¿Está Wanda a la vanguardia de la transformación de las empresas inmobiliarias? La “gran era” y la “pequeña era” de Wang Jianlin

Fuente: Cai's Media

Los tiempos crean héroes y los tiempos también destruyen a los héroes, pero los verdaderos héroes regresarán; “Conocer la tendencia general, avanzar y retroceder de manera mesurada” puede ser el término más apropiado para describir a Wang Jianlin, fundador de Wanda.

Hace cuatro años, la “tendencia general” de la era Wang Jianlin fue un cambio repentino en la situación externa después de rondas de expansión en el extranjero: el financiamiento se hizo más estricto, la cadena de capital casi se rompió y Wanda tuvo que afrontar Un proceso de "salida" difícil. Proceso de "apalancamiento", esta es la propiedad de Wanda. Los tiempos se están haciendo "más pequeños" rápidamente.

En los años siguientes, Wang Jianlin se vio obligado a iniciar un "plan de adelgazamiento" y vendió decisivamente sus activos principales. Por ejemplo, en julio de 2017, el capital de 13 proyectos de turismo cultural y 77 hoteles urbanos se vendió a Sun Hongbin de Sunac y a Li Silian de RF por 63.750 millones de yuanes respectivamente. ¿Depende el hombre más rico de China de los vendedores para sobrevivir? Esto alguna vez conmocionó al mundo exterior: ¿Son tan inflexibles las empresas que dependen del apalancamiento financiero?

La situación ha terminado. Wang Jianlin, nativo de Sichuan con formación militar, tomó una decisión decisiva en un momento crítico: aunque no le quedó más remedio que retirarse resueltamente. Aunque no puedo soportar separarme de ti, no puedo sentir demasiada nostalgia. Esto es "saber avanzar y retroceder". En particular, la “retirada” requiere abnegación, especialmente de modelos de negocios que anteriormente tuvieron éxito.

Después de liquidar grandes activos en un momento dado, Wanda ahora se ha convertido en una "empresa completa de gestión y operaciones comerciales". Se informa que la propiedad Wanda original y ahora Wanda Light Asset Commercial Management Company (en lo sucesivo, "Wanda Commercial Management") pueden cotizar dentro de un año. Wanda es cada vez más ligera y su transformación es cada vez más profunda. Silenciosamente ha estado a la vanguardia de la transformación de las empresas inmobiliarias.

01, la “gran era” y la “pequeña era” de Wang Jianlin

Wang Jianlin es una generación de “emprendedores famosos de Internet”. Es de lengua afilada y de pensamiento rápido. Su teoría de ganar 100 millones de yuanes con un "pequeño objetivo" es ampliamente conocida e impresiona a la gente corriente, que a menudo bromea al respecto.

A los ojos del fundador de Lenovo, Liu Chuanzhi, Wang Jianlin es una "persona que no trabaja en casa". Condujo a Wanda desde Dalian a todo el país; del país al mundo. En el libro "Wanda Philosophy" escrito por Wang Jianlin en todos los manuscritos, Liu Chuanzhi elogió a Wang Jianlin por sus "decisiones muy audaces y con visión de futuro"; colección de discursos, léala atentamente. Lo que sigue es una historia del emprendimiento corporativo.

Lo que impresionó profundamente a Liu Chuanzhi fueron las "tres transformaciones" de Wang Jianlin:

La primera vez fue en 2000, cuando Wanda comenzó a dedicarse al sector inmobiliario comercial. Hay muchas objeciones al hecho de que el sector inmobiliario residencial se esté desarrollando tan bien. ¿Por qué buscar problemas?

La segunda vez fue en 2010, cuando el sector inmobiliario comercial estaba en auge y Wang Jianlin se sumergió en el turismo cultural. Además, la inversión y la rápida acción son asombrosas. Al principio nadie pudo entenderlo, pero Wang Jianlin encontró una nueva manera.

