Las últimas políticas y regulaciones sobre transferencia de terrenos residenciales en Shanghai
Las casas en terrenos rurales pueden registrarse como residencias corporativas. Construir una "utopía" en las zonas rurales es lo que anhelan muchos habitantes de las ciudades. Sin embargo, en el pasado, las casas en terrenos rurales en Shanghai sólo podían usarse como granjas y no se permitía su uso como residencias corporativas, y las empresas relacionadas no podían registrarse. Sin embargo, las "Medidas de gestión del registro de residencia empresarial de Shanghai" (en adelante, las "Medidas") emitidas ayer por la Administración Municipal de Industria y Comercio de Shanghai abrieron una gran brecha, estipulando que con el consentimiento de las partes interesadas y el certificado emitido por el comité de la aldea, viviendas rurales Las casas antes mencionadas pueden registrarse como residencias corporativas sin cambiar la naturaleza original del uso. "En el pasado, debido a restricciones políticas, sólo podía registrarme como trabajador autónomo. Más tarde, para poder pagar la seguridad social de mis empleados, tuve que ir a una zona de desarrollo cercana para registrar otra empresa". El director general de Chongming Juyin Manor Resort admitió que en el pasado había tenido "problemas" muchas veces con la cuestión de la residencia corporativa. Dijo que una vez que se liberalice la política, planea trasladar la nueva empresa de regreso a la granja rural y también planea empaquetar sus pequeñas y microempresas para cotizar en bolsa. La nueva política de viviendas rurales de Shanghai: además de las casas en las fincas rurales, también hay clubes en las comunidades. Si no hay un uso previsto, o si se desea cambiar el uso previsto, las "Medidas" estipulan que debe ser aprobado por los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de la mitad del área total del edificio y representen más de la mitad del los propietarios totales del área de administración de la propiedad, y un certificado emitido por el comité de propietarios se puede utilizar como propiedad para uso de residencia corporativa. Luego de esta apertura, algunos clubes residenciales realizarán los trámites necesarios para atraer empresas para que se registren e instalen, con el fin de atender a los residentes de la comunidad con una gama más rica de formatos comerciales. ¿A qué debe prestar atención al comprar una propiedad en Shanghai? El estado estipula que las casas en terrenos familiares no se pueden transferir ni vender a voluntad. Las casas familiares solo se pueden transferir a los aldeanos de la aldea, y se deben cambiar el nombre y entregar los certificados de propiedad pertinentes. De lo contrario, todas las transacciones no serán válidas. Porque una propiedad no es propiedad personal. En el sistema de derechos de propiedad del sistema de derecho civil, el derecho a utilizar la tierra pertenece al derecho de usufructo. En términos generales, los derechos de usufructo tienen naturaleza de propiedad y deben permitirse su transmisión y herencia. Sin embargo, el derecho de uso de la vivienda es un derecho de usufructo especial y una especie de "propiedad especial". Su particularidad es la siguiente:
En primer lugar, el derecho de uso de la vivienda se obtiene de forma gratuita. A juzgar por las leyes y reglamentos vigentes en mi país, los agricultores no necesitan pagar otras tasas, excepto una cantidad muy pequeña de impuestos y tasas, para obtener el derecho a utilizar la tierra familiar. En principio, la obtienen de forma gratuita.
En segundo lugar, el derecho a utilizar la propiedad depende personalmente. Según las disposiciones de la Ley de gestión de tierras, el derecho a utilizar tierras familiares está estrechamente relacionado con la pertenencia a organizaciones económicas colectivas. Una vez establecido, tiene una fuerte dependencia personal y tiene prohibida su transferencia.
En tercer lugar, el derecho a utilizar la tierra familiar tiene una función de bienestar. El derecho a utilizar la tierra familiar se establece para proteger la “propiedad de la vivienda” de los agricultores y tiene una función de seguridad social. Shanghai estipula una compensación separada para los terrenos de viviendas rurales y la demolición de casas rurales. Lo que hay que tener en cuenta al comprar terrenos para viviendas en Shanghai es que los terrenos para viviendas solo pueden transferirse a los aldeanos de la aldea y no pueden transferirse ni venderse a voluntad. La compra y venta de terrenos familiares debe contar con los documentos y procedimientos pertinentes. Las transacciones sin documentos y procedimientos no son válidas.
2. ¿Cuáles son las últimas políticas y regulaciones para la venta de terrenos rurales?
Según el principio de que el derecho de uso de la finca se transfiere con la casa. Si existen causas legales para la venta, herencia o donación de casas rurales, el derecho de uso de la finca se transmitirá con la propiedad de la casa.
Las "Opiniones sobre varias cuestiones relativas a la implementación de políticas y leyes civiles" del Tribunal Popular Supremo de 1984 estipulan: "Cuando los ciudadanos compran y venden casas en ciudades y pueblos de conformidad con la ley, el derecho a utilizar el La propiedad se transfiere al nuevo propietario junto con la propiedad de la casa." Respecto a las casas rurales En la práctica, hay que prestar atención al plazo para la transferencia de los derechos de uso base. Es decir, antes de la promulgación de la "Aldea y Pueblo". "Reglamento de Gestión de Tierras de Construcción" en 1982, los derechos de uso de la tierra rural se transfirieron con las casas sin pasar por los procedimientos de aprobación; sin embargo, debido a las disposiciones del "Reglamento", los derechos de uso de la tierra de la propiedad se transfirieron con las casas. Derechos de tenencia deben ser aprobados antes de que puedan ser transferidos con la casa.
