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Los fondos, el suelo y los consumidores son los principales factores en el desarrollo inmobiliario. En los últimos años, con el surgimiento gradual del papel del macrocontrol nacional y la madurez gradual de la industria inmobiliaria, el marketing inmobiliario se enfrenta a una nueva situación.

Desde finales de marzo de 2004, ante las señales de que la economía en general se está sobrecalentando, el Estado ha reforzado el control macroeconómico. Partiendo de la fuente de los bienes inmuebles, el crédito y la tierra, los departamentos estatales pertinentes han adoptado una serie de medidas de control, aunque con cierto retraso, han logrado resultados iniciales. A medida que vayan surgiendo gradualmente los efectos de diversas medidas de control, surgirá aún más el efecto del macrocontrol en el mercado inmobiliario. Sus logros incluyen: el impulso del crecimiento excesivo de la inversión se ha frenado inicialmente; el crecimiento de las ventas sigue siendo más rápido que la finalización, pero se ha reducido la escala de préstamos y se ha reducido aún más la estructura de las fuentes de financiación; Demanda irrazonable y estructura de mercado gradualmente optimizada. Para las empresas inmobiliarias, aunque la restricción del dinero y la tierra favorece el desarrollo sostenible y saludable del sector inmobiliario a largo plazo, supondrá una mayor presión en el corto plazo.

Los precios inmobiliarios siguen subiendo. Desde el macrocontrol del mercado inmobiliario nacional en 2005, aunque el crecimiento de los precios de la vivienda se ha desacelerado en algunos lugares, el crecimiento promedio nacional de los precios de la vivienda ha disminuido. Por ejemplo, del 54 de junio al febrero, los precios de la vivienda en 70 ciudades grandes y medianas de todo el país aumentaron un 5,5%. Pero también debemos señalar que es un hecho indiscutible que los precios de la vivienda en algunos lugares han aumentado demasiado rápido. Especialmente en 2006, con el mercado inmobiliario de Beijing como líder, la opinión pública sobre el sector inmobiliario en todo el país aumentó. En 2004, la inversión inmobiliaria nacional fue de 1,3 billones de yuanes, un aumento interanual del 28,1%, ligeramente inferior al nivel del 29,7% en 2003, pero todavía en un nivel alto. En 2005, los precios de transacción de tierras, los precios de venta de viviendas y los precios de alquiler de viviendas aumentaron un 10,1 por ciento, un 9,7 por ciento y un 1,4 por ciento, respectivamente.

La tasa de desocupación ha aumentado. A juzgar por los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas y el Banco Central, en primer lugar, la tasa de desocupación de bienes raíces ha aumentado rápidamente desde 2005; en segundo lugar, el crédito de consumo personal en bienes raíces ha disminuido rápidamente; Por ejemplo, según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, a finales de marzo de 2006, la superficie de viviendas comerciales desocupadas en todo el país era de 123 millones de metros cuadrados, un aumento interanual del 23,8%.

La demanda de viviendas individuales ha disminuido. Según las estadísticas financieras, la demanda de bienes inmuebles está disminuyendo. Según datos del banco central, el crédito para el consumo de vivienda personal aumentó más del 35% en 2004, alcanzando los 470 mil millones de yuanes, mientras que en 2005 el crédito para el consumo de vivienda personal aumentó un 15,8%, con un aumento de sólo 260 mil millones de yuanes, que fue sólo mitad de 2004. Al mismo tiempo, a juzgar por la situación del primer trimestre de 2006, los préstamos al consumo de los hogares a medio y largo plazo aumentaron en 39.900 millones de yuanes, una disminución de 24.500 millones de yuanes interanual. Aunque existen factores como el reembolso anticipado de los préstamos para viviendas de consumo residencial y el debilitamiento de la especulación inmobiliaria, se puede inferir que la demanda de viviendas individuales está disminuyendo.

