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Una cuenta económica: Cuando el alquiler supera la cuota mensual, ¿todavía puedes estar tranquilo?

Desde el año pasado, muchas personas han ganado dinero en el mercado inmobiliario. Muchas personas, sean propietarias de una casa o no, sean alcistas o bajistas en el sector inmobiliario, han perdido gradualmente su racionalidad. No sólo se están disparando los precios de la vivienda, sino también los alquileres. Un artículo reciente sobre que el alquiler está a punto de exceder el pago mensual ha provocado acalorados debates en muchos sectores.

Si el alquiler supera la cuota mensual, es mejor vivir en un hotel que comprar una casa.

Hace unos años, un par de hermanos vinieron a Shanghai. Mi hermano menor compró una casa con un préstamo de 10.000 yuanes a 30 años, con un pago mensual de 4.800 yuanes. Mi hermano menor es más inteligente y piensa que comprar una casa no es rentable porque el alquiler mensual en ese momento era sólo de unos 2.000 yuanes. Si gastas 6,543,8 millones de yuanes adicionales, puedes alquilarla durante al menos 50 años. Pero ahora, han pasado algunos años, y mi hermano, que no ha comprado una casa, está empezando a entrar en pánico, porque después de varias rondas de aumentos de alquiler, el alquiler mensual es de al menos 7.000 yuanes, lo que supera el pago mensual de más de su hermano. más de 4.000 yuanes.

Esta es la historia mencionada en un artículo reciente que generó mucha discusión. De hecho, este tipo de ejemplos ya son muy comunes en las ciudades de primer nivel. La Sra. Z, empleada de un banco por acciones en Guangzhou, compró una casa comercial por valor de 270.000 yuanes alrededor de 2002. Después de pagar el pago inicial y los impuestos, obtuvo un préstamo de 200.000 RMB, que podía liquidar en 20 años, con un pago mensual de aproximadamente 1.200 RMB. Actualmente, la Sra. Z ha cambiado de ciudad donde trabaja. El alquiler mensual de esta casa en Guangzhou es de unos 3.600 yuanes, aproximadamente tres veces el pago mensual.

La disputa entre el alquiler y el pago mensual es una versión de la psicología enredada de la gente ante los altos precios de la vivienda. Con el aumento vertiginoso de los precios de la vivienda en ciudades clave de primer nivel y de segundo nivel desde abril de 2015, ha surgido una versión en la que comprar una casa no es tan bueno como alojarse en un hotel:

“Ahora algunos hoteles compraron En línea cuesta 250 yuanes la noche. Si comprar una casa de 100 metros cuadrados por 8 millones es suficiente para vivir en ella durante 32.000 días, es decir, casi 88 años, puedes vivir en cualquier zona y en cualquier piso que desees. propiedad No es necesario considerar el espacio de estacionamiento, no es necesario decorar bolsos, no es necesario considerar los honorarios de la agencia, no es necesario pagar tarifas de agua, electricidad y banda ancha, no es necesario limpiar y doblar las colchas usted mismo ..."

Lo anterior son solo los enredos y consideraciones de los ciudadanos comunes sobre los bienes raíces. Algunos inversores compraron varias o docenas de casas con fines de inversión hace diez años o antes, y ahora se han hecho ricos fácilmente. La mayoría de las personas se enfrentan al dilema de comprar una casa o alquilarla. Después de todo, pocas personas planean alojarse en un hotel construido en 1988.

Con la rápida evolución de los precios de la vivienda, los alquileres también han aumentado. En agosto de este año, el "Informe del mercado de alquiler para el primer semestre de 2016" publicado por 58.com mostró que la demanda total de viviendas de alquiler a nivel nacional aumentó en el primer semestre del año, con un crecimiento significativo en el primer y segundo trimestre. Entre ellos, la demanda de alquiler fue fuerte en marzo. En términos de alquiler, el alquiler en Shanghai, Beijing y Shenzhen supera los 4.000 yuanes al mes, convirtiéndose Shanghai en la ciudad más cara del país con 5133,9438+0 yuanes al mes. No es de extrañar que muchas personas exclamen que vivir en ciudades de primer nivel no solo no puede permitirse el lujo de comprar una casa, sino que "no poder permitirse el lujo de alquilar una casa se convertirá en una norma en las ciudades de primer nivel".

La tasa de rentabilidad del alquiler es baja y la relación alquiler-venta es baja, lo que no es adecuado para las condiciones nacionales de China.

“Los alquileres no se mantendrán en niveles bajos en los próximos años. Para muchas casas en venta ahora, existe una alta probabilidad de que el alquiler supere el pago mensual en cinco o incluso diez años”. es la conclusión anterior de Rewen.

