Nuevas regulaciones de Shanghai de 2021 para préstamos para segundas viviendas
Recientemente, muchos compradores de viviendas han descubierto que la aprobación de préstamos para viviendas nuevas que podrían haberse solicitado en aproximadamente un mes se ha extendido repentinamente a tres o cuatro meses. La noticia de que muchos bancos han suspendido los préstamos para viviendas. convertirse en un tema de búsqueda candente en Weibo.
El "Aviso sobre un mayor fortalecimiento de la gestión del crédito para vivienda personal" emitido recientemente por la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai cubre ocho puntos, incluyendo la fuente de los fondos para el pago inicial y la solvencia. Uno de los puntos más graves. atrajo la atención del mundo exterior: " Es necesario centrarse en apoyar las necesidades crediticias de los prestatarios para comprar sus primeras casas independientes pequeñas y medianas, y los préstamos para vivienda sólo pueden concederse a personas que compren casas con un límite principal estructura."
Este reglamento se promulgó ya en 2003 y su dirección es muy clara. De hecho, las casas nuevas sólo se pueden prestar si el límite máximo está limitado, pero por diversas razones, la aplicación no es lo suficientemente estricta. Si esta política se implementa estrictamente, tendrá un impacto tanto en los compradores como en los promotores de viviendas en el futuro.
Al mismo tiempo, la conferencia de trabajo de 2021 de la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Anhui mencionó claramente el mismo contenido que el anterior en Shanghai: "Está estrictamente prohibido para préstamos al consumo, préstamos operativos (préstamos para vivienda) y otros fondos fluyan hacia el mercado inmobiliario en violación de las regulaciones".
Phoenix Weekly Real Estate ha sabido que, debido al sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios introducido a finales de 2020, las cuotas de hipotecas personales en ciudades como Guangzhou y Shenzhen han sido significativamente ajustadas desde 2021, y los plazos de los préstamos Se han ampliado y las tasas de interés han aumentado para los compradores de viviendas, especialmente la ansiedad de los compradores de viviendas que compran su primera vivienda, y el mercado de viviendas de segunda mano en algunas ciudades incluso ha visto el fenómeno de la "discriminación por necesidades rígidas".
Durante un tiempo, circularon en WeChat Moments y Weibo vídeos cortos y fotografías de personas haciendo cola frente al Banco Shenzhen, lo que provocó acaloradas discusiones. Para imprimir el informe crediticio antes de que se cerrara el sistema del banco central, el nuevo ejército no dudó en hacer cola frente al banco.
Es más, Shanghai llevará a cabo inspecciones especiales del negocio de préstamos inmobiliarios basadas en la implementación de las políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos, y tomará medidas regulatorias de acuerdo con la ley para los problemas descubiertos. Además, Shanxi fue castigada porque un banco concedió ilegalmente préstamos a "propiedades sin límite".
De hecho, ya en 2003, el documento "Nº 121" emitido por el banco central decía claramente: "Para reducir la carga de intereses innecesaria sobre los prestatarios, los bancos comerciales sólo pueden otorgar préstamos a individuos que compran casas con estructuras principales limitadas. Emisión de préstamos personales para vivienda”
Pero no se ha implementado en la práctica. Los conocedores de la industria dijeron que se debió principalmente a la lucha por las ganancias entre los bancos. "Aunque la tasa de interés para los préstamos es relativamente baja, el riesgo es pequeño y la ganancia es considerable una vez establecida la escala", dijo un jefe de departamento de un banco comercial a Phoenix Weekly Real Estate.
Tomemos como ejemplo el comportamiento de la construcción. En 2065438+2009, el monto de los préstamos personales para vivienda fue de 5.255724 millones de yuanes, lo que representa el 81,9% de los préstamos personales y el 35% del total de préstamos. El enorme volumen de préstamos hipotecarios personales es una enorme tentación de obtener ganancias para los bancos, y la estricta aplicación de las normas significa que pueden estar un paso por detrás de sus competidores cuando se trata de captar clientes.
En los últimos años, con la intensificación de la regulación del mercado inmobiliario y el aumento gradual de edificios sin terminar en el mercado inmobiliario, se han producido casos extremos de propietarios que se mudan a casas sin terminar. Además, para controlar los riesgos, los bancos han comenzado a fermentar nuevamente esta política.
A principios del año pasado, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanxi emitió el "Aviso sobre una mayor estandarización de la gestión de hipotecas personales para viviendas". Las instituciones financieras bancarias solo pueden otorgar préstamos para vivienda a personas que compren viviendas cuya estructura principal haya sido limitada. Cuando las instituciones bancarias financieras tramiten préstamos hipotecarios para viviendas en forma de viviendas comerciales nuevas, ventas de viviendas de segunda mano, etc., utilizarán el contrato de hipoteca presentado ante el departamento de gestión de bienes raíces como una de las bases para los préstamos.