2. Innovar los modelos de marketing inmobiliario

Bajo la nueva situación, las empresas inmobiliarias se enfrentan a nuevos retos de venta, y es imperativo innovar en las estrategias de marketing. Cuando los consumidores ya no se centren en el consumo perceptivo al elegir su residencia, y cuando la demanda del mercado pase gradualmente de centrarse en la experiencia residencial a buscar una vida de alta calidad, el sector inmobiliario entrará en una era de "triunfos de calidad". Esto requiere la implementación de un marketing integral de calidad en todo el proceso de desarrollo y operación inmobiliaria. Desde la planificación hasta el diseño, desde la selección de materiales hasta la construcción, desde la contratación de personal hasta la construcción del sistema de servicios, ladrillo a ladrillo, planta y árbol, las empresas de bienes raíces deben estar dispuestas a invertir tiempo y energía para crear "calidad" que los clientes objetivo consideren valiosa.

El marketing de calidad total (TQM) es un nuevo concepto de marketing que está orientado por las necesidades del cliente, se centra en mejorar la calidad del producto y servicio, mejora la calidad del producto y promueve la calidad a través de todo el proceso de desempeño del marketing. lograr la satisfacción del cliente. Implementar un marketing de calidad total requiere que los especialistas en marketing no sólo presten atención a la calidad de todo el proceso de marketing, sino también que implementen una gestión de la calidad de todo el proceso de marketing (es decir, una gestión de la calidad total del marketing y que presten atención a la calidad de los productos); (incluidos los servicios, lo mismo a continuación) y participar en La formulación y el control de los estándares de calidad del producto garantizan que la calidad del producto cumpla con los requisitos del consumidor. Por un lado, es necesario mejorar la calidad percibida del producto por el cliente a través del control de calidad del marketing externo, mejorando así la satisfacción del cliente con el producto; por otro lado, es necesario promover la mejora de la calidad del producto a través del marketing interno; .

Para implementar un marketing de calidad total, se debe realizar el siguiente trabajo:

1 Posicionamiento razonable en el mercado

Solo con un posicionamiento preciso en el mercado las ventas pueden progresar rápidamente y. Sólo entonces los fondos podrán fluir sin problemas, las deficiencias podrán resolverse de manera eficiente y el macrocontrol nacional no tendrá ningún efecto adverso.

Antes de la construcción, debe averiguar "para quién está construyendo una casa" en lugar de preguntarse "para quién está construyendo una casa" después de que la casa esté terminada. Es decir, la casa aún no se ha construido, por lo que usted. primero debe colocarlo con precisión. Este es un requisito inevitable para hacer frente a la actual situación desfavorable como el control macroeconómico. Por lo tanto, la segmentación científica del mercado debe realizarse sobre la base de una suficiente investigación de mercado y conocimiento de los clientes, a fin de identificar grupos segmentados con buen potencial de desarrollo como clientes objetivo y, al mismo tiempo, fortalecer la investigación sobre la situación de los competidores para evitar la convergencia de posicionamiento. A través de la investigación de mercado, podemos identificar correctamente las necesidades reales de los clientes, las necesidades potenciales y la satisfacción de los competidores con las necesidades, realizar un posicionamiento de mercado razonable basado en las condiciones internas de la empresa y los objetivos comerciales, y determinar los clientes objetivo.

2. Posicionamiento de calidad diferenciado

Determinar el posicionamiento de calidad de los productos de la empresa a través de la investigación y análisis de las necesidades de los clientes objetivo y la calidad esperada. El posicionamiento de calidad de una empresa no solo debe centrarse en la calidad funcional del producto, sino también en la calidad de aplicabilidad del producto.

En el mundo actual, donde la personalidad del consumidor es cada vez más prominente, si las empresas quieren obtener una ventaja en los productos, deben partir de dos aspectos: la innovación del producto y la personalización del producto. Por un lado, con el desarrollo de la economía y la tecnología, las necesidades de los clientes cambian constantemente, lo que plantea nuevos requisitos para los productos. Sólo proporcionando productos innovadores a los clientes las empresas pueden adaptarse a este cambio. Por otro lado, los clientes de nivel superior ya no están satisfechos con productos producidos en masa; prefieren productos que reflejen su individualidad. Gracias a los avances tecnológicos, la personalización del producto y las economías de escala en la producción ya no son contradictorias. Las empresas pueden ofrecer a los clientes productos personalizados que satisfagan sus diferentes necesidades manteniendo al mismo tiempo una cierta economía de escala, para que cada cliente pueda sentirse satisfecho.

