¿Qué tal Liaocheng Country Garden Real Estate Development Co., Ltd.?

En general, todas son pequeñas empresas afiliadas a marcas ajenas y desarrolladas por gente local. Sin credibilidad

Discusión no oficial sobre las tendencias de los precios de la vivienda en Liaocheng, Shandong

1. Introducción

1. ¡La población total de China es de aproximadamente 1.400 millones!

2. El 1 de enero de 2019, la Comisión Nacional de Salud celebró una conferencia de prensa. En la reunión, Wang Haidong, Director del Departamento de Envejecimiento y Salud de la Comisión Nacional de Salud, señaló que China es. actualmente en una etapa de rápido desarrollo de envejecimiento de la población. A finales de 2018, la población de 60 años o más alcanzaba los 250 millones. Dijo que el estado de salud de los ancianos de China no es optimista. En 2018, la esperanza de vida promedio en China era de 77,0 años, pero según la investigación, la esperanza de vida saludable promedio en China era de solo 68,7 años. La proporción de personas mayores que padecen más de una enfermedad crónica llega al 75% y hay más de 40 millones de personas mayores discapacitadas o parcialmente discapacitadas. Las personas mayores necesitan urgentemente servicios de salud. --------El promedio de vida de los hombres es de aproximadamente 66 años y el promedio de vida de las mujeres es de 74 años, la futura edad de jubilación legal: ¡65 años para los hombres y 60 años para las mujeres!

2. El sitio web de la Oficina Nacional de Estadísticas publicó "Desarrollo rápido y sostenido de la industria de la construcción y mejora significativa del paisaje urbano y rural: la décima serie de informes sobre los logros del desarrollo económico y social en el 70º Aniversario de la Fundación de la República Popular China". El informe muestra que en 2018, el área de construcción de viviendas per cápita para los residentes urbanos fue de 39 metros cuadrados, un aumento de 32,3 metros cuadrados con respecto a 1978; el área de construcción de viviendas per cápita para los residentes rurales fue de 47,3 metros cuadrados, un aumento de 39,2 metros cuadrados. más de 1978.

II.Introducción a Liaocheng

Liaocheng se encuentra en el noroeste de la provincia de Shandong, limitando al norte con Dezhou y Hebei, al sur con Heze y la provincia de Henan, y con Jinan y Tai'an. al este, y la provincia de Hebei al oeste. El número total es de aproximadamente 6 millones, con jurisdicción sobre el distrito de Dongchangfu, la ciudad de Linqing, el condado de Yanggu, el condado de Shen, el condado de Chiping (ahora designado como distrito de Chiping), el condado de Dong'a, Guan. Condado y Condado de Gaotang. El PIB es un dato oficial y tiene poca significación referencial, por lo que se omite. El salario promedio oficial es de 5.400 yuanes al mes (2019), lo que lo ubica en el primer o segundo lugar desde abajo en la provincia en términos de desarrollo y fortaleza económicos. Datos de encuestas no oficiales muestran que los ingresos salariales oscilan entre 2.500 y 5.000 yuanes (la mayoría no tiene seguro social). ¡El potencial de consumo es insuficiente y la vida es muy estresante! Es una ciudad estándar de cuarto nivel.

