¿A qué debes prestar atención al comprar una casa por primera vez? ¿Cómo es todo el proceso?
Preparación psicológica antes de comprar una casa
1. Estar preparado mentalmente para los precios inmobiliarios.
Antes de comprar una casa es necesario estar mentalmente preparado para los precios inmobiliarios desde dos aspectos. Primero, ¿cuál es el precio total de la vivienda que puede pagar? Con base en este precio total, podrás calcular el precio promedio y el área de la casa que puedes pagar, y generar la combinación correspondiente. Por ejemplo, si el precio total que puede pagar es de 400.000 yuanes, entonces puede comprar una casa con un precio promedio de 4.000 yuanes por metro cuadrado y una superficie de 100 metros cuadrados, o puede comprar una casa con un precio promedio; de 80 metros cuadrados y un precio de 5.000 yuanes/metro cuadrado. Este cálculo puede ayudarle a decidir dónde comprar una casa y cuántos metros cuadrados debe tener.
En segundo lugar, esté preparado para que los precios de la vivienda suban o bajen. Muchos compradores compran una casa con la expectativa de que la propiedad aumentará su valor en el futuro. Esto también debe juzgarse desde dos aspectos. (1) Si vive solo, deberá considerar el estado de la propia casa y su propia solvencia. Al mismo nivel, se debe dar prioridad a los factores que afectan la apreciación de los precios de la vivienda, como la ubicación, las instalaciones de apoyo y las perspectivas de desarrollo futuro de la región. (2) Si se trata de una inversión o una combinación de autoocupación e inversión, se recomienda dar prioridad a la ubicación y entorno de la propiedad, así como a los atributos de la propiedad en sí (es decir, si es un tipo de propiedad que es fácil de vender y alquilar). Al mismo tiempo, dado que la política nacional actual tiende a restringir el comportamiento de inversión inmobiliaria, si se transfiere una casa antes de comprar una casa nueva, es mejor calcular el impuesto comercial y otros gastos, principalmente el impuesto sobre la renta personal sobre el valor tasado de la propiedad. casa (valor de tasación * área de construcción * 5,85) 1, y la emisión de certificados La casa fue transferida menos de cinco años después.
2. Estar mentalmente preparado para la zona de compra.
Después del primer paso de preparación del precio, tendrá una idea aproximada del área de compra que se adapta a su capacidad de pago. El siguiente paso es cómo elegir la zona de compra. En términos generales, las zonas de compra de viviendas se pueden dividir en ciudades centrales y suburbios. La diferencia entre los dos es que la ciudad central tiene instalaciones completas, pero la mayoría son de gran altura y las áreas residenciales son pequeñas y caras. Es necesario mejorar las instalaciones de apoyo en los suburbios, pero las comunidades son grandes y los precios bajos. Por lo tanto, elegir regiones diferentes significa elegir dos estilos de vida completamente diferentes. El estilo de vida adecuado para usted se puede determinar en función de su entorno de vida y de sus hábitos durante muchos años, o puede experimentarlo en dos áreas diferentes. Desde una pequeña perspectiva, si no desea que su vida cambie demasiado debido a la compra de una casa, debe considerar las condiciones del tráfico entre la propiedad y el lugar de trabajo de su cónyuge, incluido el sistema de autobuses, las condiciones de las carreteras, la distancia, etc. Si tienes hijos, también debes considerar las instalaciones educativas.
3. Esté preparado mentalmente para su capacidad de pagar el préstamo.
Si estás pensando en realizar un pago global, lo mejor es preparar unos fondos de emergencia familiares. Si decide solicitar un préstamo, deberá hacer arreglos para su vida posterior al préstamo. Dado que el préstamo cubre gastos fijos de subsistencia, requiere que usted tenga un trabajo y una fuente de ingresos relativamente estables. Al mismo tiempo, debido al aumento de los gastos de préstamos, inevitablemente tendrá un impacto en el plan de gestión financiera inicial. Por lo tanto, conviene hacer un nuevo plan de ingresos y gastos familiares antes de comprar una casa para evitar el impacto en la vida diaria después de comprar una casa.
Según el consejo de los expertos financieros, la proporción de los préstamos para vivienda en el ingreso total de los hogares debería ser inferior al 30%, de lo contrario la calidad de vida se verá afectada.
4. Esté preparado para los riesgos de comprar una casa.
Porque el sistema jurídico actual es imperfecto y el mercado inmobiliario no está estandarizado. Comprar una casa es un proceso complejo. En este proceso, los compradores de viviendas naturalmente tienen que asumir ciertos riesgos, y este riesgo de compra de viviendas se debe en gran medida a la naturaleza "inacabada" de las viviendas comerciales. Debido a que la mayoría de las casas vendidas por los desarrolladores están sobre plano, los compradores solo pueden decidir si comprar en función de la presentación del vendedor, un terreno y los planos de diseño. Por lo tanto, puede haber fraude publicitario, procedimientos de venta incompletos, problemas de calidad de la vivienda, discrepancias de área, incumplimientos de los desarrolladores, violaciones de planificación, etc.
