Cuando generalmente se vende una casa y se paga un depósito, ¿se debe entregar el depósito al agente o directamente al vendedor?

La fianza es una garantía aportada por el comprador antes de firmar el contrato de compraventa de la vivienda. Después de pagar el depósito, si no se puede firmar el contrato de compra de la vivienda, el comprador de la vivienda puede correr el riesgo de que no se le devuelva el depósito. En la vida real, es bastante común que varias familias que compran una vivienda compitan por una casa en un buen distrito escolar. Para conseguir la casa de tu elección, hay muchos casos en los que pagas un depósito extra para demostrar tu sinceridad, pero los riesgos ocultos también están aumentando.

El riesgo se puede controlar mediante la redacción de un contrato de pago inicial.

El mes pasado, al Sr. Li le gustó una casa de segunda mano en el centro de la ciudad. Quedó muy satisfecho con el diseño y la orientación, y el precio fue moderado. Pero cuando el Sr. Li pidió ver el certificado de derechos de propiedad y le pidió al propietario que cooperara con la Autoridad de Vivienda para preguntar sobre la información de derechos de propiedad, el propietario pidió pagar un depósito primero y luego mostrar el certificado de derechos de propiedad. El Sr. Li sintió que era un poco poco confiable pagar el depósito sin ver el certificado de bienes raíces. Temía que después de pagar el depósito, habría problemas con los derechos de propiedad y no podría recuperar el depósito. Posteriormente pospuso la transacción y llamó a la autoridad de vivienda para consultar.

Se entiende que el vendedor no tiene motivos para exigir un depósito antes de ver el certificado de propiedad. Si al señor Li realmente le gusta la casa y el vendedor no coopera, el señor Li puede controlar los riesgos legales redactando un contrato de depósito con el propietario. Según el artículo 115 de la "Ley de Contratos de la República Popular China": "Las partes podrán, de conformidad con las disposiciones de la Ley de Garantías de la República Popular China, acordar que una parte pagará un depósito a la otra parte. como garantía de los derechos del acreedor una vez que el deudor haya cumplido su deuda, el depósito se utilizará como El precio podrá recuperarse. Si la parte que paga el depósito no cumple con la deuda convenida, no tiene derecho a solicitar la devolución. el depósito si la parte que recibe el depósito no cumple con la deuda acordada, el depósito se devolverá por el doble del monto "Las partes pueden acordar en el contrato que la información de la propiedad proporcionada por el propietario existe. Si hay problemas de autenticidad o. los derechos de propiedad implican garantía hipotecaria, embargo, congelamiento, etc. Los derechos de propiedad no están claros, el propietario devolverá el doble del depósito. Se recomienda que ambas partes verifiquen la información sobre los derechos de propiedad antes de firmar un contrato formal para ver si existen hipotecas, incautaciones, congelaciones u otras restricciones a la transferencia o derechos de propiedad poco claros, a fin de evitar disputas sobre derechos de propiedad en la medida de lo posible.

Procesamiento y supervisión de préstamos hipotecarios para vivienda y confiscación de fondos disponibles

En 2012, la Sra. Li, una ciudadana, se encaprichó de una casa en la ciudad 58 y planeó comprarla como una casa de bodas para su hija. El precio total de la casa es de 1 millón de yuanes. El 12 de diciembre de 2012, la Sra. Li firmó un contrato de transferencia con el propietario. Después de firmar el contrato, la Sra. Li inmediatamente dividió el pago de la casa en dos partes, 600.000 yuanes y 400.000 yuanes en la cuenta intermediaria. Según el contrato, Zhongyue pagó 600.000 yuanes al propietario el 4 de febrero de 201265438. Pero cuando la Sra. Li fue al departamento de administración de vivienda para encargarse de la transferencia, se enteró de que la casa había sido sellada por el tribunal y no podía comercializarse. Sin embargo, la mayor parte del pago de la casa se había pagado, pero la casa no podía venderse. transferido. Lo que es aún más molesto es que el propietario original no quiere volver a aparecer.

Sucedió que la casa no fue embargada por el tribunal cuando la compré, ni cuando firmé el contrato, sino que sucedió durante este tiempo de transferencia, y el propietario original ya había recibido más de la mitad del pago de la casa.