1. Los precios de la vivienda en Liaocheng se basan en el área urbana o el distrito de Dongchangfu como referencia, y se utiliza diciembre de 2019 como punto temporal para el análisis comparativo numérico. El precio (precio de venta) de las casas nuevas en la ciudad vieja es generalmente de alrededor de 11.000, y el precio de las casas de segunda mano también es de alrededor de 11.000. Los precios de las casas nuevas y antiguas son básicamente los mismos. En algunas áreas de la zona de desarrollo o "zona de alta tecnología" de la ciudad nueva, el precio de venta de las casas nuevas es básicamente de unos 12.000 y el precio de venta de las casas antiguas es de unos 9.000. Existe una gran diferencia de precios entre las casas nuevas. y casas antiguas. Sin embargo, en general, el precio real de la transacción es aproximadamente 2.000 más bajo que el precio de venta, y la distribución del precio real de la transacción está entre 0,8 y 9.500, lo que es coherente con la distribución normal. Miremos el precio del alquiler, porque el precio del alquiler puede reflejar mejor el nivel de desarrollo real de los bienes raíces en el área. En las zonas urbanas, el alquiler mensual máximo de una casa con una superficie de 130 a 150 metros cuadrados no superará los 2.000 yuanes, y el precio de tendencia general para mudarse es de unos 1.200 yuanes al mes. El alquiler en la zona de desarrollo es más bajo, básicamente se mantiene por debajo de los 1.000 yuanes, especialmente algunas casas de reubicación en mejores ubicaciones cuestan básicamente alrededor de 600 yuanes. ¡La relación alquiler-venta es muy baja! ¡Demuestra que la fuerza impulsora detrás del crecimiento de los precios de la vivienda es una grave deficiencia renal! ! Si los precios de la vivienda en Liaocheng siguen siendo altos y siguen aumentando, el alquiler es la opción más inteligente.

2. El número de casas existentes en Liaocheng. Las estadísticas se basan en el área dentro de la rotación en sentido antihorario del Anillo de Nuevo Taipei - Anillo Este - Anillo Sur - Anillo Oeste. Hay más de 400.000 unidades de vivienda comercial y colectiva que han sido terminadas o en construcción. La comunidad más grande de la zona es el Edificio Comunitario Arcadia, con una oferta de viviendas estimada de unas 40.000 unidades. Se le puede llamar el área de barrios marginales de ataúdes de acero más grande de la ciudad de Liaocheng.

3. Propietarios y consumidores de bienes raíces en Liaocheng. Además de los promotores, los propietarios son principalmente inversiones esporádicas en viviendas familiares, algunos especuladores inmobiliarios invisibles y una pequeña parte para su propia residencia.

El número de casas propiedad de funcionarios y empresarios en la ciudad de Liaocheng llega a 80. La familia promedio de un cuadro a nivel de departamento o subdepartamento posee más de 4 casas. La familia promedio de un cuadro a nivel de departamento posee más. ¡Más de 8 casas! Líderes en posiciones clave y departamentos de poderes especiales. ¡Las familias de cuadros poseen más de 10 casas! La gran mayoría de los trabajadores mantiene generalmente un nivel de una o dos casas ricas, que ya incluye casas heredadas.

Las personas que realmente necesitan comprar una casa son los grupos de consumidores, que principalmente tienen necesidades rígidas como el matrimonio y una vivienda mejorada. Estas personas también son los llamados puerros para el sector inmobiliario, ¡y los desarrolladores deben cosecharlos con regularidad! Sin embargo, los puerros no crecen mucho y el rendimiento se reduce gravemente.

