Experto: Wang Di a menudo tiene que aumentar los precios de la vivienda varias veces para obtener ganancias.

Centrarse en la gestión de activos es lo que Luo Zhenyu cree que es el aspecto más singular de las operaciones inmobiliarias comerciales de CapitaLand. "Desde la adquisición de terrenos hasta la aparición de productos terminados, la gestión de activos en realidad juega un papel muy importante en este proceso". La principal competitividad de CapitaLand es utilizar los recursos de la cadena de valor del grupo para llevar a cabo proyectos de desarrollo integrales y conectar orgánicamente diversas funciones y negocios. formatos y aprovechar al máximo Synergy.

Nuestro reportero Zhang Xiaoling y el reportero interno Wu Shenzhen informaron.

El mercado inmobiliario tradicional en decadencia pone de los nervios a todos los promotores, que están entusiasmados o cansados ​​de afrontar diversas transformaciones. Pero para aquellas empresas que han establecido operaciones y están bien versadas en gestión de activos, como CapitaLand, la era actual es la era de los bienes raíces.

En la noche del 24 de mayo, en vísperas de la inauguración de Raffles City, el director ejecutivo de CapitaLand China, Luo Zhenyu, dijo en una entrevista exclusiva con un periodista del 21st Century Business Herald que el sector inmobiliario ha entrado en una nueva etapa, no importa cómo se defina, esta etapa es diferente a la anterior. La estrategia de CapitaLand es centrarse en la primera y segunda línea y profundizar en su estrategia integral. En este proceso, las capacidades de gestión de activos y el diseño financiero inmobiliario acumulados a lo largo de los años se han convertido en las armas secretas de CapitaLand, que le han ayudado a abrirse paso en el mercado chino.

La era del acaparamiento de tierras para incrementar su valor ha terminado.

"El sector inmobiliario de China ha entrado en otra etapa y el período de rápido crecimiento ha pasado. Ahora es la era de los bienes raíces". Luo Zhenyu señaló que vender terrenos puede haber sido mejor que construir edificios en el país. Los últimos tres a cinco años, pero ahora, adquirir tierras requiere muchos fondos y cuesta mucho, por lo que esta estrategia ya no es aplicable. Todos los desarrolladores se enfrentan a una transformación.

El sector inmobiliario de China ha entrado en la era del stock, el mercado está muy diferenciado y las diferentes ciudades también presentan patrones diferentes.

Recientemente, los reyes de la tierra han aparecido con frecuencia en ciudades de primer y segundo nivel. En este sentido, Luo Zhenyu dijo que las empresas inmobiliarias que adquieren terrenos tienen altas expectativas y altos costos de adquisición de terrenos, y seguramente obtendrán ganancias después de que los precios de la vivienda se dupliquen varias veces en los próximos años. "Inesperadamente, no lo tocamos con fuerza".

Además, el entorno financiero nacional no apoya a los promotores para mantener propiedades durante mucho tiempo.

Tomemos como ejemplo el Raffles City Shenzhen. Este Raffles City costará más de 7 mil millones, pero puede llevar 15 años o más recuperar el dinero mediante el cobro del alquiler. "No hay mucha gente que esté dispuesta a invertir de esta manera y que realmente se dedique al sector inmobiliario".

Luo Zhenyu cree que en el sector inmobiliario en este momento es más importante "aumentar el valor". de activos. Al mantener propiedades durante mucho tiempo y confiar en la operación y administración del desarrollador, podemos lograr valor agregado y obtener ganancias.

Ya sea desde la perspectiva del gobierno o del mercado, ya sea un centro comercial, un edificio de oficinas o un apartamento de servicios, el valor del complejo sólo puede alcanzarse si se gestiona en su totalidad y se gestiona de forma profesional. . Dividir los bienes raíces comerciales en pequeñas propiedades y venderlas al por mayor no es una solución a largo plazo.

