Informe de análisis sobre las fuentes de fondos para el sector inmobiliario de China
Situación básica
Durante mucho tiempo, los canales de financiación directa para el sector inmobiliario en mi país han sido estrechos. Según las estadísticas, desde principios de 2002, sólo 61 empresas inmobiliarias nacionales han conseguido financiación para cotizar en bolsa, con un importe total de financiación de sólo unos 8.000 millones de yuanes. No se han emitido bonos corporativos inmobiliarios desde el año 2000 y la pequeña cantidad original de los bonos ya se ha cancelado. Los fondos del presupuesto nacional ascienden sólo a más de 654.380 millones de yuanes cada año. Después de 2003, con el macrocontrol estatal de la escala de crédito inmobiliario, el crecimiento de los préstamos inmobiliarios se desaceleró y las empresas inmobiliarias comenzaron a buscar nuevos canales de financiación. Por ejemplo, los inversores institucionales comenzaron a participar en la inversión inmobiliaria. Los fondos comenzaron a operar y los fondos fiduciarios comenzaron a ingresar a la industria inmobiliaria. La financiación extranjera también se ha desarrollado rápidamente. En la actualidad, debido a que los fondos inmobiliarios acaban de comenzar, los fondos fiduciarios utilizados para invertir en bienes raíces son menos de 30 mil millones de yuanes y la proporción de financiamiento directo en la industria inmobiliaria es inferior al 2%. Por lo tanto, los fondos de inversión inmobiliaria de mi país todavía están dominados por los préstamos bancarios. Los fondos sociales y el dinero caliente extranjero utilizado para inversiones y especulaciones también se han convertido en importantes fuentes de fondos que han promovido el rápido crecimiento de la inversión inmobiliaria en los últimos dos años.
Proporción de préstamos bancarios nacionales
Si se analizan las situaciones nacionales e internacionales, los préstamos bancarios generalmente representan alrededor del 60% de las fuentes de fondos de inversión inmobiliaria, lo cual es una característica importante del desarrollo de la industria inmobiliaria. En mi país, los préstamos bancarios en la industria inmobiliaria incluyen principalmente préstamos de reserva de terrenos, préstamos de desarrollo inmobiliario y préstamos hipotecarios para viviendas en el proceso de venta. La mayoría de los fondos autoobtenidos por los desarrolladores y los pagos anticipados de proyectos provienen indirectamente de préstamos bancarios. El desempeño específico es el siguiente:
La proporción de préstamos directos de los bancos nacionales ha disminuido significativamente. Los préstamos directos están representados por préstamos para el desarrollo inmobiliario y préstamos personales para vivienda. De 2001 a 2003, la proporción de préstamos de desarrollo inmobiliario en la inversión inmobiliaria se mantuvo en torno al 20 por ciento; los préstamos para vivienda, principalmente préstamos hipotecarios personales, se desarrollaron de manera constante, y su proporción en la inversión inmobiliaria aumentó del 25 por ciento al 28,3 por ciento. . En 2004, debido al control estatal sobre bienes raíces, tierras y préstamos, y al mismo tiempo la tasa de morosidad del crédito al consumo personal comenzó a aumentar, los bancos comerciales elevaron los estándares para los préstamos al consumo para vivienda y el crecimiento del sector inmobiliario. los préstamos se desaceleraron. La proporción de préstamos para promoción inmobiliaria y préstamos para adquisición de vivienda en la inversión inmobiliaria disminuyó, alcanzando el 16,6% y el 24,3% respectivamente. En el primer trimestre de este año, debido a la gran cantidad de proyectos de reserva del año anterior, la inversión en préstamos inmobiliarios aumentó y los préstamos de desarrollo inmobiliario representaron el 19% de la inversión inmobiliaria. Sin embargo, la cancelación de la política de tipos de interés preferenciales para los préstamos hipotecarios sobre vivienda tiene un mayor impacto en los préstamos al consumo inmobiliario. La proporción de préstamos para vivienda en los fondos de inversión inmobiliarios cayó al 17,3%. Los préstamos para el desarrollo inmobiliario y los préstamos para la compra de viviendas representaron la proporción total de los fondos de inversión inmobiliaria, que fueron del 43,6%, 48,1%, 49,4% y 40,9% respectivamente entre 2006 y 2004. A finales de marzo de este año, eran el 36,3%. . Desde principios de 2003, la proporción de préstamos bancarios directos en el mercado inmobiliario ha mostrado una importante tendencia a la baja.