4. Los precios de la vivienda deben estar estructurados. Una casa se compone del precio del terreno + costos de construcción e instalación. Actualmente, el segundo terreno más caro en Liaocheng cuesta 5 millones de yuanes por mu (Liaocheng Country Garden), y el primero más caro es 877 yuanes por mu (Liaocheng Xiangsheng Real Estate). ¡Los costos de construcción e instalación generalmente se controlan dentro de 1200 yuanes/㎡! ! ! Los costos de construcción e instalación de casas de varios pisos deben controlarse dentro de 900 yuanes/㎡. El costo de construcción e instalación mencionado aquí es el precio de la oferta ganadora de la empresa de construcción e instalación (incluidos impuestos y ganancias) para agua, electricidad, calefacción e incluso decoración de tamaño mediano que cumple plenamente con el estándar de calidad nacional. En la práctica, combinado con recortes, subcontratación ilegal, etc., ¡el costo puede reducirse entre 200 y 400 yuanes/㎡! Los costos reales de construcción e instalación son 1.000 yuanes/㎡ (de gran altura) y 600 yuanes/㎡ (de varios pisos). Luego, el precio del terreno se convierte al precio mínimo; tomando como ejemplo la mansión Xiangsheng Jinlin de Xiangsheng Real Estate en la ciudad de Liaocheng, ¡su precio mínimo no supera los 3.000 yuanes/㎡! ¡El coste teórico de un edificio de gran altura en Xiangsheng es de sólo unos 4.000 yuanes! ¡El coste teórico de los inmuebles en otros lugares es inferior a 3.800! ! Sin embargo, los precios de oferta superaron los 10.000 y la ganancia aparente fue de 163. Para obtener grandes beneficios, debemos mencionar otro concepto: el intercambio público. Debido a que actualmente no existen requisitos claros para los puestos públicos en la legislación nacional, ¡los puestos públicos son sólo una hoja de parra para las empresas de desarrollo! ¡Úselo para encubrir un fraude sucio y desnudo! Los puestos públicos de la provincia de Shandong son famosos en todo el país, y los puestos públicos de Liaocheng son los más famosos de Shandong: ¡grandes, grandes, súper grandes! Tomemos como ejemplo la mansión Xiangsheng Jinlin. El precio de su casa no es demasiado escandaloso. El precio de los edificios de gran altura es básicamente entre 24 y 29, y el precio de las casas de varios pisos es de aproximadamente 15. ¿Qué son estos puestos públicos? Solo sé que hay edificios de evacuación, ascensores, etc., pero de hecho también hay edificios para la propiedad, las puertas e incluso proyectos subterráneos de defensa aérea civil se incluirán en los puestos públicos. También hay un artefacto de puesto público: el mapa de planificación. El desarrollador primero planeó según 10.000 metros cuadrados, pero en realidad construyó 9.000 metros cuadrados. Luego pidió que el departamento gubernamental asignara 12.000 metros cuadrados y luego asignó estos 2.000 metros cuadrados al espacio compartido de cada hogar, lo que resultó en una casa con un tamaño de. 170 ¡El área real utilizable del edificio es de solo 110㎡, y el interior de un apartamento de 140㎡ tiene menos de 90㎡!

En realidad, los ingresos falsos de las ventas públicas de un edificio de 30 pisos de categoría 1 pueden compensar los costos de construcción e instalación del edificio. Todo lo que se dice es que el verdadero coste de un edificio es el precio al que el promotor compra el terreno. !

Además, el precio de los terrenos adquiridos por los promotores también es falso. ¡Esto se ha convertido en un secreto a voces en la financiación de terrenos de los gobiernos locales! Por ejemplo, un promotor adquiere un terreno a un precio de 8 millones por acre y el gobierno lo anuncia y registra, etc. De hecho, en la mayoría de los casos, el gobierno sólo exige al promotor que pague entre el 50 y el 70, o que pague el importe total. y luego devolverlo al promotor, o de lo contrario las medidas de compensación, como la asignación gratuita de otros terrenos, compensarán a los promotores.

En resumen, el coste real de los edificios construidos por los promotores en Liaocheng es en realidad de sólo 2.000-3.000 por metro cuadrado.

Algunas personas pueden objetar que la mano de obra, el cemento y las barras de acero han aumentado, entonces, ¿cómo no va a aumentar el costo? No lo refutaré, lea atentamente lo anterior y resuelva sus dudas usted mismo.

5. El entorno oficial del sector inmobiliario de Liaocheng. En una palabra: ¡tanto el gobierno como los promotores esperan que los compradores de viviendas se conviertan en adquisiciones! ¿POR QUÉ? En pocas palabras, se trata de un esquema Ponzi. Independientemente de si el comprador de la casa es un especulador de bienes raíces, un comprador en tiempo real u otros, el gobierno local (LG) y el desarrollador (LM) esperan que el comprador de la casa siempre pague por la casa, y LG y LM lo harán. Siempre recoge el dinero y cosecha los puerros. Sólo así los bienes raíces nunca colapsarán, incluso si venden algunas casas al año, ¡no colapsarán!

