Nuevas regulaciones para la venta de viviendas comerciales en 2023
Nueva Normativa sobre Ventas de Vivienda Comercial
Medidas de Gestión de Ventas de Vivienda Comercial
Capítulo 1 Disposiciones Generales
El artículo 1 es para regular las ventas de viviendas comerciales y proteger viviendas comerciales Los derechos e intereses legítimos de ambas partes en la transacción se basan en la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" y el "Reglamento de Gestión de Operaciones y Desarrollo de Bienes Raíces Urbanos".
Artículo 2 Las ventas de viviendas comerciales y la gestión de ventas de viviendas comerciales deberán cumplir con estas Medidas.
Artículo 3 Las ventas de vivienda comercial incluyen las ventas corrientes de vivienda comercial y la preventa de vivienda comercial. El término "venta de casas comerciales en el acto" mencionado en estas Medidas se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden casas comerciales que han pasado la inspección de terminación y la aceptación al comprador, y el comprador paga el precio de la vivienda. El término “preventa de viviendas comerciales”, tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al comportamiento de una empresa de desarrollo inmobiliario que vende viviendas comerciales en construcción a un comprador por adelantado, pagando el comprador un depósito o el precio de la vivienda.
Artículo 4 Las empresas promotoras de bienes raíces podrán vender viviendas comerciales por sí mismas o podrán confiar la venta de viviendas comerciales a agencias de servicios de intermediación inmobiliaria.
Artículo 5 El departamento administrativo de construcción del Consejo de Estado es responsable de la gestión nacional de ventas de viviendas comerciales. Los departamentos administrativos de construcción de los gobiernos populares de las provincias y regiones autónomas son responsables de la gestión de ventas de viviendas comerciales dentro de sus respectivas regiones administrativas. Los departamentos administrativos de construcción y los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos populares de los municipios, ciudades y condados (en adelante, departamentos administrativos de desarrollo inmobiliario) son responsables de la gestión de ventas de viviendas comerciales dentro de sus respectivas regiones administrativas de acuerdo con la división. de responsabilidades.
Capítulo 2 Condiciones de Venta
Artículo 6 La preventa de viviendas comerciales deberá implementar un sistema de licencia de preventa. Las condiciones para la preventa de viviendas comerciales y los procedimientos para el trámite de la licencia de preventa de viviendas comerciales se implementarán de conformidad con las disposiciones pertinentes del "Reglamento para la Ordenación del Desarrollo y Operación de Bienes Raíces Urbanos" y el " Medidas para la Administración de la Preventa de Vivienda Comercial Urbana".
Artículo 7 La venta de casas comerciales deberá cumplir con las siguientes condiciones:
(1) Las empresas de desarrollo inmobiliario que actualmente venden casas comerciales deberán tener una "Licencia Comercial de Persona Jurídica Empresarial" y un "Certificado de Calificación de Empresa de Desarrollo Inmobiliario";
(2) Obtener un certificado de derecho de uso de la tierra o un documento de aprobación de uso de la tierra;
(3) Tener un permiso de planificación de proyecto de construcción y un permiso de construcción;
(4) Se ha aprobado la aceptación de finalización;
(5) Se han implementado la demolición y el reasentamiento;
(6) Infraestructura de apoyo como suministro de agua, Se han entregado el suministro de energía, calefacción, gas y comunicaciones. Las condiciones, otras infraestructuras de apoyo e instalaciones públicas cumplen con las condiciones de entrega o se han determinado el progreso de la construcción y la fecha de entrega;
(7) El plan de administración de la propiedad ha sido sido implementado.
Artículo 8 Las empresas de desarrollo inmobiliario deberán presentar al departamento de desarrollo inmobiliario el manual del proyecto de desarrollo inmobiliario y los documentos de respaldo pertinentes que cumplan con las condiciones para la venta de viviendas comerciales para su registro antes de vender viviendas comerciales.
Artículo 9 Cuando una empresa de promoción inmobiliaria venda viviendas comerciales hipotecadas, la hipoteca se gestionará de conformidad con las disposiciones pertinentes de la "Ley de Garantía de la República Popular China" y las "Medidas para la Administración". de Hipoteca Inmobiliaria Urbana".
Artículo 10 Antes de la terminación del contrato de compraventa de viviendas comerciales, la empresa de promoción inmobiliaria no revenderá a terceros la vivienda comercial objeto del contrato.
Artículo 11 Las empresas de desarrollo inmobiliario no venderán viviendas comerciales mediante devolución de capital o devolución de capital encubierta. Las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden vender edificios comerciales sin terminar mediante arrendamiento posventa o arrendamiento posventa encubierto.
Artículo 12 Las casas comerciales se venden por unidades y no se venderán en unidades.
Artículo 13 Al vender viviendas comerciales, si la empresa de desarrollo inmobiliario selecciona una empresa de administración de propiedades, el comprador deberá celebrar un acuerdo de administración de propiedades con la empresa de administración de propiedades seleccionada por la empresa de desarrollo inmobiliario al celebrar un Protocolo de compraventa de vivienda comercial.
Capítulo 3 Publicidad y Contrataciones
Artículo 14 Cuando las empresas promotoras inmobiliarias y las agencias de servicios de intermediación inmobiliaria publiquen anuncios de venta de viviendas comerciales, deberán cumplir con la Ley de Publicidad de la República Popular de China y la Ley de Publicidad Inmobiliaria De acuerdo con las regulaciones pertinentes, como la Promulgación de Disposiciones Provisionales, el contenido publicitario debe ser verdadero, legal, científico y preciso. Artículo 15 Si las empresas de desarrollo inmobiliario y las agencias de servicios de intermediación inmobiliaria publican anuncios y materiales promocionales de venta de viviendas comerciales, las partes lo estipularán en el contrato de compraventa de viviendas comerciales.
Artículo 16 Al vender viviendas comerciales, la empresa de desarrollo inmobiliario y el comprador de la vivienda celebrarán un contrato escrito de venta de viviendas comerciales. El contrato de venta de vivienda comercial deberá establecer los siguientes contenidos principales:
(1) Nombre y dirección de las partes; (2) Información básica de la vivienda comercial (3) Método de venta de la vivienda comercial; 4) Precio y precio total de la vivienda comercial Método de determinación del precio, método de pago y plazo de pago; (5) Condiciones y fecha de entrega; (6) Compromisos estándar de decoración y equipamiento (7) Infraestructura de apoyo, como suministro de agua, suministro de energía; compromisos de entrega de calefacción, gas, comunicaciones, carreteras y servicios ecológicos y derechos y responsabilidades relacionados (8) Propiedad de edificios públicos (9) Cómo abordar las diferencias de área (10) Asuntos relacionados con el registro de derechos de propiedad; 11) Métodos de resolución de disputas; (12) Responsabilidad por incumplimiento de contrato; (13) Otros asuntos acordados por ambas partes.
Artículo 17 El precio de venta de la vivienda comercial se determinará mediante negociación entre las partes, salvo disposición en contrario del Estado.
Artículo 18 La venta de viviendas comerciales podrá tasarse por suites (unidades), o por área de edificación o área de edificación dentro de la suite. El área de construcción de la casa comercial se compone del área de construcción interna y el área de construcción asignada * * *. El área de construcción interna son derechos de propiedad independientes, y el área de construcción asignada * * * es * * derechos de propiedad. goza de los derechos y asume responsabilidades de conformidad con las disposiciones legales y reglamentarias. Si el precio se calcula en función del apartamento (unidad) o del área de construcción dentro del apartamento, el contrato de venta de vivienda comercial deberá indicar el área de construcción y el prorrateo del * * * área de construcción existente.