La tercera vez es el “comercio electrónico y las finanzas, avanzando con los tiempos” de Wanda, como describió Liu Chuanzhi.

Esta es la "gran era" de Wang Jianlin, que está en línea con el proceso histórico del desarrollo inmobiliario de China. Wang Jianlin captó con entusiasmo las oportunidades históricas del desarrollo de la urbanización de China. Antes de 2017, Wang Jianlin había sido un visitante frecuente de la lista de ricos de Fortune. En su apogeo, se convirtió en el hombre más rico de Asia con un patrimonio neto de 31.300 millones de dólares, superando a Li Ka-shing.

Se avecinan nuevos cambios. En 2017, la revista estadounidense Fortune clasificó a Wanda entre las 500 empresas más importantes del mundo, ocupando el puesto 380. Si se analiza con atención, los ingresos operativos de Wanda fueron de 28.480 millones de dólares, las ganancias fueron de 65.438/103 millones de dólares y su margen de beneficio neto fue inferior a 0,4, en comparación con 8,88 el año pasado. Esto sorprendió a los observadores.

Vale la pena mencionar que Wanda Real Estate cotizó en Hong Kong en 2014 y 2012, y ese año se convirtió en la oferta pública inicial más grande de Hong Kong con una escala de recaudación de fondos de 31.300 millones de dólares de Hong Kong. En menos de dos años, es decir, en marzo de 2006, Wang Jianlin fue privatizado y excluido de la lista debido a una "valoración inferior a la esperada" y se esperaba que cotizara en el mercado de acciones A. Es evidente que la privatización ha provocado una disminución de la rentabilidad.

Según un artículo titulado "La "venta de liquidación" de Wang Jianlin, ¿qué piensa el hombre más rico de esta política? En la superficie, Wanda lo compró mediante compra, pero detrás estaban los fondos proporcionados por las instituciones financieras.

Esta parte de los fondos va al exterior mediante "garantía interior y préstamo en el exterior". Wanda y Wang Jianlin tienen obligaciones en RMB a nivel nacional y mantienen activos en dólares estadounidenses en el extranjero.

Wang Jian compró principalmente empresas de entretenimiento, como hoteles, compañías de yates y empresas de entretenimiento y deportes. Estos activos no son necesarios para el país.

En julio de 2017, Wang Jianlin, que "ve claramente la tendencia general", vendió de manera decisiva 13 de sus proyectos de turismo cultural y 76 hoteles. Cabe mencionar que seis meses antes de tomar la decisión de transferencia, Wang Jianlin declaró públicamente que quería derrotar a Disney. Seis meses después, estaría vendiendo las armas para derrotar a Disney. "Esto sin duda ha tocado el corazón de la gente", dijo sin rodeos un comentarista financiero.

En los años siguientes, Wanda ha estado bajo la lupa del mundo exterior, e incluso ridiculizada, Wanda, cuyas líneas del frente se han reducido, sin duda se enfrenta a una "pequeña era" difícil. Curiosamente, en comparación con las recientes dificultades de deuda que enfrentaron Suning y Evergrande, el "vender y vender" de Wanda se ha convertido en un "modelo" de transformación exitosa.

02. Vender, vender, vender: renunciar a una parte de los intereses y conservar el todo.

“Hace mucho tiempo, en 1998, nos conocimos una vez durante una entrevista en un evento en vivo en Chengdu. Hablamos de comprar el equipo de fútbol Dalian Wanda, que ganó el primer lugar en la Liga A y luego lo vendió. a Shide a un precio alto Cobrar a un precio alto ¡El sentimiento de orgullo es impresionante!", Dijo un periodista sobre un encuentro con Wang Jianlin hace más de 20 años.

