Supervisión fortalece la situación de financiación de vida o muerte de las empresas inmobiliarias
El 11 de septiembre, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing impuso dos multas en su sitio web oficial, demostrando una vez más al mundo exterior que los reguladores tienen tolerancia cero con la financiación fiduciaria ilegal.
Por violar el artículo 46 de la "Ley de Supervisión Bancaria de la República Popular China", CITIC Trust Co., Ltd. y CCB Trust Co., Ltd. fueron multadas con 6,543802 millones de yuanes. Las empresas promotoras de bienes raíces violaron las regulaciones. Utilizan fondos fiduciarios para pagar el precio de transferencia del terreno.
Esta no es la primera vez que las autoridades reguladoras imponen multas. Desde 2019, las instituciones financieras han sido multadas por prestar servicios financieros directamente o de forma encubierta.
El 15 de septiembre, un periodista de Time Weekly se enteró por personas cercanas a las dos empresas fiduciarias que fueron castigadas esta vez que las sanciones se debían a proyectos ilegales anteriores y no a proyectos nuevos recientes. Las empresas inmobiliarias involucradas no fueron reveladas.
El 13 de septiembre, muchas personas en la industria de bienes raíces dijeron a Times Weekly que los controles de financiamiento de bienes raíces seguirán siendo más estrictos para guiar a las empresas de bienes raíces a cumplir mejor con su financiamiento.
Bajo la consigna general de que "la vivienda es para vivir, no para especular", el sector inmobiliario ya se enfrenta a dificultades de financiación, como canales de financiación bloqueados para la adquisición de terrenos y elevados costes de financiación.
La regulación es cada vez más estricta.
En la conferencia de desempeño a finales de agosto, el presidente de Sunac China, Sun Hongbin, utilizó la palabra "sin precedentes" para describir el entorno financiero actual.
En su opinión, la regulación en el lado de la financiación de las empresas inmobiliarias no sólo afecta a la adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias, sino que también se extiende al lado de las ventas posteriores.
Tres meses antes de esta declaración, la Comisión Reguladora Bancaria de China emitió el "Aviso sobre la consolidación de logros en la lucha contra el caos y la promoción del cumplimiento de la construcción" (en adelante, "Nº 23"), que fue el primero en dar la alarma. .
Según el Documento No. 23 emitido en mayo de 2017, varios métodos de financiamiento "curvos" del pasado se han convertido en el objetivo de cambios regulatorios: las compañías fiduciarias tienen prohibido proporcionar financiamiento directamente a los desarrolladores con "cuatro certificados" incompletos; O proporcionar financiación en forma encubierta a través de préstamos de accionistas de inversiones de capital, suscripciones de deudas en dificultades de inversiones de capital, cuentas por cobrar, derechos de ingresos de activos específicos, etc., está prohibido proporcionar financiación a empresas inmobiliarias para pagar precios de transferencia de tierras directamente o en forma encubierta;
Las autoridades reguladoras todavía están "buscando fugas y llenando vacíos". En agosto, 32 bancos municipales, incluidas ciudades de primer y segundo nivel, iniciaron inmediatamente inspecciones especiales de negocios inmobiliarios, incluidos préstamos de desarrollo, préstamos inmobiliarios operativos, préstamos prendarios de papel comercial relacionados con la vivienda, etc.
Recientemente, según un análisis de Zhang Bo, analista jefe del 58 Anjuke Real Estate Research Institute, las políticas de mayo y septiembre muestran claramente una tendencia de tres pasos.
En su opinión, el primer paso es abandonar el anterior "establecimiento y control estricto" de "la vivienda para vivir, no para especular" y "no utilizar el sector inmobiliario como medio a corto plazo para estimular la economía" al segundo El primer paso es "controlar estrictamente la confianza", y el tercer paso es implementar sustancialmente y "aumentar la rectificación".
Los efectos del fortalecimiento de la supervisión están surgiendo gradualmente.
Los últimos datos de la Institución Tongce muestran que el monto de financiación de 40 empresas inmobiliarias típicas en agosto fue de 36.826 millones de yuanes, una disminución intermensual de 5.815, que fue la segunda caída abrupta durante el año.
Según datos del Banco Mundial y U-Trust, la escala de financiación extranjera y financiación fiduciaria también ha disminuido significativamente.
En agosto, toda la industria inmobiliaria emitió 11.200 millones de yuanes en bonos extranjeros, una disminución del 77% respecto al mes anterior. De manera similar, la cantidad de nuevos proyectos fiduciarios invertidos en bienes raíces fue de 61,6 mil millones de yuanes, una disminución del 19% mes a mes y una disminución interanual del 40%.
