¿Cuáles son las partidas de costos de las empresas de desarrollo inmobiliario en general?

1. Costos de adquisición de terrenos

Los costos de adquisición de terrenos se refieren a diversos gastos incurridos para obtener el derecho a utilizar terrenos de desarrollo (o desarrollo). derechos), incluidos los costos de adquisición de tierras o tarifa de transferencia, tarifas de apoyo del gobierno municipal, impuesto a la escritura, impuesto a la ocupación de tierras agrícolas, tarifa por uso de la tierra, tarifa por tierras ociosas, tarifa de compensación para cultivos jóvenes, tarifa de compensación por edificios en ruinas, tarifa de transferencia de tierras para. cambio de terreno y pago sobre superficie e impuestos y tasas relacionados, demolición, tasas de compensación de reasentamiento, costos de construcción de viviendas de reasentamiento, etc.

En la práctica, generalmente se puede dividir en precios gubernamentales de la tierra y tarifas de apoyo municipales, fondos de cooperación, tarifas de apoyo municipales fuera de la línea roja y tarifas de compensación por demolición de acuerdo con los requisitos de gestión.

1. Precios gubernamentales de la tierra y tarifas de apoyo municipal: tarifas de transferencia de tierras y tarifas de desarrollo de tierras pagadas, grandes tarifas de apoyo municipal pagadas a departamentos gubernamentales, impuestos sobre escrituras pagados, tarifas de uso de la tierra, impuestos sobre ocupación de tierras agrícolas, cambios de tierras y precio del suelo pagado por el exceso de superficie, etc.

2. Fondos de cooperación: la compensación del precio del suelo del socio, los costos de vivienda transferidos al socio del proyecto de cooperación y los impuestos correspondientes.

3. Tarifas de instalaciones municipales fuera de la línea roja: tarifas de carretera, agua, electricidad, gas, tarifas de construcción de comunicaciones, tarifas de tendido de tuberías y tarifas de compensación de interfaz fuera de la línea roja.

4. Indemnización por demolición: compensación neta por demolición de edificios o anexos elevados y subterráneos, costes de reasentamiento y reubicación, compensación por cultivos jóvenes, compensación por viviendas peligrosas, etc.

2. Costos preliminares del proyecto

Los costos preliminares del proyecto se refieren a estudios hidrogeológicos, estudios, planificación, diseño, estudio de viabilidad, tarifas de consulta y demostración, preparación preliminar y permiso gubernamental para tarifas de nivelación del sitio. , honorarios de la agencia licitadora, honorarios de instalaciones temporales y costos iniciales del proyecto.

En la operación real, generalmente se puede dividir en tarifas de estudio y diseño, tarifas de aprobación y aumento de capacidad de construcción, tarifas de "tres conexiones y una nivelación" y tarifas de instalaciones temporales de acuerdo con los requisitos de gestión.

1. Honorarios de estudio y diseño

Incluyendo honorarios de estudio y medición, honorarios de planificación y diseño, honorarios de laboratorio de investigación arquitectónica, etc. Tasas de reconocimiento y reconocimiento: incluido el reconocimiento preliminar y el reconocimiento detallado. Incluye principalmente: hidrología, geología, reliquias culturales y honorarios de estudio de cimientos, honorarios de observación de asentamientos, honorarios de prueba de sol, honorarios de inspección de pilotes de clavos en el suelo, honorarios de doble línea, honorarios de establecimiento, honorarios de establecimiento de construcción, honorarios de medición del área de construcción, etc. Honorarios de planificación y diseño: Honorarios de planificación: honorarios de licitación de planes, honorarios de producción de modelos de planificación y diseño, honorarios de revisión de planos, honorarios de diseño de renderizado y honorarios generales de planificación y diseño. Honorarios de diseño: honorarios de diseño de planos de construcción, honorarios de diseño de modificación, honorarios de diseño de paisaje ambiental, etc. Otros: honorarios de estudios de viabilidad, dibujos, impresiones, honorarios de producción urgente de dibujos, honorarios de producción de muestras, etc. Gastos de vivienda para estudios de arquitectura: Incluye materiales y costos de construcción.