Parte de los fondos propios de las empresas inmobiliarias proviene indirectamente de préstamos bancarios. La proporción de fondos autoobtenidos por empresas inmobiliarias ha aumentado año tras año, del 24,1% en 20065438 al 27,4% a finales de 2004, y alcanzó el 30,1% a finales de marzo de este año, un aumento de 6 puntos porcentuales. Las empresas inmobiliarias llevan muchos años careciendo de capital propio. Para cumplir con los requisitos estatales sobre la proporción de fondos propios en proyectos inmobiliarios, han adoptado varios métodos flexibles para utilizar préstamos bancarios como fondos propios. Especialmente en los últimos dos años, el índice de capital de los proyectos inmobiliarios ha aumentado. Las empresas inmobiliarias han utilizado préstamos bancarios como fondos propios para reunir sus propios fondos mediante préstamos corporativos, malversación de fondos para proyectos ya iniciados, préstamos de empresas fuera de la provincia y reinversión de ingresos por ventas. Los datos de la encuesta muestran que desde principios de 2004, la proporción de préstamos bancarios en los fondos propios de las empresas inmobiliarias ha aumentado de aproximadamente el 8% en el pasado a aproximadamente el 9% en la actualidad.
Las deudas de las empresas inmobiliarias son principalmente préstamos bancarios. Las cuentas por pagar de las empresas inmobiliarias se deben principalmente a los atrasos en los pagos de proyectos a las unidades de construcción y a los pagos de materiales de los proveedores por parte de las empresas promotoras de bienes raíces. La investigación encontró que las empresas inmobiliarias estaban atrasadas en los pagos de proyectos y materiales. Los atrasos se debían principalmente a préstamos bancarios obtenidos por unidades de construcción y proveedores a través de diversos canales. Por tanto, el 60% de las deudas de las empresas inmobiliarias proceden en realidad de préstamos bancarios. Debido a la mejora continua del entorno crediticio corporativo, la proporción de cuentas por pagar de empresas inmobiliarias en inversiones inmobiliarias está disminuyendo año tras año, y la proporción de préstamos bancarios en cuentas por pagar de fondos de inversión inmobiliaria también está disminuyendo en consecuencia, de aproximadamente 9% en 2001 a alrededor de 6% en 2004 y 7,5% en el primer trimestre de este año.
Los fondos sociales participan activamente en la inversión inmobiliaria.
Los fondos sociales incluyen principalmente: participar en el desarrollo inmobiliario en forma de inversión directa y convertirse en parte de los fondos propios del promotor inmobiliario; convertirse en fondos de desarrollo inmobiliario en forma de dinero para la compra de viviendas; Las empresas inmobiliarias ingresan al mercado inmobiliario en forma de grandes beneficios.
El rendimiento específico es el siguiente:
Financiamiento de capital: en esta etapa, los departamentos financieros y administrativos de las empresas inmobiliarias asignan muy pocos fondos, que se utilizan principalmente para la inversión temprana de los inversores corporativos y las ganancias acumuladas. en el proceso de desarrollo, así como financiación de capital. Las empresas de desarrollo inmobiliario son en su mayoría empresas privadas con un pequeño capital social y acumulación de beneficios, y sus fondos propios son principalmente financiación de capital. Desde principios de 2001, la proporción de fondos propios en fondos de inversión inmobiliarios ha aumentado gradualmente. Especialmente desde principios de 2004, la proporción de fondos propios de empresas inmobiliarias ha aumentado significativamente, del 13,5% en 2003 al 13,5% en 2003. 15% en 2004. En el primer trimestre de este año, fue superior al de 2004. Aumentó 1,9 puntos porcentuales año tras año. Según las encuestas, los nuevos fondos propios de las empresas inmobiliarias de los últimos dos años son principalmente fondos sociales utilizados para la inversión. En la actualidad, la financiación mediante acciones de empresas inmobiliarias representa el 15,2 por ciento de los fondos de inversión inmobiliaria, lo que supone un aumento de 4,8 puntos porcentuales respecto de los 5.438+0 de 2006.