El último "gran dinero" de Wang Jianlin fue el 23 de mayo de 2021. El mismo día, Dalian Wanda Group anunció en su sitio web oficial que la empresa se había retirado por completo de la junta directiva de AMC (NYSE: AMC), conservando sólo una participación minoritaria, con un retiro total de 65.438 millones de dólares. Los ingresos por inversiones se duplicaron con creces.

En 2012, Wang Jianlin gastó 2.600 millones de dólares para comprar el capital de AMC100, la cadena de cines más grande del mundo, que fue la primera adquisición de Wanda ese año. Se informa que la inversión incluye 700 millones de dólares en efectivo, 65.438,9 millones de dólares en deuda y 500 millones de dólares en costos de modificación de equipos.

Sin embargo, según Wanda, la inversión real en efectivo de Wanda en AMC es de sólo 700 millones de dólares y la deuda todavía pertenece a AMC. AMC ha liquidado 500 millones de dólares en costos de renovación de equipos desde su salida a bolsa. Según el retorno de 65.438476 millones de dólares, los ingresos por inversiones de Wanda en AMC han superado 654.380 veces.

Además, Wang Jianlin también aceleró la reducción de la inversión extranjera: vendió la World Triathlon Company y liquidó cinco proyectos inmobiliarios en el extranjero. Según estadísticas de los medios, Wanda ha liquidado todos sus proyectos inmobiliarios en el extranjero, con una desinversión total de aproximadamente 6.504 millones de yuanes. Algunos analistas creen que los activos que Wang Jianlin compró en el extranjero en esos años eran en realidad bastante buenos y que podían venderse con una prima cuando se vendían, y básicamente no se dedicó a negocios que generaran pérdidas.

A nivel nacional, Wanda también ha estado vendiendo y vendiendo. Wang Jianlin también gritó que "el grupo de gestión comercial se deshará de su negocio inmobiliario y no podrá adquirir ni un metro cuadrado de desarrollo inmobiliario, y se convertirá en una empresa completa de gestión y operación comercial", lo que demuestra su determinación.

Además de vender proyectos de turismo cultural y hoteles, Wang Jianlin también presentó cuatro proyectos de inversión, incluidos Tencent, Suning, JD.COM y Sunac, e invirtió 34 mil millones de yuanes en Wanda Commercial Management. Se presentó Alibaba y Beijing Cultural Investment para invertir 7 mil millones de yuanes en Wanda Cinema Line; la empresa de gestión de turismo cultural fue transferida a Sunac por 6 mil millones de yuanes. A los ojos del mundo exterior, Wanda ha pasado por una reforma de "propiedad mixta", que ha combinado las fortalezas del norte y el sur de China y ha sentado las bases para su futura gestión, cultura y diseño de inversiones.

En la reunión resumida interna de Wanda a principios de 2019, Wang Jianlin dijo que en 2018, los ingresos por contratos de operaciones de capital fueron de 82,7 mil millones de yuanes y el efectivo fue de 62,7 mil millones de yuanes. La mayoría de estos ingresos provienen de operaciones de capital social y una pequeña parte proviene de transferencias de activos. Al vender de un lado a otro, Wanda ganó un respiro para la transformación. En el análisis, Wang Jianlin, que tiene un alto grado de "sabiduría política", renunció a algunos de los intereses de Wanda y preservó los intereses generales.

La cuarta transformación de Wanda es muy exitosa en opinión de Wang Jianlin. El sector inmobiliario ya no es la principal fuente de ingresos y el objetivo final está fijado en 2020. Según los informes, aunque hubo un breve "período difícil" cuando Wanda Commercial Management se deshizo de su negocio inmobiliario, su margen de beneficio neto aumentó durante dos años consecutivos en 2018 y 2019. En 2019, el margen de beneficio alcanzó un nuevo máximo de 31,91 en los últimos cinco años.

03. ¿Cómo desplegar activos ligeros? ¿En qué confía Wanda?