Al mismo tiempo, se reforzará la revisión de las calificaciones para los préstamos para la compra de vivienda, se reforzará la supervisión del flujo de préstamos personales integrales al consumo y se prohibirá estrictamente la apropiación indebida de fondos para la compra de vivienda.
El precio de las casas nuevas en Taiyuan se mantendrá estable en 2019. La introducción de esta política ha desconcertado a muchos lugareños. Un internauta compró la propiedad Vanke Jade Jinyang Lake a finales de marzo de 2020 y firmó el contrato en línea el 13 de abril. Cuando compré una casa, me enteré de que se había implementado la política de límite de préstamos. El comprador de la vivienda dijo que había recibido constantes llamadas del China Construction Bank, cambiando de dirección y accediendo a prestar dinero. Posteriormente, recibió llamadas del promotor para presionar por el préstamo, amenazándolo con que si el banco no prestaba el dinero, el. Es posible que el dinero del depósito entregado previamente al desarrollador para préstamos similares no se reembolse.
El comprador dejó un mensaje a los líderes de Taiyuan en julio de 2020.
La respuesta de la Oficina del Gobierno Municipal de Taiyuan es: Después de la verificación por parte de la Autoridad de Vivienda Municipal, según los documentos pertinentes, las empresas inmobiliarias y los bancos firmaron un acuerdo de supervisión del fondo de preventa y el banco regulador está Responsable de la supervisión del fondo de preventa. Según afiliación, informar a la Comisión Reguladora Bancaria Provincial o al buzón del gobernador provincial.
Casualmente, esta nueva regla se está extendiendo. Según estadísticas incompletas, Beijing, Hangzhou, Fuzhou, Wenzhou y otras ciudades del país han implementado políticas de "restricción de préstamos". La mayoría de estas ciudades son puntos calientes con mercados inmobiliarios relativamente activos y aumentos significativos en los precios de la vivienda anteriormente.
En Anhui, que también ha introducido la política de que "los préstamos para vivienda sólo pueden concederse a personas que compren casas con estructuras principales limitadas", algunos bancos han comenzado a implementar esta política. Un internauta que trabaja en un banco en Hefei dio la noticia de que el Banco de Comunicaciones ya comenzó a implementarlo, el Banco Shanghui comenzará a implementarlo en marzo y el ICBC puede ser el próximo.
El precio de las casas de segunda mano en Guiyang ha caído durante dos años consecutivos, y las nuevas propiedades han seguido "recortando los precios de manera elegante". Sin embargo, hace un año hubo rumores en el sector de que se habían implementado nuevas regulaciones sobre préstamos bancarios después de que se tapara el edificio. Según los informes, tres bancos en Guiyang han decidido implementar nuevas regulaciones de préstamos bancarios una vez finalizado el proyecto, a saber, el Banco de Guiyang, el Banco de China y el Banco Agrícola de China.
El personal de la sucursal de Guiyang del Banco de Construcción de China dijo que la política sobre hipotecas después de que se limite la casa aún está en discusión y que se puede consultar al banco o a la oficina de bienes raíces del Banco Industrial y Comercial; China también expresó comprensión por esta política, pero aún no se ha implementado; el Banco de Comunicaciones dijo que el proceso de préstamo depende del proyecto de cooperación específico.
Un empleado de base de la Cooperativa de Crédito Rural de Guizhou dijo a Phoenix Weekly Real Estate: "En la actualidad, algunas propiedades están implementadas y otras no, y están completamente controladas por administradores específicos".
“Dado que los préstamos hipotecarios personales de nuestro banco representan menos del 1%, y la mayoría de ellos son préstamos de consumo, siempre hemos implementado estrictamente la política de otorgar préstamos solo después de que el inmueble haya sido cerrado. Las autoridades reguladoras no están aquí, muchos bancos siguen esta política "No tiene nada que ver con la implementación". Un miembro del personal del Banco de Ningbo dijo a Phoenix Weekly Real Estate: "La tendencia general en el futuro es seguir siendo estricta. y la cuota ya es muy ajustada."
Los expertos de la industria dijeron que en ventas de bienes raíces anteriores, siempre que el desarrollador obtuviera el certificado de preventa, firmara un contrato de venta con el comprador de la vivienda y tuviera documentos personales completos, como el certificado de ingresos y el registro del hogar. libro, el banco completaría la transacción en tan solo un mes. Puede prestar dinero. En este momento, solo hipoteca el contrato de compra de vivienda al banco. Una vez emitido el certificado de propiedad inmobiliaria, utilizará el certificado de propiedad inmobiliaria para cambiar el contrato de compra de vivienda al banco. Si el préstamo tiene un límite máximo, la "casa sobre plano" se convierte en una "casa existente".
