¿Qué trámites debo seguir con el arrendador para alquilar un local y a qué debo prestar atención?
A lo que debes prestar atención incluye principalmente los siguientes puntos:
1 Expedientes de investigación
Antes de alquilar una tienda, debes acudir a la inmobiliaria. centro comercial donde se encuentra la tienda. Realizar una investigación de derechos de propiedad y confirmar la siguiente información principal:
1. Debemos asegurarnos de que el tipo de casa sea comercial y el uso del suelo sea no residencial antes de poder alquilarla como local comercial. De lo contrario, correrá el riesgo de no poder obtener una licencia comercial y utilizar la casa ilegalmente.
2. El propietario de la casa debe asegurarse de que el contrato esté firmado con el propietario de la casa u otros propietarios.
3. ¿La casa ya cuenta con información de registro de alquiler? Si ya tiene información de registro de arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento no se puede registrar, lo que hará que la nueva relación de arrendamiento no pueda competir con un tercero y también afectará la solicitud exitosa de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.
2. Periodo de decoración sin alquiler
En el arrendamiento de locales, el periodo de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de entregar la casa. casa y no puedo trabajar ni hacer negocios. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar al arrendatario el periodo de renovación. Sin embargo, el concepto de "período de renovación gratuito" no está claramente definido en la ley. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento, es importante acordar claramente el inicio y el final del período de decoración sin alquiler y eximir del pago de tarifas específicas. En circunstancias normales, sólo el alquiler está exento y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.
Tres. Depósito de garantía de arrendamiento
Comúnmente conocido como “depósito”, se utiliza principalmente para compensar los gastos que debería soportar el arrendatario pero no ha pagado. Debido a que las facturas de electricidad, facturas de teléfono, tarifas de gestión y otros cargos aplicables a las tiendas son relativamente altos, se recomienda que el depósito sea adecuadamente más alto para evitar que sea insuficiente para compensar los gastos anteriores. Además, hay que prestar especial atención al hecho de que el arrendatario sigue retrasando el pago de las tasas correspondientes durante el proceso de arrendamiento, y ¿qué debo hacer si el depósito no es suficiente? El plan para completar el "depósito" puede estipularse en el contrato, es decir, después de que el arrendador deduzca los gastos relevantes del "depósito" cada vez, el arrendatario debe completar el "depósito" dentro de un período razonable. Si se compensa dentro de un plazo determinado después de haber sido notificado por el arrendador, éste podrá resolver unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento "perezoso" del inquilino.
Cuatro. Compromiso fiscal
De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador deberá soportar los siguientes impuestos:
1.
Impuesto comercial y alquiler adicional*5,55 %
Impuesto sobre la propiedad y alquiler*12 %
Impuesto sobre la renta personal*20 % (los ingresos son el alquiler menos los costos de mantenimiento, los costos de mantenimiento cada vez No más de 800 yuanes).
El alquiler del impuesto de timbre (monto total) es del 0,1% (se paga en una sola suma al pagar el impuesto por primera vez, calculado en base al alquiler total durante el período de arrendamiento).
El impuesto sobre el uso del suelo se aplica a cada metro cuadrado de terreno residencial, sujeto a su recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.
2. Subarrendamiento:
Impuesto comercial e ingresos adicionales por subarrendamiento*5,55%
Impuesto de timbre Alquiler de subarrendamiento del impuesto de timbre (total) 0,1%
En la práctica, existen muchos tipos de impuestos y tasas que deben pagarse por el arrendamiento de locales comerciales. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales y diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda.
Si bien el sujeto pasivo antes mencionado es el arrendador o subarrendatario, en el contrato de arrendamiento se puede estipular el sujeto pasivo específico. En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben darse cuenta de que el impuesto sobre el arrendamiento de tiendas es relativamente alto. El contribuyente específico debe llegar a un acuerdo después de considerar cuidadosamente el aumento del costo del ajuste fiscal a largo plazo, y no ser más bajo a corto plazo. por algunos puntos de recogida confundidos por las tasas impositivas.
Contenido importante al que se debe prestar atención al firmar un contrato
Verbo (abreviatura de verbo) licencia comercial
El propósito del arrendamiento de una tienda es llevar realizar actividades comerciales y la primera prioridad de las actividades comerciales. La condición es obtener una licencia comercial legalmente.
Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:
1 La información de registro de arrendamiento original no ha sido cancelada, lo que resulta en el nuevo contrato de arrendamiento. el contrato no se registra, lo que resulta en no solicitar una licencia comercial a tiempo;
2. La licencia comercial se ha registrado en la tienda, pero la información del registro industrial y comercial no se ha cancelado ni movido. lo que resulta en la imposibilidad de registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda nuevamente;
3. El tipo de habitación no es comercial y no se puede utilizar para actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial. ;
4. Si se trata de industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.), también debe pasar por seguridad pública, protección contra incendios, saneamiento. La licencia comercial solo se puede obtener después de la inspección por parte del medio ambiente y otros departamentos, y después de obtener la licencia de seguridad pública, licencia de salud y otros documentos;
5.
Si se dan las circunstancias antes mencionadas del artículo 65438 + 0, 2, 3 y 5, se puede fijar como obligación del arrendador en el contrato, y se le puede dar al arrendador un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un cierto período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, la situación del artículo 4 anterior se puede establecer como una situación de terminación de no responsabilidad para garantizar que el arrendatario pueda resolver el contrato sin; responsabilidad sin obtener una licencia comercial.
El tratamiento del verbo intransitivo decoración
En el arrendamiento de comercios, muchas veces es necesario gastar mucho dinero en decoración. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:
1. Acordar claramente si el arrendador está de acuerdo con el arrendatario para decorar el inmueble. tienda, y si los dibujos o planos de decoración requieren la aprobación del arrendador. Si hay modificaciones o construcciones especiales, se debe estipular claramente, y también se puede estipular claramente la ubicación de los anuncios y letreros de las tiendas.
2. Para aliviar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, no se puede considerar únicamente la indemnización por daños y perjuicios, porque a menudo se acuerda que la indemnización por daños y perjuicios sea igual al depósito, y el monto no es alto y, a menudo, lo es. menos que las pérdidas por decoración del arrendatario. Por tanto, conviene estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración sufridas por el arrendatario.
3. Aclarar cómo se eliminará la decoración y los accesorios cuando expire el contrato de arrendamiento.
Siete. Agua, luz, líneas telefónicas, etc.
Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o el incremento y cuánto costará la extensión o el incremento. Si el contenido correspondiente está claramente pactado y no puede satisfacer las necesidades normales, el arrendatario quedará dispensado del derecho a resolver el contrato.
Dudas tras la firma del contrato
8. Registro de arrendamiento
El registro del contrato de arrendamiento tiene la naturaleza de registro del contrato. La efectividad de este registro incluye principalmente lo siguiente:
1. del propio contrato, aunque no se registre, el contrato seguirá siendo eficaz cuando se cumplan las condiciones de eficacia;
2. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento.
Por lo que se recomienda acudir al centro comercial inmobiliario donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento a tiempo. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.
Nueve. Subarrendamiento
A menudo hay muchos "segundos propietarios" y "terceros propietarios" en el mercado de los centros comerciales, entre los que se encuentra el tema del subarrendamiento. Comúnmente conocido como “subarrendamiento”, en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, "subarrendamiento" significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y el propietario ha establecido una relación de arrendamiento aquí, mientras que "transferencia de derechos de arrendamiento" significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades, debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:
1. El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. Del mismo modo, en la transmisión de derechos de arrendamiento también se requiere el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.
2. El arrendatario original a menudo solicitará una compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es una tarifa que deba soportar el arrendatario legal, pero no está expresamente prohibida por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley.
Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago a plazos con el subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y utilizar la aplicación exitosa de la licencia comercial como situación para el reembolso o cancelación de este. tarifa.
X. Ventas y arrendamientos
Muchos inquilinos suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:
Cuando el arrendador vende, el arrendatario tiene el derecho de tanteo según la ley. mismas condiciones, es decir, el arrendatario. Si el propietario propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario.
2. Incluso si el arrendatario no está dispuesto a comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario debe ejecutar el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato de arrendamiento. contrato.
Otras precauciones
Antes de alquilar una tienda, es necesario comprender el plan de negocios de la tienda y las políticas relacionadas. Si el formato de negocio que el arrendatario quiere operar no cumple con el plan de negocios y las políticas pertinentes, como alquilar una casa que no es adecuada para la industria de la restauración y abrir un hotel, definitivamente provocará pérdidas humanas y financieras. recursos. En caso de incertidumbre, el arrendatario puede estipular específicamente cuestiones relevantes en el contrato de arrendamiento como condiciones de rescisión para evitar responsabilidad innecesaria por incumplimiento del contrato.