¿Por qué la transformación hacia un modelo "ligero en activos" se ha convertido en el * * conocimiento de las empresas de bienes raíces comerciales?

La industria de bienes raíces ha alcanzado un punto de inflexión y el mercado de valores reemplazará al mercado incremental a medida que avanza. el principal mercado en el futuro. Para el vasto mercado inmobiliario existente, las operaciones comunitarias romperán el modelo de desarrollo tradicional de financiamiento, adquisición de terrenos, construcción y ventas de empresas inmobiliarias y implementarán una estrategia de activos livianos. Las empresas inmobiliarias que todavía dependen de los recursos de la tierra para sobrevivir pueden encontrar dificultades. En el futuro, el modelo refinado y profesional de construcción de agencias más fondos en la industria inmobiliaria reemplazará el modelo tradicional de rápida rotación y se convertirá en la corriente principal de la industria.

Asunto

¿Cuál es el modelo orientado a activos de la industria inmobiliaria? Cuando la tasa de apreciación de la tierra es mayor que el costo de capital, todas las empresas inmobiliarias buscarán reservar más tierras en ese momento, lo cual también es racional. En este momento, siempre que posean los activos, pueden obtener rendimientos generosos. La cantidad de suelo disponible también se ha convertido en el criterio más importante y, a veces, incluso el único, para medir el valor de las empresas inmobiliarias. Este es el modelo orientado a activos de la industria inmobiliaria.

Sin embargo, cuando el ritmo de apreciación de la tierra se desacelera, la aportación de valor del propio banco de tierras se debilita, y las reservas excesivas pueden incluso conducir a nuevas aportaciones de valor negativas, es decir, cuando el terreno o la casa. La tasa de apreciación es baja. Cuando se excede el costo del capital, mantener activos en este momento se convierte en una contribución de valor negativa. Por lo tanto, a largo plazo, las empresas se ven obligadas a ajustar sus estrategias de un modelo orientado a activos a un modelo orientado a activos, es decir, de obtener ingresos por apreciación de activos a obtener ingresos por servicios de valor agregado.

Los ingresos por servicios de valor agregado mencionados aquí son como los ingresos por primas de las marcas OEM, administración de propiedades, operaciones comerciales y otros ingresos derivados, y luego los ingresos por comisiones provenientes de tarifas en el proceso de servicios financieros inmobiliarios diversificados. como los fondos inmobiliarios. Durante este proceso de transformación, el capital liberado por los activos pesados ​​se reasignará al entorno empresarial en lugar de utilizarse como vínculo de reserva de tierras. Cuanto más eficiente sea una empresa, más evidentes serán sus ventajas en el proceso de transformación.

Decimos que dar importancia a los activos e ignorarlos no es algo absoluto, sino que son opciones de las empresas en diferentes entornos de mercado. Cuando los precios de la vivienda aumentan rápidamente y la tasa de apreciación de los activos excede con creces el costo del capital, el modelo orientado a los activos con los activos como núcleo es una opción racional para las empresas. Sin embargo, cuando se suprime la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda y el rendimiento de la tenencia de activos disminuye, lo que no es suficiente para cubrir el costo de capital durante el período de tenencia, el modelo de activos livianos es una opción racional para las empresas.

Por supuesto, decimos que esta transformación no es instantánea, porque la urbanización o la apreciación del RMB seguirán promoviendo un aumento en la rentabilidad de los activos durante un período de tiempo, pero a largo plazo, los dividendos de la tierra y el exceso de rentabilidad de los activos se consumirá Como resultado, las empresas se enfrentan a una presión de transformación. Bajo el modelo de activos ligeros, muchas ventajas tradicionales de las empresas inmobiliarias, como la adquisición de terrenos, se diluirán. Siguen siendo importantes, pero no tanto como antes. Las ventajas de la eficiencia se magnificarán, por lo que no todas las empresas podrán lograr una transformación con pocos activos. Sólo las empresas con ventajas reales de eficiencia podrán lograr una transformación exitosa. Decimos que esta ventaja de eficiencia puede ser una nueva ventaja en un determinado eslabón como desarrollo, administración de propiedades, inversión y operación, o una nueva ventaja en una determinada línea de productos como bienes raíces comerciales, bienes raíces industriales, bienes raíces para el cuidado de personas mayores, o una capacidad integral de integración de recursos. Independientemente de la ventaja, en la era de la escasez de activos, los recursos de capital y los recursos de eficiencia están más estrechamente integrados. Algunas empresas se ampliarán y otras se eliminarán.

La estrategia de activos ligeros es una innovación en los modelos de negocio y en los modelos financieros. El representante más simple del modelo de negocio y la estrategia de activos ligeros es el modelo OEM. El modelo OEM se ha desarrollado rápidamente en Japón en los últimos años, principalmente porque el precio de los activos inmobiliarios japoneses ha tenido una tendencia a la baja en la década de 1990. Las empresas acaparan terrenos a gran escala cada año para reducir las pérdidas por deterioro de activos. de las empresas han entrado en el mercado OEM. Por ejemplo, en 1970, Yoshimizu Real Estate, una de las empresas inmobiliarias más grandes de Japón, fue la primera en Japón en lanzar viviendas con estructura de acero modular producidas en fábrica. En 1987, lanzó viviendas con estructura de madera modular, que es un real industrializado. modelo inmobiliario. El 80% de la construcción del remanso se puede completar en la fábrica, y la fábrica solo tarda 6 o 7 minutos en producir los componentes de la casa. El apilamiento in situ sólo lleva tres meses. Aunque el margen de beneficio no es muy alto y el margen de beneficio operativo es sólo del 10%, el rendimiento medio de la empresa sobre los activos totales en los últimos diez años ha alcanzado el 40% a pesar de la alta rotación. Si se tiene en cuenta el apalancamiento financiero, el ROE será mayor. Las tasas de rotación de ventas de desarrollos tradicionales son solo 0,6 y 0,7 veces. La tasa de rendimiento es inferior al 10%.

