarizar aún más el sistema de registro de bienes raíces, la Sección 1 del Capítulo 2 de la Ley de Propiedad ha adoptado una serie de disposiciones innovadoras, ha establecido los principios para la efectividad del registro de bienes raíces, ha establecido y mejorado una serie de sistemas como el registro unificado. de bienes raíces y registro con notificación anticipada, lo que ha mejorado enormemente la eficiencia del registro de bienes raíces, la credibilidad del registro de bienes raíces y la seguridad de las transacciones inmobiliarias.
1. El sistema de registro unificado puede regular eficazmente el desarrollo inmobiliario y el comportamiento de ventas.
El registro de bienes raíces es una base importante para establecer un sistema de derechos de propiedad y un requisito inevitable del principio de publicidad de los derechos de propiedad. Actualmente existen hasta seis o siete agencias de registro de bienes raíces en todo el país. El registro duplicado, la duplicación del registro, la omisión del registro, la dispersión de información, el desperdicio de recursos y otros fenómenos han añadido muchas cargas innecesarias a las partes involucradas. Una autoridad de registro unificada es inevitable. La promulgación de la Ley de Propiedad impulsará al gobierno a acelerar la reforma de la situación irrazonable del registro separado de edificios y terrenos, establecer una agencia unificada de registro de propiedad de bienes raíces urbanos y rurales y emitir certificados unificados de propiedad de bienes raíces. Aunque muchas regiones del país aún no han establecido un sistema de registro unificado y la ley de derechos de propiedad no estipula si la responsable es la oficina de administración de vivienda original o la nueva agencia de registro, la implementación en el país de un sistema de registro unificado eliminará los registros duplicados. registros incorrectos y otros desperdicios de recursos, y hacer que el proceso de transacción sea más claro y unificado, los derechos de propiedad son más claros. Al mismo tiempo, reducirá hasta cierto punto la segmentación del mercado causada por las diferencias regionales, mejorará la eficiencia del registro y reducirá los costos de transacción. Para las empresas de desarrollo inmobiliario, gracias al establecimiento y mejora del sistema de registro unificado, la propiedad de los bienes inmuebles es clara y la información es fácil de consultar. La inversión en desarrollo de la empresa estará garantizada de manera efectiva y el comportamiento de desarrollo y ventas de bienes raíces podrá regularse de manera efectiva. y los riesgos de fusiones y adquisiciones se reducirán considerablemente.
2. El sistema de registro de avisos puede proteger eficazmente los intereses de los compradores de viviendas.
El artículo 20 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "Las partes que firman un acuerdo de venta de una casa u otro derecho inmobiliario, con el fin de garantizar la realización de futuros derechos de propiedad, pueden solicitar a la agencia de registro para registro previo aviso de conformidad con el acuerdo Después del registro previo aviso, no Si el titular del derecho registrado previamente acepta disponer del inmueble, no tendrá efectos como derecho real.
"El registro con aviso previo es un tipo especial de registro de bienes raíces. Restringe legalmente la libertad del titular de derechos registrados de disponer de sus derechos en forma de derechos de propiedad, protege el derecho de la contraparte a solicitar cambios en los derechos de bienes raíces y estabiliza el orden de las transacciones inmobiliarias, porque en el sistema de preventa de viviendas comerciales, a menudo sucede que el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa y pagan parte del precio de la vivienda, y mientras esperan que se emita el certificado de propiedad, el vendedor vende la casa a otros o hipoteca la casa vendida, lo que daña gravemente los intereses del comprador, la implementación del sistema de registro de avisos jugará un papel importante en la regulación y restricción del comportamiento de preventa de viviendas comerciales que prevalece. En el mercado inmobiliario actual, no sólo puede proteger los derechos e intereses de los compradores de viviendas relativamente vulnerables, sino también restringir el comportamiento especulativo de los promotores, de modo que su gestión honesta pueda prevenir eficazmente el fenómeno de "una casa se vende por más". Por otro lado, los desarrolladores pueden hacer pleno uso del sistema de registro de notificación anticipada para promover rápidamente las ventas de propiedades sobre plano y retirar los fondos de desarrollo de manera oportuna.
5. tiene un impacto de gran alcance en la solución de problemas en la gestión de la propiedad
1 Disposiciones para la "propiedad dividida de edificios"
El artículo 70 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: "La El propietario tiene derecho a utilizar la propiedad con fines comerciales." Propiedad de las partes exclusivas de los edificios, como casas, y derechos de administración compartida para * * * partes distintas de las partes exclusivas. Esta es la primera vez que se utiliza el concepto de distinción". La propiedad y los derechos de propiedad del edificio de un propietario se han presentado en forma de ley nacional, de la cual se puede ver que la propiedad dividida del edificio por parte del propietario incluye principalmente tres derechos: primero, el derecho exclusivo de la parte exclusiva; segundo, el derecho de algunos * * * de los constructores * * *; tercero, el derecho a coadministrar algunos * * * Desde la perspectiva de salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios, la Ley de Derechos de Propiedad estipula claramente la propiedad. Sin embargo, la propiedad de algunos garajes y plazas de aparcamiento sigue siendo complicada en su funcionamiento, lo que también deja margen para que los promotores introduzcan leyes y reglamentos pertinentes que aclaren los métodos de propiedad y gestión y reduzcan las disputas legales relacionadas. >2. Cambiar el método tradicional de administración de la propiedad.