A los ojos de Luo Zhenyu, el mercado inmobiliario en las ciudades de primer y segundo nivel aún no está saturado y todavía hay mucho espacio para la evolución y renovación urbana. A medida que las áreas metropolitanas se desarrollan, las ciudades pueden expandirse. Además, hay muchos proyectos de reconstrucción de pueblos y ciudades antiguas en la renovación urbana, que conectan toda el área mediante la construcción de un complejo formado. "El gobierno dará la bienvenida a este modelo y la competencia se reducirá".

Basándose en el entendimiento anterior, CapitaLand se centrará en la primera, segunda y quinta aglomeraciones urbanas en el futuro, con Beijing y Tianjin como el centro en el norte de China, el este de China como centro está centrado en Shanghai, Suzhou, Hangzhou y Ningbo, el sur de China está centrado en Guangzhou y Shenzhen, el suroeste de China está centrado en Chongqing y Chengdu, y el centro de China está centrado en Wuhan. . En Zhongyuan, CapitaLand invirtió en Henan Jianye y poseía el 27% de las acciones como plataforma de desarrollo de Zhongyuan.

Revelando la gestión de activos de CapitaLand

Luo Zhenyu cree que el enfoque de CapitaLand en la gestión de activos es el aspecto más singular de sus operaciones de bienes raíces comerciales. "Desde la adquisición del terreno hasta la aparición de productos terminados, la gestión de activos en realidad juega un papel muy importante en este proceso".

Luo Zhenyu dijo que en las primeras etapas de la construcción, CapitaLand medirá si el edificio Cumple con el posicionamiento y las ideas originales. Además, esté atento a los cambios del mercado en cualquier momento. Si la dirección del mercado cambia, CapitaLand realizará los ajustes correspondientes y encontrará la solución óptima dentro del rango.

En la fase de gestión, aumentaremos nuestros ingresos a través de la retroalimentación del mercado y soluciones de optimización. "Se puede aumentar el área de alquiler dividiéndola, o modificar las deficiencias del edificio en sí, como cambiar la circulación del centro comercial. No subestimes estos detalles. Con un poco de ajuste y mejora, los ingresos por alquiler pueden aumentar en 65.438+00%-65.438+05%.

”

La principal competitividad de CapitaLand es utilizar los recursos de la cadena de valor del grupo para llevar a cabo proyectos de desarrollo integrales, conectar orgánicamente varias funciones y formatos comerciales, brindar una mejor experiencia general y ejercer sinergia. Esto incluye la construcción y operación de compras. centros comerciales, edificios de oficinas, apartamentos de servicios, complejos, además de construir casas, conectarlas y planificar y desarrollar toda el área.

Los proyectos de uso mixto actuales de CapitaLand incluyen Raffles City, desarrollo urbano y proyectos de renovación urbana. , construir complejos en el metro del centro de la ciudad, etc.

Como todos los desarrolladores, los centros comerciales físicos de CapitaLand también se enfrentan al impacto del comercio electrónico. En China, el desarrollo del comercio electrónico es más rápido que el de. Cualquier otro país del mundo es más rápido y más poderoso.

Luo Zhenyu también ha estudiado esto en profundidad. Dijo que el comercio electrónico tendrá un cierto impacto en la economía real, incluidos los centros comerciales de CapitaLand. que en el pasado pudo haber tenido una población de 10 millones. Cinco o cuatro centros comerciales pueden ser suficientes ahora. Desde la perspectiva de CapitaLand, lo más importante son los tres primeros, naturalmente habrá negocios. p>

Luo Zhenyu reveló que CapitaLand. Hemos comenzado a experimentar con conceptos y prácticas más inteligentes o de Internet+ para hacer que los edificios sean más inteligentes y capaces de comunicarse con las personas a través de la tecnología. “Nosotros y los comerciantes que alquilan nuestras tiendas necesitamos saber. más sobre nuestros clientes, especialmente si ayudamos a los comerciantes a analizarlos, podemos posicionar mejor mi centro comercial."

Con este fin, la empresa ha desarrollado la plataforma CapitaStar 2.0 para reconocer y retener a los clientes a través de ofertas de comentarios. por otro lado, también cooperamos con otras empresas de Internet. Coopere con Baidu para explorar y comprender a los clientes.

