¿A qué debo prestar atención a la hora de comprar una casa de segunda mano y cuál es el proceso?
Para una familia, el objetivo de comprar una casa es poseerla, mejorar las condiciones de vida, alquilarla o esperar a revenderla para obtener ganancias. Sin embargo, comprar una casa no es lo mismo que comprar ropa o un teléfono móvil. Si tienes más ropa, puedes cambiarla. Por eso, todas las familias son muy cautelosas a la hora de comprar una casa. Especialmente los internautas que compran casas de segunda mano, deben conocer las precauciones al comprar casas de segunda mano. Entonces, durante el proceso de transacción de una casa de segunda mano, ¿a qué se debe prestar atención al comprar una casa de segunda mano? Echemos un vistazo.
1. Cosas a tener en cuenta al comprar casas de segunda mano:
1. Si los derechos de propiedad son confiables: preste atención a si el nombre en el certificado de propiedad coincide con el del propietario. y la naturaleza y contenido de los derechos de propiedad, incluyendo área y dirección, relación de distribución de casas de precio estándar, etc. Al mismo tiempo, también se debe verificar el documento original y comprobar la autenticidad del certificado de propiedad. Además, es necesario saber si la casa de segunda mano es una casa de precio de coste, una casa estándar o una casa asequible. La diferente naturaleza de los derechos de propiedad implica la complejidad del proceso de transacción y la distribución de los ingresos por adquisición de vivienda, lo que en última instancia afecta a la firma de contratos de compraventa de viviendas de segunda mano.
2. Si se permite la reventa de la unidad original: es necesario confirmar con el propietario original si la unidad original está de acuerdo con la transferencia y el método de distribución de ganancias. Al transferir una vivienda pública comprada a un precio estándar, existe el problema de pagar las tarifas al precio de costo o compartirlas con la unidad original en proporción, algo que el comprador debe tener en cuenta. Además, las viviendas públicas producidas por el ejército, los hospitales y las escuelas generalmente están ubicadas en el mismo recinto que los edificios de oficinas de las unidades, y las unidades antes mencionadas generalmente se clasifican como unidades especiales. Es imposible que dichas viviendas públicas obtengan calificaciones para cotizar en bolsa sin consentimiento.
3. Si hay una parte construida de forma privada: preste atención a si ocupa espacio público, si se ha modificado la estructura interna de la casa y si hay algún cambio estructural que implique el cálculo del área. Estos factores deben tenerse en cuenta a la hora de comprar y el exceso de superficie debe excluirse del cálculo del precio de la vivienda. Por supuesto, esto requiere una negociación detallada con el propietario.
4. Confirme el área exacta de la casa de segunda mano comprada: el área de construcción generalmente se indica en el certificado de propiedad inmobiliaria, y el comprador también debe comprender el área de uso y el área interior real.
5. Observe atentamente la estructura interna de la casa, preste atención a si el tipo de apartamento es razonable, si hay demasiadas tuberías y si la casa de segunda mano está decorada además, el interior. Se necesita un diagrama estructural de la casa para la decoración futura.
6. Pregunte sobre el nivel de gestión de la propiedad, incluido el contenido y el nivel de los servicios prestados, el nivel de seguridad, la limpieza, la ecologización y la gestión de las instalaciones básicas de vivienda.
7. Investigar las instalaciones municipales de la casa: incluyendo principalmente agua, TV por cable, capacidad de suministro eléctrico, cables, líneas telefónicas, gas, gas natural, agua caliente y calefacción.
Cosas a tener en cuenta al buscar un agente para comprar una casa de segunda mano
Elija un agente inmobiliario
Primero, elija un agente inmobiliario. Lo mejor es elegir una agencia inmobiliaria a gran escala, con licencia comercial, certificado de calificación y buena reputación. Además, antes de firmar un contrato de compra de vivienda con el propietario, el comprador debe ir a la tienda de la empresa intermediaria varias veces. Durante cada visita, observe si el vendedor de la tienda es fijo y si otros compradores y vendedores tienen disputas con la empresa.
Evaluar e inspeccionar los detalles de la casa
La empresa intermediaria verifica el documento de identidad del propietario y el certificado de propiedad de la propiedad (incluido si existen derechos de propiedad, si la casa está hipotecada, etc.) y los registros. él. A través de una investigación sobre el terreno, la agencia puede comprender los detalles de la casa, como techos, paredes, baños, suministro de agua y drenaje de la cocina, si hay modificaciones estructurales, si hay construcciones altruistas, ocupación de plataformas del techo, pasillos. , etc. La evaluación preliminar proporciona una referencia para determinar el precio de venta. La vivienda adecuada y las evaluaciones de vivienda son de suma preocupación en esta área.
Firmar el acuerdo
Después de verificar la casa, la empresa intermediaria de transacciones firma un acuerdo de venta encomendado con el comprador y el vendedor respectivamente. Una vez que el comprador y el vendedor confirman el precio de la vivienda y los asuntos relacionados, firman un contrato de compraventa con la empresa intermediaria. Por lo general, el contrato debe indicar los detalles de la casa del vendedor y pagar los honorarios de agencia. Generalmente, la tarifa de intermediación la paga el comprador y el importe es el 2,5% del precio de la vivienda, pero también se cobra al comprador y al vendedor respectivamente. Para reducir posibles riesgos en transacciones de vivienda de segunda mano, son imprescindibles los siguientes términos:
1. Listar información básica: nombres, direcciones e información de contacto del comprador y vendedor.
2. Solicitar al vendedor o agente que anote claramente los datos básicos de la casa, incluyendo ubicación, naturaleza, área, estructura, distribución, decoración, instalaciones y equipamiento, si hay hipoteca, si hay alguien. acepta vender, etc.