El artículo 81 de la "Ley de Derechos de Propiedad" establece: “Los propietarios pueden administrar el edificio y sus instalaciones auxiliares por sí mismos, o pueden confiarlo a una empresa de servicios inmobiliarios o otro administrador para gestionarlo. El propietario tiene derecho a cambiar la empresa de servicios inmobiliarios u otro administrador seleccionado por la unidad a contratar de conformidad con la ley. "El artículo 82 estipula: "La sociedad administradora de la propiedad administrará el edificio y sus instalaciones auxiliares de acuerdo con el encargo del propietario y aceptará la supervisión. "La Ley de Propiedad otorga a administradores distintos de las empresas de administración de propiedades el derecho a administrar áreas residenciales. Es decir, las empresas que no son de administración de propiedades o las empresas sin calificaciones de administración de propiedades pueden dedicarse a la administración de propiedades, y las personas que no han obtenido una calificación profesional de administración de propiedades Los certificados pueden participar en la administración de propiedades". También puede participar en la administración de propiedades, lo que plantea una nueva propuesta para la industria de administración de propiedades que implementa el sistema de gestión de calificaciones y plantea un desafío para el departamento de administración de propiedades.
3 La ley de derechos de propiedad también protege los derechos de los desarrolladores.
Además de proteger los derechos e intereses legítimos de los propietarios, la Ley de Derechos de Propiedad también protege los derechos de las agencias de servicios inmobiliarios y los desarrolladores. La mayor voz de los propietarios en la gestión inmobiliaria también plantea desafíos y oportunidades para algunas empresas inmobiliarias. Sólo aquellas que realmente sirvan a los propietarios sobrevivirán a la competencia en la misma industria y lograrán un desarrollo estandarizado y razonable del mercado inmobiliario mediante la reorganización de la propiedad.
4. La Ley de Derechos de Propiedad aclara aún más el comité de propietarios.
El artículo 83 de la “Ley de Derechos de Propiedad” estipula: “Todo vertimiento de basura, vertido de contaminantes o contaminantes. ruido, cría ilegal de animales, construcción ilegal de estructuras, ocupación de pasajes, rechazo de Por conductas como el pago de derechos de propiedad que dañan los derechos e intereses legítimos de otros, la junta de propietarios y el comité de propietarios tienen el derecho de exigir a la autor para detener la infracción, eliminar peligros, eliminar obstáculos y compensar las pérdidas de acuerdo con las leyes, reglamentos y normas de gestión. Si se infringen los derechos e intereses legítimos de un propietario, éste puede presentar una demanda ante el Tribunal Popular de conformidad con la ley. "Este reglamento aclara las responsabilidades de gestión de los propietarios y los derechos de la comunidad, y también aclara el ejercicio del derecho a diferenciar la propiedad del edificio. Hasta cierto punto, la junta de propietarios puede presentar una demanda como demandante, que resuelve El actual litigio controvertido del comité de propietarios ayudará a los propietarios a hacer valer sus propios derechos y proteger los derechos e intereses legítimos de los grupos vulnerables. Según la Ley de Propiedad, el departamento administrativo de bienes raíces no tiene derecho a revocar la decisión del comité de propietarios. comité de propietarios. Sólo el Tribunal Popular tiene el poder de revocar la decisión del comité de propietarios. Destaca la relación de igualdad y la lucha por los derechos privados entre los propietarios y los comités de propietarios, más que la relación de derechos públicos entre la administración y el ser administrado. La jurisdicción legal de la ley de propiedad involucra todos los aspectos de los intereses vitales del pueblo, especialmente las cuestiones de tierra y vivienda que preocupan al pueblo. Tendrá un profundo impacto en el desarrollo futuro de la industria inmobiliaria de mi país. p>6. La Ley de Propiedad brinda protección jurídica para la recaudación de impuestos sobre bienes inmuebles.
La “Ley de Derechos de Propiedad” estipula que “los derechos de propiedad nacionales, colectivos y “privados” y los derechos de propiedad de otros derechos. Los poseedores están protegidos por la ley y no pueden ser infringidos por ninguna unidad o individuo". La igualdad de propiedad es el principio básico más importante del derecho de propiedad. Ya sea propiedad nacional, colectiva o individual, siempre que entre en el campo civil, su El estatus legal es el mismo y también está protegido por la ley. La Ley de Propiedad estipula claramente la protección de la propiedad privada y estipula de manera integral la propiedad y el uso de los derechos de propiedad. Esto no sólo proporciona la base legal necesaria para la recaudación de impuestos sobre la propiedad. también proporciona la base para la recaudación de impuestos sobre bienes inmuebles. Presenta requisitos legales. La recaudación de impuestos sobre bienes inmuebles ayudará a estandarizar el sistema tributario del mercado inmobiliario, aumentar los ingresos fiscales sobre el vínculo de propiedad y frenar la demanda en el sector inmobiliario. mercado inmobiliario y frenar el aumento de precios.
Sin embargo, el entorno legal e institucional actual para recaudar impuestos a la propiedad aún no es perfecto, y hay muchos derechos de propiedad poco claros. El sistema de registro de bienes raíces aún no es perfecto y el sistema de tierras aún necesita ser reformado y mejorado. Es necesario abordar más a fondo estas barreras jurídicas e institucionales.