Gobiernos locales y promotores tienen siempre los mismos intereses.

Hay dos pruebas: primero, los salarios y pagos de proyectos de los trabajadores migrantes y contratistas siempre estarán atrasados ​​o incluso quedarán sin resolver, y las funciones gubernamentales no se manejarán de manera seria y responsable; este fenómeno reducirá aún más los costos de construcción e instalación; de los desarrolladores; en segundo lugar, la compra de una casa. Si una persona es engañada por un desarrollador, el gobierno no tratará al desarrollador de manera seria y responsable, ¡incluso si el desarrollador hace algo que enoja a la gente! ¡Este comportamiento ayuda a los desarrolladores a obtener beneficios ilegales sin ser castigados como deberían ser!

Los gobiernos locales utilizan el poder otorgado por el pueblo para interpretar selectivamente leyes y regulaciones para inducir a la gente a consumir a precios elevados de vivienda. Por ejemplo, dividir la vivienda en distritos escolares, zonificar las escuelas para que vayan a escuelas cercanas y exigir específicamente seguridad social laboral, permiso de residencia, certificado de bienes raíces, etc., puede parecer formal, pero en realidad es un abuso de poder y el uso de los llamados "procedimientos o medios formales" para exigir que las personas vivan en "áreas irregulares e ilegales en un entorno social". Como puedes imaginar, ¡la multitud estaba muy herida! Por ejemplo, cuántas empresas en Liaocheng pueden pagar la seguridad social de acuerdo con la "Ley de Contrato Laboral de la República Popular China" y cuántos trabajadores han recibido quejas por trato injusto o incluso arbitrajes. Los departamentos funcionales han implementado concienzudamente esta ley y. trabajadores protegidos eficazmente ?

6. El método posterior del desarrollador para atraer dinero. Los servicios posteriores a la propiedad son otro medio para que los desarrolladores se roben la médula. No es tanto un "servicio inmobiliario" sino un "servicio chupa sangre". Los costos de propiedad para casas nuevas en Liaocheng varían de 1,5 yuanes a 1,8 yuanes y 2 yuanes, que es básicamente más de 1,8 yuanes. Deben pagarse de acuerdo con el área de construcción comprada. El estado de pago real y las cuentas de los costos de propiedad nunca se divulgan. a los dueños. El propietario solo necesita saber "las tarifas de la propiedad deben pagarse", y el resto no tiene nada que ver con el propietario. Por supuesto, la empresa inmobiliaria también es una empresa controlada por el tío del propietario. ¿Decir que los servicios que brinda el tío no son buenos? ! Las facturas públicas de electricidad, tarifas de ascensor, tarifas de iluminación, tarifas de basura, etc. son numerosas y deben pagarse por separado. Usemos un ejemplo para ilustrar las enormes ganancias de las tarifas de propiedad. Si un edificio de gran altura con un área de construcción de 30.000㎡ se vende a 33.000㎡, con 300 hogares, la tarifa de propiedad es de 1,8 yuanes/㎡/mes, y otros gastos son 600 yuanes/año por hogar; la tasa de pago es 85, el ingreso anual de la propiedad del edificio = 1,8*33000*12*0,85 600*300*0,85=759.000 yuanes. Debido a que la garantía de una casa es generalmente de 5 años y corre a cargo de la empresa constructora, el propietario solo pagará algunos gastos de salud y seguridad durante los primeros cinco años. Además, la comunidad también puede generar ingresos a través de la publicidad. Se estima aproximadamente que el edificio puede generar un ingreso mínimo de 60.000 yuanes al año. Entonces, los ingresos de la propiedad de este edificio pueden alcanzar un mínimo de 820.000 yuanes al año, y el costo de construcción e instalación de este edificio es de sólo 32 millones de yuanes. Se necesitan más de 30 años para recuperar los costos de construcción e instalación a través de la propiedad. De hecho, ¡solo se necesitan 25 años para que los promotores inmobiliarios recuperen los costos de construcción e instalación para los desarrolladores!