Este tipo de Internet plus no solo se utiliza en los centros comerciales, espera que los empleados que trabajan en CapitaLand. los edificios de oficinas también pueden comprar en centros comerciales; los propietarios de complejos residenciales también pueden vivir en centros comerciales cuando viajan. En los apartamentos de servicio de CapitaLand, Internet se utiliza para identificar a los clientes y conectar todo para crear un ecosistema. Además, a través de instalaciones inteligentes o el Internet de las cosas, también esperamos reducir la fricción para que los usuarios vengan a CapitaLand Properties. Por ejemplo, usar estacionamiento inteligente o reservar espacios de estacionamiento junto a los ascensores puede atraer a más personas.

Los cambios en el trabajo y el estilo de vida provocados por Internet también afectarán el desarrollo de los bienes raíces comerciales "Ahora es popular disfrutar del espacio de trabajo en la oficina. Tal vez los centros comerciales en el futuro proporcionen espacios de coworking donde. puede trabajar y comprar al mismo tiempo; es posible que en el futuro los centros comerciales y edificios de oficinas ya no sean centros comerciales y edificios de oficinas tradicionales. ”

Esperanza para China.

Más fondos fiduciarios de inversión inmobiliaria abiertos

Luo Zhenyu señaló que si se mantienen grandes propiedades durante mucho tiempo, es Es necesario vincularlo al mercado de capitales. Titulización o acuerdos de fondos a largo plazo, puede llevar entre 15 y 20 años recuperar los costos a través de los rendimientos del alquiler, y la mayoría de los promotores inmobiliarios no pueden poseer bienes inmuebles comerciales a gran escala durante un tiempo.

Este tipo de acuerdo financiero es exactamente lo que hace CapitaLand. En lo que somos buenos, la "titulización de activos" es uno de los grandes activos de CapitaLand. Luo Zhenyu reveló que CapitaLand inyectará estabilidad y alta calidad. proyectos en fondos fiduciarios de bienes raíces en la etapa inicial y luego invertir en nuevos proyectos en China después de que se retiren los fondos. Se han inyectado diez centros comerciales en fondos fiduciarios para otros complejos o propiedades a largo plazo, CapitaLand opera a través de diferentes capitales privados;

Luo Zhenyu señaló que el grado actual de apertura del mercado de capitales nacional aún es limitado. Desde la perspectiva de la gestión de fondos y el capital privado nacional, no es suficiente titularizar los bienes raíces comerciales. Aún existen ciertas restricciones a la inversión extranjera en China.

Espera que las políticas financieras internas sigan siendo abiertas y que algunas operaciones se puedan realizar a nivel nacional. Los productos financieros inmobiliarios llevarán el desarrollo de bienes raíces comerciales al máximo. siguiente nivel.

Luo Zhenyu espera que China liberalice los REIT y optimice toda la estructura. Los fondos de capital privado extranjeros se basan principalmente en dólares estadounidenses, pero el uso interno del RMB reducirá los impuestos y los tipos de cambio. Por otro lado, China tiene actualmente un sistema corporativo, mientras que la mayoría de los países extranjeros tienen un sistema fiduciario, lo que significa que los impuestos corporativos deben pagarse en China. “Si podemos construir un fondo fiduciario en China como Singapur. será menor el riesgo y aumentará la integridad fiscal. "En el futuro, si las condiciones lo permiten, CapitaLand también emitirá fondos fiduciarios inmobiliarios y los cotizará en China.

Luo Zhenyu dijo que China sigue siendo un mercado muy bueno. "La moneda o los rendimientos a corto plazo pueden disminución, pero de la inversión global Desde una perspectiva de rentabilidad, los inversores a largo plazo con los que hemos contactado siguen siendo optimistas sobre las tendencias del mercado a medio y largo plazo. ”

(La respuesta anterior se publicó el 28 de mayo de 2016. Consulte la situación real de la política actual de compra de vivienda.

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