La proporción de préstamos bancarios en los "depósitos y pagos anticipados" de las empresas inmobiliarias ha disminuido significativamente en los últimos dos años, lo que significa que un gran número de compradores de viviendas compran principalmente casas en efectivo y tienen motivaciones obvias. para la especulación inmobiliaria. Dado que los bancos comerciales de algunas ciudades aún no han realizado negocios de refinanciación de hipotecas o no permiten préstamos a extraños, y el departamento de registro de bienes raíces exige que los préstamos bancarios se cancelen al vender una casa, la mayoría de los compradores que pretenden especular con bienes raíces comprar casas en efectivo La proporción de fondos de inversión inmobiliaria ha aumentado rápidamente, alcanzando el 14,6% en 2004, un aumento de 8,8 puntos porcentuales con respecto a 2003, y el 13,2% en el primer trimestre de este año
Otros fondos. - según las estadísticas, incluida la recaudación de fondos sociales, individuales La proporción de fondos de inversión inmobiliaria provenientes de fondos, fondos asignados por otras unidades y otras fuentes de fondos está en una tendencia a la baja, alcanzando el nivel más bajo del 6% en 2004 y el 6,8% en el primer trimestre de este año.
En general, alrededor del 35% de los fondos de inversión inmobiliarios actuales proceden de fondos sociales.
Los fondos extranjeros se suman al desarrollo y especulación del mercado inmobiliario.
La participación del capital extranjero en el mercado inmobiliario chino implica desarrollo, intermediación y ventas, principalmente fondos de inversión inmobiliaria extranjeros, fondos de capital riesgo y una gran cantidad de fondos personales. Mediante compra directa de inmuebles, cooperación en proyectos, participación directa en el capital de empresas inmobiliarias, etc. El capital extranjero se concentra en puntos críticos como el Círculo Económico de la Capital y el delta del río Yangtze. Según las encuestas, la proporción de fondos extranjeros que fluyen directamente al mercado inmobiliario de Shanghai ha aumentado año tras año, alcanzando el 65.438+06% en 2001 y actualmente superando el 30%. Desde principios de este año, los inversores extranjeros han invertido más de 3.000 millones de yuanes en proyectos inmobiliarios en Beijing. Según el análisis de la encuesta, la inversión extranjera representa aproximadamente el 5% del mercado inmobiliario de China.
Cuestiones principales
En la actualidad, la proporción de préstamos bancarios en fondos de inversión inmobiliarios está disminuyendo año tras año y es inferior al promedio internacional, la proporción de fondos sociales está aumentando año tras año; año tras año, y el componente de especulación inversora va en aumento. Por lo tanto, la razón principal del rápido crecimiento de la inversión inmobiliaria y de los precios de la vivienda en China no es el crédito bancario, sino el comportamiento de búsqueda de ganancias de los inversores y especuladores nacionales y extranjeros. La razón detrás de esto es la desviación política de los gobiernos locales. arrendamiento de terrenos y promoción inmobiliaria. Las manifestaciones específicas incluyen:
1. Algunos lugares carecen de una perspectiva científica sobre el desarrollo, expanden excesivamente la construcción urbana y alientan la inversión inmobiliaria. Se debe decir que acelerar la construcción urbana y desarrollar la industria inmobiliaria son los requisitos objetivos del actual desarrollo económico y social de mi país. Sin embargo, algunos lugares tienen una expansión ciega independientemente de las condiciones objetivas. En primer lugar, los gobiernos locales de todos los niveles consideran los ingresos provenientes de la transferencia remunerada de tierras como el “financiamiento secundario” de los fondos de inversión en construcción urbana. En 2002, los ingresos por tierras asignados por el mercado nacional alcanzaron los 96.900 millones de yuanes, un aumento de 8,5 veces en comparación con 1999. Los ingresos por impuestos sobre el valor añadido de la tierra fueron de 2.100 millones de yuanes, más de tres veces más que en 1.999. En 2003, la superficie asignada al mercado nacional de tierras aumentó 51 veces en comparación con 1999, y la proporción de los ingresos por transferencias de tierras en los ingresos fiscales locales aumentó año tras año. La inversión inmobiliaria es a gran escala y produce resultados rápidos. Es una industria fundamental y tiene un efecto estimulante significativo en las industrias relacionadas. Además, cuanto más altos sean los precios de la vivienda y más casas de lujo, mayor será el aumento de los ingresos fiscales locales y más rápido será el crecimiento del PIB. Con este fin, por un lado, muchos gobiernos locales han aumentado la adquisición y oferta de terrenos para expandir la escala de la industria inmobiliaria, por otro lado, a través de la planificación del desarrollo, la estructura del producto, la aprobación de preventa, etc. Han aceptado y apoyado la mejora de viviendas comerciales, lo que permite que los desarrolladores inmobiliarios operen en grandes cantidades. Los proyectos de viviendas de lujo impulsan a la gente común a mudarse a los suburbios. En términos de reservas de tierras y operaciones, los costos de financiamiento no están relacionados con consideraciones de promoción de inversiones, lo que crea un gran riesgo de impago de la deuda. En segundo lugar, el precio de la vivienda comercial no se basa en una contabilidad de costo-beneficio y está completamente liberalizado. Básicamente, cualesquiera que sean los informes del negocio inmobiliario, el precio será lo más indulgente posible. En algunos lugares, para mejorar el nivel regional, es aún más fácil para los desarrolladores obtener permisos de preventa. En tercer lugar, para revitalizar el mercado, no restringimos que los extranjeros especulen con bienes raíces y permitimos precios más altos de la vivienda por defecto.
En segundo lugar, algunas empresas de desarrollo inmobiliario han unido fuerzas con los gobiernos locales para buscar altas ganancias y aumentar los precios de la vivienda a través de medios no comerciales. Los altos rendimientos de las ganancias en la industria inmobiliaria han promovido la rápida expansión de las empresas de desarrollo inmobiliario. En 2004, había más de 50.000 empresas de promoción inmobiliaria, un aumento de más de 20.000 en comparación con 2006 y un aumento de 65.438 en comparación con 2003. Las empresas de desarrollo inmobiliario a menudo unen fuerzas con los gobiernos locales para dominar el orden del mercado inmobiliario. Las principales manifestaciones son: en primer lugar, expansión de capital de bajo costo o nula. Las empresas inmobiliarias suelen carecer de fondos propios.
Dado que los bancos comerciales no cuentan con medios eficaces para identificar con precisión las fuentes de financiación corporativa y los métodos de inversión, los promotores inmobiliarios generalmente utilizan métodos alternativos, como subastas y préstamos de capital de trabajo, para recaudar fondos y confundir los fondos autoobtenidos con sus propios fondos o inflar las reservas de capital. , Proyectos divididos, préstamos externos, registro en forma de capital, etc. evitan la gestión de la proporción de fondos propios. En segundo lugar, las calificaciones son deficientes, la calidad del producto es difícil de garantizar y hay muchas quejas del mercado. La relación activo-pasivo de las empresas inmobiliarias es relativamente alta, con un promedio de más del 70%. Hay pocas empresas de alta calidad y la mayoría son empresas calificadas de tercer nivel. El tercero es retirar dinero mediante préstamos hipotecarios falsos. Dado que las tasas de interés de los préstamos corporativos son más altas que las tasas de interés de las hipotecas minoristas, los desarrolladores utilizan personal interno o empresas afiliadas para retirar dinero mediante préstamos hipotecarios falsos para reducir costos. El cuarto es publicar información de ventas falsa para aumentar conjuntamente los precios de la vivienda. Desde principios de 2004, el mercado inmobiliario ha entrado en una situación en la que los promotores son libres de fijar los precios, y las grandes empresas inmobiliarias han formado gradualmente alianzas de precios en el proceso de maximizar los beneficios.