Artículo 19: Para casas en venta cuyo precio sea por unidad (unidad), las partes podrán estipular directamente el precio total en el contrato después de realizar una inspección in situ de la casa en venta. Para casas en preventa cuyo precio sea por unidad, la empresa promotora de bienes raíces deberá adjuntar al contrato el plano de la casa en venta. El plano debe indicar dimensiones detalladas y especificar tolerancias. Cuando se entrega la casa, el tipo de casa es consistente con los planos de diseño y las dimensiones relevantes están dentro del rango de error acordado, para mantener el precio total si el tipo de casa no coincide con los planos de diseño o las dimensiones relevantes. Si excede el rango de error acordado y el contrato no especifica un método de manejo, el comprador puede devolver la propiedad o renegociar el precio total con la empresa promotora inmobiliaria. Si el comprador se retira, la empresa promotora será responsable del incumplimiento del contrato.
Artículo 20 De acuerdo con el cálculo del área de construcción o área de construcción dentro del condominio, las partes especificarán en el contrato cómo manejar el error entre el área contratada y el área de registro de derechos de propiedad. Si no hay acuerdo en el contrato, se manejará de acuerdo con los siguientes principios:
(1) Si el valor absoluto del índice de error del área está dentro del 3% (inclusive), el precio de la vivienda se liquidará de acuerdo con el valor real;
( 2) Cuando el valor absoluto del índice de error del área excede el 3%, el comprador tiene derecho a realizar el pago. Si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá devolverle el precio pagado dentro de los 30 días siguientes a la fecha en que el comprador se propone realizar el pago y, al mismo tiempo, pagará los intereses sobre el precio pagado. Si el comprador se niega a realizar el check-out, y si el área de registro de la propiedad es mayor que el área estipulada en el contrato, el comprador compensará el precio de la casa si el error del área está dentro del 3% (inclusive el desarrollo inmobiliario); La empresa se hará cargo del precio superior al 3%. Los derechos de propiedad pertenecen al comprador. Cuando el área registrada de los derechos de propiedad sea menor que el área estipulada en el contrato, la parte del precio de la vivienda cuyo valor absoluto del índice de error del área esté dentro del 3% (inclusive) será devuelta al comprador por la inmobiliaria. empresa de promoción inmobiliaria; la parte del precio de la vivienda cuyo valor absoluto exceda del 3% será devuelta al comprador por la empresa de promoción inmobiliaria en dos plazos. La relación de error entre el área registrada como derecho de propiedad y el área estipulada en el contrato = -×100%. Si el área especificada en el contrato es diferente debido a cambios en la planificación y diseño estipulados en el artículo 24 de estas Medidas, si las partes no rescinden el contrato, firmarán un acuerdo complementario.
Artículo 21 Si el precio se basa en el área de construcción, las partes estipularán en el contrato el área de construcción dentro del condón y el área de construcción asignada dentro del condón, y estipularán que el área de construcción dentro del condón será permanecerá sin cambios, y el área de construcción dentro del condón será igual a la del condominio Qué hacer cuando hay un error en el área de construcción dentro de la suite.
Artículo 22 Si no se cumplen las condiciones para la venta de viviendas comerciales, la empresa de desarrollo inmobiliario no venderá viviendas comerciales y no cobrará ninguna tarifa de pago anticipado al comprador. Si se cumplen las condiciones para la compra y venta de casas comerciales, si la empresa de desarrollo inmobiliario cobra honorarios en forma de pago anticipado del comprador antes de celebrar un contrato de venta de casas comerciales, los honorarios cobrados se considerarán el precio de la vivienda en en el momento de celebrar el contrato de venta de una casa comercial, si las partes no han celebrado un contrato de venta de una casa comercial, la empresa de desarrollo inmobiliario devolverá los honorarios cobrados al comprador, a menos que ambas partes acuerden lo contrario, prevalecerá el acuerdo;
Artículo 23 Antes de celebrar un contrato de venta de viviendas comerciales, una empresa de desarrollo inmobiliario deberá indicar claramente al comprador las "Medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales" y el texto de muestra del contrato de venta de viviendas comerciales; pre-vendida, también se debe indicar claramente el "Contrato de Venta de Vivienda Comercial" Medidas para la Administración de la Preventa de Vivienda Comercial Urbana "
Artículo 24 Las empresas de desarrollo inmobiliario construirán viviendas comerciales de acuerdo con la planificación y el diseño aprobados. Una vez vendida la vivienda comercial, las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cambiar la planificación y el diseño sin autorización. Si los cambios de planificación aprobados por el departamento de planificación y los cambios de diseño acordados por la unidad de diseño conducen a cambios en el tipo estructural, tipo de unidad, tamaño del espacio y orientación de la vivienda comercial, u otras circunstancias que afecten la calidad o las funciones de uso de la vivienda comercial según lo acordado por las partes del contrato, la empresa promotora inmobiliaria deberá Notificar al comprador por escrito dentro de los 65,438+00 días contados a partir de la fecha de establecimiento del cambio. El comprador tiene derecho a dar una respuesta por escrito sobre si desea realizar el check-out dentro de los 15 días posteriores a la notificación. Si el comprador no responde por escrito dentro de los 15 días siguientes a la llegada de la notificación, se considerará que ha aceptado los cambios de planificación y diseño y los consiguientes cambios en los precios de la vivienda. Si la empresa de desarrollo inmobiliario no notifica al comprador dentro del período prescrito, el comprador tiene derecho a realizar el pago; si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable del incumplimiento del contrato;
Capítulo 4 Agencia de Ventas
Artículo 25 Si una empresa de desarrollo inmobiliario encomienda a una agencia de servicios intermediarios la venta de viviendas comerciales, la agencia encomendada será una agencia de servicios intermediarios inmobiliarios constituida de conformidad con la ley y obtuvo un mecanismo de licencia comercial. Una empresa de desarrollo inmobiliario celebrará un contrato de encomienda por escrito con la agencia de servicios de intermediario inmobiliario encomendada. El contrato de encomienda especificará el período de encomienda, la autoridad de encomienda y los derechos y obligaciones del principal y del principal.
Artículo 26 Al encomendar a una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria la venta de viviendas comerciales, se presentarán al comprador los documentos de certificación pertinentes de la vivienda comercial y el poder para la venta de vivienda comercial.
Artículo 27 Al encomendar a una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria la venta de viviendas comerciales, ésta deberá presentar verazmente la situación relevante de la venta de viviendas comerciales al comprador. La agencia de servicios de agencia inmobiliaria encomendada no venderá viviendas comerciales que no cumplan con las condiciones de venta.
Artículo 28 Cuando una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria encomendada venda viviendas comerciales en calidad de agente, no cobrará honorarios distintos de comisiones.
Artículo 29 El personal de venta de viviendas comerciales deberá recibir formación profesional antes de dedicarse al negocio de venta de viviendas comerciales.
Capítulo 5 Entrega
Artículo 30 La empresa promotora inmobiliaria deberá, de conformidad con el contrato, entregar las casas comerciales que cumplan con las condiciones de entrega a los compradores de viviendas en el plazo previsto. Si la entrega no se realiza a tiempo, la empresa promotora inmobiliaria será responsable del incumplimiento del contrato. Si la entrega debe posponerse por fuerza mayor u otros motivos acordados por las partes del contrato, la empresa promotora inmobiliaria deberá notificarlo inmediatamente al comprador.
Artículo 31 Si una empresa promotora inmobiliaria vende vivienda comercial y monta una casa modelo, deberá explicar si la calidad, equipamiento y decoración de la vivienda comercial realmente entregada son consistentes con la casa modelo. Si no se da ninguna explicación, la casa comercial efectivamente entregada deberá ser consistente con la casa modelo.
Artículo 32 Cuando una empresa de desarrollo inmobiliario venda viviendas comerciales, deberá proporcionar al comprador una "Garantía de calidad de la vivienda e instrucciones para el uso del sistema de viviendas comerciales" (en adelante, el "Reglamento") en conforme a la Garantía" y "Manual de Instrucciones de la Casa".
Artículo 33 Las empresas promotoras inmobiliarias asumirán la responsabilidad de la garantía de calidad de las casas comerciales vendidas. Las partes deben acordar en el contrato el alcance de la garantía, el período de garantía, la responsabilidad de la garantía, etc. El período de garantía se calcula a partir de la fecha de entrega. El período de garantía de la vivienda comercial no será menor que el período de garantía estipulado en la carta de garantía de calidad emitida por el contratista del proyecto de construcción a la unidad de construcción, si la duración es menor que el período de garantía mínimo estipulado en el "Reglamento", deberá; no será inferior al período mínimo de garantía estipulado en el “Reglamento”. El período de garantía para viviendas comerciales no residenciales no será menor que el período de garantía estipulado en la carta de garantía de calidad emitida por el contratista del proyecto de construcción a la unidad de construcción. Las empresas de desarrollo inmobiliario cumplirán con las obligaciones de garantía y serán responsables de las pérdidas causadas por problemas de calidad dentro del período de garantía. Las empresas promotoras inmobiliarias no se hacen responsables de los daños causados por fuerza mayor o uso inadecuado.
Artículo 34 Las empresas de desarrollo inmobiliario confiarán a unidades con calificaciones de topografía y mapeo de bienes raíces la realización de topografía y mapeo sobre la base del proyecto antes de entregar la vivienda comercial para su uso. Departamento administrativo de bienes raíces para su revisión y aprobación antes de que puedan ser utilizados para vivienda Registro de derechos de propiedad. Las empresas de desarrollo inmobiliario deberán, dentro de los 60 días siguientes a la fecha de entrega de la vivienda comercial, presentar la información requerida para el registro de propiedad de la vivienda al departamento administrativo de bienes raíces donde esté ubicada la casa. Las empresas de desarrollo inmobiliario ayudarán a los compradores de viviendas comerciales a gestionar los cambios en los derechos de uso de la tierra y los procedimientos de registro de propiedad de la vivienda.
Artículo 35 Después de entregar la casa comercial para su uso, si el comprador cree que la calidad de la estructura principal no está calificada, puede confiar a una agencia de inspección de calidad del proyecto para que vuelva a inspeccionarla de acuerdo con las regulaciones pertinentes. Después de la verificación, si la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene derecho a realizar el check-out, si se le causan pérdidas, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable de la compensación de acuerdo con la ley;
Capítulo 6 Responsabilidades legales
Artículo 36 Si una vivienda comercial se vende sin una licencia comercial, el departamento de administración industrial y comercial del gobierno popular a nivel de condado o superior deberá, de conformidad con el “Reglamento de Gestión y Desarrollo Inmobiliario Urbano” 》Sancionar.
Artículo 37 Cualquier persona que venda viviendas comerciales sin obtener un certificado de calificación de empresa de desarrollo inmobiliario será condenada a detener las actividades de venta y multada con no menos de 50.000 yuanes pero no más de 654,38 millones de yuanes.
Artículo 38 Cualquiera que viole las leyes y reglamentos mediante la preventa de viviendas comerciales sin autorización será ordenado a detener la conducta ilegal y las ganancias ilegales serán confiscadas si se cobra un anticipo, una multa de no; Podrá imponerse más del 1% del anticipo recibido.