2. Aprobación de tarifas de construcción y aumento de capacidad

La aprobación de tarifas de construcción y aumento de capacidad incluye tarifas de aprobación y construcción, tarifas generales de aprobación y construcción del proyecto, y tarifas de aumento de capacidad. Tarifas de aprobación de solicitudes de construcción: incluidas tarifas de inspección de seguridad, tarifas de inspección de calidad, tarifas de preparación de ofertas básicas, tarifas de centros comerciales, tarifas de solicitud de construcción de defensa aérea civil, tarifas de instalaciones de protección contra incendios, tarifas de recolección de cemento a granel, tarifas de control de termitas, fondos para renovación de muros, área de construcción tarifas de cálculo y tarifas de apertura de intersecciones, tarifas de gestión de planificación, fondos de materiales nuevos (o fondos especiales para la renovación de muros), fondos de vivienda para maestros (o subsidios de vivienda para maestros de primaria y secundaria), tarifas de gestión de demolición, tarifas de gestión de licitaciones, etc. Tarifa general de aprobación del proyecto: la tarifa de aprobación pagada a los departamentos gubernamentales pertinentes de acuerdo con las regulaciones cuando el proyecto se presenta para construcción. Tarifa de ampliación de capacidad: incluye tarifa de ampliación de capacidad de agua, electricidad y gas.

3. Tarifas "Tres conexiones y una nivelación":

Las tarifas de tres conexiones y una nivelación incluyen principalmente suministro temporal de agua, suministro de energía, vías de acceso y nivelación del sitio. Caminos temporales: Costos de diseño y construcción de caminos temporales construidos fuera de la línea roja. Consumo temporal de energía: tarifas de planificación y diseño para el uso temporal de energía para la construcción fuera de la línea roja, tarifas temporales de tendido, renovación y reubicación de tuberías, y tarifas temporales de instalación y desmantelamiento de transformadores. Uso temporal del agua: diseño, construcción, tendido de tuberías, renovación y reubicación de instalaciones temporales de suministro y drenaje de agua construidas fuera de la línea roja. Nivelación del sitio: nivelación del sitio antes de la excavación de los cimientos, demolición del sitio y costos de demolición de edificios antiguos.

4. Tarifas de instalaciones temporales

Las instalaciones temporales incluyen cercas temporales, oficinas temporales, tarifas de ocupación temporal del sitio y cercas temporales. Cercado temporal: Incluye costos de diseño, construcción y decoración de cercas y muros. Oficina temporal: alquiler, gastos de construcción y reforma. Tarifas de ocupación temporal del sitio: incluidas las tarifas de ocupación temporal para la construcción y las tarifas de alquiler temporal de espacios abiertos.

Acaparamiento Temporal: Incluye costos de diseño, construcción y decoración.

En tercer lugar, los costos de construcción

Los costos del proyecto de construcción e instalación se refieren a los costos del proyecto de construcción, los costos del proyecto de instalación y los costos de decoración fina de varios edificios principales incurridos durante el proyecto de desarrollo.

1. Costo del proyecto

El costo del proyecto de construcción se refiere al costo incluido en el presupuesto de ingeniería civil del proyecto principal durante el proceso de desarrollo del proyecto. Incluye principalmente costos de cimientos, costos de estructura y decoración fina, ingeniería de puertas y ventanas, costos de decoración fina de partes públicas y costos de decoración fina de interiores. Costos de cimentación: incluidos los costos de movimiento de tierras, cimentación de pilotes, costos de ingeniería del muro de contención (pendiente), costos de tratamiento de cimentación, costos de consultoría y prueba de cimentación de pilotes y precipitación. Costos estructurales y de decoración aproximada: incluyen principalmente armazones de concreto (incluidos cimientos de columnas independientes, cimientos de tiras y otros cimientos poco profundos), mampostería, nivelación y enlucido, impermeabilización, transporte vertical, andamios, subsidios de gran altura, agua suelta, juntas de asentamiento, juntas de expansión. , Mampostería de jardín en la planta baja (si el podio de un edificio de gran altura tiene una capa superior, en principio el podio contiene una estructura de capas superiores y la estructura de capas de transferencia se incorpora a la torre). Ingeniería de puertas y ventanas: incluye principalmente el costo de puertas unitarias, puertas de entrada, puertas interiores, puertas y ventanas exteriores y puertas cortafuegos. Costos de decoración fina de espacios públicos: incluyen principalmente costos de decoración fina de vestíbulos, pasillos de ascensores, escaleras, techos, fachadas y toldos. Costos de fina decoración interior: incluyen principalmente costos de fina decoración de cocinas, baños, vestíbulos, balcones y terrazas.

