Instrucciones para propietarios, ¿cuál hay que mencionar?
Texto/Foto de Li Fenghe, reportero de todos los medios del Guangzhou Daily (excepto la firma)
Caso 1: El propietario es deshonesto. ¿Puedo ver una "casa embrujada" después de comprarla?
A pesar de la repetida vigilancia, todavía compró una "casa embrujada". Recientemente, la Sra. Chen (seudónimo) se encontró con tales problemas. Recientemente, debido a repetidas comunicaciones ineficaces con el vendedor, la Sra. Chen sólo pudo emprender el camino del litigio.
La Sra. Chen tuvo que someterse a múltiples tratamientos y cirugías debido a la fractura de la vértebra cervical de su madre en un accidente automovilístico. Para cuidar de su madre, que todavía estaba paralizada en cama, decidió trasladar a su familia a Guangzhou considerando el alto nivel de atención médica en Guangzhou y la conveniencia de trabajar en Guangzhou para su prima. En 2017, la Sra. Chen transfirió el registro de su hogar a un hogar colectivo en Guangzhou y es elegible para comprar una casa. Para comprar una casa en Guangzhou, los padres de la Sra. Chen vendieron la casa en su ciudad natal por 12.700 yuanes. En junio de este año, por recomendación de un intermediario, la Sra. Chen fue al distrito de Panyu a ver propiedades y se enamoró de un apartamento de dos habitaciones de 76 metros cuadrados. El precio de la casa era de 213.000 yuanes y finalmente se vendió por 212.000 yuanes. A principios de agosto ambas partes completaron la transacción de transferencia y la casa fue entregada a finales de agosto. El día del parto, la familia de la Sra. Chen se enteró inesperadamente de que alguien había muerto en esta casa hace unos meses. Los fallecidos eran familiares del propietario del vehículo. Poco después del incidente, la Sra. Chen preguntó a muchas personas sobre la causa de la muerte. Algunos vecinos les dijeron que el fallecido se suicidó cortándose las venas, mientras que la administración del inmueble les dijo que el fallecido murió repentinamente. Después de que la Sra. Chen se enteró de esto, inmediatamente le preguntó al agente y pidió verificar. El agente dijo que no lo sabía y se puso en contacto con la hija del propietario. Después de muchas comunicaciones y negociaciones, el propietario aún se negó a realizar el check-out. La Sra. Chen dijo que debido a que compró la casa para cuidar de su madre, especialmente no podía aceptar la muerte de la casa. Cuando supo que el dueño de la casa era un anciano de unos 70 años, también preguntó si pasaba algo en la casa, pero nadie le contó al respecto. La hija del propietario dijo que le habían informado que había cláusulas relevantes en el contrato y que las dos partes no podían llegar a un acuerdo, por lo que era mejor tomar vías legales formales para resolver el asunto.
(Texto/Guangzhou Daily All-Media Reporter Liu Liqin)
Análisis de un abogado: si el vendedor viola el principio de buena fe, debe considerarse fraude.
Sin duda no es bueno encontrarse con este tipo de cosas durante el proceso de compra de una casa. Lu, abogado del bufete de abogados de Guangdong, dijo que las "casas embrujadas" generalmente se refieren a casas donde ocurren muertes anormales dentro de la casa, causando incomodidad y miedo a los residentes, lo que lleva a la devaluación de la casa.
La información de "casa encantada" no puede reflejarse en la calidad física de la casa, pero puede provocar emociones negativas en los compradores, lo que es suficiente para influir en la decisión de compra del comprador. En términos generales, los compradores que compran una "casa encantada" se deben principalmente a que el vendedor oculta deliberadamente información sobre la "casa encantada", lo que en realidad viola la verdadera intención del comprador. Con base en el principio de buena fe y equidad en las transacciones de vivienda, el vendedor debe tener la obligación de revelar información negativa, como información sobre la "casa encantada". Si el vendedor viola el principio de buena fe, se considerará fraude. Un comprador de buena fe tiene derecho a solicitar al tribunal o agencia de arbitraje que modifique o rescinda el contrato. Si se causan pérdidas al comprador, el vendedor será responsable de los daños.
