¿Cuál es la tendencia del mercado inmobiliario de Chongqing en 2018?
Tendencia 1: la oferta está disminuyendo y la oferta general y La relación de demanda aún está desequilibrada.
Según la política de suministro de tierra establecida por el gobierno, la oferta anual disminuirá en un 10%, pero el año pasado la oferta de tierra dejó de caer y se recuperó. En 2017, la superficie construida de suelo urbanizable en el principal núcleo urbano alcanzó los 25,96 millones de metros cúbicos, un incremento interanual del 15,1%, frenando los tres años consecutivos de reducción de la oferta. Al mismo tiempo, el área de transferencia de tierras el año pasado fue 5,5 puntos porcentuales mayor que el área de transferencia de viviendas comerciales el año pasado, revirtiendo 2016 y retrocediendo el punto de inflexión que acababa de ocurrir. Bajo la presión del aumento de los precios de la vivienda, el gobierno aumentó la oferta de tierras el año pasado para evitar un desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado. Sin embargo, después de que el gobierno implementara restricciones de precios y ventas, los precios de la vivienda en Chongqing se estabilizaron gradualmente y el gobierno continuará implementando la política de reducción de la oferta este año.
Tendencia 2: El rápido aumento de los precios de la tierra aumentará significativamente los precios de la vivienda.
La oferta de suelo afecta principalmente a la relación entre oferta y demanda, y los aumentos excesivos en los precios del suelo definitivamente harán subir los precios de la vivienda.
Hay tres indicadores dignos de atención. El primero es el precio mínimo. El año pasado, el precio de transacción de hasta 10 parcelas de tierra superó la marca de 10.000 yuanes. En 2017, el precio mínimo promedio en la principal zona urbana alcanzó los 4.628 yuanes/metro cuadrado, un aumento interanual del 46%, un aumento de casi la mitad, y el precio se duplicó directamente desde 2015. En sólo dos años, los precios de la tierra se han duplicado. Este aumento se transmitirá inevitablemente al mercado de la vivienda comercial un año después, e inevitablemente hará subir los precios de la vivienda en las principales zonas urbanas el próximo año.
El segundo indicador se denomina "relación entre el precio del suelo y el precio de la vivienda", y se refiere a la relación entre el precio del suelo en una determinada zona dentro de un período determinado y el precio medio de transacción de viviendas comerciales en el período actual. De 2011 a 2015, la relación tierra-vivienda en la principal zona urbana se mantuvo en alrededor del 30%. Estos son también los cinco años en que los precios de la vivienda en Chongqing se han mantenido estables. Pero en 2016, la relación tierra-vivienda en la principal zona urbana saltó del 30% al 43%. También a partir del cuarto trimestre de ese año, los precios de la vivienda en las principales zonas urbanas de Chongqing comenzaron a ganar impulso, con un aumento del precio medio anual del 27,8%. Echemos un vistazo a la relación suelo-vivienda en 2017. Aunque los precios de la vivienda aumentaron mucho el año pasado, el aumento del denominador no devolvió el indicador a su posición original porque el numerador creció más rápido. En 2017, la relación suelo-vivienda en la principal zona urbana superó la de 2016, alcanzando el 49%. En 2018, los precios de la vivienda en las principales zonas urbanas seguirán enfrentando una mayor presión alcista.
El tercer indicador es la tasa de prima, que puede reflejar la escasez de terreno y las expectativas de los promotores para el futuro mercado inmobiliario. La tasa de la prima alcanzó un punto de inflexión en 2016, pero durante el año pasado continuó aumentando, alcanzando el 20,8%, casi el doble que el año anterior. Y más de la mitad de los terrenos premium alcanzaron el 56%, lo que significa que más de la mitad de los terrenos fueron ganados por al menos dos promotores. Para los promotores actuales, lo que es más trágico que obtener terrenos a un precio elevado es no poder conseguirlos. Los costos que los promotores pagan en el mercado de terrenos se trasladarán inevitablemente a los compradores de viviendas.
Tendencia 3: La estructura de la oferta está desequilibrada y la tasa de crecimiento en el área central está aumentando.
El desequilibrio de la estructura de transacciones de tierras conducirá al desequilibrio estructural del mercado de la vivienda comercial en el futuro, lo que a su vez provocará un aumento en los precios de la vivienda local. El año pasado, hubo un total de 128 transacciones de tierras en la principal zona urbana, pero solo hubo 27 parcelas de tierra dentro del anillo interior, lo que representa solo el 21,1%, casi la mitad menos que en 2016. El área de construcción de terrenos en venta en el área urbana principal es de 25,96 millones de metros cuadrados, mientras que el área de construcción dentro del anillo interior es de solo 3,53 millones de metros cuadrados, lo que representa el 13,6%, solo un tercio de la de 2016.
Si reducimos el alcance al área del núcleo dentro del anillo orbital, esta proporción será aún menor. En la zona núcleo sólo existen 13 parcelas, con una superficie de construcción de sólo 1,41.000 metros cuadrados, lo que representa sólo una décima y una vigésima parte del área urbana principal respectivamente. Sin embargo, el precio mínimo promedio llega a 8147, que es 1,76 veces el precio mínimo promedio en el área urbana principal.
Se puede observar que aunque el volumen total de transacciones de tierras en el área urbana principal ha aumentado, la mayor parte se concentra en áreas fuera del anillo interior. Dentro del anillo interior, especialmente dentro del anillo ferroviario, el número de transacciones de terrenos ha disminuido significativamente y casi no hay terrenos disponibles. Como resultado, los precios de la tierra naturalmente aumentarán en todo momento, elevando así los precios de las viviendas en el anillo interior.
En general, los precios de la vivienda en Chongqing seguirán mostrando una tendencia alcista y las diferencias regionales se ampliarán aún más. Por lo tanto, desde una perspectiva de inversión, se recomienda considerar la compra de bienes raíces en áreas centrales.