¿Cuáles son algunas cuestiones básicas del derecho de propiedad?
En mi opinión, hay tres malentendidos que se deben evitar al comprender la ley de derechos de propiedad:
(1) La palabra "derechos de propiedad" es marca nuevo. El término "derechos de propiedad" nunca se ha utilizado en leyes anteriores, pero el contenido de la Ley de Derechos de Propiedad no es enteramente nuevo. Muchos contenidos de la Ley de Propiedad fueron incluidos en leyes existentes en el pasado. Se puede decir que el derecho de propiedad tiene tres aspectos. La primera parte es el contenido existente de la ley original, especialmente las disposiciones sobre tierras y seguridad. Dado que estamos formulando un Código Civil, y la ley de propiedad es una parte importante del Código Civil, es necesario sistematizarlo y mejorarlo. Es necesario incorporar el contenido de leyes específicas a la Ley Fundamental. La segunda parte, como ley básica de bienes muebles e inmuebles, la ley de derechos de propiedad incluye principalmente derechos de propiedad y usufructo, como derechos de contrato de tierras, servidumbres, propiedades, derechos de garantía, etc. Donde estos sistemas eran imperfectos en el pasado, el derecho de propiedad los ha hecho más perfectos. En la tercera parte, el derecho de propiedad también incluye algunos contenidos jurídicos que antes no existían, como el sistema de posesión de buena fe, el sistema de protección de la posesión, la propiedad diferenciada, etc. Estos sistemas llenan los vacíos del pasado, haciendo que el sistema sea completo y el contenido científico.
(2) La Ley de Propiedad es una ley de propiedad importante, pero no es la única ni la primera en China. El derecho civil se ocupa principalmente del derecho de propiedad, establece el sistema de propiedad fundamental del país y anima a las personas a crear riqueza. Se debe proteger la propiedad estatal y también la propiedad privada, para que el país y su pueblo puedan volverse ricos y poderosos. Pero los derechos de propiedad en el mercado se componen de derechos de propiedad privada. Desde la perspectiva del Cuerpo, lo mismo es cierto. Los derechos de propiedad en el sentido moderno incluyen los derechos de los acreedores, los derechos de propiedad intelectual, los derechos de propiedad intangible y los derechos de propiedad de los inversores. Entre estos cuatro tipos de derechos de propiedad, el derecho contractual estipula los derechos de los acreedores, los derechos de propiedad intelectual estipulan los derechos de propiedad intangibles, los intereses de los inversores de capital están estipulados por el derecho de sociedades y las disposiciones sobre derechos de propiedad están relativamente dispersas. El derecho de propiedad se ocupa de cuestiones de derechos de propiedad. En la actualidad, los derechos de propiedad intelectual en China están subdesarrollados; los derechos sobre acciones y deudas no involucran a todos, pero todos tienen derechos de propiedad. Por lo tanto, los derechos de propiedad no deben entenderse como todos los derechos de propiedad, sino sólo como el tipo de derecho de propiedad más fundamental y más antiguo.
(3) El derecho de propiedad es un derecho de derechos privados y un derecho básico en los derechos civiles, pero es muy diferente del derecho de contratos. Un contrato sólo es relevante para las partes que lo firman y no requiere registro. Sin embargo, muchos aspectos de los derechos civiles en el derecho de propiedad están relacionados y entran en conflicto con los derechos públicos. La Ley de Propiedad forma parte de los derechos civiles tanto en el código civil como en el derecho privado, pero una parte considerable de ella involucra derechos públicos, como el sistema de registro de bienes raíces y el sistema de expropiación. La Ley de Propiedad estipula que los terrenos personales pueden ser expropiados por motivos de interés público. Éste es el derecho del Estado. La Ley de Derechos de Propiedad estipula que algunos derechos de propiedad requieren permiso administrativo, como los derechos de minería y los derechos de exploración. Una parte considerable de la Ley de Propiedad se refiere a los bienes de propiedad estatal. La forma de gestionar los activos estatales necesita una mayor regulación. Las leyes de propiedad estatal, colectiva y privada estipulan cómo proteger la propiedad, pero no implican la gestión de los derechos públicos. La tarea de la gestión de los derechos públicos sigue siendo muy ardua y no puede resolverse mediante la legislación de derechos privados.
