¿Está protegido por ley "comprar una casa a su nombre"? Tenga cuidado con cuatro riesgos principales.
Durante el último año, a medida que más y más ciudades se han sumado a las filas de las restricciones a la compra de viviendas, el fenómeno de "comprar una casa a su nombre" también se ha vuelto cada vez más común. Los motivos no son más que calificaciones para la compra de vivienda, condiciones del préstamo, restricciones de registro de hogares, políticas de compra de vivienda, etc. Según la normativa legal actual, no existe ninguna disposición ilegal sobre "comprar una casa a su nombre".
Entonces, ¿comprar una casa a tu nombre está protegido por ley? ¿Cuáles son los riesgos? ¿A qué debo prestar atención?
Primero explica ¿qué es comprar una casa a tu nombre?
"Comprar una casa a nombre" se refiere al acto en el que el inversionista real toma prestado el nombre de otra persona para comprar una casa y registra la propiedad de la casa a nombre de otra persona. entre conocidos o familiares.
¿Por qué necesitas comprar una casa con tu nombre real?
Hay tres razones posibles:
Primero, para evitar leyes y políticas, tales como: evitar leyes y políticas nacionales sobre hipotecas, impuestos, registro y otras leyes y políticas relacionadas;
El segundo es tomar prestadas las calificaciones de otras personas para disfrutar de ciertas compras preferenciales;
El tercero es transferir propiedades para evitar deudas.
Entonces, ¿comprar una casa con este nombre está protegido por ley?
Comprar una casa a tu nombre significa que el titular del derecho del registro inmobiliario no es el verdadero propietario de la casa. Las transacciones realizadas por las partes basándose en su confianza en anuncios de derechos de propiedad deben estar protegidas por la ley, como el sistema de adquisición de buena fe. En cuanto a comprar una casa a su nombre, el inversionista no es el titular registrado del derecho. Incluso si usted realmente posee, administra y utiliza la casa, no es la persona legalmente calificada para disponer de ella.
El obligado inscrito dispone de la casa sin autorización, como hipoteca, venta, etc. , si la otra parte cumple las condiciones para la adquisición de buena fe, la ley se centrará en garantizar la seguridad de la transacción y los intereses de la contraparte de buena fe, y no determinará que el cambio en los derechos de propiedad es inválido simplemente porque el el titular no de facto del derecho no tiene derecho a disponer de él.
Por tanto, si surge un litigio por la compra de una casa a nombre de uno, se suele caer en la siguiente situación: la ley ampara el acuerdo jurídico sobre la autonomía de la voluntad entre las partes, es decir, el acuerdo entre las dos partes sobre la compra de una casa a su nombre, pero la ley se basa en la publicidad de los derechos de propiedad, la credibilidad pública garantiza la seguridad de las transacciones y los intereses fiduciarios de las contrapartes de buena fe para mantener la estabilidad social.
No entiendo. Tenemos un caso:
A finales del año pasado, el Tribunal Popular Intermedio de Shenzhen conoció de una disputa sobre propiedad inmobiliaria que implicaba una inversión de decenas de millones de yuanes.
Los vecinos Wang Hong y Wang Juan, que se conocen desde hace muchos años, vieron que los precios de la vivienda seguirían aumentando considerablemente, por lo que Wang Juan y Wang Hong hablaron sobre comprar una casa juntos. En julio de 2013, Wang Hong compró el inmueble 24B, Edificio 3, Woods Apartments, ubicado en el distrito de Nanshan, ciudad de Shenzhen, por un precio total de 12.725.732 yuanes.
2065438+En agosto de 2003, los dos firmaron un acuerdo en el que Wang Hong prestaría 2 millones de yuanes para pagar el pago inicial del 24B, Edificio 3, Woods Apartment de China Merchants Real Estate, y solicitaría el Banco de Comunicaciones Shekou a nombre de Wang Hong. La sucursal tramitó préstamos hipotecarios para viviendas personales por valor de 7,98 millones de RMB.
El acuerdo también estipula que el propietario real de la propiedad involucrada es propiedad exclusiva de Wang Juan. Wang Juan correrá con el préstamo hipotecario del Banco de Comunicaciones, el impuesto sobre la escritura y otros gastos inmobiliarios relacionados, y Wang Hong. recibirá un ingreso fijo de 6.5438+5 millones de yuanes si la propiedad se revende, Wang Juan debe pagarle a Wang Hong todos los ingresos de manera oportuna; si la propiedad no se revende, Wang Juan debe pagarle a Wang Hong una; ganancia de 500.000 yuanes en julio de 2065, 438+04, y pagar a Wang Hong una ganancia de 500.000 yuanes en julio de 2065, 438+05. El saldo restante de 654.380.000 yuanes se liquidó en julio. Al mismo tiempo, ambas partes * * * emitieron un certificado que demuestra que la propiedad involucrada era propiedad de Wang Juan. Debido a la restricción de compra, la propiedad de la propiedad fue registrada por Wang Hong en nombre de Wang Juan. de la propiedad fueron disfrutados y soportados independientemente por Wang Juan.
La propiedad en cuestión se registró a nombre de Wang Hong en septiembre de 2013 y la hipoteca se registró en junio de 2014. El acreedor hipotecario era la sucursal de Shenzhen de Guangdong Dongguan Bank Co., Ltd. Del pago inicial de 4,63 millones de yuanes por la propiedad involucrada, Wang Hong en realidad contribuyó con alrededor de 3,05 millones de yuanes, y el resto lo pagó Wang Juan.