En las ciudades de primer nivel, si hace cinco o diez años pediste un préstamo para comprar una casa, lo normal es que el alquiler sea superior al pago mensual. Entonces, después de varias rondas de altos precios de la vivienda, ¿es realmente posible pedir dinero prestado para comprar una casa de modo que el alquiler supere el pago mensual?

El artículo anterior señala que la tasa actual de rentabilidad del alquiler en el mercado inmobiliario es generalmente sólo del 1% al 2%. Se puede observar que la baja tasa general de retorno de los alquileres es un fenómeno reconocido. Tomemos como ejemplo una comunidad de nivel medio en Futian, Shenzhen. En la actualidad, el precio de una vivienda de tres dormitorios y dos salones de unos 90 metros cuadrados es de unos 6 millones de yuanes, y el alquiler mensual es de unos 7.200 yuanes. Ignorando los gastos de gestión, la tasa de rentabilidad del alquiler calculada es de aproximadamente 65.438+0,5%.

Ren Zeping, economista de Founder Securities, publicó un informe a finales de septiembre: "¿Qué tan grande es el riesgo de una burbuja inmobiliaria en China? En su opinión, la tasa estática de rentabilidad del alquiler en las principales ciudades de China China es del 2,6%, la tasa de la ciudad de primer nivel es de alrededor del 2%, que es más baja que la de las ciudades de segundo y tercer nivel. Según la tasa de rendimiento de alquiler estático internacional del 4% al 6%, el nivel de China es mucho más bajo. que el nivel internacional, pero también señaló: “Los bienes raíces de China no son simplemente una función residencial, es un valor integral que incluye el registro de hogares, viviendas en distritos escolares, hospitales y muchos otros recursos.

Los chinos tienen un sentido de amor y dependencia cultural de sus casas y hogares, y su tasa de propiedad de viviendas es relativamente alta a nivel internacional. "

En cuanto al alquiler y el precio de la vivienda, existe otro indicador, que es el "relación alquiler-venta", que se refiere a la relación entre el alquiler mensual por metro cuadrado de superficie de uso y el precio de la vivienda por metro cuadrado de área de construcción Se utiliza para medir un determinado potencial de inversión inmobiliaria en una región. Según los estándares internacionales, la relación alquiler-venta razonable está entre 1:300 y 1:200. La relación alquiler-venta en ciudades de primer nivel y ciudades clave de segundo nivel es superior a 1:400. La relación no es adecuada para las condiciones nacionales de China, pero esta relación también ilustra la brecha entre el alquiler y el precio de la vivienda.

Para el Sr. S, que alquila una casa en Futian, la presión del aumento del alquiler es muy obvia. En 2012, el alquiler de una casa de unos 90 metros cuadrados era de unos 4.000 yuanes. Ahora ha aumentado a 7.500 yuanes. Se entiende que debido al rápido aumento del alquiler, algunos propietarios dividen las casas en pequeños apartamentos y los alquilan a jóvenes solteros, a diferencia de las zonas residenciales que se alquilan principalmente a familias en Guangzhou. El pequeño M, de una antigua comunidad del distrito de Tianhe, solía alquilar un apartamento de dos habitaciones por más de 2.000 yuanes, pero ahora el alquiler de todo el apartamento ha aumentado a más de 4.000 yuanes. Para reducir los gastos de manutención, solo puede compartir.

Cierta revista. La encuesta muestra que el 34,9% de la gente cree que si hay más personas alquilando casas, la rentabilidad del alquiler será mayor, pero esto estimulará a más inversores a entrar, y Los precios de la vivienda aumentarán más rápido. La sensación de seguridad, el miedo al aumento de los precios de la vivienda y la dolorosa experiencia de alquiler se han convertido en las principales razones para comprar una casa. Debido a la naturaleza alta de productos básicos y baja inversión del mercado de alquiler, los alquileres pueden reflejar mejor la demanda promedio del mercado que los precios de la vivienda. Ren Zeping está de acuerdo con los inquilinos y los inquilinos en las grandes ciudades. Existe una enorme brecha de riqueza entre ellos, por lo que en una sociedad. donde los ricos compran casas y los pobres alquilan, los alquileres que los inquilinos pueden pagar son muy limitados. Por lo tanto, una vez que el alquiler aumenta un poco, la demanda retrocederá rápidamente. Esto puede deberse a que los alquileres no aumentan tanto como la casa. Los precios de la vivienda son la razón fundamental.

Los esclavos domésticos han contribuido a los nuevos préstamos, y el alto crecimiento de los préstamos para la vivienda ha ocultado preocupaciones

En la realidad del aumento de los precios de la vivienda y los alquileres. La gente no tiene casa ni casa, ya sea que sean optimistas o bajistas en materia de bienes raíces, gradualmente han perdido su racionalidad y se han unido a las filas de los compradores de casas. Para obtener las calificaciones para comprar más casas, muchas familias incluso recurrieron a. divorcio falso. Ha habido muchos logros en los nuevos préstamos.