3. Cuestiones relacionadas con el precio: indicar el precio total de la vivienda en el contrato, indicar si se trata de un pago único, pago a plazos o solicitar un préstamo, indicar el plazo de pago y acordar las condiciones de pago. .
4. Anotar el tiempo y condiciones de entrega, el proceso y honorarios de los trámites pertinentes.
5. Responsabilidad por incumplimiento de contrato: se considera incumplimiento de contrato cuando se produce, cálculo y pago de la indemnización, depósitos, indemnizaciones y forma de resolución de conflictos (arbitraje, litigio, etc.) si la negociación fracasa.
6. Señalar cuestiones relevantes como la entrada en vigor, suspensión, terminación o resolución del contrato.
7. El contrato estipula las condiciones de cambio y transferencia, o estipula una cláusula de prohibición que prohíbe el cambio y la transferencia. Además, al agregar algunos términos, se deben implementar por escrito, y el intermediario debe sellar en ellos el sello oficial de la empresa.
Firma el contrato de seguro del intermediario
Con el fin de garantizar los intereses vitales del comprador y vendedor del inmueble y evitar disputas innecesarias en la transacción, el intermediario actuará como garante intermediario de el inmueble después de aceptar la encomienda del comprador y del vendedor Se prestan servicios de intermediación en la transacción de "pagar el precio de compra y entregar la propiedad". Después de que el comprador y el vendedor firman el contrato de venta, firman un contrato de seguro de intermediario con el intermediario y pagan la prima de intermediario. El vendedor deberá presentar el original y copia del certificado de propiedad de la vivienda y el aviso de aprobación del listado de vivienda pública, y estampar su sello con su nombre. El comprador debe presentar una copia de un certificado de identidad válido y un sello con su nombre. Las personas de otras provincias y ciudades también deben solicitar el "Aviso de aprobación para la compra de una vivienda en Beijing".
El comprador depositará el pago completo de la casa en la cuenta designada por China Insurance Company antes de firmar el contrato de transferencia. Si el comprador desea solicitar un préstamo hipotecario al banco, debe firmar un contrato de garantía de encomienda con el garante y depositar el 30% del precio total de la vivienda como pago inicial en la cuenta designada por el intermediario después de que el banco desembolse el dinero. préstamo, la totalidad del préstamo se transferirá a la cuenta designada por el intermediario. La diferencia entre las dos cantidades anteriores y el precio total de la vivienda también será depositada por el comprador en un solo pago en la cuenta designada por el asegurador antes del préstamo bancario.
Acuerdo de transferencia
Después de que el comprador y el vendedor paguen los impuestos pertinentes y pasen por los procedimientos de transferencia de la escritura, el mediador ayudará al comprador y al vendedor a entregar la propiedad y resolver la administración de la propiedad después el comprador y el vendedor confirman que la propiedad es correcta. La tarifa se transfiere de la cuenta del vendedor, la llave de la casa vendida se entrega al comprador y el pago de la casa se entrega al vendedor, y las tres partes llegan a un acuerdo. con el mediador; la empresa de corretaje debe ayudar en el manejo del cambio de derechos de propiedad; si el comprador necesita un préstamo, la empresa de corretaje ayudará en el proceso y proporcionará una garantía periódica;
El día de la transferencia de la escritura, el comprador, el vendedor y su vendedor acuden al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias de la comunidad donde se encuentra la casa para firmar un contrato de compraventa. Los compradores que opten por un pago global deben pagar el saldo restante al vendedor. Los compradores de viviendas que optan por pedir préstamos para comprar casas de segunda mano deben esperar hasta que el banco vea el contrato de compraventa antes de poder prestar. Muchas oficinas de bienes raíces de distrito y condado exigen que los impuestos y tasas se paguen el día de la firma de la escritura, por lo que los compradores deben pagar las tasas de transferencia de tierras, los impuestos sobre la escritura y los impuestos de timbre a los departamentos pertinentes del departamento de gestión de transacciones de bienes raíces. Además, existen tarifas de topografía y cartografía, tarifas de producción y tarifas de registro de derechos de propiedad. Después de pagar la tarifa de transferencia de terreno, el comprador de la vivienda también debe firmar un contrato de transferencia de derechos de uso de terreno con la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Posteriormente, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural revisará los archivos de la casa que compró, se encargará del registro de derechos de propiedad, realizará un estudio y producirá un nuevo certificado de derechos de propiedad.
2. Proceso de transacción de vivienda de segunda mano
(1) Consulta del comprador
El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información. El comprador comprende la situación general y. derechos de propiedad de la casa, y requiere que el vendedor proporcione documentos legales, incluido el certificado de propiedad de la casa, documento de identidad y otros documentos.
(2) Firmar el contrato
El vendedor aporta prueba de legalidad de la casa, el comprador puede pagar la fianza de la casa (pagar la fianza de la casa no es necesario) procedimiento para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa.
(3) Transferencia de propiedad
El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que los compradores y vendedores presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de. otros derechos de propiedad, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización.
(4) Contrato
El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará el informe para su aprobación paso a paso de acuerdo con el estado de los derechos de propiedad de la casa de la transacción y el objeto de compra de acuerdo con La autoridad de aprobación establecida de antemano por el departamento de transacciones solo entonces ambas partes de la transacción pueden pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Ahora Beijing ha cancelado el contrato de venta de bienes raíces durante el proceso de transacción, lo que comúnmente se conoce como el "contrato blanco".
(5) Pagar impuestos
La composición de los impuestos y tasas es más complicada y depende de la naturaleza de la transacción.
Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente.