Además del pago inicial, comprar una casa de segunda mano cuesta mucho dinero.

Después de comprender sus necesidades básicas y su presupuesto, recomendé varias comunidades antiguas en áreas centrales. Puso los ojos en blanco y dijo que no quería comprar este tipo de casa porque estaba en ruinas. Más tarde le recomendé una casa nueva en las afueras. Después de mirarla pensé que estaba demasiado lejos, así que finalmente decidí volver a la ciudad y comprar una casa de segunda mano.

Habitaciones individuales antiguas y pequeñas

Más tarde encontré una casa con un precio total de 6.543.800 a 6.000 y me pregunté: "¿Puedo considerar este 30% de pago inicial de unos 480.000? " ”

Me quedé atónito en el acto.

Independientemente de las condiciones de esta casa, en términos de precio, comparé su presupuesto de 500.000 y le dije que añadiendo el impuesto de escritura casi llegaría al tope del presupuesto, pero todavía tienes una comisión de agencia. de aproximadamente 1,5,1 IVA y gastos de ejecución hipotecaria. ...

Cuanto más escuchaba, más se desplomaba... Entonces me preguntó débilmente, ¿cuánto cuesta comprar una casa de segunda mano?

Comprar una casa es una experiencia única en la vida para muchas personas. Creo que, al igual que mi amigo, mucha gente no tiene idea de comprar una casa. Para que todo el mundo tenga una idea clara sobre la compra de una casa, hoy voy a recopilar un desglose de los costes que supone una casa de segunda mano.

El coste de comprar una casa de segunda mano.

En comparación con las viviendas nuevas, el mercado de viviendas de segunda mano es mixto. Para los compradores novatos, varios gastos inesperados durante la transacción pueden hacer que el comprador realice una autoreanimación cardiopulmonar de forma regular. Entonces, ¿qué debes hacer cuando decides comprar una casa?

Mi sugerencia es tener primero una comprensión general de todos los costos y ser consciente de ellos. Después de todo, cuando tienes un presupuesto limitado, ¡todo lo que tenga que ver con tu billetera es un gran problema!

A continuación se divide en cinco partes para explicar algunos de los costes que implica comprar una casa de segunda mano.

? 1. El pago inicial implica 1 tarifa.

Si eres una persona adinerada que compra una casa con el pago completo, te sugiero que leas esto y recomiendes el artículo a amigos necesitados.

Si eliges comprar una casa con un préstamo, si es la primera vivienda, el índice de pago inicial es 30. El índice de pago inicial para la segunda vivienda varía según las condiciones locales, oscilando entre 40 y 70, pero el punto de referencia de pago aquí se basa en la evaluación de la propiedad por parte del banco. Evalúe el precio, no el precio de la transacción.

? 2. La tarifa de agencia implica 1 transacción.

Todo es difícil al principio, pero no lo es con un intermediario. Encontrar un agente confiable (crees, no lo creo) también es una forma de obtener el doble de resultado con la mitad de esfuerzo al comprar una casa. Un buen agente puede ser su mano derecha al negociar con el vendedor y también puede ayudarlo a sopesar los pros y los contras de los términos durante la transacción.

Actualmente, los honorarios de intermediación fluctúan en el rango de 0,5 a 3, lo que supone entre 0,5 y 3 del precio de transacción de la vivienda. Los honorarios de la agencia son negociables y las tarifas específicas se determinan mediante negociación entre el comprador y la agencia.

Lo que hay que tener en cuenta aquí es que cuando busque un intermediario, no busque ciegamente tasas bajas. El principio de relación calidad-precio se aplica en la mayoría de los casos. Un amigo que compró una casa de segunda mano dijo que inicialmente eligió una agencia con una tasa baja de 0,8, pero luego la comisión de la hipoteca fue el doble que la de otras agencias.

? 3. La tasa de rescate del edificio implica dos tasas.

Las tarifas de ejecución hipotecaria generalmente ocurren cuando la vivienda comprada es la misma que el préstamo adquirido y el vendedor todavía se encuentra en estado de pago en el momento de la compra. Si desea comprar una casa, primero debe liquidar el préstamo hipotecario.