En 2020, la epidemia estalló repentinamente. ¿Cómo sobrevivió Wanda? Según los datos publicados por Wanda, en 2020, la tasa de ocupación de Wanda Plaza llegará al 99,4 y la tasa de cobro de alquileres alcanzará la asombrosa cifra del 99,9. Si se deduce el impacto de la reducción del alquiler de 4.330 millones de yuanes, incluso afectado por la epidemia, el alquiler de Wanda Plaza seguirá aumentando un 8,1% en 2020 en comparación con 2019, logrando un crecimiento en contra de la tendencia.

Wanda no sólo no se cayó, sino que seguía viva y coleando. Durante la epidemia, Wanda obtuvo una ganancia de 4,33 mil millones y sus ingresos por alquileres fueron mayores que en 2019. Desde fuera, se trata de un gran milagro empresarial. Ahora, los diversos segmentos comerciales de Wanda están comenzando a buscar de manera integral resultados de marca y gestión. Entre ellos, la ligera capitalización de Wanda Commercial Management es la más completa.

Según los informes, en 2020, Wanda Commercial Management anunció que ya no desarrollaría activos pesados ​​a partir de 2021, es decir, ya no invertiría ni mantendría propiedades en Wanda Plaza, e implementaría completamente una estrategia de activos. Cada año, no menos de 60 empresas de Wanda Plaza firman contratos de "activos ligeros". El sitio web oficial de Wanda muestra que actualmente hay 385 Wanda Plazas.

Wang Jianlin explicó el “modelo de activos ligeros” de Wanda Commercial en una reunión anual, dividiendo los activos ligeros de Wanda en dos categorías: la categoría de inversión es donde otros pagan, y Wanda ayuda a otros a encontrar terrenos, diseñar y construir, atraer inversiones, entregarlas a otros una vez finalizada la operación y hay un proceso de capitalización. El tipo de cooperación es que Wanda no aporta dinero ni terreno. Si cree que el proyecto es adecuado, firmará un contrato con otros y ayudará a otros a construirlo. Una vez finalizado, el alquiler se dividirá en el 37%.

La agencia de noticias Xinhua también elogió y elogió el "Modelo Wanda". El texto original es el siguiente: Si analizamos la historia empresarial de China e incluso del mundo, hay muy pocas empresas destacadas que puedan exportar valor de gestión de marca y, por lo general, lleva cientos de años. Wanda tardó 30 años en construir "Wanda Plaza". Es muy raro tener el valor de marcas globales como Coca-Cola, Disney y Nike.

¿Por qué Wanda? Basándome en mi propia experiencia de gestión y marca, "como consultor de algunos grandes bancos, me invitaron a diagnosticar algunos centros comerciales con activos improductivos. Los bancos esperaban que yo pudiera aportarles algo de experiencia para ayudarlos, pero después de ver algunos proyectos "Solo tenía una opinión: hazlos explotar y empieza de nuevo, no hay forma de mejorar". Wang Jianlin dijo esto en el libro "Wanda Philosophy", que se publicó el 27 de septiembre de 2010.

Wang Jianlin dio un ejemplo en el libro de un centro comercial en Songjiang, Shanghai. Está cerca de la ciudad universitaria, al final de la estación de metro. La ubicación es muy buena, pero el complejo con un área total de construcción de 480.000 metros cuadrados tiene solo 7 pisos, cada piso tiene más de 60.000 metros cuadrados, con una altura uniforme de 4,5 metros y una capacidad de carga de 500 kilogramos. .

"Con más de 60.000 metros cuadrados, la gente no encuentra el norte en absoluto; la altura y la carga de los pisos están unificadas, sin considerar las necesidades de los comerciantes. Aún estaba en el pozo de cimentación etapa Sugerí sinceramente a varios accionistas que debíamos derribarlo y comenzar de nuevo, pero se mostraron reacios a desprenderse de las decenas de millones de dólares que ya habían invertido en la construcción de infraestructura. y perdieron cientos de millones", lamentó Wang Jianlin.