Urgente: Hay grandes recompensas por comprar una casa con jardín privado.
(Extraído de un conocido bufete de abogados de Beijing)
De acuerdo con el artículo 13 del "Reglamento de ecologización urbana de Beijing", " todos los proyectos de construcción Se debe disponer de una cierta cantidad de tierra verde, con una proporción de: (1) No menos del 30% de nuevas áreas residenciales, y los espacios verdes públicos deben construirse de acuerdo con el estándar de 2 metros cuadrados per cápita de permanente residentes" y "Medidas de implementación para la proporción de terrenos verdes para proyectos de construcción en Beijing". De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2, la "área de terrenos verdes para proyectos de construcción" se basa en los principios y disposiciones específicas del artículo 13 de el Reglamento de la siguiente manera: (1) Cualquier área residencial o comunidad residencial de nueva construcción (con una población de más de 7,000 personas o un área de terreno de construcción que cumpla con los estándares de planificación) Más de 10 hectáreas), la proporción no será inferior a 30 %, y los espacios verdes públicos se construirán de acuerdo con el estándar de 2 metros cuadrados por persona y 1 metro cuadrado por persona. El espacio verde que apoya la construcción de instalaciones comerciales, de servicios y otras instalaciones públicas se calculará junto con el espacio verde en áreas residenciales..." Cuando los desarrolladores construyen comunidades residenciales, deben apoyar la construcción de espacios verdes públicos dentro de un área determinada que todos los propietarios * * * tienen derecho de uso. No pueden transformarlo en jardín y regalarlo.
En tercer lugar, las consecuencias legales de que el promotor ceda el jardín sin autorización.
El El promotor le dio al propietario del primer piso unos pocos metros cuadrados de jardín, pero en realidad le dio unos pocos metros cuadrados. Los derechos de uso del suelo alrededor del edificio, incluido el jardín, pertenecen a todos los propietarios, y cualquier propietario tiene derecho a entrar al jardín. La donación no autorizada del promotor obviamente infringe los derechos e intereses legítimos de otros propietarios y viola la ley. Según lo dispuesto en el artículo 52 de la Ley de Contratos, es un acto inválido y el promotor asumirá la responsabilidad correspondiente. por incumplimiento de contrato y responsabilidad extracontractual.
Para los propietarios que han comprado la casa del primer piso, dijo que al no ser válida la donación del promotor, su uso exclusivo del jardín constituía una infracción de los derechos de otros. Otros propietarios podrían ejercer su derecho a reclamar la propiedad, exigiendo al propietario del primer piso que detenga la infracción, elimine la obstrucción, la devuelva a su estado original o incluso compense la pérdida. No hay objeciones, los derechos del propietario del primer piso sobre el jardín no pueden protegerse legalmente porque no puede solicitar un certificado de derecho de uso de la tierra para el jardín, porque en la etapa de registro de derechos de propiedad, sólo las propiedades que están incluidas en la relación de superficie del edificio pueden Los derechos de propiedad que no están incluidos en el índice de superficie de construcción no se pueden registrar por separado. Sin embargo, en los proyectos inmobiliarios, los jardines y los espacios verdes generalmente no están incluidos en el índice de superficie de construcción. Sus derechos inmobiliarios dependen completamente de los edificios. se utiliza para calcular la proporción del área de construcción y no se puede utilizar en el cálculo de la proporción del área de construcción. Los edificios están separados o divididos. El jardín y los espacios verdes son propiedad común de todos los propietarios. Solicite de forma independiente el certificado de título de jardín para los propietarios del primer piso. De esta manera, los derechos e intereses de los propietarios que compran la casa en el primer piso debido al jardín definitivamente se verán dañados durante el proceso de solicitud del jardín. certificados de derechos de uso de la tierra, muchos propietarios se dieron cuenta de repente de que las promesas hechas por el desarrollador al firmar el contrato no podían cumplirse en absoluto y sus derechos e intereses resultaron gravemente dañados.
Según el artículo 3 del contrato. De acuerdo con lo dispuesto en la "Interpretación del Tribunal Supremo Popular de varias cuestiones relativas al juicio de contratos de compraventa de viviendas comerciales", el desarrollador da instrucciones y promesas específicas sobre la donación de jardines en el contrato de promoción o compraventa, y esto tiene un impacto significativo. impacto en la celebración del contrato de compraventa y la confirmación del precio de la vivienda, debe considerarse como una oferta Si el desarrollador lo viola, será responsable por incumplimiento del contrato al propietario del primer piso. , según lo dispuesto en el artículo 54 de la Ley de Contratos, si el promotor oculta a sabiendas los derechos de propiedad del jardín, el propietario del inmueble será responsable al expresar la intención de comprar una casa en el primer piso contra su verdadera intención. El comportamiento del desarrollador constituye un fraude civil. El pequeño propietario no solo puede exigir al desarrollador que asuma la responsabilidad por el incumplimiento del contrato, sino también solicitar al tribunal popular o a la institución de arbitraje que cambie o rescinda el contrato de venta de vivienda comercial. >En el caso de propiedad del edificio, cada distrito tiene una parte de la propiedad que es de su propiedad * * *, como estacionamiento subterráneo, y partes de la zona son exclusivas del propietario, balcones, etc., que pueden ser acordados por todos los propietarios. propietarios divididos para permitir que uno o varios propietarios divididos disfruten de derechos de uso exclusivo y exclusivo, lo que se denomina derechos de uso exclusivo parcial de * * *. El jardín adyacente al primer piso es propiedad de todos los propietarios. Con el consentimiento de todos los propietarios, se puede acordar que uno o varios propietarios del primer piso tendrán el derecho exclusivo de uso del jardín. Por supuesto, este derecho se limita a la posesión y uso real del jardín y no implica cesión de derechos. Al mismo tiempo, todos los propietarios también pueden acordar las condiciones para recuperar el jardín para evitar un uso irrazonable y daños al jardín.
En resumen, los derechos de uso del suelo en el primer piso adyacente al jardín pertenecen a todos los propietarios de los edificios de la parcela. Al construir un parque, el desarrollador debe asegurarse de que se lleve a cabo en estricta conformidad con el plan y que el área verde de las instalaciones de apoyo de la comunidad cumpla con los estándares legales. La donación no autorizada de un jardín por parte del promotor debería considerarse en general inválida y debería conllevar la correspondiente responsabilidad por incumplimiento de contrato y responsabilidad extracontractual. Los propietarios del primer piso tienen uso exclusivo del jardín con la autorización de todos los propietarios. En vista de la práctica actual de regalar jardines en grandes cantidades, la mejor manera para que los promotores resuelvan este problema es proporcionar jardines a los propietarios del primer piso con el consentimiento de todos los propietarios. En términos de métodos específicos, el desarrollador puede agregar cláusulas complementarias sobre el jardín al contrato de venta de vivienda comercial o al convenio temporal del propietario, estipulando claramente que otros propietarios están de acuerdo en que el propietario del primer piso puede usar el jardín adyacente a su propiedad, y estipula que el propietario del primer piso pueda utilizar el jardín adyacente a la propiedad.