Después de encontrar una casa adecuada, es necesario realizar una revisión legal de la casa para evitar disputas. Los detalles son los siguientes:
1. Si se ha obtenido el certificado de propiedad inmobiliaria.
Como certificado de propiedad de la vivienda, el certificado de propiedad inmobiliaria es la confirmación estatal de la propiedad de la vivienda y es el certificado de propiedad del propietario de la vivienda. Al adquirir una casa de segunda mano, el comprador debe comprobar primero si el vendedor ha obtenido el certificado de propiedad de la vivienda.
2. ¿Alguien acepta vender la casa? Según la ley, la disposición no autorizada de * * * todos los bienes sin el consentimiento de otros no es válida. Si hay otros * * * propietarios de la casa, debe comprobar si los otros * * * propietarios están de acuerdo en vender la casa. De lo contrario, la compra no será válida.
3. Si la casa está hipotecada. A la hora de comprar una casa de segunda mano, conviene comprobar si existe una hipoteca sobre la casa. Según la ley, si hay una hipoteca, el deudor hipotecario debe obtener el consentimiento del acreedor hipotecario al administrar la casa, de lo contrario la casa no puede ser transferida. Así que tenga cuidado al comprar una casa. Si la casa que quieres comprar ya está hipotecada, debes tener cuidado. La vivienda hipotecada incidirá directamente en la buena transmisión de la misma. Si el deudor hipotecario no cumple a tiempo con sus obligaciones de pago, el acreedor hipotecario tiene derecho a solicitar al tribunal la subasta de la casa hipotecada.
4. Si el arrendatario ha renunciado al derecho de tanteo. Según el artículo 230 de la Ley de Contratos de mi país, el arrendador deberá notificar al arrendatario cuando venda la casa, y el arrendatario tendrá derecho de tanteo en las mismas condiciones. Por lo tanto, a la hora de comprar una casa, asegúrese de comprobar si la casa de segunda mano ha sido alquilada. Si el inmueble ha sido alquilado, se deberá verificar si el vendedor ha informado al arrendatario y si este ha renunciado al derecho de tanteo.
Los compradores de viviendas deben revisar cuidadosamente el certificado de propiedad. Si es necesario, pueden acudir al departamento de administración de viviendas para verificar la información de registro de la propiedad y pasar una revisión legal para asegurarse de que la casa que compran no tenga riesgos legales. Al mismo tiempo, es necesario comprobar la calidad, la superficie real, la ubicación y la orientación de la casa en el lugar. Si es necesario, traiga a un profesional para que lo consulte.
En tercer lugar, firmar un contrato de compraventa de vivienda.
Después de negociar los términos de compra de la casa con el vendedor, confirme la compra de la casa y firme un contrato de compraventa de la casa. Al firmar un contrato de compraventa de una casa, lea atentamente los términos y complételos con claridad. Preste especial atención a los términos clave como área, precio, forma de pago y responsabilidad por incumplimiento de contrato.
En cuarto lugar, confiar la evaluación.
Si el precio de transacción de la casa es significativamente menor que el valor real de la casa, el impuesto de escritura se aplicará en función del valor de tasación de la casa. Si es así, ambas partes de la transacción deben confiar a una agencia de tasación la evaluación del valor de la casa. Se debe recordar a los compradores de viviendas que el departamento de administración de viviendas no reconoce todos los resultados de la evaluación. Los compradores de viviendas deben elegir una agencia de evaluación dentro del alcance especificado por el departamento de administración de viviendas.
Además, según la normativa sobre préstamos para vivienda de segunda mano, el importe del préstamo para vivienda de segunda mano lo determina el banco en función del valor real de la casa hipotecada. Por lo tanto, si un comprador de vivienda decide comprar una casa de segunda mano mediante el pago de un préstamo, es necesario evaluar el valor de la casa. La tarifa de tasación se puede negociar entre el comprador y el vendedor.
5. Escritura de transferencia de propiedad.
Una vez firmado el contrato de compra de vivienda, el comprador y el vendedor deben presentar una solicitud de transferencia al departamento de administración de vivienda dentro de los 30 días y presentar los siguientes materiales:
1. ;
2, certificado de propiedad de la vivienda y certificado de derecho de uso de la tierra de propiedad estatal;
3. Contrato de compraventa de bienes inmuebles (cancelado en algunos lugares);
4. . Documento de identidad;
5. Informe de Evaluación.
Además de enviar los materiales anteriores, también deberás rellenar el formulario de solicitud de venta de casa. Después de que el departamento de administración de vivienda acepte los materiales anteriores, el departamento de transacciones de vivienda del distrito y del condado completará la verificación de los derechos de propiedad de la casa de transacción dentro de los 15 días, y el departamento de transacciones de vivienda municipal completará la verificación dentro de los 2 meses. Una vez verificados los derechos de propiedad, si la casa de transacciones cumple con las condiciones de transacción estipuladas por la ley, el departamento de transacciones notificará al comprador y al vendedor para que realicen los procedimientos de transferencia de escritura.