7. Venta ilegal en zonas públicas. Un caso típico son las instalaciones subterráneas de ingeniería de defensa aérea civil. Los proyectos de defensa aérea civil pertenecen al estado y suelen ser utilizados por los propietarios. El uso más común es el de plazas de aparcamiento. Debido a que involucra leyes de derechos de propiedad, leyes contractuales, leyes especiales de defensa aérea civil y explicaciones específicas de los departamentos de gestión de defensa aérea civil de los gobiernos locales, ha causado cierta confusión. Por lo tanto, los desarrolladores lo consideran suyo y pueden comprarlo y venderlo a voluntad, o comprarlo y venderlo disfrazado. Sin embargo, los derechos de propiedad no se pueden aplicar a los espacios de estacionamiento de defensa aérea civil. La mayoría de ellos han incluido el componente completo en la propiedad total y pagado por todos los propietarios. Por lo tanto, en los casos judiciales reales, los espacios de estacionamiento de defensa aérea civil solo tienen derecho de uso. , y el derecho de uso pertenece a todos los propietarios. La propiedad se puede administrar según la encomienda de la junta de propietarios y se cobran los honorarios de gestión correspondientes, y los ingresos se destinan a la comunidad. Pero los promotores comenzaron a vender de forma encubierta o descaradamente las plazas de aparcamiento de Liaocheng generalmente oscilan entre 60.000 y 120.000 plazas de aparcamiento para la defensa aérea civil se asignarán en una proporción de 0,6 a 0,8, por lo que este edificio tendrá un mínimo de 180 plazas de aparcamiento. Si la plaza de aparcamiento se vende por 100.000, ¡los ingresos ilegales pueden llegar a 18 millones!

3. El dilema de Liaocheng Real Estate

Todos los lectores son conscientes de las enormes ganancias de Liaocheng Real Estate mencionadas anteriormente. Pero, ¿por qué tanta gente dice que los desarrolladores lo están pasando mal? ¡La razón es que los gobiernos locales no hacen cumplir estrictamente las leyes y regulaciones pertinentes!

La ley estipula claramente que la construcción debe aprobarse primero y que los fondos deben estar disponibles antes de que pueda comenzar la construcción.

Pero en realidad, los materiales se envían durante la construcción, o incluso se construyen primero y luego se envían para su aprobación, o no se envían en absoluto, ¡simplemente haz lo que quieras! Al final, fue imposible solicitar el certificado de propiedad inmobiliaria, ¡dejando la responsabilidad al comprador de la vivienda! Además, el promotor no tiene fondos y gana la licitación mediante las llamadas conexiones negras. Al mismo tiempo, obtiene fondos a través de préstamos bancarios y usureros privados. Primero paga el pago inicial de la tasa de transferencia del terreno. luego exige que el grupo de construcción anticipe fondos para la construcción. ¡Es una pérdida de dinero! Cuando los gobiernos locales y los empresarios trabajan juntos, ¡las leyes de construcción del país se convierten en un pedazo de papel! La empresa constructora no tenía mucho dinero, por lo que para ganar la licitación tuvo que aceptar los requisitos del promotor. Los constructores también recurrieron a la contratación a gran escala y comenzaron a pedir prestado dinero a altas tasas de interés para obtener fondos iniciales. En la mayoría de los casos, transfirieron riesgos y comenzaron a subcontratar y desempaquetar ilegalmente. cuatro paquetes, etc. Cuando el personal de construcción tuvo suficiente dinero, ¡sólo 8 paquetes! Cuando cada eslabón intermedio comience a incumplir sus deudas, a los contratistas y trabajadores se les adeudarán pagos y salarios del proyecto. Este es el ecosistema de construcción de Liaocheng. También es el entorno político ecológico de la industria de la construcción en todo el país.