En una entrevista con un periodista del Times Weekly el 13 de septiembre, muchos conocedores de la industria inmobiliaria creían que la continua disminución de la financiación en el futuro ampliará el impacto en la adquisición de terrenos por parte de las empresas inmobiliarias.
El 16 de septiembre, Chen Bo (seudónimo), miembro del personal del departamento de inversión y promoción de una gran empresa inmobiliaria, le dijo a un periodista del Times Weekly que los promotores necesitan tiempo para adaptarse sin los fondos habituales. levantamiento y adquisición de tierras.
“En el pasado, los promotores a menudo obtenían terrenos mediante financiación 1:1 o incluso 3:7, lo que significa que la mitad de los fondos para la adquisición de terrenos los proporcionaban los bancos. cumplir con las condiciones también se puede aplicar a El banco solicita un préstamo de desarrollo El pago por adelantado realizado por la empresa constructora e instaladora durante el proceso de desarrollo es un préstamo sin intereses para el desarrollador, y hay ingresos en efectivo por la preventa de. la casa.
Chen Bo dijo que algunas instituciones pueden incluso ayudar a las empresas inmobiliarias a desapalancarse durante la etapa de adquisición de tierras, e incluso disfrazarse de cumplimiento.
Esto significa que es posible que los promotores no necesiten mucho capital para establecerse.
El 13 de septiembre, personas cercanas a las empresas fiduciarias dijeron al Times Weekly que, aunque el Documento No. 23 ha bloqueado casi por completo el camino para que las empresas fiduciarias proporcionen prefinanciamiento en forma de deuda, el negocio de prefinanciamiento es insostenible. Sin embargo, todavía hay empresas inmobiliarias que financian a nombre de proyectos que cumplen con el "432" (completar "cuatro certificados", inversión del 30% de fondos propios y calificaciones de nivel dos o superior). Comúnmente conocido como "carcasas" en la industria.
Se entiende que la práctica habitual de casing es proporcionar financiación para proyectos que cumplan con el "432", pero no hipoteca los proyectos ni realiza una fuerte supervisión, sino que utiliza nuevos proyectos como garantía. para supervisión y como fuente de pagos.
El Documento No. 23 no enumera explícitamente este modelo. Debido a diferentes estándares regulatorios para la supervisión bancaria y diferentes controles internos de riesgo de los fideicomisos, este modelo aún tiene espacio para operar. Sin embargo, al cierre de esta edición, los reporteros del Times Weekly no pudieron confirmar más el proyecto específico y la ciudad.
El dilema de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias
En el frío invierno del mercado, muchos promotores tienen que adoptar una actitud cautelosa para afrontar la segunda mitad del año.
A juzgar por la información publicada en la reunión de desempeño de agosto, "precaución" es la palabra clave para algunas empresas inmobiliarias. Sunac es un ejemplo típico. A partir de mayo de este año se suspendieron las licitaciones, subastas, cotizaciones y adquisiciones de terrenos en el mercado abierto. La declaración de Sunac es "No se apresure a adquirir terrenos, juzgue el mercado con calma y objetividad" y "Céntrese en ciudades de primer y segundo nivel y adquiera terrenos cuando tenga la oportunidad".
Del mismo modo, China Evergrande también dio un requisito previo para adquirir tierras: "a menos que haya políticas favorables, la actitud inversora será cautelosa".
Sin embargo, para los desarrolladores, todos estos son medios para reducir gastos. Para sobrevivir, el código abierto es clave.
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La supervisión y control estricto sobre la financiación de las empresas inmobiliarias no significa que la financiación sea única.
De hecho, las empresas inmobiliarias todavía pueden recaudar fondos a través de otros canales.
El 30 de agosto, la información pública divulgada por la Bolsa de Valores de Shenzhen mostró que "West China? Country Garden 2065438 2009 se aprobó el plan especial de apoyo a activos de la primera fase, con un monto de emisión planificado de 1835438 millones de yuanes. < /p >
Además, el proyecto ABS de 65.438 26 millones de yuanes del Caesars Marriott Hotel, el proyecto ABS de 440 millones de yuanes de Rongan Real Estate y el ABS planificado de 8 mil millones de yuanes del Grupo Zhongjun están en camino de ser aceptados por las autoridades reguladoras
En términos de financiación de REIT, China Merchants Shekou también está tratando de abrir canales. El 2 de septiembre, la compañía anunció que planea empaquetar sus cinco activos de edificios de oficinas y emitir REIT que cotizarán en Hong Kong. Si tiene éxito, HKEx introducirá 12 productos REIT.