2. Tarifas de equipo

Las tarifas de instalación incluyen tarifas de equipos de plomería y tuberías eléctricas interiores, tarifas de instalación y equipos interiores y tarifas de sistemas de corriente débil. Los costos de los equipos de calefacción de agua interior y tuberías eléctricas incluyen principalmente: costos del sistema de drenaje y suministro de agua interior (agua del grifo, drenaje, agua potable directa, costos del sistema de calefacción de agua caliente interior (calefacción por suelo radiante, película calefactora eléctrica, estufas de gas domésticas, sistemas de tuberías); , radiadores); tarifas del sistema de gas interior; tarifas de ingeniería eléctrica interior: incluidas cajas de distribución de edificios y unidades, cajas de medidores, cajas de distribución interiores, tendido de tuberías, lámparas, interruptores y enchufes, y cajas de tuberías integradas que contienen corriente débil. Equipo interior y sus tarifas de instalación: Tarifas de sistemas de ventilación y aire acondicionado: incluidas tarifas de instalación y equipos de aire acondicionado, tarifas de conductos de aire acondicionado y sistemas de ventilación de ascensores y sus tarifas de instalación de generadores y sus tarifas de instalación: incluido el suministro de generadores, instalación; y tarifas de reducción de ruido de la sala de máquinas; tarifas del sistema de protección contra incendios: incluida la protección contra incendios de agua, protección contra incendios eléctricos, protección contra incendios de gas, prevención de humo y tarifas de ingeniería de escape y tarifas de instalación de equipos de defensa aérea civil: incluidas puertas selladas, dispositivos de filtración de gas, etc. Tarifa del sistema actual débil: Tarifa del sistema antirrobo del hogar: incluye antirrobo con detección de infrarrojos en balcones e interiores, sensores de puertas, botones de emergencia, etc. Tarifas del sistema de intercomunicación: incluidas las tarifas del sistema de intercomunicación visual y no visual; tarifas del sistema de transmisión remota de tres metros: incluidas las tarifas del sistema de lectura de medidores de transmisión remota de agua, electricidad y gas; tarifas de televisión por cable: incluido el cableado interno y externo de televisión por cable y televisión por satélite; y tarifas de tomas de terminales; tarifas del sistema telefónico: incluidas tarifas de cableado interno y externo del cuerpo principal y tarifas de tomas de terminales; red de banda ancha: incluidas tarifas de cableado interno y externo del cuerpo principal y tarifas de tomas de terminales;

Cuarto, costos de infraestructura

Los costos de construcción de infraestructura se refieren a carreteras, suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, suministro de calefacción, descarga de aguas residuales, drenaje de inundaciones, protección contra incendios, comunicaciones, iluminación, cable El costo de proyectos de redes de tuberías comunitarias, como televisión, redes de banda ancha e inteligencia, y proyectos ambientales de jardines, como saneamiento ambiental y paisajismo.

Incluye principalmente: tarifas del sistema de drenaje y suministro de agua exterior, tarifas del sistema de calefacción exterior, tarifas del sistema de gas exterior, tarifas de equipos eléctricos y de alto y bajo voltaje para exteriores, tarifas del sistema inteligente exterior, tarifas de ingeniería ambiental del jardín y tarifas ambientales. tarifas de saneamiento.

1. Tarifas del sistema de drenaje y suministro de agua exterior

Las tarifas del sistema de suministro de agua exterior: incluyen principalmente el costo de las tuberías de suministro de agua, los pozos de inspección, el equipo de la sala de bombas de agua y las bocas de incendio externas. en la comunidad; el costo de los sistemas de agua de lluvia y alcantarillado.

2. Costes del sistema de calefacción exterior: incluyen principalmente los costes de los sistemas de tuberías, estaciones de intercambio de calor y salas de calderas.

3. Tarifas del sistema de gas exterior: incluyen principalmente sistemas de tuberías y estaciones reguladoras de presión.

