Instrucciones para los propietarios: base legal para cerrar balcones
Los propietarios que quieran cerrar el balcón deben tener en cuenta que el balcón no se puede cerrar a voluntad y que habrá algunas cuestiones legales involucradas. A continuación te traemos la base legal para cerrar el balcón, ten cuidado.
Primero,
En el "Código de Diseño de Edificios Residenciales" del Ministerio de Construcción, la definición de balcón cerrado es "un balcón cerrado por ventanas de vidrio sobre la barandilla". , los códigos de diseño de edificios actuales Las regulaciones pertinentes sobre el cálculo del área de construcción dividen los balcones de los edificios en categorías completamente cerradas y no cerradas. El área de construcción de un balcón completamente cerrado se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica; el área de construcción de un balcón no cerrado se calcula en función de la mitad del área proyectada horizontal periférica de la envolvente del edificio.
Área de construcción del balcón: a. El balcón cerrado diseñado original se calcula en función de su área proyectada horizontal periférica. b. El área de construcción del balcón (balcón de la planta baja) se calcula en base a la mitad del área proyectada horizontal de; el piso donde se ubica; c cóncavo El balcón se calcula como la mitad de su área neta (incluida el área del parapeto d. Para un balcón semi-voladizo y semi-empotrado, la parte seleccionada del área del edificio se calcula como); la mitad del área de proyección horizontal de la placa base, y la parte empotrada del área del edificio se calcula como su área neta Calculada como la mitad del área.
En segundo lugar,
1. Los "Principios generales del derecho civil" de mi país estipulan: "La propiedad se refiere al derecho del propietario a poseer, utilizar, beneficiarse y disponer de su propia propiedad". conforme a la ley." Como propietario de la casa, el propietario tiene plenos derechos de posesión, uso, beneficio y disposición de su casa. Hizo a su casa ampliaciones, adornos y mejoras necesarias, lo que fue un ejercicio del derecho a castigar, es decir, un ejercicio de propiedad.
2. El contrato de servicio de administración de propiedades y el acuerdo de propietarios firmado entre nuestro propietario y la propiedad anterior no tienen ningún efecto legal. Son contratos desiguales, irrazonables e inválidos sin negociación entre las dos partes. La razón es que si nosotros, los propietarios, no firmamos el contrato de servicio de administración de la propiedad y el acuerdo del propietario, no obtendremos las llaves de nuestras propiedades. Por lo tanto, el contrato es un contrato formal, que no es válido y no tiene fuerza vinculante. sobre los propietarios.
3. La relación entre propietarios y propiedades es la de administradores y consumidores (propietarios). Como propietario de la casa comprada, el propietario tiene la propiedad exclusiva del balcón y puede utilizarlo de forma independiente.
4. La aceptación por parte del propietario de los servicios de gestión de la sociedad gestora de la propiedad debe ser una conducta de consumo y se trata de una persona física en situación vulnerable. La sociedad administradora de inmuebles es una persona jurídica con patrimonio independiente, goza de derechos civiles a nombre propio y asume responsabilidades civiles por su naturaleza, la sociedad administradora de inmuebles pertenece al sector de servicios, y su relación jurídica con el propietario es la de; un administrador y un cliente. Esa es la relación entre los administradores de propiedades y los consumidores. Los derechos y obligaciones de ambas partes se ajustarán y protegerán por las leyes pertinentes de protección de los derechos del consumidor.
5. En resumen, el "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" y el "Contrato de Servicios de Administración de la Propiedad" firmados por nuestro propietario en ese momento eran contratos tipo, citando el artículo 39, párrafo 2, de la "Ley de Contratos". de la República Popular China", artículo 41, especialmente el artículo 24 de la "Ley de Protección de los Derechos e Intereses del Consumidor de la República Popular China". Los formatos de contratos, avisos, declaraciones, avisos de tienda, etc. enumerados en el párrafo anterior no son válidos.
6. Por tanto, el director del comité de propietarios cree que, a falta de disposiciones claras en la ley actual, la principal responsabilidad de la sociedad gestora de la propiedad es supervisar la gestión de la propiedad del propietario del edificio. Cerrar el balcón es un derecho del propietario y no debe estipularse en el contrato de administración de la propiedad. Por tanto, el uso de un balcón cerrado que no se extienda hacia el exterior debe considerarse un acto legítimo que no vulnera los intereses de otros propietarios.