Para los compradores de vivienda, esta operación evita eficazmente el riesgo de tener asuntos pendientes y huir. Por ejemplo, un comprador de vivienda ha pagado un anticipo al comprar una casa mientras espera un préstamo bancario, si el proyecto de construcción en curso no está terminado, el comprador de vivienda también puede evitar mayores pérdidas.
Sin embargo, para los desarrolladores y los departamentos relevantes, es inevitable emitir préstamos después de que se limite la estructura principal de la casa, lo que tendrá un impacto en la cadena de capital del desarrollador. Se informa que el ciclo de construcción desde el inicio de la construcción hasta el límite es de aproximadamente un año y medio, y la política de "préstamo de límite" conducirá a una extensión del ciclo de pago de la empresa.
El responsable de un desarrollador en Guizhou le dijo a Phoenix Weekly Real Estate que Guizhou había estipulado previamente que los edificios de varios pisos pueden solicitar certificados de preventa después de completar más del 25% de la inversión, pero no Se puede operar internamente. En primer lugar, algunos materiales de solicitud son sospechosos de fraude y algunos se comunican directamente con los departamentos pertinentes de forma privada a través de fotografías de PS u otras fotografías robadas. Si desea tener problemas, incluso si cumple con todos los requisitos, es posible que no pueda obtener un permiso de preventa ni solicitar un préstamo.
El fortalecimiento continuo del macrocontrol ha hecho que las cadenas de capital de los desarrolladores sean cada vez más frágiles. Si un desarrollador solo puede obtener un préstamo bancario después de que el cuerpo principal de la casa esté cubierto, tomando como ejemplo un edificio de 20 pisos de altura, a un desarrollador capaz le tomaría 7 días como máximo construir el primer piso, y más de 140 días para el piso 20. Esto no incluye factores irresistibles como el clima y las políticas.
Basándonos en el pago inicial actual del 30% para una vivienda de primera vivienda, significa que los promotores tendrán que esperar al menos medio año para recuperar el 70% restante, lo que supone otro gran problema para algunos. Prueba de las cadenas de capital de los desarrolladores.
Un desarrollador de bienes raíces le dijo a Phoenix Weekly Real Estate que los desarrolladores básicamente usan “uno para hacer palanca en diez”, usando nueve macetas para cubrir diez macetas. En circunstancias normales, 100 millones de yuanes pueden iniciar un proyecto inmobiliario de 10 mil millones. Uno de los secretos es que la unidad constructora adelanta los fondos; el otro es que el promotor obtenga el certificado de preventa lo antes posible, venda el dinero rápidamente y compre un terreno rápidamente. Si se desarrolla el próximo proyecto, el desarrollador tendrá que reducir el ritmo.
El responsable del departamento de préstamos personales de un banco dijo que la falta de reglas para que los desarrolladores presten por adelantado también es una razón. El préstamo es un eslabón en todo el proceso de compra de una vivienda con hipoteca personal. Los proyectos inmobiliarios deberán lanzarse dentro de los tres días siguientes a la recepción del certificado de preventa. Tan pronto como se abra el mercado, habrá demanda de préstamos hipotecarios por parte de los compradores de viviendas.
Además, en el contrato de compraventa generalmente se estipula claramente que dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato, el comprador de la vivienda debe presentar la información pertinente al banco prestamista y dentro de los 45 días, el saldo debe pagarse en la cuenta del promotor. Si los bancos no prestan, los compradores de viviendas estarán ansiosos. Por otro lado, el mismo banco ofrece préstamos de desarrollo y préstamos hipotecarios personales para muchos proyectos. Los préstamos anticipados impulsarán las ventas a los promotores y ayudarán a reembolsar los préstamos para el desarrollo.
¿Qué impacto tendrán los préstamos después de los límites a la construcción en los compradores de viviendas, los bancos y los promotores?
“En la actualidad, los primeros proyectos que se ven afectados son aquellos que ni siquiera son subterráneos. Estos proyectos presentan el mayor riesgo y son los más fáciles de descubrir”. compradores, la política pospone el pago del préstamo, lo que les permite ahorrar más dinero y pagar anticipadamente, lo que es beneficioso a corto plazo para los bancos, ya que reduce los riesgos del préstamo;
Un vendedor de un nuevo proyecto en Foshan, Guangdong, dijo a Phoenix Weekly Real Estate que, en general, el sistema de preventa no ha cambiado. Las empresas de bienes raíces pueden continuar vendiendo propiedades sobre plano, pero el ciclo de pago. de los compradores de viviendas y el reembolso de las ventas por parte de las empresas inmobiliarias. El progreso de los pagos de los préstamos se ralentizará aún más y la adquisición de terrenos por parte de los promotores también se verá afectada en cierta medida. Él cree que los desarrolladores pueden enfrentar ciertas presiones financieras.
En las entrevistas, algunos desarrolladores creían que restringir los préstamos y retirar el dinero de las ventas también era previsible, y que Wang Mei aún podía saciar su sed. Es más, esto es algo seguro y aún debería ser asequible para algunos desarrolladores fuertes. Además, en el mercado inmobiliario actual, también es común que las empresas constructoras paguen una compensación por adelantado, por lo que mucha gente cree que el impacto de los límites a los préstamos no es tan grave como se imagina.
Además, según una fuente del banco, aunque el banco ha implementado esta política, muchos promotores han firmado otro acuerdo con el banco. Antes de que se cierre el edificio, si el comprador de la vivienda no puede hacer frente al pago mensual, la empresa inmobiliaria será responsable del pago, de modo que el promotor pueda obtener una hipoteca del banco después de obtener el certificado de preventa.
Phoenix Weekly Real Estate ha sabido que algunos inversores en Shenzhen, Chongqing, Guiyang y otros lugares están vendiendo sus casas debido a la superposición de varias políticas. "Los precios de las viviendas en Guiyang no han aumentado, pero los alquileres han bajado debido a la epidemia y otras razones. Algunos inversores extranjeros están vendiendo sus casas a precios bajos", dijo un agente.
Se informa que ya a finales de 2006, la Oficina Reguladora Bancaria de Beijing detuvo urgentemente el negocio de préstamos hipotecarios para edificios sin límites. Medio mes después de la implementación de la política, las ventas de viviendas usadas no fueron tan activas como se esperaba, pero cayeron ligeramente.
"Envié los materiales de solicitud relevantes para préstamos hipotecarios personales al banco en junio + octubre de 2020 al 065438. Posteriormente, me pidieron que aumentara mi flujo personal y volviera a enviar mi informe de crédito personal. Hasta junio de enero de 2021. , el gerente de cuentas dijo que los materiales habían sido aprobados y estaban en la etapa de espera del préstamo. También dijo que deberían haber sido aprobados antes, pero que el pago aún no se había realizado. muy confuso.
De hecho, en general, las cuotas de préstamos para viviendas personales se están ajustando gradualmente. Ya en septiembre del año pasado, el Banco Popular de China ya había emitido nuevos préstamos para viviendas personales (incluidos préstamos del fondo de previsión para viviendas). 70 ciudades grandes y medianas en 2019. ) llevó a cabo una investigación exhaustiva con prestatarios y bancos comerciales. En ese momento, el banco central afirmó que la investigación tenía como objetivo principal fortalecer el seguimiento del mercado inmobiliario y obtener una comprensión profunda del mismo. las características del comportamiento de compra y préstamo de viviendas de los residentes, así como las condiciones y procesos de revisión de los préstamos de los bancos comerciales, y comprender con precisión la situación de los préstamos
Al final del año, el Banco Popular de. China y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" (en adelante, el "Aviso"), estableciendo las dos líneas rojas para préstamos hipotecarios, "préstamos inmobiliarios " y "préstamos personales para vivienda" se implementarán en enero de 2021.
Los bancos se dividirán en cinco grados y se establecerán indicadores claros de "dos líneas rojas". Los bancos limitan la proporción de préstamos inmobiliarios para individuos y empresas. Sobre la base de la oferta y la demanda de fondos industriales, podemos optimizar la asignación de recursos financieros y fortalecer el apoyo financiero a la economía real.
Esta política ha permitido a muchas personas "pisar el paso". Los bancos han reducido los límites de los préstamos personales para vivienda. Un informe de investigación de Guosheng Securities muestra que, según las estadísticas reveladas en el informe provisional de 2020, 13 bancos han "cruzado la línea" en diversos grados, según datos publicados por bancos financieros anteriores. Los cálculos revelaron que cuatro de los grandes bancos estatales y bancos comerciales por acciones excedieron los estándares en diversos grados, y algunos bancos excedieron ambas líneas rojas.
Tomemos como ejemplo el China Merchants Bank. Según los datos de desempeño provisionales de 2020, suponiendo que se cumplan los requisitos regulatorios dentro de 4 años, la escala de nuevos préstamos hipotecarios minoristas caerá a 75,6 mil millones de yuanes en 2021, una disminución. de aproximadamente 126,8 mil millones de yuanes con respecto al nivel del año pasado. La escala de nuevas inversiones en préstamos inmobiliarios corporativos caerá a 34,8 mil millones de yuanes, una disminución de alrededor de 56 mil millones de yuanes con respecto al año pasado;
Después de que se emitió el "Aviso", el tema # Muchos bancos estuvieron expuestos a la suspensión de préstamos hipotecarios # se convirtió directamente en un tema de búsqueda candente en Weibo.