En segundo lugar, el sistema de registro de bienes raíces
La ley de propiedad es una ley que involucra bienes muebles e inmuebles. Los bienes muebles e inmuebles más importantes de cualquier país son los bienes raíces, y los bienes inmuebles más importantes de cualquier país son los terrenos. En los países occidentales, la tierra es de propiedad privada y nuestra tierra no es de propiedad privada, pero también existen cuestiones de derechos de uso. La compra de inmuebles es muy importante y además está muy relacionada con el Cuerpo. Nuestro país ha establecido los principios básicos para el registro efectivo de bienes inmuebles. El artículo 6 de los "Principios Básicos" estipula que el establecimiento, cambio, transferencia y eliminación de bienes inmuebles deben tramitarse de conformidad con la ley. El párrafo 2 del artículo 9 se refiere específicamente al registro de bienes inmuebles. En China, la relación real entre el sistema de adquisición de propiedades y el sistema de registro es diversa. Por lo tanto, cuando estudiamos la ley de derechos de propiedad, debemos comprender cómo obtener derechos de propiedad y derechos de propiedad. La primera forma es registrarse y entrar en vigor. Este principio es muy importante. Las disposiciones de este principio indican que no hay derechos de propiedad sin registro. En nuestro país, el registro efectivo de los derechos de propiedad comienza con el derecho de uso de terrenos edificables. Ya sea que la tierra se asigne gratuitamente o se adquiera mediante compensación, los derechos de uso de la tierra deben registrarse. El segundo es la propiedad de la vivienda, que debe registrarse para ser efectiva. Además, se deben registrar las hipotecas sobre bienes inmuebles y las hipotecas sobre derechos de uso de la vivienda. También existen algunos bienes muebles especiales que tienen especial importancia y se consideran bienes inmuebles, como barcos, aviones, vehículos de motor, etc., que también deben registrarse. Otro tipo es la hipoteca sobre bienes muebles. Las hipotecas sobre bienes muebles deben registrarse en la Oficina Industrial y Comercial. La segunda es la forma en que el contrato surtirá efecto. El artículo 127 de la Ley de derechos de gestión de contratos de tierras rurales estipula que los derechos de gestión de contratos de tierras se establecen cuando los derechos de gestión de contratos de tierras entran en vigor. El tercero es el método de distribución, como los derechos de uso de la propiedad.
Tres. Sistema de expropiación, expropiación y compensación
Cuando se trata de expropiación y expropiación, lo más importante es la compensación. En materia de compensación, se adoptará una compensación razonable. La Ley de Ordenación del Territorio expresa "compensación adecuada", la Ley de Ordenación Urbana expresa "compensación correspondiente" y la Ley de Derechos de Propiedad expresa "compensación razonable". La “compensación razonable” aparece aquí como un estándar más alto. El párrafo 2 del artículo 42 estipula que cuando se expropian tierras de propiedad colectiva, la compensación por la tierra, los subsidios de reasentamiento, la compensación por la ocupación de tierras y los cultivos jóvenes deben pagarse íntegramente de conformidad con la ley, y se deben organizar los gastos de seguridad social para los agricultores sin tierra para garantizar su sustento y el mantenimiento de sus derechos e intereses legítimos. Esta es una regla muy humana. La tierra rural es la base de la seguridad social fundamental de los agricultores. Todos los honorarios cobrados por la expropiación de tierras con derechos de gestión de contratos de tierras se devolverán directamente al titular de los derechos de gestión de contratos de tierras.
Para la demolición de casas individuales, en primer lugar se debe proporcionar una indemnización por demolición y, en segundo lugar, se deben garantizar las condiciones de vida de las personas expropiadas.
Cuatro. Los derechos de usufructo y su liquidez
Los derechos de usufructo y su liquidez son otra dirección importante de la ley de derechos de propiedad. La propiedad de la tierra en nuestro país no es negociable. Las tierras de propiedad estatal no se pueden comprar, vender ni hipotecar. Desde la reforma y apertura, la comercialización y transferencia de tierras han resuelto el problema de la transferencia de derechos de uso de la tierra. Por tanto, deberíamos separar los derechos de propiedad y de uso. Los derechos de uso de la tierra le pertenecen a usted y la propiedad pertenece al estado. 1 * * * Se estipulan cuatro tipos de derechos de uso de la tierra: derechos de administración contratados, derechos de uso de la tierra para la construcción (incluida la adquisición pagada y la asignación gratuita), propiedad familiar y servidumbres.
En cuanto al derecho de gestión del contrato de tierras, el artículo 128 de la Ley de Propiedad estipula que el titular del derecho de gestión del contrato de tierras tiene derecho a transferir el derecho de gestión del contrato de tierras mediante subcontratación, permuta, transferencia, etc. El período de transferencia no excederá el período restante del período del contrato. El terreno contratado no se utilizará para construcciones no agrícolas sin la aprobación legal. En cuanto a los terrenos baldíos, el artículo 133 estipula que si se contratan terrenos rurales como terrenos baldíos mediante licitación, subasta, consulta pública, etc., los derechos de administración del contrato de terrenos podrán transferirse, suscribirse, hipotecarse o de cualquier otra forma transferirse de conformidad con la Ley de Contratos de Terrenos Rurales y otras disposiciones pertinentes del Consejo de Estado. En cuanto al alcance de la transferencia de terrenos de construcción, el artículo 143 estipula que el titular del derecho de uso de terrenos de construcción tiene derecho a transferir, permutar, aportar capital, donar o hipotecar el derecho de uso de terrenos de construcción, a menos que la ley disponga lo contrario. Por tanto, los derechos de uso del suelo en mi país se dividen en tres tipos: transferencia prohibida, transferencia restringida y transferencia libre. Se restringe la circulación, es decir, no se permite la transferencia, la circulación ni la hipoteca. La transferencia prohibida se refiere principalmente a tierras asignadas gratuitamente por el Estado. Se pueden transferir, hipotecar e invertir en libre circulación.
Las cuestiones de uso de la tierra involucradas en la Ley de Derechos de Propiedad tienen que ver principalmente con la relación entre los mercados, y todo lo que tenga poco que ver con la circulación del mercado no está involucrado. La gestión de los contratos de tierras del Cuerpo es relativamente compleja. Según las disposiciones legales, el modelo de gestión de contratos de tierras rurales es un modelo de gestión dual del sistema de responsabilidad de contratos familiares que combina gestión unificada y descentralización. El cuerpo también es un modelo de doble batallón, pero es diferente del sistema dual. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 134 de la Ley de Propiedad, al contratar terrenos agrícolas de propiedad estatal, se remitirán a las disposiciones pertinentes de esta ley.
El derecho de gestión del contrato de suelo es en realidad un derecho de gestión con tres grandes problemas: primero, se obtiene principalmente en base al contrato vigente, segundo, se refiere al contenido de los derechos, y tercero, es la alcance de los cuatro tipos de derechos de gestión.
La Ley de Contratos estipula que si un contrato se firma de conformidad con las disposiciones obligatorias del estado, también se utilizará la Ley de Contratos. Sin embargo, dicho contrato es obligatorio si tiene un significado especial en el momento de su celebración. ¿En qué circunstancias habrá un contrato obligatorio? Una relación administrativa se llama contrato obligatorio. No existe relación obligatoria entre sujetos completamente iguales. El contenido de los contratos obligatorios está claramente estipulado por el Estado, pero la validez del contrato, su ejecución y la responsabilidad por incumplimiento del contrato si no se cumple deben cumplir con las disposiciones de la Ley de Contratos. En la compra de productos agrícolas, para evitar que los agricultores realicen producciones no planificadas y ventas a ciegas, los contratos de compra de productos agrícolas se firman con antelación, lo que también es un contrato obligatorio típico. La contratación de tierras rústicas también tiene la naturaleza de un contrato administrativo y debe firmarse. La condición de los sujetos es desigual al firmar el contrato, pero en caso de incumplimiento del contrato, deben asumir igualmente la responsabilidad por incumplimiento del mismo.
En segundo lugar, está la cuestión de los derechos de propiedad. El término "derechos de propiedad" nunca se ha utilizado en el Código Civil, los Principios Generales del Derecho Civil, el Derecho de Contratos, el Derecho de Propiedad y el Derecho de Propiedad Intelectual. Los "derechos de propiedad" son un concepto económico y un concepto vago. La ambigüedad radica en si los derechos de propiedad son derechos de propiedad o derechos de gestión. De acuerdo con lo dispuesto en la Ley de Propiedad, el titular del derecho de administración del contrato de tierras del Cuerpo gozará de los derechos que disfrutará cuando disfrute del derecho de administración del contrato de tierras: el contenido de los derechos puede disfrutar del derecho a ocupar, utilizar y beneficiarse de la tierra contratada; dentro del alcance de la circulación del mercado, el derecho de gestión por contrato de la tierra de propiedad estatal. Menos que la tierra colectiva en términos de estatus, la composición del Cuerpo es relativamente compleja, incluidos agricultores, trabajadores y soldados; La base del Cuerpo es muy buena, pero tras la promulgación de la Ley de Derechos de Propiedad hay que prestar más atención a la "división" de derechos. "Dividir" significa mercado, por lo que el Cuerpo debe "mantener el status quo, mantener la estabilidad y adaptar las medidas a las condiciones locales" en cuestiones de tierras.
(Jiang Ping, Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China)