¿Cuáles son las regulaciones sobre el cobro de tarifas de propiedad para casas desocupadas en Shijiazhuang?
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Revisado por la 13.ª reunión del Comité Permanente del 12.º Congreso Popular de la ciudad de Shijiazhuang el 18 de junio de 2009, y la 10.ª reunión del Comité Permanente del 12.º Congreso Popular Congreso de la Provincia de Hebei el 28 de octubre de 2009 Aprobado en la 12ª reunión del Comité Permanente del Primer Congreso Popular. El "Reglamento de gestión de propiedades de Shijiazhuang" entró en vigor el 10 de marzo.
El artículo 37 del "Reglamento de administración de propiedades de la ciudad de Shijiazhuang" estipula: "Para las propiedades que estén desocupadas, utilizadas o decoradas durante más de tres meses consecutivos, las tarifas de servicio de la propiedad se pagarán a una tasa del 20% durante el período de desocupación Contrato de servicios de propiedad A menos que ambas partes acuerden lo contrario/. El propietario deberá informar a la empresa de servicios de propiedad con antelación y posteriormente sobre la hora de inicio y finalización de la propiedad desocupada, y gestionar los procedimientos pertinentes."
Análisis de legalidad de la proporción de tarifas de propiedad para casas desocupadas en Shijiazhuang
Por un lado, clasificando las leyes relevantes, ya sean leyes de nivel superior como la Ley de Propiedad o los "Reglamentos sobre la Administración de Cargos por Servicios de Propiedad" promulgada por la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural (Fagai Price [2003] No. 1864), para propiedades con casas desocupadas. No existen prohibiciones relevantes sobre cómo el los honorarios deben ser asumidos. En otras palabras, lógicamente, el "Reglamento de gestión de propiedades de la ciudad de Shijiazhuang" en sí no viola las disposiciones prohibitivas de la ley superior. Esto se desprende de las disposiciones del párrafo 2 del artículo 63 de la Ley de Legislación sobre los procedimientos de revisión de la promulgación de reglamentos municipales y locales de mayor alcance.
Por otro lado, las disposiciones pertinentes del "Reglamento Shijiazhuang" son diferentes del espíritu y los principios de la ley superior y se sospecha que violan el espíritu y los principios de la ley superior.
En primer lugar, el artículo 79 de la "Ley de Propiedad" estipula: "Si hay acuerdo sobre la participación en los gastos, la distribución de la renta y otras materias del edificio y sus instalaciones auxiliares, se seguirá el acuerdo". Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, se seguirá el acuerdo. Se puede determinar en función de la proporción del área exclusiva del propietario con respecto al área total del edificio. El principio de reparto de los honorarios de los servicios de la propiedad se estipula primero en el acuerdo. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, el área exclusiva del propietario representará el área total. Por lo tanto, el estándar legal para que un propietario asuma los honorarios del servicio de la propiedad solo toma en consideración o juicio un factor, que es la proporción de la parte exclusiva del propietario con respecto al área total de construcción, y no tiene nada que ver con si la casa está desocupada.
En segundo lugar, el párrafo 1 del artículo 72 de la Ley de Propiedad estipula: "El propietario tendrá derechos y asumirá obligaciones sobre las partes distintas de las exclusivas del edificio; si no renuncia a sus derechos, no cumplirá con sus obligaciones." Interpretado literalmente Parece que el cumplimiento incompleto de las obligaciones cae naturalmente en la categoría de incumplimiento de las obligaciones. Esta disposición del "Reglamento de la ciudad de Shijiazhuang" viola exactamente el principio de derechos y obligaciones consistentes bajo las leyes de nivel superior.
En tercer lugar, el artículo 41 del "Reglamento de administración de propiedades" estipula que los cargos por servicios inmobiliarios deben seguir los principios de razonabilidad, apertura y tarifas acordes con los niveles de servicio, distinguiendo la naturaleza y características de las diferentes propiedades. Los propietarios y las empresas de servicios inmobiliarios deberán estipular en el contrato de servicios inmobiliarios de acuerdo con las medidas de gestión de cargos por servicios inmobiliarios formuladas por el departamento de precios del Consejo de Estado junto con el departamento administrativo de construcción. Existen disposiciones similares en el "Reglamento sobre la administración de los honorarios por servicios inmobiliarios", que dividen los honorarios por servicios inmobiliarios en precios guiados por el gobierno y precios regulados por el mercado. Ambos tipos de tarifas de servicios de propiedad son similares según la propiedad de la casa y no tienen relación directa con si la casa está desocupada. Sin embargo, esta disposición del "Reglamento Shijiazhuang" no distingue los derechos de propiedad de las viviendas. La misma tarifa por servicios inmobiliarios se paga al 20% durante el período de desocupación, lo que se sospecha que interfiere con el orden normal del mercado de los cargos por servicios inmobiliarios. Las tarifas de servicios inmobiliarios para viviendas no sujetas a póliza, que deberían ser determinadas por la regulación del mercado, han sido intervenidas por la fuerza por el poder público. Al mismo tiempo, el precio de la vivienda bajo póliza guiado por el gobierno generalmente se aplica a la totalidad de la vivienda bajo póliza, sin distinguir si la casa está desocupada o no. Por lo tanto, esta disposición del "Reglamento de la ciudad de Shijiazhuang" es injusta.