Después de entrar en 2021, las cuotas de muchos bancos en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen se han ajustado significativamente. Un banquero dijo: "En el pasado, los préstamos bancarios se concedían trimestralmente y se controlaban gradualmente mensualmente. Este año se cambió a una base mensual. Junto con la orientación de la ventana regulatoria, la supervisión se ha vuelto más estricta y la La cuota es obviamente ajustada."
Según una encuesta oficial, las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda en los principales bancos comerciales de Guangzhou han aumentado desde principios de octubre de este año. El primer conjunto de tipos de interés de la mayoría de los bancos comerciales aumentó 55 puntos básicos hasta el 5,20% (LPR) sobre la base del precio de mercado de los préstamos a cinco años; el segundo conjunto de tipos de interés aumentó 75 puntos básicos hasta el 5,40% sobre la base del precio de mercado de los préstamos a cinco años; año LPR. Esto es consistente con aumentos anteriores en las tasas de interés hipotecarias de los cuatro principales bancos.
Según los datos de seguimiento de las tasas de interés hipotecarias de 674 sucursales bancarias en 41 ciudades clave de todo el país por el Instituto de Investigación de Big Data Rong360, el primer préstamo hipotecario a nivel nacional en 2021 (el período de seguimiento de datos es el 20 de octubre de 2021 - 18 de febrero de 2021) promedio. La tasa de interés promedio para préstamos para segunda vivienda fue del 5,56%, un aumento de 3BP respecto al mes anterior.
Según los informes, desde el 5 de junio hasta el 38 de octubre, debido a la introducción de dos líneas rojas, las cuotas de préstamos para vivienda de muchos bancos en Chengdu han sido relativamente ajustadas. Algunos han vaciado sus cuotas de pagos mensuales en poco tiempo. período de tiempo, y algunos los han suspendido directamente recibieron préstamos hipotecarios personales para casas de segunda mano, incluidos China Construction Bank, Bank of Communications y Industrial Bank.
El analista inmobiliario Zhang Dawei señaló que esta ronda de políticas regulatorias es de arriba hacia abajo y es una mejora bajo la supervisión del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural que conduce a frenar el incendio falso. en las actuales ciudades calientes y evitando que el mercado pierda el control en el corto plazo. Controlar la entrada desordenada de fondos al sector inmobiliario es clave.
Otros expertos de la industria creen que "de acuerdo con el entorno político actual, para retirar fondos rápidamente, puede haber descuentos para pagos únicos o clientes de pago inicial de alta proporción en el mercado en marzo".
La Conferencia Central de Trabajo Económico de finales del año pasado y el reciente informe de trabajo del gobierno reiteraron una vez más la orientación de que "la vivienda es para vivir, no para especular". Además, muchos lugares han realizado inspecciones especiales sobre la implementación de políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos comerciales dentro de sus jurisdicciones, y han tomado medidas regulatorias de manera oportuna.
65438 El 29 de octubre, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai emitió un aviso exigiendo a los bancos comerciales dentro de su jurisdicción que realicen autoexámenes exhaustivos sobre préstamos de consumo, préstamos comerciales y préstamos personales para vivienda emitidos desde junio de 2020. y presentar un informe de autoexamen y rectificación a la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai antes del 28 de febrero de 2021.
Al día siguiente, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing hizo una declaración similar y exigió a los bancos que rectificaran de inmediato los problemas descubiertos y fortalecieran la responsabilidad interna.
Vale la pena mencionar que el año pasado, la sucursal de Taiyuan del Banco de Construcción de China fue multada con 350.000 yuanes por violar reglas comerciales prudentes y otorgar préstamos ilegales a personas que compraron casas con estructuras principales sin límite. Las multas fueron dirigidas a la sucursal de Taiyuan del China CITIC Bank y a la sucursal de Taiyuan del China Merchants Bank, y fueron acusadas de "emitir préstamos hipotecarios para viviendas personales sin firmar contratos en línea y propiedades sin límites".
Autor Zhou Tutu Editor Xie Yi
Este artículo es un tema especial de # Phoenix Weekly Financial Real Estate Channel #
No se permite la copia no autorizada.
¡Los precios de la vivienda siguen altos y los préstamos hipotecarios son restringidos! ¿Qué mensaje transmite esto?
¡El mercado inmobiliario de este año ha tenido un comienzo absolutamente mágico!
El año 2021 cumple menos de un mes. Muchas ciudades han endurecido sus políticas hipotecarias, muchos bancos han aumentado las tasas de interés de los préstamos locales y algunos bancos incluso han dejado de prestar.
La semana pasada, Shenzhen y Shanghai mejoraron intensamente su regulación. Posteriormente, el viceministro Ni Hong del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural dirigió un equipo a Shanghai, Shenzhen y otros lugares para inspeccionar la situación. mercado, y Hangzhou lanzó directamente nuevas medidas.
El “invierno hipotecario” llega inesperadamente.