Los datos de 65.438 de junio + 18 de octubre publicados por el banco central mostraron que en septiembre de este año, los préstamos en RMB aumentaron en 1,22 billones de yuanes, un aumento de 164,3. mil millones de yuanes interanual y un aumento mensual de 271,3 mil millones de yuanes. Desde la perspectiva de la estructura de los nuevos préstamos, en los primeros nueve meses de este año, el nuevo aumento en los préstamos a mediano y largo plazo. En el sector de los hogares, representado por los préstamos personales para vivienda, todavía era relativamente alto. En septiembre, los préstamos personales para vivienda aumentaron en 3,63 billones de yuanes, un aumento de 1,8 billones de yuanes interanual. El aumento de los préstamos personales para vivienda representó el 35,7%. Del aumento total de los préstamos, los préstamos personales para vivienda aumentaron en 475,9 mil millones de yuanes en septiembre, un aumento de 205,5 mil millones de yuanes interanual, lo que representa el 39% de los nuevos préstamos en RMB. se han convertido en el principal contribuyente a los nuevos préstamos este año.

Lo sorprendente son los datos de julio de este año. Según los datos financieros de julio, los préstamos en RMB aumentaron en 463.600 millones de yuanes, 654,38+0,01 billones de yuanes menos que en el mismo período del año pasado. En términos de sectores, los préstamos a los hogares aumentaron en 457,5 mil millones de yuanes, de los cuales los préstamos a corto plazo disminuyeron en 654,38+09,7 mil millones de yuanes y los préstamos a mediano y largo plazo aumentaron en 477,3 mil millones de yuanes. Esto muestra que la escala de nuevos préstamos a mediano y largo plazo a residentes ese mes incluso superó la escala total de nuevos créditos en RMB. Es decir, los nuevos préstamos en julio fueron casi todos préstamos para hogares, especialmente préstamos para viviendas personales.

Entre ellas, Shenzhen destaca entre las ciudades de primer nivel. Los datos de la sucursal central de Shenzhen del Banco Popular de China muestran que en 2015, los nuevos préstamos personales para vivienda aumentaron 2,1 veces hasta 340.800 millones de yuanes. Además, el índice hipotecario promedio de Shenzhen es relativamente alto, alcanzando el 65% en febrero de 2015, mucho más alto que el de las tres ciudades de "Beijing, Shanghai y Guangzhou", 3,2 puntos porcentuales más que en el mismo período del año pasado, y solo 5 puntos porcentuales. inferior al límite hipotecario del 70%. Se puede decir que el apalancamiento de los préstamos está funcionando bien.

Algunos expertos advierten que el mayor apalancamiento de los residentes es un juego peligroso. El elevado crecimiento de los préstamos hipotecarios del continente es insostenible, el apalancamiento marginal está cerca del límite y la burbuja inmobiliaria merece vigilancia. Entonces, ¿es realmente así?

CITIC Construction Investment dijo que aunque todavía hay espacio para que los residentes chinos aumenten el apalancamiento, deben tener cuidado con el rápido aumento del índice de apalancamiento de los residentes en el corto plazo.

De 2004 a 2015, la tasa de crecimiento compuesta anual promedio del índice de apalancamiento de los residentes de mi país fue del 8%, y el índice de apalancamiento aumentó del 18% al 40%. La tasa de crecimiento anual promedio del índice de apalancamiento de Estados Unidos es del 6%. En términos del índice de apalancamiento para la compra de viviendas, el índice de apalancamiento de las transacciones y el índice de préstamos promedio en el primer semestre de 2016 fueron ambos de alrededor del 65%. El índice de préstamos promedio de Beijing en el primer semestre de 2016 fue el mismo que el de Hong Kong actualmente, y el índice de préstamos de Shanghai. rondaba el 55%, cifra cercana a la de Nueva York en los últimos años. Desde la perspectiva del índice de carga hipotecaria, Beijing, Shanghai y Shenzhen ya están a la vanguardia mundial. En el primer semestre de 2016, las tasas de carga hipotecaria fueron del 76%, 71% y 122% respectivamente (calculadas en base al precio promedio general de una casa de segunda mano), superando a ciudades internacionales como Nueva York, San Francisco y Londres.

Sin embargo, el economista del CICC, Hong Liang, cree que el rápido crecimiento de los préstamos hipotecarios puede deberse principalmente al aumento de la demanda de compra de viviendas, más que a una palanca única. En comparación con indicadores comparables internacionalmente, el apalancamiento y la asequibilidad hipotecarios actuales de mi país no exceden un rango razonable. Pero también señaló que el actual crecimiento interanual del 31% en el stock hipotecario es de hecho superior al nivel sostenible a largo plazo, y que existen algunas preocupaciones ocultas.

(Las respuestas anteriores se publicaron el 28 de noviembre de 2016. Consulte la política de compra de vivienda real).

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