En abril del año pasado, después de que las dos partes resolvieran algunas otras deudas y reclamaciones relacionadas, se confirmó que Wang Juan todavía le debía a Wang Hong un capital de 6,5438+7 millones de yuanes. Después de eso, Wang Hong instó repetidamente a Wang Juan a reclamar el capital y los ingresos de la propiedad involucrada, pero Wang Juan se negó por varias razones. Hasta ahora, Wang Hong no ha recibido ningún ingreso por la compra de la propiedad en cuestión, ni siquiera ha recuperado su capital. Desesperado, Wang Hong puso a la venta la propiedad involucrada en el caso en una agencia.
Después de enterarse de este asunto, Wang Juan presentó una demanda ante el Tribunal Popular del Distrito de Nanshan en marzo de este año, solicitando al tribunal que ordene que la propiedad involucrada en el caso pertenezca al demandante. ayudó al demandante en el manejo de los procedimientos de transferencia de propiedad.
Echemos un vistazo a la decisión del tribunal:
El Tribunal de Distrito de Nanshan sostuvo que el “Acuerdo” firmado por ambas partes era un acuerdo para comprar la casa a su nombre. Si bien la propiedad involucrada en el caso fue registrada a nombre del demandado, el demandante ha demostrado que existe una relación entre él y el demandado al comprar la casa a nombre del demandado, por lo que la propiedad involucrada en el caso pertenece a el demandante. La demandada argumentó que había pagado la señal del inmueble involucrado, y que la relación entre ambas partes era un derecho del acreedor y un derecho del deudor, que la demandada podía resolver por otras vías legales.
Por tanto, el Tribunal de Distrito de Nanshan dictaminó que la propiedad involucrada en el caso pertenece al demandante. El demandante debe rescatar la casa y cancelar el registro hipotecario de la propiedad involucrada dentro de los 60 días siguientes a la fecha de la sentencia. tramitar la inscripción de la transferencia del inmueble de que se trate dentro de los 10 días siguientes a la fecha de cancelación de la inscripción de la hipoteca.
Aunque Wang Hong no está satisfecha y planea apelar nuevamente, tiene que decir que la ley protege las excusas para comprar una casa.
Hablemos en detalle de los riesgos de comprar una casa a tu nombre.
De hecho, situaciones como esta son relativamente raras. Generalmente, al comprar una casa a su nombre, el inversionista y el registrante están separados. La contribución del inversor significa que él o ella está comprando la casa y el registrante sólo es responsable de tomar prestado el nombre. Relativamente hablando, ambos tienen ciertos riesgos. En el caso de ahora, debido a la relación de deuda, los riesgos de ambas partes se injertaron en el nombre de un registrante.
Riesgo 1: El registrante incumple su promesa.
Si un inversor se arrepiente después de comprar una casa a nombre del titular del derecho registrado, incluso si las partes tienen pruebas suficientes para probar el hecho de comprar la casa a nombre del titular del derecho registrado, lo hará causarles muchos problemas innecesarios. Es más, si no se puede demostrar que la casa se compró a nombre del titular registrado del derecho, los propios derechos del inversor no estarán protegidos, lo que resultará en dinero vacío y casas vacías.
Riesgo 2: Los inversores no cumplen las condiciones de compra.
Si la casa comprada es una casa asequible, el inversor en realidad no es elegible para comprar la casa. Incluso si el titular del derecho registrado reconoce que la casa se compró a su nombre, el inversor no puede obtener la propiedad de la casa.
Riesgo tres: "Tratarse unos a otros con sinceridad"
Esta cuestión es más complicada. Como se mencionó en el caso anterior, la ley puede proteger a un inversionista que compra una casa con falsos pretextos porque es legalmente una "contraparte de buena fe". Sin embargo, lo mismo ocurre si el acreedor registrado establece derechos hipotecarios y otros derechos sobre la casa sin hacerlo. autorización, si es otra El titular de los derechos es de buena fe Si un inversor solicita confirmación de propiedad, los derechos generalmente deben ser liberados antes de que otros titulares de derechos puedan reconocerlos.
Además, si el obligante registrado vende la casa sin autorización y la otra parte de la transacción es de buena fe y ha registrado el cambio, el inversor no puede solicitar cancelar la transacción y recuperar la casa. Incluso si se prueba el hecho de haber comprado una casa a su nombre, al titular registrado del derecho sólo se le puede exigir que asuma las responsabilidades correspondientes.
Riesgo 4: Los inversores no amortizan la hipoteca.
Si el inversionista no compra la casa en su totalidad, pero sigue los trámites hipotecarios y no cumple con la obligación de pago de la hipoteca, en realidad afectará la calificación crediticia del obligante registrado y la El banco puede incluso exigir directamente al obligante registrado que reembolse el pago.
Lo peor es que si el acreedor registrado no puede pagar la deuda a su vencimiento, recurrirá al tribunal para su ejecución. Cuando el tribunal determine los bienes de la persona sujeta a ejecución, la casa comprada a nombre del acreedor registrado se considerará propiedad del acreedor registrado y podrá retenerse como propiedad necesaria para la persona sujeta a ejecución. La ejecución de otras propiedades hará que se otorgue la inscripción del obligante a la propiedad necesaria para vivir.
En definitiva, existen muchos riesgos al comprar una casa con un nombre real, por lo que te recomendamos que no lo intentes fácilmente.
(La respuesta anterior se publicó el 28 de febrero de 2017. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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