El impacto más directo sobre la mayoría de los compradores de viviendas es el endurecimiento de los préstamos hipotecarios.
21st Century Business Herald se enteró de que la sucursal de Shenzhen del China Merchants Bank, la sucursal de Guangzhou y sus sucursales en la provincia de Guangdong suspendieron los préstamos para vivienda hace una semana.
En Shenzhen, el China Everbright Bank también suspendió los préstamos para vivienda y el China Guangfa Bank no aceptó pedidos.
Desde una perspectiva fundamental, esto se deriva de los requisitos del "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración de préstamos inmobiliarios para instituciones financieras bancarias", que se implementará a partir de enero de 2021. El "Aviso" divide a los bancos en cinco niveles y establece un límite superior para el saldo de los préstamos inmobiliarios y un límite superior para los préstamos personales para vivienda.
Basándonos en el límite superior del ratio de préstamos anterior, también encontramos algunos datos de referencia de los bancos, que los bancos necesitan para reducir sus cuotas.
Los bancos comenzaron a reducir las cuotas y restringir los préstamos, lo que tuvo un gran impacto en los compradores y promotores de viviendas.
Para los promotores, el límite superior regulatorio para los préstamos inmobiliarios no supera el 40%. Para algunas empresas inmobiliarias con una alta rotación de capital, la presión financiera extranjera es alta y los préstamos internos son difíciles de obtener, lo que resulta en una mala recaudación de efectivo, lo que inevitablemente causará presión sobre la cadena de capital y puede afectar el progreso del desarrollo del proyecto.
Para los compradores de vivienda, el límite superior regulatorio para préstamos personales para vivienda no excede el 32,5%, lo que significa que el monto del préstamo que los bancos pueden otorgar como compradores de vivienda es limitado, lo que hace que los bancos aumenten activamente el umbral, como como aumentar las condiciones de revisión y reducir la cuota, reducir el límite del préstamo, ralentizar la velocidad del préstamo, etc.
Algunos bancos han subido los tipos de interés.
65438+En la mañana del 27 de junio, los cuatro principales bancos de Guangzhou, a saber, Industria, Agricultura, China y Construcción, tomaron la iniciativa de aumentar los tipos de interés de las hipotecas personales para primera y segunda vivienda. :
Los puntos básicos de la tasa de interés aumentaron en 15 puntos básicos. La tasa de interés variable para los préstamos para primera vivienda es del 5,2% y la tasa de interés variable para los préstamos para segunda vivienda es del 5,45%.
Después del aumento de 15 puntos básicos, tomando como ejemplo una hipoteca a 30 años de 1 millón de yuanes, costará alrededor de 1.100 yuanes al mes en un año.
65438+El 20 de octubre, el banco central anunció la última tasa de interés cotizada LPR para junio de 2021: 3,85% a 1 año y 4,65% a 5 años y más.
Este dato no ha cambiado durante 9 meses consecutivos.
Entonces, ¿hay nuevos cambios en las tasas de interés de los primeros préstamos hipotecarios de Chengdu?
La tasa de interés hipotecaria promedio para compradores por primera vez en Chengdu ocupa actualmente el primer lugar en el país.
También recopilamos las tasas de interés hipotecarias de algunos bancos en Chengdu en 2021 y enero. La tasa de interés para los compradores de vivienda por primera vez es del 5,73% al 6,125%, y las tasas de interés aumentan entre el 15% y el 25%. Para las segundas viviendas, como se muestra a continuación, en términos generales, la mayoría de los bancos en Chengdu tienen tasas de interés relativamente bajas para préstamos para primera y segunda vivienda.
El préstamo hipotecario de la izquierda se endurece y la regulación de la derecha se endurece
En junio de 5438 + octubre de este año, el viceministro Ni Hong del Ministerio de Vivienda y Urbanismo Desarrollo Rural dirigió un equipo a Shanghai y Shenzhen para investigar y supervisar el mercado inmobiliario, enfatizando el posicionamiento "sin especulación" de "vivienda y vivienda" y considerando claramente "resolver los problemas pendientes de vivienda en las grandes ciudades" como una de las tareas clave en 2021.
Como resultado, a principios de 2021, las ciudades mejoraron sus regulaciones y no pararon hasta prohibir por completo a los especuladores. Echemos un vistazo a las políticas regulatorias recientes en las principales ciudades:
El 5 de octubre de 2018, se actualizaron las regulaciones de Hefei. El divorcio de parejas era retroactivo por 2 años y los divorcios falsos no eran válidos.
65438+El 21 de octubre, la regulación de Shanghai se actualizó, el divorcio de parejas fue retroactivo a 3 años y el período de exención del impuesto al valor agregado se aumentó de 2 a 5 años.
65438+El 23 de octubre, se introdujo la nueva política de Shenzhen para verificar estrictamente las calificaciones para comprar una casa y disuadir a aquellos que no cumplan con las condiciones. Los falsificadores serán directamente incluidos en la lista negra y se les prohibirá comprar una casa para tres. años.
65438+El 25 de octubre, Shanghai ajustó y mejoró, y la casa de subastas comenzó a restringir las compras.
65438+El 27 de octubre, Hangzhou mejoró su regulación y restricciones de compra y venta.
En las políticas regulatorias de varias ciudades, ¿hemos visto la sombra de la política de restricción de compras y ventas de Chengdu?
Señales obtenidas
¿Qué señales podemos obtener de las múltiples actuaciones en la ciudad y el contexto actual?
Ya sea endureciendo los préstamos bancarios o mejorando las regulaciones locales, el propósito es combatir la actual especulación inversora y la especulación inmobiliaria. Esto obviamente es más beneficioso para las familias que solo necesitan una casa pero que inevitablemente la necesitarán. Los perjudican algunos compradores de viviendas, como un segundo dormitorio recientemente renovado a un tercer dormitorio.
La regulación del mercado inmobiliario se basará en políticas específicas de la ciudad, lo que hará que la regulación sea más precisa y operable.
Los frecuentes movimientos de principios de año muestran que las expectativas de una tendencia alcista en el mercado inmobiliario son muy estables. Según las previsiones de la Academia de Ciencias Sociales, el mercado inmobiliario aumentará aproximadamente un 5% en 2021.
Sugerencias
Finalmente, para los amigos que actualmente quieren comprar una casa con dinero en efectivo, tenemos algunas sugerencias:
1. Esto definitivamente es algo bueno. Debido a la mejora de las regulaciones, la mayoría de los especuladores inmobiliarios han sido excluidos, por lo que debemos aprovechar estos años y trabajar duro para sumarnos;
2. debe estar dentro de un rango razonable y legal. Si los principales activos de las ciudades centrales se adquieren de manera oportuna, la regulación será cada vez más intensiva en el futuro
3. ahora, las ciudades más seguras y con una fuerte fortaleza integral tendrán que unirse. Por ejemplo, los precios en varias ciudades que han estado sujetas a controles recientes no bajarán debido a los controles de precios y permanecerán "estables".
Muchos bancos de Shanghai han ajustado las cuotas hipotecarias y ampliado el ciclo de los préstamos. Las tasas de interés hipotecarias aún no se han ajustado.
El mercado inmobiliario de Shanghai ha experimentado un auge recientemente. Se han introducido políticas regulatorias, las cuotas hipotecarias se han vuelto estrictas y los tiempos de procesamiento se han ampliado. El aumento de los tipos de interés hipotecarios también se ha convertido en un tema de preocupación para el mercado.
La encuesta financiera Blue Whale muestra que los bancos de Shanghai han ajustado significativamente sus cuotas de préstamos y, en general, han ampliado sus períodos de préstamo. Sin embargo, las tasas de interés hipotecarias del banco no han cambiado.
El plazo del préstamo suele ser ampliado.
Blue Whale Finance visitó muchas sucursales bancarias en Shanghai y descubrió que los negocios de préstamos personales para vivienda ahora se pueden procesar normalmente y que no se han suspendido los préstamos por el momento. Sin embargo, las cuotas de préstamos de los principales bancos. obviamente se han endurecido y los préstamos son lentos. El fenómeno existe.
“El negocio de préstamos todavía se está aceptando, pero la cuota de préstamos es muy ajustada. Si el procedimiento de transferencia es rápido, se necesitarán de 3 a 4 meses para obtener un préstamo”. La sucursal del China Construction Bank en Shanghai le dijo a Lan Whale Finance: "En el pasado, el proceso de aprobación de préstamos de cartera tardaba unas tres semanas, pero ahora tarda un mes; la aprobación de préstamos puramente comerciales ahora tarda unas 3 o 4 semanas en completarse. Después de la aprobación, obtuve los materiales de transferencia y el tiempo de procesamiento del centro de transacciones de bienes raíces también se extendió y el banco ahora tiene más negocios”.
Un miembro del personal del departamento de préstamos personales de. Una sucursal del Banco de China en Shanghai incluso dijo que después de firmar el contrato, se necesitarán dos o tres semanas para realizar inspecciones de la casa. Debido a las restricciones de compra, todo el proceso de aprobación solo toma alrededor de un mes, por lo que el momento del préstamo es. aún más incierto. Incluso si firma un contrato ahora, la política puede ser diferente cuando se emita el préstamo. "Debido a que la nueva política actual requiere que los bancos endurezcan en general sus políticas crediticias, el proceso de aprobación se alargará. Ahora todos los enlaces son un poco largos".
El 21 de enero de 2021, la Autoridad de Vivienda de Shanghai emitió " Acerca de Las Opiniones sobre la promoción del desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario de Shanghai" (conocidas como las "Diez medidas de Shanghai") regulan urgentemente el mercado inmobiliario de Shanghai.
El plazo del préstamo se ha alargado, pero el propietario no está dispuesto a esperar más. El gerente de una sucursal de Lianjia en Shanghai dijo que algunos propietarios están dispuestos a romper el contrato para recibir el pago lo antes posible.
"Dejemos que el intermediario y el propietario acuerden que el período del préstamo será más largo que antes. Ahora todos los bancos son iguales. Puede que no haya ningún banco que pueda prestar dinero en la segunda mitad del año". dijo el miembro del personal del Banco de China antes mencionado.
Tras la visita, se constató que muchos intermediarios y personal empresarial relacionado con los bancos recomiendan actualmente a los compradores de viviendas aprovechar el tiempo para finalizar todos los procesos de préstamo lo antes posible. Sin embargo, algunos agentes inmobiliarios señalaron que no sólo este año, sino también a finales del año pasado, las cuotas de préstamos para vivienda serían ajustadas y los desembolsos de los préstamos serían lentos, por lo que no hay que preocuparse demasiado.
Los tipos de interés hipotecarios aún no han subido.
Ante el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, algunos medios informaron que los cuatro principales bancos de Industria y Agricultura de Guangzhou y el Banco de Construcción de China habían aumentado las tasas de interés hipotecarias, lo que generó preocupaciones sobre si las tasas de interés hipotecarias de Shanghai aumentarían gradualmente. aumentar.
Blue Whale Finance preguntó a varios bancos estatales de Shanghai, al Shanghai Pudong Development Bank, al Huaxia Bank y a otros bancos por acciones. Ambas partes dijeron que actualmente no hay expectativas de aumentos de las tasas de interés en Shanghai y que el método principal es controlar el límite de los préstamos para vivienda. El ajuste de los tipos de interés en el futuro depende del mercado.
Una persona del departamento de préstamos personales de una sucursal del Banco de China en Shanghai dijo a los periodistas que la tasa de interés para la primera sede del Banco de China es tan baja como el 4,65%, y la tasa de interés para la segunda vivienda es del 5,25%. No se ha comunicado ningún aumento del tipo de interés.
Hasta ahora, los bancos de Shanghai no han visto el fenómeno de los “préstamos diferenciados a clientes de alta calidad”. Un miembro del personal de una sucursal del Banco de Comunicaciones en Shanghai se rió. "Ahora no hay ningún problema de cuotas. Ni siquiera los intermediarios pueden encontrar un banco que pueda prestar dinero de inmediato, por lo que tienen que hacer cola".
El personal del banco reveló que los intermediarios de cadena del tamaño de Lianjia y I Love My Home, habrá bancos cooperativos internos que ayudarán a los clientes a encontrar bancos coincidentes para solicitar préstamos según sus necesidades reales. “Como principal canal para el negocio de préstamos bancarios, es relativamente seguro encontrar préstamos bancarios a través de intermediarios, pero es relativamente difícil realizar pedidos en lotes.
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Los préstamos inmobiliarios vuelven a encontrarse con “dos líneas rojas”
Para evitar posibles riesgos financieros sistémicos causados por una concentración excesiva de préstamos inmobiliarios en el sistema financiero, el banco central y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió una declaración conjunta en junio de 2020. 5438+ El 31 de febrero, se emitió el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión de concentración para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" (en adelante, el "Aviso"). El aviso estipula que los préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias (excluidas las sucursales en el extranjero) y de individuos El índice de préstamos para vivienda no deberá ser superior al límite superior de los préstamos para bienes raíces y préstamos personales para vivienda determinado por el Banco Popular de China y la Banca de China. Por lo tanto, la Comisión Reguladora divide a los bancos en cinco grados y establece "dos líneas rojas" para los índices de préstamos.
La CICC realizó cálculos relevantes basados en los datos del informe semestral de los principales bancos en 2020.
p>Entre los bancos cuya proporción de préstamos inmobiliarios excede el límite superior, ninguno de los bancos de primer nivel excede el límite superior. China Merchants Bank superó el 5,7%, el Shanghai Pudong Development Bank superó el 0,4% y el Industrial Bank superó el límite superior. 6,2%, el Banco Ping An superó el 1,8% y el Banco de Beijing superó el 2,0%. En el tercer grupo, el Banco de Chengdu superó el 13,3%, el Banco de Zhengzhou superó el 10,4% y el Banco de Qingdao superó el 9,1%.
Entre los bancos con préstamos personales para vivienda que exceden el límite superior, el China Construction Bank de primer nivel superó el 1,9%, el Postal Savings Bank superó el 1,1% el China Merchants Bank de segundo nivel superó el límite superior y el Industrial Bank. superó el 5%.