4. Costos de equipos eléctricos y de alta y baja tensión para exteriores

Equipos e instalación de distribución de energía de alta y baja tensión: incluidas las líneas de alta tensión desde la línea roja hasta la sala de distribución de energía, gabinetes de alto voltaje, transformadores, gabinetes y cajas de bajo voltaje Costo del equipo de transformadores y tendido de cables y tuberías de alto voltaje al aire libre: parte del costo de los cables planos generales de alto voltaje al aire libre entierro de tuberías de corriente débil al aire libre: incluido el entierro de tuberías; Costos de pozos de inspección para televisión, telefonía, red de banda ancha y cableado inteligente.

5. Tarifas del sistema inteligente al aire libre

Tarifas del sistema de gestión de estacionamiento: incluidas las tarifas del sistema de gestión de estacionamiento al aire libre, tarifas del sistema de gestión de estacionamiento elevado o en sótanos; incluyendo cámaras, displays, honorarios de instalación de pantallas y sistemas eléctricos, honorarios del sistema anti-adelantamiento por infrarrojos perimetrales: escaneo por infrarrojos, etc. Tarifas del sistema de control de acceso comunitario; tarifas del sistema de patrulla electrónica; tarifas de pantalla del tablero de anuncios electrónico, etc.

6. Costos de ingeniería del entorno del jardín

Los costos de ingeniería del entorno del jardín se refieren a los costos del entorno del jardín del proyecto, que incluyen principalmente costos de construcción ecológica, bocetos arquitectónicos, caminos, costos de construcción de plazas, y costos de construcción de cercas, iluminación exterior, música de fondo al aire libre, instalaciones esporádicas al aire libre. Costos de construcción de ecologización: incluyendo ecologización pública, ecologización de casas grupales, jardines privados en el primer piso, ecologización alrededor de los bocetos arquitectónicos: esculturas, fuentes de agua, corredores, rocallas, etc. Costos de construcción de vías y plazas: pavimentación de plazas, proyectos de apertura de intersecciones y tasas de compensación, etc. Costos de construcción de cercas: incluidas cercas, muros y puertas permanentes; iluminación exterior: ingeniería eléctrica de iluminación exterior, como farolas, luces de jardín, música de fondo al aire libre: instalaciones de juegos infantiles, carteles diversos, diagramas, botes de basura; asientos Sillas, sombrillas, etc.

Verbo (abreviatura de verbo) tarifa de instalación de apoyo

La tarifa de instalación pública se refiere a la tarifa de instalación pública independiente, sin fines de lucro, propiedad de todos los propietarios en el proyecto de desarrollo o donada al área local. Gratis Tarifas de instalaciones públicas para gobiernos e instituciones gubernamentales.

La tarifa de instalaciones de apoyo se refiere a los gastos de instalaciones públicas de apoyo cuyos derechos de propiedad y derechos de ingresos no pertenecen al desarrollador durante el proceso de desarrollo de la vivienda. El desarrollador no puede transferirlos por una tarifa ni convertirlos. en activos fijos para su propio uso. Incluye principalmente las siguientes categorías:

1. Gastos en instalaciones públicas no operativas que no generarán ingresos operativos en la comunidad de desarrollo, incluidos comités vecinales, comisarías, garitas de guardia, parques infantiles, cobertizos para bicicletas, etc. ;

2. Según las leyes, reglamentos o prácticas comerciales, los ingresos operativos en la zona de desarrollo pertenecen a los gastos de los operadores o comités de propietarios de instalaciones públicas comerciales, como guarderías, oficinas de correos, bibliotecas, y salas de lectura, gimnasios, piscinas, recintos deportivos y otras instalaciones;

3. El desarrollo de grandes proyectos de instalaciones auxiliares en zonas residenciales previstas en el planeamiento urbanístico no podrá transferirse mediante pago y obtener su explotación. ingresos por derechos y no hay una fuente de costos de inversión;

4. Para instalaciones con derechos de propiedad complejos y propiedad de ingresos, como sótanos y espacios de estacionamiento, se debe determinar si se comparte este elemento de costo en función de la situación local. regulaciones gubernamentales, el compromiso de ventas del desarrollador y otras circunstancias específicas. Si el desarrollador obtiene los derechos de propiedad de las instalaciones de apoyo pagando el precio del terreno o las tarifas del proyecto de defensa aérea civil, debe contabilizarse por separado como un proyecto operativo.