Artículo 39. Antes de que se resuelva el contrato de compraventa de vivienda comercial, si la vivienda comercial objeto del contrato se vende a otros, se le dará un aviso ordenándole hacer las correcciones dentro de un plazo. , y se impondrá una multa de no menos de 20.000 yuanes pero no más de 30.000 yuanes. Esto constituye Cualquiera que cometa un delito será considerado penalmente responsable de conformidad con la ley;
Artículo 40 Si una empresa de desarrollo inmobiliario no organiza la inspección de finalización, no pasa la inspección o entrega viviendas comerciales no calificadas sin autorización, será sancionada de acuerdo con el "Reglamento de Gestión de Calidad de Proyectos de Construcción". .
Artículo 41 Si una empresa de desarrollo inmobiliario no presenta los resultados de los estudios topográficos y cartográficos o la información requerida para el registro de propiedad de la vivienda al departamento administrativo de bienes raíces, se le advertirá y se le ordenará que realice correcciones dentro de un plazo un límite de tiempo, y también se le podrá imponer una multa de 20.000 yuanes. Se impondrá una multa no inferior a 30.000 RMB pero no superior a 30.000 RMB.
Artículo 42 Si una empresa de desarrollo inmobiliario comete cualquiera de los siguientes actos al vender viviendas comerciales, se le advertirá, se le ordenará que haga correcciones dentro de un plazo y podrá recibir una multa de 30.000 yuanes a 65.438 yuanes.
(1) No vender viviendas comerciales de acuerdo con las condiciones de venta prescritas;
(2) No presentar la descripción del proyecto de desarrollo inmobiliario y los certificados pertinentes que cumplan con las condiciones de venta. de vivienda comercial antes de la venta de vivienda comercial de acuerdo con las regulaciones Los documentos se envían al departamento de desarrollo inmobiliario para su archivo.
(3) Devolver la vivienda comercial originalmente vendida o devolverla en forma encubierta.
(4) Vender viviendas comerciales sin terminar en forma de arrendamiento posventa o posventa encubierta; arrendamiento;
(5) Vender casas comerciales en divisiones;
(6) No cumplir con las condiciones para vender casas comerciales y cobrar tarifas en forma de pago por adelantado del comprador;
(7) Falta de pago al comprador conforme a normativa El comprador hace constar expresamente las “Medidas para la Administración de Ventas de Vivienda Comercial”, “Texto Modelo de Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial” y “Medidas para la Administración de Preventa de Vivienda Comercial Urbana";
(8) Encomendar a una agencia no calificada la venta de viviendas comerciales como agente.
Artículo 43 Si una agencia de servicios de intermediación inmobiliaria vende viviendas comerciales que no cumplen con las condiciones de venta, se le advertirá, se le ordenará que deje de vender y se le podrá imponer una multa de no menos de 20.000 yuanes, pero no más de 30.000 yuanes.
Artículo 44 Si un empleado estatal descuida sus deberes, abusa de su poder o comete malas prácticas para beneficio personal en la gestión de ventas de viviendas comerciales, se le impondrán sanciones administrativas de conformidad con la ley; se constituye delito, será penalmente responsable conforme a la ley.
Capítulo 7 Disposiciones complementarias
Artículo 45 El término "ventas de devolución", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que venden casas comerciales devolviendo periódicamente el dinero de la compra. El término "arrendamiento posventa" mencionado en estas Medidas se refiere al comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario que arriendan las viviendas comerciales adquiridas por el comprador dentro de un determinado período de tiempo o de forma encubierta. El término "ventas divididas", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere al comportamiento de ventas de las empresas de desarrollo inmobiliario que dividen un conjunto completo de casas comerciales en varias partes y las venden a compradores de viviendas, respectivamente. El término “área de registro de propiedad” mencionado en estas Medidas se refiere al área de la casa confirmada por el departamento administrativo de bienes raíces.
Artículo 46 Los departamentos administrativos de construcción de los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central podrán formular detalles de implementación de acuerdo con estas Medidas.
Artículo 47 El departamento administrativo de construcción municipal del Consejo de Estado es responsable de la interpretación de estas Medidas.
Artículo 48 Las presentes Medidas se implementarán a partir del 1 de junio de 2006.