En tercer lugar,
Déjame contarte un caso real (el propietario cerró el balcón y el dueño del inmueble pidió la demolición)
Datos básicos
Del 1 al 5 de abril de 2001, 12 propietarios, incluido Li Shu, pagaron el anticipo y decidieron comprar la propiedad del primer piso de Chang'an New City, una vivienda asequible desarrollada y construida por Dacheng Development Company. De junio a julio de 2001, 12 propietarios firmaron contratos de venta de viviendas comerciales con Dacheng Development Company y completaron los procedimientos de registro de la casa. El 9 de febrero de 2002, 65438, 100 propietarios del primer piso de la ciudad nueva de Chang'an redactaron conjuntamente la "Resolución de los propietarios del balcón cerrado en el primer piso de la ciudad nueva de Chang'an" y el "Aviso a Beijing Dacheng Empresa administradora de propiedades" y los entregó a la persona responsable correspondiente de la empresa administradora de propiedades. personas. Posteriormente, el primer grupo de quince propietarios cerró colectivamente sus balcones desde el 65438 de junio + el 65438 de octubre + el 65438 de agosto de 2003.
En respuesta, Beijing Dacheng Property Management Company presentó una demanda ante el tribunal, solicitando una orden para ordenar a Li Shu y otros 12 propietarios que desmantelaran los balcones cerrados y los restauraran a su condición original.
Sentencia judicial
El contrato de servicio de administración de la propiedad firmado por el demandante y el demandado para realizar tareas de administración de la propiedad es un contrato estándar, y la relación entre las dos partes es el administrador de la propiedad. y el consumidor (propietario). Como propietario de la casa comprada, el propietario tiene la propiedad exclusiva del balcón y puede utilizarlo de forma independiente. El contrato de compraventa de viviendas comerciales firmado por el demandante al vender la casa no tuvo en cuenta el estado poco claro del balcón, que era irrazonable e inválido. En vista de que los materiales y estilos utilizados por los doce demandados para cerrar los balcones son uniformes y no afectan la belleza general de la comunidad, la apariencia y el medio ambiente de la ciudad y otros intereses públicos, el reclamo del demandante no tiene fundamento.
De conformidad con el artículo 53, párrafo 1, de la Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China, el artículo 39, párrafo 2, y 41 de la Ley de Contratos de la República Popular China, y los Principios Generales del Derecho Civil de la República Popular China. República de China, artículo 70 1. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 24 de la "Ley de Protección de los Derechos e Intereses del Consumidor de la República Popular China", se dictó sentencia para desestimar la demanda litigiosa del demandante Beijing Dacheng Property Management Company .
Análisis de caso
(1) Disposiciones relevantes sobre la aplicación de los contratos de formato a los contratos de administración de propiedades
La Ley de Contratos ha establecido tres principios importantes para las cláusulas de formato en contratos de formato: Primero, está claro que el creador de cláusulas estándar debe tomar medidas razonables para llamar la atención de la otra parte sobre las cláusulas que eximen o limitan su responsabilidad; segundo, está prohibido que el creador de cláusulas estándar utilice cláusulas estándar para; eximirse de responsabilidades, aumentar la responsabilidad de la otra parte y excluir los derechos principales de la otra parte. En tercer lugar, cuando hay una disputa sobre la interpretación de los términos estándar, se debe aceptar una interpretación que sea desfavorable para la parte que proporciona los términos estándar; hecho. Estas regulaciones no sólo brindan una protección favorable a los derechos de los consumidores económicamente desfavorecidos, sino que también previenen y restringen efectivamente que las empresas y empresas abusen de sus ventajas económicas para dañar los intereses de los consumidores.
De acuerdo con las disposiciones de la "Ley de Contratos" de mi país, el contrato de administración de propiedad firmado por ambas partes en este caso era un formato de contrato redactado de antemano para uso repetido por las partes y sin negociación con la otra. parte al celebrar el contrato.
En primer lugar, el demandante en este caso violó las normas administrativas pertinentes al firmar un contrato de venta de vivienda comercial con el propietario y fue vago sobre si los balcones norte y sur de la casa estaban cerrados. El propietario creía que el balcón estaba cerrado, pero la empresa administradora de la propiedad creía que no. Si hay una disputa entre las partes del contrato estándar, se hará una interpretación que sea desfavorable para la parte que proporciona las condiciones estándar.
En segundo lugar, en el contrato de administración de la propiedad, la empresa de administración de la propiedad del demandante no tuvo en cuenta el estado poco claro del balcón y los derechos exclusivos del edificio del propietario en el contrato de venta de vivienda comercial firmado al vender la casa. Se vio obligado a no cerrarlo sin autorización. El acuerdo en el balcón es irrazonable y será nulo.
Por lo tanto, este caso identificó el "Contrato de Compraventa de Vivienda Comercial" y el "Contrato de Servicios de Administración de Inmuebles" como contratos estándar, y citó el artículo 39, párrafo 2, y el artículo 39 de la "Ley de Contratos del Pueblo". República de China" en términos de aplicación legal. Artículo 41, especialmente el artículo 24 de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor de la República Popular China. "Los operadores no utilizarán formatos de contratos, avisos, declaraciones, avisos de tienda, etc. para tomar decisiones que sean injustas o injustas para los consumidores. Los formatos de contratos, avisos, declaraciones, avisos de tienda, etc. enumerados en el párrafo anterior no son válidos". La normativa protege plenamente los derechos e intereses legítimos del propietario. Con base en las disposiciones anteriores, el tribunal finalmente desestimó el reclamo del demandante.