En tercer lugar, la especulación y la especulación inversora han hecho subir los precios de la vivienda en gran medida. La demanda inmobiliaria incluye la demanda real, la demanda de inversión y la demanda especulativa. En la actualidad, los canales de inversión de capital social de mi país son estrechos. Los crecientes fondos de inversión nacionales y la afluencia de fondos especulativos extranjeros, junto con la expectativa de apreciación del RMB, están acudiendo en masa al mercado inmobiliario de las ciudades calientes. La proporción de fondos sociales nacionales y fondos extranjeros en los fondos de inversión inmobiliaria supera el 40% en promedio, convirtiéndose en un factor importante para promover el rápido crecimiento de la inversión inmobiliaria y los precios de la vivienda. Donde la inversión y la especulación son fuertes, los precios inmobiliarios fluctúan ampliamente. Por ejemplo, después de que el Ministerio de Construcción y otros siete ministerios y comisiones emitieran opiniones sobre la estabilización de los precios inmobiliarios, los precios de la vivienda en las ciudades con el crecimiento más rápido en los últimos años, como Shanghai, Hangzhou y Nanjing, han caído drásticamente, mientras que los precios de la vivienda en ciudades centrales y occidentales como Changchun, Nanchang, Lanzhou y Yinchuan no han cambiado mucho. En términos de situación de financiación, la proporción de préstamos bancarios en fondos de inversión inmobiliaria en Shanghai, Hangzhou, Nanjing y otras ciudades ha disminuido rápidamente desde principios de 2003, y actualmente ronda el 44%. Al mismo tiempo, la proporción de capital social y capital extranjero ha aumentado rápidamente, y el capital extranjero representa casi el 12%. La proporción de préstamos bancarios en fondos de inversión inmobiliaria en Changchun y otras ciudades ha cambiado de manera constante y razonable, y todavía ronda el 60%. Esto ilustra aún más que los fondos de inversión y especulativos son los principales factores que impulsan el crecimiento excesivo de la inversión inmobiliaria y de los precios de la vivienda.
Recomendaciones de políticas
La construcción del mercado inmobiliario debe adherirse al concepto científico de desarrollo y promover el establecimiento de una sociedad armoniosa. En primer lugar, cambiar la situación actual en la que los gobiernos locales dependen principalmente de los ingresos por transferencias de tierras y frenar su impulso de desarrollar bienes raíces. El desarrollo inmobiliario ocupa una gran cantidad de terreno. En 2004, la construcción estatal ocupó 217.800 acres de tierra cultivada, la mayor parte de las cuales eran tierras agrícolas de alta calidad y alto rendimiento que rodeaban áreas residenciales. En la actualidad, la superficie cultivada per cápita de China es de 1,41 acres, 0,1,8 acres menos que en 2003, y sólo más de un tercio de la proporción per cápita mundial. La tierra es el recurso natural más básico del que dependen los seres humanos para sobrevivir. Es limitada y su uso debe cumplir con los requisitos del desarrollo sostenible. En segundo lugar, ajustar la estructura de la oferta inmobiliaria de acuerdo con los diferentes niveles de demanda para mantener un equilibrio entre la oferta y la demanda. En la actualidad, la inversión inmobiliaria se concentra principalmente en edificios de precio medio y alto, mientras que la proporción de inversión en casas de precio bajo y medio y unidades pequeñas y medianas es relativamente baja y muestra una tendencia a la baja. En el primer trimestre de este año, la inversión en viviendas asequibles en todo el país cayó un 13,8% interanual y algunas ciudades incluso dejaron de construir viviendas asequibles. Por un lado, una gran cantidad de viviendas de alto nivel estaban desocupadas. Y, por otro lado, era difícil satisfacer las necesidades razonables de los residentes. Dado que la vivienda en sí es un bien público, garantizar los requisitos mínimos de vida de los residentes es una manifestación de la protección de los derechos humanos, una responsabilidad ineludible del gobierno y un requisito previo para construir una sociedad armoniosa. Por lo tanto, debemos ajustar racionalmente la estructura de la oferta de tierra y capital, guiar activamente el consumo de vivienda a través de impuestos, frenar la especulación y la demanda de inversión y promover el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria.