¿Cuál es la dirección futura de LPR? ¿Conversión de tasa de capital hipotecario fija o flotante?

A finales del año pasado, el banco central emitió un aviso indicando que para profundizar aún más la reforma LPR, los bancos comerciales deberían cambiar formalmente a puntos de referencia de precios de préstamos de tasa flotante con clientes de préstamos existentes a partir de marzo de 2020. En principio, los préstamos existentes El cambio de referencia de fijación de precios de tasas de interés debería completarse antes del 31 de agosto de 2020.

El 25 de agosto, cinco bancos estatales, incluido el Banco Industrial y Comercial de China, el Banco Agrícola de China. , el Banco de China, el Banco de Construcción de China y el Banco de Ahorro Postal comenzaron operaciones por lotes para convertir préstamos hipotecarios individuales con tasas de interés flotantes que son elegibles para la conversión a precios LPR.

Al mismo tiempo, muchos bancos lo recuerdan. Si no acepta las reglas de conversión por lotes, puede comunicarse con el banco con anticipación o negociar la cancelación después de la conversión. El banco anunció que una vez completada la conversión por lotes, si tiene alguna objeción al resultado de la conversión, puede transferirlo nuevamente. a través de la banca móvil o negociar con el banco gestor de préstamos antes del 31 de febrero de 2020.

Para diferentes clientes de hipotecas de acciones, la tasa de interés de la hipoteca de acciones se convierte en una tasa de interés flotante o LPR más una tasa de interés fija, que. ¿uno es mejor?

Creemos que depende principalmente de factores como el saldo del préstamo, el período de pago y el plan de pago.

Recientemente, varios bancos comerciales han emitido anuncios sobre la conversión de. Puntos de referencia de precios de préstamos personales a tasa flotante para 65438 préstamos personales para vivienda a tasa flotante que se emitieron y firmaron antes del 1 de octubre de 2020 pero que aún no se han emitido (incluidos los préstamos de cartera). Para préstamos comerciales (pero no préstamos de fondos de previsión para vivienda), el interés. El mecanismo de fijación de precios se puede convertir en una tasa de interés flotante o una tasa de interés fija formada agregando LPR.

Entre ellos, el valor de bonificación = el nivel de tasa de interés de ejecución actual del contrato original: 2065438 en 2009. Para la LPR del mismo período publicada en febrero, el valor de la bonificación se fija para el plazo restante del contrato.

En general, al convertir el tipo de interés hipotecario existente a un tipo de interés fijo, se amortiza mensualmente. para el período de pago restante se puede bloquear por adelantado. El monto es principalmente adecuado para clientes previsibles y planificados, que no tienen que asumir los riesgos causados ​​por cambios futuros en las tasas de interés LPR.

Convertir a flotante. tasa de interés de LPR más puntos, y tendrá la oportunidad de disfrutar de futuros recortes de la tasa de interés de LPR. El pago mensual se reducirá y se incurrirá en el riesgo de un mayor pago mensual debido a futuros aumentos de la tasa de interés de LPR. >01

En los últimos años, la LPR ha sido más popular entre los compradores con tasas de interés más altas.

Xiaoqu, que se encuentra en una ciudad de tercer nivel en Guizhou, nos dijo eso desde entonces. este año, casi nadie en sus puntos de venta ha tomado la iniciativa de convertirse a LPR, porque para sus compradores de viviendas locales, básicamente compran casas para vivir y buscan una aceptación fuerte y limitada de LPR.

“En nuestro caso, tanto los tipos de interés fijos como los tipos de interés flotantes son casi fijos. Para ellos, LPR no tiene ningún concepto. Sólo quieren saber cuánto dinero se fija cada mes. Le explicas. Por un lado, la gente no entiende. Por otro lado, algunas personas dudan de que les estemos engañando porque tienen información limitada y desconocen este asunto. Si les dices que podría ser más barato, pensarán que estás mintiendo.

Xiao Qu nos dijo que los administradores de cuentas enfrentan una gran resistencia en el proceso de promoción inicial y, a menudo, les resulta difícil explicarlo.

Zhu Jin es de Yangzhou, Jiangsu. Compró una casa hace cuatro años. En cuanto a la conversión de los tipos de interés de las acciones hipotecarias, optó por un tipo de interés fijo. Dijo que no pidió mucho prestado en ese momento, un préstamo comercial de NT$410.000, que había pagado durante cuatro años. Había una tasa de interés preferencial cuando lo compró y la tasa general rondaba el 4,4. Ya había calculado si cambiar el LPR y consideró que no era rentable, por lo que no lo cambió.

k vive en Shanghai. Hace muchos años compró una casa. Al igual que Zhu Jin, también eligió un tipo de interés fijo, pero por diferentes motivos. Adoptó el método de pago de capital e intereses iguales, pagando la mayor parte de los intereses en la etapa inicial. Después de que se cambiaron las reglas, en realidad tuvo poco impacto en él. "No tengo muchos intereses, la mayor parte es capital. Esto no tiene nada que ver conmigo."