Bajo este rubro de costos, los temas detallados se configuran según diversas instalaciones de apoyo, tales como: piscina: construcción civil, equipamiento e instalaciones club de propietarios: diseño, honorarios de decoración, compra de activos, estructura de club único; jardín de infantes: costos de construcción y compra de bienes de apoyo; escuela: costos de construcción y compra de bienes de apoyo; estadio: costos de construcción civil y decoración de la sala de distribución de energía, costos de construcción de la estación de bombas de agua; .

6. Desarrollo de costos indirectos

Los honorarios de gestión del desarrollo se refieren a honorarios de supervisión del proyecto, honorarios de auditoría de costos, honorarios de auditoría de liquidación, honorarios de seguro del proyecto, etc. , se refiere a los gastos incurridos por la empresa para organizar y gestionar directamente el proyecto de desarrollo y no pueden atribuirse directamente al objeto de contabilidad de costos. Los fondos de mantenimiento retenidos para el propietario no se incluirán en el costo del producto.

En la práctica, normalmente se puede dividir en honorarios de gestión de proyectos, honorarios de construcción de instalaciones de marketing de proyectos y honorarios de mejora de la gestión de propiedades según los requisitos de gestión.

1. Honorarios de gestión de proyectos

Incluyen principalmente honorarios de supervisión del proyecto, honorarios de preparación y revisión del presupuesto y liquidación, honorarios de gestión administrativa, bonificaciones fuera del contrato de construcción, honorarios de supervisión de calidad del proyecto, supervisión de seguridad. honorarios y tarifa de seguro del proyecto.

Honorarios de supervisión del proyecto: honorarios pagados al proyecto contratado o unidad de supervisión del proyecto Honorarios de preparación y revisión de la liquidación del presupuesto: honorarios pagados a la empresa consultora de costos por la preparación y revisión de la liquidación del presupuesto Honorarios: salario, bonificación, subsidio, etc. del personal directamente; dedicado al desarrollo de proyectos Honorarios laborales y honorarios de gestión de los departamentos directamente involucrados en el desarrollo del proyecto bonificaciones fuera del contrato de construcción: adjudicaciones de agilización y adjudicaciones de progreso; honorarios de supervisión de calidad de las autoridades de construcción; honorarios de supervisión de seguridad de; las autoridades de construcción; primas de seguros de ingeniería.

2. Costos de construcción de instalaciones de marketing

Instalaciones publicitarias y honorarios de publicación, honorarios de decoración del entorno de ventas, decoración de oficinas de ventas, honorarios de renovación y otros. Instalaciones publicitarias y tarifas de lanzamiento: anuncios en estaciones, anuncios en letreros de calles; tarifas de decoración del entorno de ventas: tarifas de diseño, ingeniería y decoración del sitio durante el período de ventas en áreas de ventas como clubes y propiedades circundantes (incluidas unidades de demostración, diseño de canales de ventas temporales); , decoración y otros honorarios; honorarios de decoración y decoración de oficinas de ventas: diseño, ingeniería, decoración, etc. Sala modelo: incluye diseño, decoración, mobiliario, adornos, limpieza, seguridad y costos de mantenimiento de la sala modelo. Las habitaciones modelo construidas fuera del cuerpo principal también incluyen los costos de construcción, el diseño, decoración, mobiliario, mobiliario y otros gastos recuperados después de que el cuerpo principal vende la casa modelo se incluyen por separado o por separado en los ingresos del negocio principal y se deducen del costo total cuando evaluar a otros.

3. Tarifas de mejora de la administración de la propiedad

Incluyendo fondos de administración de la propiedad, fondos de mantenimiento de edificios públicos u otros fondos especiales encomendados por la empresa de administración de la propiedad que deben ser asumidos por el desarrollador de acuerdo con las regulaciones; y ocupación comunitaria Honorarios de administración de propiedades invertidos por adelantado.

7. Costos de endeudamiento

Los costos de endeudamiento se refieren a los costos de endeudamiento que cumplen las condiciones para la capitalización. Los costos de endeudamiento capitalizados incluyen gastos por intereses, amortización de descuentos o primas y gastos auxiliares sobre fondos prestados utilizados directamente para el desarrollo de proyectos, así como diferencias de cambio que surgen de empréstitos en moneda extranjera. Los gastos auxiliares incurridos por el préstamo incluyen gastos de gestión, etc.