3. Comunicación externa oportuna

Preocuparse proactivamente por los clientes, mantenerse en contacto con los clientes con frecuencia, recopilar las opiniones de los clientes sobre productos, servicios, etc., y transmitir información sobre la empresa y el producto. a los clientes de manera oportuna Información relevante, mejora continua de la calidad de los productos y servicios, y mejora de la satisfacción del cliente.

La comunicación de información y emociones entre empresas y clientes no sólo favorece el establecimiento de relaciones estables e interdependientes a largo plazo, sino que también proporciona información importante para el posicionamiento de calidad de productos y servicios y la gestión de los procesos internos. empleados, lo que permite a las empresas acercarse a los clientes con cada empleado, proporcionar productos que satisfagan las necesidades de los clientes y brindarles un mejor servicio.

4. Comunicación interna armoniosa

Por un lado, a través de la comunicación con los empleados internos se puede mejorar la satisfacción y fidelidad de los empleados internos. Si los clientes leales son recursos externos valiosos, entonces los empleados leales son los recursos internos más valiosos. Los empleados satisfechos y leales pueden aportar el valor que los clientes esperan, mejorando así la calidad percibida por los clientes y haciéndolos más satisfechos. El papel de los gerentes no es solo supervisar y administrar, sino también ayudar y apoyar, estableciendo un buen sistema de gestión interna que incluya un sistema de capacitación, un sistema de incentivos y un sistema de comunicación interna, para que los empleados puedan trabajar en un ambiente armonioso y feliz. Por otro lado, a través de la comunicación con otros departamentos, las necesidades de los clientes, las situaciones de la competencia y las ideas de posicionamiento de la calidad del producto (estándares de calidad de aplicabilidad del producto) se comunican de manera precisa y rápida a los diseñadores y productores de productos, de modo que el departamento de I + D y el departamento de producción puedan demandar el mercado: Desarrollar estándares de calidad que se adapten al mercado y proporcionen productos que satisfagan la demanda del mercado; y proporcionen comentarios oportunos sobre las quejas de los clientes sobre los productos y la calidad, y atraigan a los departamentos relevantes desde la perspectiva del cliente para garantizar el control y la mejora de la calidad de los productos y servicios.

5. Control de calidad del proceso de marketing

De acuerdo con la demanda del mercado y las expectativas de los consumidores sobre la calidad del marketing, formular estándares de calidad del marketing, controlar la calidad del marketing, mejorar la calidad del servicio y satisfacer a los clientes objetivo. de manera oportuna La demanda de compras de productos permite a los clientes obtener un mayor valor de transferencia. El control de calidad del proceso de marketing se centra en el control de calidad de la mezcla de marketing. A través de encuestas a consumidores, podemos comprender los requisitos de los consumidores para la combinación de marketing en el proceso de compra de bienes, a saber, 4C (deseo y demanda, costo, conveniencia y comunicación, uso de herramientas de marketing de alta calidad para transformar el 4C a nivel del consumidor en corporativo); 4P a nivel corporativo; formular o revisar estrategias y estrategias de marketing corporativo basadas en la demanda del mercado, las tendencias de la competencia y las condiciones propias de la empresa para mejorar la calidad del marketing corporativo. Además, debemos mejorar continuamente la calidad del servicio de marketing para lograr el objetivo de satisfacción del cliente y establecer el concepto de servicio al cliente, considerar de manera integral la conveniencia, la comunicación y la comprensión, la capacidad, la actitud, la seguridad, las instalaciones de servicio, etc., y formular razonables. y estándares efectivos de calidad del servicio; hacer promesas razonables a los clientes e implementarlas para que los clientes puedan obtener una sensación de valor y mejorar continuamente la calidad del servicio a través de evaluaciones.