Existen dos tipos de ejecuciones hipotecarias: ejecuciones hipotecarias garantizadas y ejecuciones hipotecarias en efectivo. El rescate garantizado es un método común. Generalmente, una compañía de garantía proporciona una garantía o un anticipo para rescatar la casa. En principio, si se quiere vender la casa sin problemas, los gastos de ejecución deben correr a cargo del vendedor. Debido a que Shenzhen es un mercado de vendedores, los honorarios de ejecución hipotecaria los paga el comprador. Pero en ciudades fuera de Shenzhen, la tarifa de ejecución hipotecaria probablemente sea una tarifa de ahorro que pagará el vendedor.

Después de que el intermediario envía una solicitud de reembolso del préstamo al banco por adelantado, el comprador debe pagar dos pagos, una tarifa de garantía hipotecaria de 1,2 y un interés de préstamo a corto plazo de aproximadamente 1,2.

? 4. Las tarifas del préstamo incluyen dos tarifas.

Al solicitar un préstamo hipotecario, los honorarios involucrados son los honorarios de tasación de la vivienda y los honorarios de procesamiento de la hipoteca. El pago inicial mencionado anteriormente se basa en el precio de tasación de la casa, que es la tasación de la vivienda.

La tasación de la vivienda es una acción necesaria para que los bancos aprueben préstamos, porque los bancos no otorgan préstamos en función de los precios de transacción.

Por lo general, los bancos confiarán a una empresa de tasación la realización de una tasación de la casa y luego otorgarán un monto de préstamo en función de la tasación. Es decir, cuando el precio de tu transacción es de 3 millones, el precio de tasación de la casa es de 2,8 millones y quieres pedir prestado 70, es decir, 2,8 millones × 70 = 19.600, entonces tienes que preparar 3 millones, el final. El honorario de tasación se basa en Se cobra entre una diezmilésima y cinco diezmilésimas del precio de tasación.

No existe un estándar fijo para las tarifas de servicio hipotecario, ¡porque los préstamos bancarios no requieren tarifas de servicio! Además, cada paso de la solicitud de un préstamo requiere la participación del comprador, y el intermediario lo acompañará durante todo el proceso. Sin embargo, el intermediario le dirá que esta tarifa inexplicable es el ingreso de su personal hipotecario por atender todo el proceso de transacción. . ¿Cómo no pudiste pagar? Tomando a Shenzhen como ejemplo, el rango de tarifas del servicio hipotecario es de 1.000 a 5.000 yuanes.

? 5. Los impuestos implican 5 gastos.

Como contribuyentes honorables, nunca perderemos todas las oportunidades de pagar impuestos. ¡Así que no puedes olvidar ningún impuesto sobre escrituras, impuesto sobre la renta personal, IVA, impuesto sobre mansiones, impuesto de timbre!

El primero es el impuesto sobre la escritura. El impuesto sobre la escritura es un impuesto único que se aplica al nuevo propietario cuando cambia la propiedad de la casa.

Las reglas específicas son las siguientes:

Si la superficie de la primera vivienda de un particular es de 90 metros cuadrados o menos, el impuesto de escrituración se aplicará a un tipo reducido del 1 si el área es superior a 90 metros cuadrados, el impuesto sobre la escritura se aplicará a una tasa reducida de 1,5. La tasa impositiva para recaudar el impuesto sobre la escritura se aplica a Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.

Las unidades personales con una superficie inferior a 90 metros cuadrados se cobrarán 1, y aquellas con una superficie superior a 90 metros cuadrados se cobrarán 2. Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen no se implementan temporalmente, pero son aplicables a otras regiones.

3 para personas físicas que poseen tres o más apartamentos.

Los dos siguientes impuestos están directamente relacionados con la situación en la que la casa tiene más de cinco y dos. A continuación se ofrece una breve explicación de las dos situaciones:

Singularidad de cinco años: cinco años se refiere a los cinco años basados ​​en el momento en que se emite la factura del impuesto sobre la escritura o el certificado de bienes raíces, y único se refiere a la única residencia de la familia.

Man Erdu: Man Er Du se refiere a los dos años según el momento de emisión de la factura del impuesto sobre la escritura o el certificado de bienes raíces, y Duo se refiere a la única residencia de la familia.

Hablemos primero del IRPF. Esta tarifa debe determinarse según la situación del vendedor. Si la casa vendida por el vendedor cumple las condiciones de una vivienda de cinco viviendas unifamiliares, puede estar exenta del impuesto sobre la renta de las personas físicas. Si no se cumplen los requisitos, se pagará el IRPF sobre el precio de transacción de 1.

El impuesto al valor añadido, como su nombre indica, es un impuesto que se aplica sobre la base de los impuestos durante la circulación de mercancías. En términos sencillos, el precio de los bienes vendidos en el mercado es más alto que el precio en fábrica y la diferencia de precio está sujeta al IVA.

En principio, el impuesto sobre el valor añadido lo paga el vendedor y está exento cuando la casa está íntegra y única, sin embargo, en la propia transacción inmobiliaria, el comprador es el portador real del valor. -impuesto añadido. ¿Por qué dices eso? Porque cuando la casa no cumple con las condiciones de exención de impuestos, el precio real de mercado de la casa puede ser 6.543.800, pero hay que pagar 50.000 y el precio total es 6.543.800.500. 654,38 0,5 millones son los ingresos del vendedor y él paga 50.000 yuanes.

Si aún no entiendes el método de cálculo del impuesto personal, echemos un vistazo a la normativa de cobro estándar:

Actualmente, la normativa de exención y tipo de IVA:

(1) Si un individuo venderá una casa que ha sido comprada por menos de 2 años, el impuesto al valor agregado total se pagará a una tasa de 5 (2) Un individuo comprará una casa no ordinaria; casa con más de 2 años (inclusive) Para ventas externas, la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra de la casa se gravará con el impuesto al valor agregado a una tasa de 5

③; Si un particular vende una casa ordinaria comprada durante más de 2 años (incluidos 2 años) a terceros, el impuesto sobre el valor añadido estará exento del IVA.

En cuanto al impuesto al lujo, la mayoría de las ciudades actualmente no lo cobran. Shenzhen, que alguna vez fue un gran contribuyente del impuesto al lujo, también ajustó el estándar impositivo del impuesto al lujo en 2019, convirtiendo a la mayoría de las casas en el. Mercado de Shenzhen Exento del impuesto al lujo.

Actualmente hay muy pocas ciudades que todavía deben pagar el impuesto al lujo, sólo Shanghai, Chengdu y Xiamen. Entre ellos, debido a los altos precios de la vivienda en Shanghai, quienes compran casas de segunda mano deben pagar un impuesto de lujo del 5,7% del precio de transacción. Una casa valorada en 78 millones de yuanes requiere un pago inicial cada minuto para una casa en una ciudad pequeña.

El último impuesto es el impuesto de timbre, que actualmente está exento y tiene un coste cero.

? 6. Otros gastos:

Las cinco partes anteriores son gastos importantes que implica la compra de una casa de segunda mano. Además, existen algunas pequeñas tarifas por la venta de casas de segunda mano, como tarifas de habitación, calcomanías, tarifas de registro de derechos de propiedad, etc. El costo oscila entre unos pocos yuanes y decenas de yuanes. En comparación con el precio de la vivienda de varios millones y los impuestos y tasas que fácilmente pueden superar los 10.000, es mejor que nada.

Arriba, si tu presupuesto es muy limitado y quieres comprar una casa al mejor precio, lo mejor es comprar cinco casas únicas, seguidas de dos casas totalmente pagadas.

Conclusión

Escribir esto puede considerarse como una pequeña contabilidad de los costes de transacción de las viviendas de segunda mano.

La dificultad de comprar una casa no es sólo ganar dinero para ahorrar el pago inicial, sino también elegir una casa adecuada. De hecho, es difícil comprar una casa de segunda mano, pero en un mercado donde el precio de las casas de segunda mano es más bajo que el de las casas nuevas, aún se pueden encontrar lagunas si se busca con atención.

Cuando pensé en escribir este artículo, charlé con Qian a mi lado sobre transacciones de viviendas de segunda mano. Ella siguió hablando y solo quería decirles a todos los que todavía están en camino de comprar una casa: Comprar una casa no se trata solo del costo inmediato, sino que también hay muchos trucos. La revolución aún no ha tenido éxito, ¡los camaradas todavía tienen que trabajar duro!