(2) La relación de consumo aplicable entre la empresa administradora de la propiedad y el propietario.
En nuestro país, con el desarrollo de la industria inmobiliaria, las empresas de administración de propiedades solo se han separado de las empresas de desarrollo inmobiliario en los últimos años. Cada vez hay más demandas y disputas provocadas por sus cargos y servicios. calidad. Actualmente, existe una considerable controversia sobre si las disputas sobre administración de propiedades están protegidas por la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor.
La sociedad administradora de inmuebles tiene patrimonio independiente, goza de derechos civiles y asume responsabilidades civiles en nombre propio, y es una persona jurídica corporativa. Al mismo tiempo, por su naturaleza, las empresas de administración de propiedades realizan actividades con fines de lucro y pertenecen al sector de servicios. Por lo tanto, una empresa de administración de propiedades debe ser un "operador" en el sentido de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor, y su relación jurídica con el propietario de la propiedad es la que existe entre el proveedor de servicios y el cliente, es decir, entre el administrador de la propiedad y el Los derechos y obligaciones de ambas partes deben ajustarse y protegerse por la correspondiente "Ley de Protección de los Derechos e Intereses del Consumidor".
La aplicación por parte del juez de primera instancia de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor está en consonancia con su esencia de proteger a los débiles, proteger mejor los intereses de las partes del contrato y desempeñar mejor el papel principal del espíritu jurídico. Es el pensamiento legislativo avanzado de mi país en la materialización concreta.
(3) El propietario disfrutará de la propiedad del edificio de conformidad con la ley.
Este caso es una disputa de administración de propiedad causada por el uso del balcón por parte del propietario. Entonces, ¿el propietario puede cerrar el balcón a voluntad? ¿Qué derechos tiene el propietario sobre el balcón?
En el Capítulo 2 "Propiedad" del "Borrador recomendado de la Ley de Propiedad de China" redactado por el Sr. Liang Huixing, se creó la Sección 3 "Propiedad dividida de edificios", que estipula claramente: Varias personas distinguen un edificio , cada una si hay partes, sólo una parte tiene su propiedad, salvo pacto en contrario, la misma parte del edificio y sus dependencias tendrán la propiedad del edificio en proporción a su parte exclusiva. Al mismo tiempo, se estipula que la parte exclusiva se refiere a la parte del edificio que se diferencia de todos los edificios en estructura y uso y puede utilizarse de forma independiente como objeto de propiedad. A menos que la ley lo restrinja, el propietario dividido puede usar, beneficiarse y disponer libremente de su parte exclusiva sin interferencia de otros. El uso de partes exclusivas por parte de los distintos propietarios no obstaculizará el uso normal del edificio y no infringirá los intereses de los distintos propietarios.
Con base en la definición anterior, se considerará propietario del edificio al demandado en este caso, el propietario. El propietario tiene derecho a poseer, usar, beneficiarse y disponer del balcón cerrado o no, excluyendo la interferencia de otros. Sin embargo, los propietarios también tienen obligaciones: al ejercer la propiedad parcial exclusiva, no deben interferir con el funcionamiento normal del edificio ni perjudicar los intereses de los propietarios y las reparaciones no deben interferir con la tranquilidad, seguridad y salud de los demás propietarios; debe aceptar inspecciones, reparaciones e inspecciones adyacentes por parte de la empresa administradora de la propiedad Obligaciones, etc. Por supuesto, la ley puede limitar el uso del propietario en determinadas circunstancias.
A juzgar por la legislación de mi país, las restricciones comunes están dirigidas principalmente a que los propietarios cambien el uso del edificio durante la renovación, poniendo en peligro la seguridad del edificio, especialmente la estructura portante del edificio.
A falta de disposiciones claras en las leyes actuales, la principal responsabilidad de las sociedades gestoras de inmuebles es supervisar la gestión inmobiliaria de los propietarios de los edificios. Cerrar el balcón es un derecho del propietario y no debe estipularse en el contrato de administración de la propiedad. Por tanto, el uso de un balcón cerrado que no se extienda hacia el exterior debe considerarse un acto legítimo que no vulnera los intereses de otros propietarios. En este caso, no es razonable ni tiene base legal estipular que el propietario no cierre el balcón. Por lo tanto, el tribunal tuvo razón al rechazar la solicitud de la empresa administradora de la propiedad de exigir al propietario que retirara la decoración del balcón cerrado.