Los expertos de la industria también recordaron que los compradores de vivienda pueden especificar las condiciones de la casa en el contrato y preguntar al propietario más sobre la situación de vender la casa antes de tomar una decisión de compra, como ir a la comisaría. en la jurisdicción para conocer la situación. Al mismo tiempo, también se puede exigir al propietario que estipule cláusulas de divulgación de información en el contrato, tales como "el propietario garantiza que no se ha producido ninguna muerte anormal ni ningún caso penal grave en la casa vendida si el comprador descubre que se cumple la situación anterior". ha ocurrido en la casa y el propietario no lo notifica por escrito, el comprador tendrá derecho a rescindir el contrato y exigir una compensación de XX yuanes al propietario. Un acuerdo de este tipo puede instar a los propietarios a revelar información sobre la vivienda y también puede proporcionar pruebas para que los compradores de viviendas busquen soluciones legales en caso de disputas.
(Texto/Reportero de todos los medios del Guangzhou Daily Liu Liqin)
Caso 2: Mientras alguien muera, ¿es una "casa embrujada"?
En los últimos años, ha habido algunos juicios relacionados con "casas encantadas" en varios lugares. En agosto de este año, el Sr. Luo, ciudadano de Qingyuan, Guangdong, también intentó devolver la casa alegando que la esposa del antiguo propietario había muerto en la casa, pero el juez desestimó la apelación del Sr. Luo. Según informes de los medios, después de que el Sr. Luo compró la casa, se enteró de que la esposa del propietario original, el Sr. Pan, murió de una enfermedad en la casa. Así que acudió a los tribunales para demandar al propietario original para rescindir el contrato de compra de la casa y devolver el precio de compra. El antiguo propietario, el Sr. Pan, dijo en el tribunal que el cáncer de su esposa le costó a la familia cientos de miles de dólares, y el agente le dijo que su muerte no fue una “casa encantada” después de enterarse de su muerte. Después del juicio, el tribunal de la ciudad de Yingde en Qingyuan, Guangdong, sostuvo que la muerte del cónyuge del acusado era un fenómeno normal de nacimiento, vejez, enfermedad y muerte, y que la casa en la que vivía no era una "casa embrujada" en el estilo popular. sentido. Partiendo de la premisa de que la casa no es una "casa encantada", el acusado no necesita asumir más obligaciones de notificación, por lo que la demanda del Sr. Luo fue desestimada.
Análisis de abogado: El propietario no puede informar a sus familiares del fallecimiento normal.
No existe una definición legal de "casa encantada". En la práctica judicial, las casas causadas por factores humanos como el suicidio o el homicidio dentro de un cierto período de tiempo se denominan "casas embrujadas", lo que hace que la gente común y corriente sea reacia a comprarlas en condiciones normales de transacción.
No todas las propiedades muertas pueden considerarse "embrujadas". El fallo del juez del Tribunal Popular Municipal de Qingyuan es razonable, porque todas las familias de la sociedad enfrentarán el nacimiento, la vejez, la enfermedad y la muerte. Este es un fenómeno social normal y no requiere recordatorios especiales.
Yang Jinna, de Guangdong Green Law Firm, sugirió que el propietario debería revelar los defectos físicos de la casa y factores como el suicidio y el homicidio en la casa. Si el comprador de la casa la descubre en el futuro, puede ser responsable de "ocultar información importante", y el nacimiento normal, la vejez, la enfermedad y la muerte en una casa de segunda mano no constituyen una "casa embrujada".
Caso 3: Se produjo un conflicto vecinal Una vez concluido el litigio, el propietario hizo una oferta.
La Sra. Fan (seudónimo) tuvo una demanda con su vecina de abajo. El vecino de abajo la demandó por fuga de agua, lo que provocó marcas de agua en el techo de la casa del propietario, y exigió decenas de miles de yuanes en compensación por las reparaciones. Finalmente, bajo la mediación del juez, ambas partes firmaron una declaración escrita y la Sra. Fan resolvió la demanda por casi 50.000 yuanes. En la declaración jurada, el vecino se comprometió a no presentar ninguna demanda relacionada en el futuro. Una vez resuelta la demanda, el propietario inmediatamente hizo una oferta. Ella planea enviar un aviso al comprador antes de firmar el contrato, informándole del pleito anterior con el vecino, y declarar que cualquier disputa futura entre el nuevo propietario y el vecino no tendrá nada que ver con ella. La Sra. Fan dijo a los periodistas que este aviso es un "seguro" y una "cláusula de exención" para evitar el dolor de un litigio debido a disputas vecinales durante o después de la venta de la casa. Este aviso puede servirle como escudo si se encuentra con demandas maliciosas de vecinos durante y después de la venta.
Análisis del abogado: La demanda anterior ha sido resuelta y no tiene nada que ver contigo después del traslado.
El abogado Yang Jinna de Guangdong Green Law Firm dijo a los periodistas que en la venta de casas de segunda mano, es raro que propietarios como la Sra. Fan tomen la iniciativa de revelar la historia pasada de la casa a través de anuncios. . Su notificación puede servir como "exención de responsabilidad". Sin embargo, esta exención está prevista por la ley. Incluso si no escribe un aviso, después de vender la casa, la responsabilidad de las disputas por los derechos de los vecinos seguirá recayendo en el nuevo propietario.
El artículo 83 de los "Principios Generales del Derecho Civil" establece que las partes adyacentes a los inmuebles deberán manejar correctamente la captación de agua, el drenaje, el transporte, la ventilación y la iluminación, teniendo en cuenta la conveniencia para la producción, la conveniencia de vida, solidaridad y asistencia mutua, y relaciones de equidad y razonabilidad en otros aspectos. Si causa obstrucción o pérdida a partes vecinas, se pondrá fin a la infracción, se eliminará la obstrucción y se compensará la pérdida. El artículo 92 de la "Ley de derechos de propiedad" estipula: El titular del derecho inmobiliario utiliza los inmuebles adyacentes para actividades como el uso del agua, el drenaje, el tráfico y el tendido de tuberías. , hará todo lo posible para evitar causar daño al propietario del inmueble adyacente, si se causa daño, deberá compensarlo;
De acuerdo con las disposiciones legales mencionadas anteriormente, es el propietario del inmueble quien asume la responsabilidad de las relaciones adyacentes. Dado que la disputa anterior de la Sra. Fan ha sido resuelta, es redundante que la Sra. Fan lo haga. . Si la casa vuelve a tener goteras después de que se transfieren los derechos de propiedad, la responsabilidad debe recaer en el nuevo propietario, no en la Sra. Fan.
Consejo: los compradores deberían leer más y hacer más preguntas, y los vendedores deberían proporcionar información importante.
En el departamento de venta de viviendas de primera mano verás avisos sobre desventajas urbanísticas y medioambientales. ¿Cómo pueden los compradores de viviendas de segunda mano eliminar las desventajas a la hora de adquirir una vivienda de segunda mano? Los expertos jurídicos sugieren que para eliminar factores desfavorables en la planificación y el medio ambiente, primero se debe inspeccionar la casa en el lugar, preferiblemente de día, de noche, en un día soleado o después de la lluvia, para observar la iluminación, el ruido, etc. de la casa. En segundo lugar, visite a los vecinos de los alrededores, pregunte más sobre su situación y escuche la experiencia de vida de los residentes de los alrededores. Si existen desventajas relacionadas, también se pueden descubrir a tiempo durante el proceso de chat.
Fuentes inmobiliarias dicen que los propietarios de viviendas de segunda mano que revelen honestamente la historia pasada de sus casas, como por ejemplo litigar si están involucrados en disputas vecinales, pueden de hecho ser un factor decisivo.
Para la parte que vende la casa, el abogado Yang Jinna dijo que el artículo 7 de los "Principios generales del derecho civil" estipula que los sujetos civiles que participan en actividades civiles deben respetar el principio de buena fe, adherirse a buena fe y cumplir sus promesas. Si hay asuntos importantes relacionados con la celebración del contrato en el inmueble vendido, como defectos físicos en la casa o muerte anormal o casos penales graves en la casa vendida, puede causar ansiedad psicológica al comprador. De buena fe en los Principios Generales del Derecho Civil, el propietario tiene el deber de informar.
Si el propietario envía un aviso al comprador con antelación, informándole de los defectos físicos de la casa o de los acontecimientos malignos que han ocurrido, el comprador aún decide comprar. En este caso, una vez firmado el contrato de compraventa de la casa, el comprador ya no puede solicitar la rescisión del contrato alegando que la casa tiene desventajas. Si el propietario no informa al comprador de los factores adversos que afectan a la transacción de la vivienda antes de la venta, el comprador podrá solicitar la rescisión del contrato y la compensación de las pérdidas por fraude.
En cuanto a la muerte natural y muerte normal de las personas mayores en el domicilio, es un factor que el propietario puede informar.