Enfoque del análisis de casos de tasadores inmobiliarios de 2017: valoración de gasolineras
Puntos clave del análisis del caso del tasador inmobiliario de 2017: valoración de gasolineras
(1) Características generales de la valoración inmobiliaria de gasolineras
1. Distribución importante y discreta.
Como tipo de inmueble comercial, las gasolineras generalmente tienen poca diferencia en la calidad de la construcción, materiales, tecnología, equipos e instalaciones, etc., y tienen poco impacto en sus ingresos operativos. Los ingresos operativos de una gasolinera dependen principalmente de las condiciones de las calles y el flujo de tráfico de su ubicación, y el estado de importación y exportación de sus vehículos también afecta su eficiencia operativa. Por lo tanto, dos gasolineras ubicadas en la misma zona, con la misma escala, las mismas condiciones de equipamiento y el mismo nivel de precios pueden tener diferentes ingresos operativos debido a diferentes condiciones de la carretera y diferentes volúmenes de tráfico. Se puede decir que el precio de los inmuebles en las gasolineras depende principalmente de la ubicación, y el precio del terreno determinado por las condiciones de la ubicación es el componente principal del precio de los inmuebles en las gasolineras. Además, a diferencia de otras propiedades comerciales que suelen estar distribuidas a lo largo de la calle o agrupadas en grupos, las gasolineras generalmente se encuentran a cierta distancia unas de otras y sus ubicaciones son discretas. Dado que hay muchos factores que conducen a buenas o malas condiciones de selección del sitio para las gasolineras, la comparabilidad entre las gasolineras es relativamente pobre.
2. Existen diferencias significativas en las personalidades empresariales.
Se puede decir que las gasolineras son una industria relativamente fácil de ganar dinero. Sin embargo, todavía existen muchas diferencias en los métodos y modelos de gestión adoptados por los operadores de gasolineras, que se reflejan directamente en diferencias en los ingresos y costes operativos. Según los datos de la encuesta y los cálculos en la evaluación real, los ingresos operativos de las diferentes gasolineras varían significativamente y los gastos operativos varían mucho. Algunas gasolineras con niveles de ingresos más bajos no cumplen con sus condiciones de ubicación. Por lo tanto, es difícil cumplir con los requisitos de los principios de valoración de bienes raíces simplemente utilizando el método de ingresos basado en los estados financieros reales de las gasolineras individuales, y los resultados de la valoración no pueden reflejar el valor real de los bienes inmuebles de las gasolineras.
3. Hay beneficios excesivos generados por la franquicia del petróleo refinado.
En el pasado, las gasolineras eran una industria estrictamente controlada por el gobierno. La operación de las gasolineras tenía un cierto monopolio y las franquicias de productos refinados del petróleo generaban beneficios excesivos. mi país abrió su mercado minorista de petróleo refinado desde junio 65,438 + 1 de febrero de 2005, y abrió completamente su mercado nacional mayorista de petróleo refinado desde junio 65,438 + 1 de febrero de 2006. Los excedentes de ganancias provenientes de las concesiones de petróleo refinado han disminuido.
Por lo tanto, al utilizar el método de los ingresos para evaluar el precio inmobiliario de las gasolineras, es necesario considerar si existen beneficios excesivos de la franquicia de petróleo refinado en las operaciones de las gasolineras regionales en función de la situación real. En caso afirmativo, el ingreso neto que deberá calcularse se deducirá en cualquier momento.
Actualmente hay muy pocos ejemplos de transacciones en el mercado de gasolineras y, en general, es difícil utilizar métodos de mercado para evaluar las gasolineras. Dado que las gasolineras operan bienes inmuebles con ingresos continuos durante el período de operación, el método de ingresos se utiliza generalmente para la valoración y el método del costo también se puede utilizar como método auxiliar para la valoración. [Caso 2-9]
Informe sobre los resultados de la evaluación de 87 estacionamientos subterráneos en la Primera Vía. ×× Lane, ××× Road, Pudong New District, Shanghai (extracto)
1. Clientes (omitido)
2. Agencia evaluadora (omitida)
3. Objeto de valoración
1. Estado de propiedad del objeto de valoración
Según el "Certificado de propiedad de bienes raíces de Shanghai" [Shanghai Real Estate Puzi (2000) No.] y "Propiedad de terrenos residenciales" Informe de investigación" (Centro de cartografía y topografía de bienes raíces de la nueva área de Shanghai Pudong, No. 2000-J XX), el propietario del sótano No. El objeto de valoración está ubicado en ×× Road × Lane, Pudong New Area, perteneciente a la Compañía A, con un área total de construcción de 32.000.
2. La ubicación y las condiciones circundantes del objeto de valoración.
El objeto de valoración está ubicado en el primer piso. ××× Carretera ×× Carril, Nuevo Distrito de Pudong, Shanghai, Ubicación del Nuevo Distrito de Pudong ×; ciudad × pueblo × montaña. El Jardín Xx donde se ubica el objeto de valoración colinda con la Carretera XX al este, la Carretera XX al sur, la Carretera XX al oeste y la Carretera XX al norte.
3. Estado constructivo del objeto de valoración
El objeto de valoración se encuentra en el sótano del Edificio N°1. Lane ××× Road, Pudong New Area, estructura de acero y hormigón, terminada en 2004, con una superficie total de construcción de 3.209.360 m2, incluido un garaje subterráneo de 3.045 m2 (un total de 87 plazas de aparcamiento), una red de anillo subterráneo local de 27,09m2, y una subestación subterránea (1) de 27,70m2, subestación subterránea de 27,70 m2. El rango de valoración es de 87 plazas de aparcamiento en el primer piso.
Lane ××× Road, nuevo distrito de Pudong, con un área de construcción de 3045 metros cuadrados.
4. Entorno de vida y condiciones de tráfico
Entorno de vida: El objeto de valoración está ubicado en "XX Garden". "XX Garden" es una inversión y desarrollo de la Compañía A, con una superficie de 200.000 metros cuadrados y un área de construcción planificada de 400.000 metros cuadrados. La comunidad se desarrolla en seis fases. A la fecha de evaluación se han trasladado las fases primera a la tercera y se han entregado las fases cuarta y quinta. "XX Garden" es una destacada comunidad experimental de cuatro pisos en Shanghai. Ganó el premio integral de oro en el primer Concurso de Diseño Ambiental Excelente de China y el Premio al Mejor Tipo de Habitación Residencial de Shanghai. Hay un garaje subterráneo bien equipado en la comunidad, y la proporción entre el número de unidades residenciales y el número de plazas de aparcamiento es de 3:1. El área de ocio, el área de juegos y el área de ejercicios en el jardín central en el terreno están dispuestos de manera ordenada. Casi el 60% de la tasa de enverdecimiento y los tortuosos arroyos forman un paisaje de parque en mosaico.
Hay tiendas de conveniencia "Lawson", "21", "Meilin Zhengguanghe", el supermercado de alimentos frescos Ding Qiyuan, el Banco Minsheng, el departamento comercial de autoservicio las 24 horas del Banco Agrícola de China y la comunidad. Los servicios empresariales de ocio y las guarderías esperan. Los alrededores "Xinduhui", "Metro", "B&Q", el campo de golf Tomson, el Century Park y el nuevo centro internacional de exposiciones de Shanghai brindan comodidad y confort para vivir aquí. Pero la comunidad está lejos de escuelas y hospitales.