4. Análisis de la evolución de los precios de la vivienda en Liaocheng en los próximos diez años.

Los precios de la vivienda en Liaocheng seguirán aumentando... seguirán aumentando. ¡La responsabilidad y promotor es el gobierno local! Los gobiernos locales y los desarrolladores montaron conjuntamente un espectáculo para alentar y presionar a la gente a comprar casas, aumentando la atmósfera y la presión ambiental para la compra, ¡pero no aumentó el poder adquisitivo! Calculo audazmente que el precio medio de la vivienda en el área urbana de Liaocheng alcanzará los 18.000/m2 en 2025, y el precio de transacción real no será inferior a 15.000/m2. Sin embargo, de 2025 a 2030, el precio del trigo volverá gradualmente a 2,5-. 3,5 toneladas/m2. 2025 es el punto de inflexión para la industria inmobiliaria de Liaocheng y también es el primer punto de inflexión. Habrá nuevos puntos de inflexión en el período posterior, y todos los puntos de inflexión son puntos de inflexión a la baja.

Entonces algunos lectores pueden preguntar, el gobierno local tiene poder administrativo local e información interna, y los desarrolladores también son muy ricos. ¿Es posible? ¿No son conscientes de los riesgos? ¿Soy yo, un ciudadano común, avergonzándome al decir tonterías aquí? Es innegable que controlan los recursos políticos, pero ninguna fuerza externa puede interferir con las leyes del desarrollo económico. ¡Los gobiernos locales y los desarrolladores se encuentran ahora en un dilema! Por un lado, los gobiernos locales quieren desempeño político, y la construcción y el desarrollo son los métodos de desarrollo más simples y destacados: simples, toscos y rápidos para producir resultados. Por otro lado, mientras continúe la urbanización de China, los desarrolladores tendrán un entorno para obtener enormes ganancias.

En Liaocheng, la gente no tiene otra forma de sobrevivir que cultivar hortalizas, trabajar y comprar y vender acero. El salario de los fiscales y médicos forenses puede superar los 10.000, y el salario de otras instituciones públicas e industrias monopolistas como los bancos estatales, Guodian y la petroquímica pueden superar los 7.000. Las personas destacadas en estas buenas unidades son buenos candidatos. Compra de casas y futuros promotores. Centrarse en los puerros cosechados.

5. Palabras superfluas.

En los próximos años, los impuestos a la propiedad comenzarán a recaudarse en su totalidad. Esta es también una señal política del fin del desarrollo urbano. La financiación de la tierra se desvió hacia impuestos a la propiedad.

Además, existen varios tipos de inmuebles en los que no se puede invertir en el futuro:

1. En las condiciones actuales del mercado, las tiendas no tienen ningún valor de inversión y los promotores han incluido en el precio de venta todos los ingresos previsibles de los próximos 50 años. El número de tiendas aumenta cada año. Casi todas las comunidades y todos los edificios nuevos están equipados con varias tiendas. Sin embargo, el consiguiente crecimiento demográfico y la capacidad de consumo están disminuyendo gradualmente, lo que ha provocado altos precios de la vivienda y una capacidad de consumo insuficiente de las masas. conflictos entre. Es más, tiendas de otras provincias y ciudades venden en Liaocheng y las visitas son gratuitas. También hay cosas como depósitos en garantía y similares, que son simplemente un típico esquema Ponzi. Esta contradicción es una contradicción típica en el contexto actual de la sociedad ampliamente acomodada de China, y también es una contradicción socioeconómica típica en la nueva situación del socialismo con características chinas.

2. El apartamento está lleno de agujeros. Los apartamentos en Hebei se venden en Shandong y se anuncian como alojados en importantes hoteles de renombre internacional. Si este es el caso, usted está pagando a los desarrolladores para que construyan edificios y los vendan. a otros. Tú sólo obtengo ganancias que ni siquiera vienen con intereses. Además, en la mayoría de los casos, esta propaganda es engañosa y no puede realizarse en absoluto.

3. Habitación con vistas al mar. Una "casa conceptual" en la que los lugareños no vivirían si se la regalaran. En una palabra, es mentira.