La nueva política de Shanghai para la vivienda de segunda mano ha terminado, el mercado se ha enfriado y un pequeño número de transacciones siguen "estancadas"
Según datos proporcionados por Tongce Fanghao, en la semana del 23 al 29 de agosto, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai fueron de 4.249 unidades, muy por debajo del promedio de 6.000 unidades en junio. Al mismo tiempo, el precio medio de las transacciones cayó 2,24 intermensualmente hasta 37.000 yuanes por metro cuadrado, cifra inferior al precio unitario de 40.000 yuanes de julio.
El rápido enfriamiento de agosto está estrechamente relacionado con las nuevas normas de revisión de hipotecas de "tres precios bajos" implementadas a principios de mes. Un periodista de China Business News se enteró durante la entrevista de que el precio de tasación relacionado con los impuestos suele tener entre un 50% y un 30% de descuento sobre el precio del contrato, y que el costo del pago inicial de la primera vivienda puede llegar a casi el 70%.
La industria cree en general que esta nueva regulación puede inhibir la entrada de fondos en el mercado de la vivienda de segunda mano, evitar que se vuelva a especular y ayudar a enfriar el mercado.
Sin embargo, el aumento de los umbrales de compra de viviendas ha cogido desprevenidos a algunos compradores. Los compradores de viviendas que “obtienen un descuento del 50% sobre el valor tasado relacionado con los impuestos” enfrentan una brecha en el pago inicial de 500.000 a 15.000.
Pero actualmente ni los intermediarios ni los bancos pueden ofrecer soluciones más específicas para las transacciones en tránsito. El periodista se enteró de muchos bancos que sólo los clientes que firmen en línea o envíen solicitudes de préstamo antes del 6 de agosto pueden seguir la antigua política de préstamos; los clientes que sólo pagan un depósito no pueden hacer los ajustes "según corresponda".
El efecto refrescante es evidente al principio.
El mercado de viviendas de segunda mano de Shanghai se ha enfriado significativamente bajo los controles políticos de los últimos seis meses.
En el primer semestre del año, afectado por la oferta concentrada de viviendas nuevas y la extensión del ciclo hipotecario para viviendas de segunda mano, el volumen de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano de Shanghai cayó bruscamente de 65.438 a un récord de 44.000 unidades en octubre a 28.000 unidades en junio.
A principios de julio, con la introducción de nuevas regulaciones sobre la verificación de precios de viviendas de segunda mano en Shanghai, se liquidaron un gran número de casas no calificadas. El comercio también se enfrió al mismo tiempo. Según datos del Instituto de Investigación Lianjia de Shanghai, en julio se vendieron 24.000 viviendas de segunda mano en Shanghai, lo que supone una disminución del 15% intermensual y del 16% interanual.
El valor absoluto de este número de transacciones fue el más bajo de cualquier mes excepto febrero de este año, y también cayó por primera vez mes a mes.
Ahora, después de la implementación de la nueva política de préstamos de "tres precios bajos" que está directamente vinculada a la política crediticia, ha reducido el apalancamiento de los residentes y ha reducido directamente la popularidad del mercado de viviendas de segunda mano. .
Según los datos proporcionados por Tongce Fang Hao, del 2 al 29 de agosto, el número de transacciones semanales fue básicamente de alrededor de 4.000, siendo la más baja menos de 3.500, muy por debajo de las más de 6.000. en junio y julio, al mismo tiempo, el precio medio de transacción también cayó de más de 40.000 yuanes por metro cuadrado a 37.000 yuanes por metro cuadrado.
Xiao Yunxiang, analista senior del Instituto de Investigación Tongce, analizó que la política de "tres precios bajos" está en línea con el espíritu de "dos concentraciones de crédito" y evita efectivamente que una gran cantidad de fondos fluya hacia el mercado de la vivienda de segunda mano, evitando que el mercado se caliente y haciendo subir los precios de la vivienda.
“Cambiar la idea de comprar préstamos superiores en el pasado, proporcionar cuotas de préstamos al mismo tiempo que se satisfacen las necesidades de los residentes para la compra de viviendas y evitar una corrida de fondos y recursos de préstamos en el contexto del ajuste bancario. cuotas de préstamos ", dijo además Xiao Yunxiang.
Ahora, con el paso del tiempo, algunas transacciones se han realizado con éxito y el intermediario ha calculado aproximadamente el precio de evaluación fiscal de la comunidad y puede ofrecer a los clientes sugerencias basadas en esto.
“Tomemos como ejemplo las casas de segunda mano en Jiangqiao Village, Jiading. El precio de mercado es de 46.000 yuanes por metro cuadrado y el descuento (precio con impuestos incluidos) puede alcanzar los 32.000 yuanes por metro cuadrado. La diferencia multiplicada por el área es la cantidad que hay que compensar "
Un intermediario dijo a los periodistas que antes era común comprar una casa por valor de alrededor de 3 millones por 6,5438 millones de yuanes en efectivo, pero ahora Sólo se puede comprar por 23,4 millones de yuanes. Se espera que "este tipo de prisa por comprar mucho" disminuya después de que aumente el número de compradores de viviendas con una actitud de esperar y ver qué pasa, "los precios de las viviendas pueden volver a caer".
“En los últimos tiempos es evidente que los precios de la vivienda han bajado”, afirma un comprador que lleva mucho tiempo prestando atención al mercado de la vivienda de segunda mano.
Negociar en el camino debido a lesiones accidentales
La nueva política de "tres precios bajos" ha hecho que el mercado se desarrolle en una dirección más saludable, pero durante el período de transición de la nueva política, Algunos comerciantes en tránsito siguen atrapados en el dilema.
Zhang Cheng (seudónimo) y su esposa, que han trabajado y vivido en Shanghai durante casi cinco años, decidieron comprar una casa debido al reciente aumento en el alquiler y al propietario que vendió su casa. Sin embargo, dado que el período de pago de la seguridad social en julio era sólo de 60 meses, en mayo, después de elegir una casa, la pareja pagó un depósito de 6.543.805 yuanes, acordó firmar en línea en septiembre de 2005 y recibió un préstamo de 2.290.000 yuanes.
Después de que Zhang Cheng aumentó el pago inicial restante, negoció con el propietario a través de un intermediario el 5 de agosto, adelantando el tiempo de firma en línea al 14 de agosto, y la entrevista del préstamo también estaba programada para ese día.
Todo estaba listo, pero Zhang Cheng se enteró al día siguiente de que debido a las últimas regulaciones de "tres precios bajos", no se recomendaba continuar.
Los llamados "tres precios bajos" son las nuevas reglas para los préstamos de vivienda de segunda mano implementadas por los bancos en Shanghai desde el 6 de agosto. El límite del préstamo bancario se referirá al precio de firma del sitio web del contrato, el precio de tasación bancaria y el precio de tasación relacionado con los impuestos, y se seleccionará el más bajo como precio estándar de solicitud de préstamo. En términos generales, el precio de evaluación fiscal es el más bajo de los tres precios.
Según los departamentos pertinentes, el precio de evaluación fiscal es el "precio mínimo de control para el cálculo del impuesto en transacciones inmobiliarias". El periodista se enteró por el departamento de gestión de vivienda de una determinada comunidad de que el valor imponible siempre ha sido muy bajo y lo dio el departamento de impuestos. Además, "el precio de mercado de la casa ya es muy alto y puede ser el doble del impuesto". precio relacionado."
Este precio tasado también se ha convertido en el mayor obstáculo para comprar una casa. El valor de tasación relacionado con los impuestos devuelto a Zhang Cheng por el intermediario fue de 6,5438 millones, que era sólo el 50% del precio del contrato.
“Según el precio tasado de 65 préstamos, el pago inicial aumentará en 1,12 millones de yuanes, y el índice de pago inicial real también aumentará de 35 a casi 67”. número que ya no se puede reconstruir.
Zhang Cheng, que en repetidas ocasiones no ha logrado negociar con su arrendador, se enfrentará a un incumplimiento de contrato a mediados de septiembre. Aunque es posible que la indemnización por daños y perjuicios no se pague en su totalidad, puede resultar difícil recuperar el depósito de 6.543.805 yuanes. "Se perdió medio año de salario sin ningún motivo". Ahora, Zhang Cheng inició una demanda en el tribunal después de rescindir el contrato con el propietario.
Zhang Cheng, que solo pagó un depósito, puede tener suerte.
Li Juan (seudónimo) y su esposo, que completaron estudios de posgrado en Shanghai, se establecieron en la ciudad a través de puntos después de graduarse y ingresaron al mercado inmobiliario de moda en la primera mitad de este año. Después de seleccionar una casa antigua con un precio total de 4.654,38 millones, pagó el anticipo el 23 de julio y pagó el anticipo de 14.400 online el 8 de agosto.
Li Juan, que no sabía que el tercer precio era bajo en ese momento, pronto recibió un aviso del oficial de préstamos del banco. El valor tasado de su casa relacionado con los impuestos era de alrededor de 2,04 millones. el monto del préstamo también se redujo de los 2,66 millones anteriores 654,38 0,33 millones, la diferencia de más de 1 millón la debe pagar usted mismo.
Las dos familias de agricultores que ya han pagado el pago inicial ya no pueden cubrir la diferencia. El propietario espera obtener puntos más altos vendiendo la casa para poder construir una nueva, por lo que no está dispuesto a abandonar la transacción fácilmente y exige que se cumpla el contrato. Li Juan, cuya negociación fracasó, todavía no sabe cómo hablar con sus padres.
Los compradores y vendedores esperan “flexibilidad”
Lo que experimentaron no es único. "Ahora somos 365 personas en nuestro grupo", dijo a los periodistas un comprador de vivienda que tuvo la misma experiencia.
Frente a compradores que se encuentran en un dilema, el intermediario no puede aportar una solución.
Un determinado intermediario solo proporciona varios intermediarios de préstamos a los compradores que han pagado un anticipo y no tiene más contramedidas. "Ellos admitieron su responsabilidad y nos pidieron que presentáramos una reclamación a la central", dijo el comprador, pero no hubo más comentarios de la central.
Un informante de otro gran intermediario dijo que no hay otra manera que la negociación amistosa. “Todavía depende de las intenciones del comprador y del vendedor”.
De hecho, en. Ante el aumento pasivo de los pagos iniciales, salvo aquellos que pueden recuperar el pago inicial o rescindir el contrato pacíficamente, muchas personas optan por renunciar a la compra. "Me enteré por la tienda que algunos clientes se dieron por vencidos directamente y las transacciones cayeron drásticamente", reveló a los periodistas una fuente de una agencia en Shanghai.
Chen Xiao, analista del Centro de Datos de Vivienda Zhuge, también dijo que como intermediario, todo lo que puede hacer es interpretar la política correctamente, decirles a los compradores de viviendas en el camino que no entren en pánico y ayudar a resolver los problemas del cliente. situación del préstamo.
Como prestamistas, los bancos no han dado una respuesta integral a las transacciones en tránsito, aunque existen diferencias en los puntos de implementación de la nueva normativa.
El responsable de una sucursal de un banco por acciones solo dijo que si el momento de la firma en línea es antes del 6 de agosto, se pueden implementar las antiguas reglas de préstamo, mientras que otras transacciones en tránsito requieren el depósito; Se pagó antes y se firmó en línea después de 6 días, no hay espacio para avanzar.
El Banco Agrícola de China utiliza el tiempo de solicitud de préstamo como estándar. Para implementar la política de préstamos anterior, las solicitudes de préstamo deben presentarse antes del 6 de agosto. Otro banco pequeño y mediano también dijo que si la firma en línea va a la zaga de la política, según las nuevas regulaciones, "nadie lo considerará ahora".
"La política de cada banco es diferente, y nosotros también Siga la política de firma en línea aquí." El tiempo lo dirá." Un informante de otro banco por acciones reveló que no se aceptarán transacciones entre compradores por primera vez y pequeños intermediarios. El límite de préstamo de su banco ha excedido el estándar, y " Este año es particularmente difícil".
Algunos expertos de la industria que no quisieron ser identificados dijeron que "tres precios son bajos". Actualmente, los bancos tienen diferentes maneras de manejar situaciones en las que se han firmado contratos pero no se han emitido préstamos ni se han realizado depósitos. pagado antes de que se introdujera la póliza, y la asimetría de información tiene un impacto negativo en ellos. Algunas personas causaron lesiones accidentales.
En opinión de Chen Xiao, este tipo de política generalmente tendrá un período de amortiguación y se emitirán detalles de implementación de la política para abordar las transacciones en tránsito.
Por ejemplo, el 24 de agosto, Hefei, provincia de Anhui, emitió nuevas regulaciones sobre restricciones a la compra de viviendas en los distritos escolares y también estipuló medidas para el manejo de transacciones en tránsito, es decir, antes de que se publiquen las nuevas regulaciones, firme un contrato en línea, o firmar un acuerdo de suscripción y pagar un depósito, etc. , implementado de acuerdo con la política de restricción de compras original.
"Espero que los departamentos pertinentes también puedan tomar medidas adicionales para gestionar las transacciones en curso", así lo esperan muchos compradores de viviendas. "Si podemos obtener un préstamo de acuerdo con las regulaciones originales, estamos muy dispuestos a continuar ejecutando el contrato. En última instancia, sólo queremos comprar una casa y vivir en ella nosotros mismos", dijo Zhang Cheng.