También hay preocupaciones en el sector: "En comparación, la competitividad de los pequeños promotores no excluye un mayor debilitamiento. Porque los fondos y recursos se están concentrando en las principales empresas inmobiliarias. ", Dijo Chen Bo.
Algunas empresas piensan que esto es una oportunidad. Chen Jun, presidente y director ejecutivo de Greenland Hong Kong, respondió a un periodista del Times Weekly en la reunión semestral de resultados, diciendo que ajustar la financiación no es necesariamente algo malo para la empresa "Groenlandia Hong Kong nunca ha utilizado financiación fiduciaria y no existe financiación inicial para préstamos fiduciarios y fondos de tierras. El espacio de financiación de la empresa en China es muy grande porque hay muchas herramientas que aún no se han utilizado. ”
Reforzar la diferenciación
Sin embargo, los costes de financiación de las empresas inmobiliarias también muestran una gran diferenciación.
El nivel de los costes de financiación y el importe de la financiación influyen impacto significativo en Las capacidades de financiación de las empresas inmobiliarias han planteado una nueva prueba Para la mayoría de las empresas inmobiliarias privadas, la situación actual no es optimista.
El informe financiero del primer semestre de 2019 muestra que la financiación. Los costes de financiación de las empresas inmobiliarias privadas suelen oscilar entre 6 y 9. . Los costes de financiación medios de las principales empresas inmobiliarias Country Garden (02007.HK), Vanke Group (000002.SZ; 02202.HK), China Evergrande (03333.HK) y Sunac China son 6,13, 6, 8,6 y 8 respectivamente. Las empresas inmobiliarias medianas Tahoe Group y RF Real Estate alcanzaron 9,3 y 6,48 respectivamente. Los antecedentes empresariales centrales son más bajos.
Tomando como ejemplo China Overseas Land y China Resources Land, los costos de financiamiento promedio en el primer semestre de este año fueron solo 4,28 y 4,45, una disminución de 0,02 con respecto a finales del año pasado.
Las ventajas de la emisión de bonos por parte de empresas centrales y empresas inmobiliarias también son obvias. Tomemos como ejemplos a China Evergrande y China Merchants Shekou. Los diversos ratios deuda-derechos del primero alcanzaron este año entre 9 y 11, mientras que el segundo emitió 1.500 millones de yuanes en bonos convertibles en marzo de este año, con un ratio de tasa de cupón de 0,1. Al mismo tiempo, hasta agosto, entre las 40 empresas inmobiliarias, China Merchants Shekou ha ocupado 4 de las 9 empresas de financiación de deuda con tipos de interés inferiores a 4.
Sin embargo, por diferentes que sean los costes de financiación, es un hecho indiscutible que las empresas inmobiliarias necesitan mejorar aún más su nivel de gestión a través de sus propias operaciones.
La información pública muestra que muchas empresas inmobiliarias han considerado la tasa de reembolso como un indicador de valoración importante. La razón no es difícil de entender. La aceleración de la recaudación por ventas se ha convertido en una importante fuente de fondos para los desarrolladores.
"Este año, se consideró que Country Garden tenía un rendimiento sobre los activos netos", dijo el presidente de Country Garden, Mo Bin, en la reunión de desempeño.
Vanke no fijó cifras específicas al evaluar los pagos, sino que afinó los indicadores. Los tiempos de ejecución siguen siendo dinámicos, ajustándose trimestralmente para facilitar las ventas y los pagos. "Cada día es un buen día para vender propiedades", afirmó Zhang Xu, vicepresidente ejecutivo y director de operaciones de Vanke.
Esto es válido para las principales empresas inmobiliarias, así como para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Por ejemplo, CIFI Holdings (00884. HK), según LAM Raymond, presidente de CIFI Holdings, dijo a los periodistas del Times Weekly que la empresa ha creado un equipo de recaudación para cobrar el dinero. "Determinar la producción en función de las ventas, reducir el inventario, mejorar los productos químicos y acelerar la recolección son las estrategias de desarrollo del Grupo Xuhui en la segunda mitad del año".
"En lo que respecta a las empresas inmobiliarias, Creo que hay dos tipos de riesgos que deben evitarse en el futuro. El primero, el riesgo de los fondos monetarios y la deuda. Si la escala de los fondos propios es pequeña y la empresa depende demasiado de la financiación externa, el crédito. El riesgo será relativamente alto; el segundo es el riesgo de reservas de tierra insuficientes y adquisición activa de tierras ", dijo recientemente el economista jefe de Lianxun Securities. El experto en el hogar Li Qilin sugirió en la conferencia de prensa del "Informe sobre el desarrollo de la financiación de la vivienda en China (2019). )", difundido por el Laboratorio Nacional de Finanzas y Desarrollo.