Sin aprobación, el derecho de uso de la propiedad no se puede transferir al comprador junto con la casa, y la venta de la casa no es válida, pero el comprador puede demoler la casa. Los terrenos abandonados por los aldeanos después de reubicar o demoler sus casas serán recuperados y utilizados colectivamente, y habrá acuerdos unificados. Sin embargo, en las casas heredadas legalmente en zonas rurales, el derecho de uso de la propiedad puede transferirse con la propiedad de la casa.
3. ¿Cuál es la última política sobre la venta de terrenos residenciales?
1. Mejorar el sistema de expropiación de tierras, reducir el alcance de la expropiación de tierras, explorar el establecimiento de un catálogo de expropiación, definir estrictamente el alcance de las tierras de interés público y mejorar un mecanismo de seguridad razonable, estandarizado y diversificado. para los agricultores sin tierra. Interpretación de la política: Por necesidades de interés público, el Estado puede expropiar o expropiar tierras y compensarlas. Pero en realidad, algunos gobiernos locales expropian tierras colectivas de agricultores en nombre de intereses públicos, pero utilizan la tierra para el desarrollo inmobiliario y la construcción de proyectos corporativos. En términos de compensación a los agricultores, el Estado estipula que la suma de las tasas de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento de tierras no excederá 30 veces el valor de producción anual promedio de la tierra en los tres años anteriores. Si la compensación se basa en el uso de cereales agrícolas, el ingreso bruto promedio por mu es de 1.000 yuanes, lo que representa sólo 30.000 yuanes considerando 30 veces la cantidad por mu. Si se puede requisar para construir un edificio, ¡costará 5.000 yuanes por metro cuadrado!
2. Establecer un sistema de mercado de tierras de construcción colectiva rural, otorgar derechos de transferencia, arrendamiento y equidad de tierras de construcción colectiva rural y aclarar el alcance del acceso al mercado. Interpretación de políticas: En los últimos años, algunos gobiernos locales han dependido en gran medida de las “ventas de tierras” para obtener sus ingresos fiscales, pero, después de todo, los recursos de tierras son limitados. En el proceso de expansión, algunas ciudades necesitan fusionarse con algunas áreas rurales circundantes. Ésta es una de las necesidades de los terrenos de construcción colectiva rural para ingresar al mercado.
Establecer un sistema de acceso al mercado para tierras rurales de construcción colectiva similar al de las empresas y fábricas administradas por las aldeas, con "los mismos derechos y el mismo precio" que las tierras de propiedad estatal. ¡Los agricultores pueden mantener y aumentar el valor de los terrenos de construcción colectiva mediante diversos métodos, como la transferencia, el arrendamiento y la participación accionaria!
3. Reformar y mejorar el sistema de viviendas rurales, explorar la salida voluntaria o la transferencia de tierras para los agricultores que se establezcan en las ciudades y reformar el sistema de aprobación de viviendas. Interpretación de la política: El principio básico del piloto de reforma de viviendas es una vivienda por hogar. En el futuro, si un hogar tiene varias casas o propiedades que están inactivas por razones históricas, las medidas que el estado puede tomar serán impuestos "muy simples y violentos". ¡Las propiedades que excedan el estándar y sean demasiado grandes también estarán sujetas a impuestos! Cada vez hay menos tierra cultivable por habitante.
En las zonas con industrias relativamente desarrolladas, en principio, ya no se asignan parcelas de vivienda únicas y dispersas, sino que se construyen de forma intensiva apartamentos rurales y viviendas para agricultores. una casa por hogar. Para aquellos agricultores que se han asentado en ciudades y pueblos, sus propiedades pueden ser recuperadas "voluntariamente" pagando una tarifa y compradas colectivamente por la aldea. La provincia de Henan ha emitido políticas que exigen que las ciudades establezcan bancos de fondos de salida de viviendas rurales y proporcionen subsidios financieros únicos a los agricultores que se retiren voluntariamente de sus viviendas y ya no soliciten nuevas viviendas.
4. ¿Cuáles son los detalles más recientes de la política para la venta de terrenos residenciales?
Insistir en proyectos piloto a pequeña escala. Coordinar las regiones oriental, central, occidental y nororiental, tener en cuenta las diferentes etapas y modelos de desarrollo, y seleccionar principalmente un grupo de condados o ciudades a nivel de condado con buenos cimientos y condiciones para llevar a cabo el nuevo piloto integral de urbanización y el piloto de reforma rural. áreas. Insistir en operación cerrada. El piloto está estrictamente limitado a condados (ciudades) autorizados por la ley. Las áreas no piloto no deben comparar ciegamente ni actuar sin autorización para garantizar que el piloto esté cerrado y los riesgos sean controlables.