Finalmente, a juzgar por la naturaleza de los honorarios por servicios inmobiliarios, los honorarios por servicios inmobiliarios son un fondo público en un sentido amplio, perteneciente a la propiedad propiedad del titular del derecho, y se utilizan exclusivamente para el mantenimiento básico, reparación y la renovación de inmuebles residenciales y la gestión diaria no son completamente equivalentes a la contraprestación por los servicios inmobiliarios prestados por empresas de servicios inmobiliarios en base a contratos de servicios inmobiliarios. En otras palabras, se sospecha que esta disposición del "Reglamento de la ciudad de Shijiazhuang" infringe los derechos e intereses legítimos de las empresas de servicios inmobiliarios en la superficie, pero fundamentalmente infringe los derechos e intereses legítimos de todos los propietarios. Al igual que los pagos normales, el propietario paga por el propietario de la propiedad desocupada. La naturaleza de las tarifas de servicios inmobiliarios determina que su índice de cobro no puede confundirse con el índice de cobro y el método de las tarifas de calefacción.
Liu, subsecretario general de la Asociación de Administración de Propiedades de Shijiazhuang, dio más detalles sobre esto.
El objeto de los servicios inmobiliarios son los servicios públicos de los que disfrutan todos los propietarios y son un producto público, más que un servicio especial prestado a un determinado propietario. El hecho de que el propietario utilice realmente su parte exclusiva no tendrá ningún impacto en el contenido del servicio ni en las tarifas proporcionadas por la empresa de servicios inmobiliarios. El contenido de los servicios inmobiliarios es el mantenimiento, cuidado y gestión de instalaciones de apoyo, equipos y sitios relacionados en zonas residenciales, así como actividades para mantener el saneamiento ambiental y el orden relacionado en las zonas de gestión inmobiliaria. Siempre que usted se haga cargo de la propiedad tan pronto como ingrese al mercado, la empresa de servicios inmobiliarios debe brindar los servicios anteriores independientemente de la tasa de ocupación de la comunidad. Liu Ming cree que la mitad de los honorarios de la propiedad se gastan en el mantenimiento del equipo, el riego y la limpieza, y todo esto se gasta en los propietarios. Si paga solo el 20% por una casa desocupada, equivale a deducir esta cantidad y la calidad del servicio de la propiedad inevitablemente disminuirá. Al final, la mayoría de los propietarios sufrirán.
Artículo 6 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación específica de la ley en el juicio de casos de disputas sobre servicios de propiedad" (Interpretación del Fa [2009] No. 8) promulgada e implementada por el Tribunal Popular Supremo en 2009 también estipula que el propietario sólo no disfruta del O si se plantea una defensa alegando que no hay necesidad de recibir servicios inmobiliarios relevantes, el Tribunal Popular no la apoyará. Se puede ver que en la práctica, cuando dichas políticas y regulaciones desencadenan litigios, los propietarios que utilizan esto como defensa no pueden recibir el apoyo del Tribunal Popular. Es gratificante que las regulaciones de Shijiazhuang establezcan una cláusula de excepción, es decir, "a menos que ambas partes en el contrato de servicios inmobiliarios acuerden lo contrario". Esta cláusula de excepción cumple con lo dispuesto en el artículo 42 del “Reglamento de Administración de la Propiedad”. El propietario deberá pagar los honorarios del servicio de la propiedad de acuerdo con el contrato de servicio de la propiedad.
Regulaciones sobre el cobro de tarifas de propiedad para casas desocupadas en otras provincias y ciudades
Un análisis cuidadoso de las regulaciones de administración de propiedades promulgadas e implementadas en todo el país puede encontrar que la mayoría de las provincias y En ciudades de todo el país, como Beijing, Tianjin, Shanghai y Chongqing, o no se mencionan medidas especiales de eliminación para cobrar las tarifas de propiedad de las casas desocupadas, o se estipula que las tarifas de administración de la propiedad de las casas desocupadas deben cobrarse en su totalidad. (a menos que las empresas de servicios inmobiliarios estén dispuestas a renunciar a sus beneficios), y sólo unas pocas provincias y ciudades adoptan un método de descuento.
(La respuesta anterior se publicó el 24 de junio de 2013. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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