Se entiende que actualmente existen dos métodos de pago para comprar una casa con préstamos bancarios: uno es igual principal e intereses, y el otro es igual principal e intereses. Si el cliente no tiene requisitos especiales, la mayoría de los bancos optarán por defecto por el método de pago de capital e intereses iguales. El capital y los intereses iguales serán menores inicialmente y el interés será mayor en los primeros años, pero el monto de reembolso será el mismo durante todo el período de reembolso.

A diferencia de muchos otros, Longlong vive en Ningbo y es un defensor de la LPR. Citó claramente la cotización actual de la LPR y sabía que la última cotización se redujo el 20 de abril. Dijo que compró una casa el año pasado y que era beneficiario de LPR.

“Vi que podía cambiarlo directamente. Al principio también tenía algunas preocupaciones y consulté a las industrias relevantes. Finalmente, después de un análisis exhaustivo, decidí cambiar. Seguirá disminuyendo en el futuro, así que cuando compré una casa, los préstamos bancarios eran bastante estrictos. Luego, todo el mercado de subastas local en Ningbo se volvió popular este año y creo que el mercado inmobiliario debería ser relativamente flexible. seguir prosperando con esta oportunidad es algo bueno”.

Los datos de Rong360 muestran que al 24 de agosto de 2020, la ciudad con la tasa de interés hipotecaria promedio más favorable del país es Shanghai, con un promedio. descuento de 9,5 y una tasa de interés promedio de 4,65.

Tasas de interés hipotecarias en algunas ciudades de China

Desde 2019 y diciembre, con el movimiento a la baja de las tasas de interés LPR, las tasas de interés hipotecarias en todo el país han comenzado a entrar en un canal descendente. Ya a finales de 2018 y principios de 2019, la tasa de interés promedio para préstamos para primera vivienda en todo el país todavía se encontraba en un nivel alto de 5,5-5,7. Por lo tanto, para los compradores que compraron casas con tasas hipotecarias altas, una gran parte de ellos apoya la conversión a una tasa de interés flotante formada por puntos LPR plus.

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La expectativa de futuras fluctuaciones en la tasa de interés LPR es la clave.

De hecho, para diferentes clientes de préstamos hipotecarios sobre acciones, la tasa de interés de los préstamos hipotecarios sobre acciones se convierte a una tasa de interés flotante o una tasa de interés fija más puntos LPR, entre los que se encuentran las expectativas de futuras fluctuaciones de la tasa de interés LPR. es la clave.

Si cree que la tasa de interés LPR seguirá una tendencia ascendente durante mucho tiempo, será más beneficioso convertir la tasa de interés hipotecaria existente a una tasa de interés fija si cree que la LPR; La tasa de interés estará en una trayectoria descendente durante mucho tiempo, entonces sería más beneficioso convertir la tasa de interés hipotecaria existente a una tasa de interés flotante con puntos de bonificación LPR.

En la actualidad, muchos compradores que apoyan la conversión a tipos de interés flotantes formados por puntos de bonificación LPR básicamente mantienen la actitud de que los tipos de interés LPR seguirán disminuyendo en el futuro.

Esto se debe principalmente a que desde la implementación de la nueva política LPR en agosto de 2009, la LPR para períodos superiores a cinco años se ha reducido tres veces, siendo la mayor disminución de 10 puntos básicos.

2019 165438 El 20 de octubre, la LPR a cinco años cayó por primera vez 5 puntos básicos a 4,8 el 20 de febrero de 2020, durante la epidemia, la LPR a cinco años cayó 5 puntos básicos; a 4,75 en 2020 El 20 de abril, la LPR durante cinco años cayó directamente 10 puntos básicos a 4,65, la mayor caída desde 2019.

Sin embargo, al 20 de agosto de 2020, la última cotización LPR se mantuvo en 4,65 durante más de cinco años, el cuarto mes desde el 20 de abril.

Creemos que aunque la política monetaria en 2020 será en general estable y positiva, estará vinculada a la conferencia de trabajo financiero del banco central para mantener la continuidad, estabilidad y coherencia de las políticas financieras inmobiliarias y decididamente no para inundar el mercado. No es difícil ver que la política monetaria en general seguirá siendo prudente en el próximo período.

A largo plazo, las tasas de interés internas se encuentran actualmente en niveles históricos relativamente bajos. Tomando como ejemplo el tipo de interés de referencia de los préstamos a cinco años, se ha mantenido básicamente en torno al 7 durante los últimos 20 años. Aún se desconoce cuánto margen habrá para nuevas reducciones desde el 4,65 en el futuro.

Para las hipotecas utilizadas con mayor frecuencia durante 65.438.000 años, los compradores de viviendas aún tienen que considerar el saldo de su préstamo, el nivel de descuentos sobre la tasa de interés original del préstamo, si tienen planes de pagar temprano en el futuro y su ingresos futuros. ¿Habrá cambios y afectará su capacidad de pago mensual?

(Xiaoqu, Zhu Jin, K y Longlong son todos seudónimos)