6. Pagar impuestos y tasas de transferencia de terrenos.
Los compradores pagan los impuestos y tarifas correspondientes al banco según el aviso de pago emitido por el departamento de transacciones. Para comprar viviendas públicas y viviendas asequibles, se debe pagar al departamento de administración de tierras una tarifa de transferencia de tierras o un precio equivalente a la tarifa de transferencia de tierras.
7. Solicitar certificado de propiedad.
Los compradores de viviendas deben solicitar el levantamiento y mapeo al departamento de levantamiento y mapeo de viviendas con el "Aviso de venta de propiedad o manejo de derechos de propiedad" (algunos distritos y condados han cancelado el levantamiento y mapeo para simplificar los procedimientos). Después de obtener los resultados de la encuesta y el mapeo, solicite el registro de propiedad en el departamento de certificados de vivienda y pague la tarifa de registro de derechos de propiedad y el costo de producción.
Son muchos los riesgos en el proceso de compra de una casa de segunda mano, lo que exige que los compradores sean prudentes, optimistas, piensen con claridad a la hora de comprar una casa, consulten a profesionales como arquitectos y abogados, y confíen a profesionales participar en el proceso de compra de la vivienda cuando sea necesario. Evitar riesgos en la medida de lo posible.
Aquí tienes un ejemplo.
Lin: A través de una empresa intermediaria compré una casa de segunda mano de tres dormitorios y dos salones en Country Flower City, con una superficie de 106 metros cuadrados y un precio total de 580.000 (consultar la imagen).
En el proceso de transacciones inmobiliarias, los honorarios de tasación inmobiliaria generalmente aparecen en casas de segunda mano, principalmente para evaluar el valor actual del inmueble. La valoración de los inmuebles debe ser realizada por una empresa de tasación profesional y se debe emitir un informe de tasación. La institución bancaria otorga el monto del préstamo en función del valor de la propiedad indicado en el informe de tasación y las condiciones del prestatario. Luego, la empresa de tasación cobra al prestamista los honorarios de tasación correspondientes.
Porque la Sra. Lin está buscando una empresa intermediaria para hacer negocios, y la empresa intermediaria también está buscando una agencia de tasación en nombre de la Sra. Lin, es decir, esta parte de la tarifa de tasación. También se recauda a través de la empresa intermediaria. Entonces, ¿cuál es el estándar de cobro de las tasas de evaluación? El periodista se enteró por grandes empresas intermediarias de marcas, como Foshan Mantanghong, Hefu y Chuangji Production, de que actualmente no existe un estándar unificado en Foshan y que las tarifas cobradas por diferentes empresas también son diferentes. Según Su Dongyu, gerente de Mantanghong Mortgage Center, los bienes raíces de Mantanghong son todo incluido, es decir, si el comprador quiere comprar una casa de segunda mano a través de una hipoteca, un cargo único de 0,2 del valor de la hipoteca de 65.438 Está incluido, que ya incluye honorarios de tasación, honorarios de testigos bancarios, honorarios de registro de archivos, etc. Todos los honorarios, incluidos varios honorarios de gestión. Los bienes raíces de He Fu se cobran por separado y la tarifa de tasación es aproximadamente cinco milésimas del valor tasado. Los estándares de cobro de otras empresas intermediarias son básicamente similares a los de He Fu.
Aunque las diferentes empresas intermediarias tienen sus propios estándares de cobro, el periodista aprendió durante la entrevista que, en circunstancias normales, la tarifa de tasación de una propiedad por debajo de 6,5438 millones de yuanes es el 0,5 del valor de tasación de la propiedad. En circunstancias normales, la empresa tasadora concederá determinados descuentos a las viviendas comunitarias durante el proceso de explotación. Por ejemplo, el precio de mercado es de unas cinco milésimas del valor de tasación, pero generalmente se puede negociar y el precio bajo se puede reducir a dos o tres milésimas del valor de tasación. Según el informe posterior de la Sra. Lin, después de algunas negociaciones con el agente, el trato finalmente se vendió al 2,5 del precio tasado.
El periodista se enteró por la Oficina de Precios de Foshan de que el mercado está relativamente maduro en la actualidad y que la Oficina de Precios no tiene un precio guía rígido. Se recomienda que los ciudadanos acudan a más empresas para comprender los estándares de cobro de las tasas de tasación. Al elegir, no sólo deben comprobar si el precio es real, sino también cuántos servicios están incluidos y qué tan buena es la calidad del servicio. Se entiende que algunas empresas de tasación tienen tarifas de tasación más bajas y pueden reducir costos al invertir en costos. De acuerdo con las normas nacionales de valoración de bienes raíces, los tasadores deben acudir al sitio para realizar inspección, cálculo, revisión preliminar, revisión, informe e incluso tomar fotografías y registros en el sitio, es decir, el tasador debe acudir al sitio para su evaluación. De acuerdo con las normas técnicas, sin embargo, algunos tasadores se presentan en media hora y no cumplen con las normas.
Por este motivo, Xu, especialista senior de Mantanghong Real Estate, sugirió que si los ciudadanos quieren solicitar un préstamo hipotecario, lo mejor es informarse más al respecto antes de comprar una casa y elegir un intermediario de marca. empresa para garantizar sus servicios.