En circunstancias normales, si la casa del comprador está sellada por el tribunal, es imposible firmar un contrato de transferencia de casa. Lo que más se teme es que entre la firma del contrato y la transferencia de propiedad surja una disputa entre el vendedor y otros, resultando en el embargo de la casa. Antes de la transferencia, la Sra. Li debe ir a la ventana de consulta de información en el pasillo oeste del segundo piso del Centro de Registro de Propiedades de Vivienda de Jinan para verificar si la casa puede transferirse y si ha sido embargada, hipotecada o congelada. Si no existe tal situación, el comprador y el vendedor acuerdan acudir a la Autoridad de Vivienda para firmar en línea, pagar impuestos y transferir la propiedad. Si le preocupan los riesgos, puede optar por evitarlos o reducir las pérdidas mediante la supervisión de capital y aceptar pagar al propietario una vez completada la transferencia del certificado de propiedad, para que esta situación no ocurra.

Uno de los cuatro grandes principios de prevención de riesgos en las transacciones de vivienda de segunda mano

Verificar la identidad del arrendador

El arrendador de una vivienda de segunda mano La transacción debe ser el dueño o cuasi dueño de la casa. Para el comprador, quién es el verdadero propietario está directamente relacionado con las cuestiones de "quién firma el contrato, quién paga y quién asume la responsabilidad". La invalidez del contrato de compraventa o la aparición de casos de fraude contractual están en su mayoría directamente relacionados con la falta de verificación previa de la identidad del propietario.

Se pueden utilizar los siguientes métodos para verificar al propietario:

(1) Si el vendedor afirma tener un certificado de propiedad, verifique el certificado de propiedad y los propietarios registrados (incluidos * * * propietarios) son todos propietarios.

(2) Si el vendedor afirma que no se ha obtenido el certificado de propiedad de la propiedad, verifique el contrato de compraventa de la casa firmado entre el vendedor y el desarrollador (o ex vendedor), y el comprador del contrato es el propietario.

(3) Si el vendedor adquiere el bien durante el matrimonio, tanto el marido como la mujer serán propietarios, a menos que el bien haya sido dividido conforme a la ley.

(4) Si el vendedor afirma vender la casa en nombre del arrendador, deberá verificar el alcance, plazo y autenticidad del poder (el poder debe estar legalizado ante notario o firmado por el propietario en el acto). Si un vendedor afirma ser agente de un propietario menor de edad, asegúrese de verificar pruebas de la relación de tutela entre el vendedor y el propietario.

⑤ Si el vendedor se divorcia y transfiere la casa original, debe verificar la autenticidad y validez del acuerdo de divorcio o sentencia judicial.

⑥ Cuando el vendedor transfiere una casa heredada o donada, debe verificar la legalidad de los documentos de herencia o donación (los documentos generalmente deben estar legalizados ante notario).

⑦ Si el vendedor transfiere una taberna adquirida por él mismo, deberá verificar el acuerdo de compra de vivienda firmado entre el vendedor y la unidad y examinar la validez de la retención de propiedad por parte de la unidad original.

Si el vendedor transfiere la casa obtenida mediante subasta, deberá revisar la validez de la carta de confirmación de la transacción de subasta.

Puntos de consulta

1. ¿Se pueden comprar y vender casas de segunda mano en suelo colectivo?

Respuesta: Las casas en terrenos colectivos sólo se venden entre los aldeanos del mismo pueblo. Los no aldeanos y los residentes urbanos no pueden comprar casas en terrenos colectivos.

2. ¿Se puede marcar el certificado de propiedad inmobiliaria como "para la venta dentro del ejército de reforma de vivienda" para su transacción?

Respuesta: No, actualmente las propiedades militares no pueden catalogarse ni comercializarse como casas ordinarias de segunda mano.

3. ¿Se pueden traspasar las viviendas que hayan sido incluidas en la congelación de derribos?

Respuesta: Para las casas que han sido incluidas en el alcance de la demolición, los ciudadanos deben verificar el contenido del documento de congelación de la demolición para ver si existen restricciones a la venta y donación de bienes inmuebles. Si no hay restricciones, pueden manejarlo. Si hay restricciones, no pueden manejar los trámites de transferencia.

4. ¿Aún es posible firmar online si el inmueble ha sido embargado e hipotecado?

Respuesta: No, el propietario debe cancelar el préstamo y sellarlo antes del cierre.

5. ¿Pueden los menores comprar vivienda comercial?

Respuesta: Jinan actualmente implementa una política de restricción de compras. Las restricciones de compra se basan en unidades familiares, incluidos padres y menores. Por tanto, la familia cumple con la política de restricción de compra, y los menores pueden comprar una casa a su propio nombre. Sin embargo, es necesario que esté presente un tutor para realizar los trámites pertinentes.

(Aviso en el próximo número: Métodos específicos de supervisión de capital y el segundo de los cuatro principios de prevención de riesgos en la venta de viviendas de segunda mano)

(Nuestro reportero Zhang Xiaoli)