Además de Japón, el modelo OEM en los mercados europeo y americano también se utiliza ampliamente en diversas propiedades. Después de superar el umbral de OEM, no se trata solo de las ventajas técnicas de la producción industrial, sino también de las ventajas de gestión, la experiencia profesional en gestión industrial y las capacidades de integración de recursos.

Por ejemplo, Boston Properties es el mayor fideicomiso de inversión inmobiliaria que cotiza en bolsa en los Estados Unidos. Cuando el rendimiento del alquiler es insuficiente para cubrir los costos de capital, la empresa recurre al mercado de desarrollo fijo y aplica su capacidad para desarrollar y administrar edificios de oficinas de Grado A en el área CBD a edificios de oficinas para agencias gubernamentales e instituciones de investigación científica. Por ejemplo, de 1989 a 1996, las tasas de interés en Estados Unidos estuvieron generalmente en niveles de dos dígitos y los rendimientos de los alquileres fueron insuficientes para cubrir los costos de capital. En ese momento, Boston Properties completó el desarrollo de edificios de oficinas para la NASA, la Administración Monetaria Federal, el Servicio Postal de los Estados Unidos y la Agencia de Financiamiento de la Salud. Después de 2000, las tasas de interés en Estados Unidos eran relativamente bajas, pero debido al aumento de los precios de los activos, los rendimientos de los alquileres no fueron suficientes para cubrir el costo del capital. En ese momento, la empresa completó el proyecto MIT.

Los beneficios de este desarrollo personalizado garantizan la expansión estable de la empresa y operaciones normales de bajo reabastecimiento con capital seguro. Esto es en el mercado de oficinas.

Hay muchos ejemplos similares en el mercado inmobiliario minorista de centros comerciales. Por ejemplo, REIT, el tercer REIT comercial comunitario más grande de los Estados Unidos, ha personalizado y desarrollado más de 20 escaparates para gigantes de supermercados estadounidenses. Las relaciones con los minoristas se fortalecen mediante la personalización y el desarrollo de tiendas para inquilinos ancla, y algunas tiendas venden directamente a los minoristas. La otra parte primero firmó arrendamientos a largo plazo con minoristas por más de 65,438+00 años y los vendió a fondos de capital privado iniciados por él para formar una plataforma financiera para apoyar la expansión del modelo OEM. Por lo tanto, en los últimos diez años, REG ha establecido 18 empresas de bienes raíces comerciales con fondos acumulados de más de mil millones de yuanes.

Una conocida empresa representativa en el campo de los complejos urbanos es Tishman Speyer, una de las mayores empresas de bienes raíces comerciales, que personaliza, desarrolla y administra continuamente esta emblemática propiedad compleja para instituciones financieras. En 1988, con el apoyo de Citigroup, se construyó en Europa el edificio más alto de Alemania en ese momento. En 1996, se construyó el edificio más alto de Brasil con el apoyo de las pensiones brasileñas. Elegido constructor Rockefeller. El establecimiento del Fondo 14 atrajo a más de 150 inversores con una escala de capital de decenas de miles de millones. La razón por la que se ha ganado el favor de los inversores es que sus capacidades principales no son ventajas técnicas en desarrollo y construcción, ni ventajas de gestión, sino capacidades de soluciones integradas de diseño, planificación, marketing, arrendamiento, servicios financieros y servicios legales. El modelo OEM no se limita a propiedades residenciales. Este desarrollo personalizado se ha convertido en el modelo dominante en campos profesionales como el inmobiliario comercial. En el proceso de desarrollo de monumentos y complejos urbanos, la cooperación entre instituciones financieras y empresas inmobiliarias se ha convertido en un modelo de desarrollo estándar. Por ejemplo, Chailease Land en Beijing adopta un modelo similar. Además de la variedad de opciones en la línea de productos, las empresas OEM también involucran una variedad de vínculos industriales. Las empresas pueden ingresar a los sectores upstream y downstream confiando en los amplios recursos de sus clientes, sus capacidades de gestión continua y su experiencia profesional en campos especiales. Un pequeño número de empresas con capacidades integrales de integración de recursos se expandirán aún más a áreas como la gestión de activos y la gestión de inversiones, lo que por supuesto requiere la cooperación de modelos financieros.

Por lo tanto, la estrategia de activos ligeros también incluye la innovación del modelo financiero. ¿Por qué innovar en modelos financieros? Esto es aún más evidente en este ámbito del sector inmobiliario comercial e industrial. En los últimos años, las empresas inmobiliarias nacionales han concedido gran importancia al desarrollo de bienes raíces comerciales y muchas empresas se han propuesto el objetivo de promover tanto el alquiler como las ventas. Pero, de hecho, podemos ver que la proporción de propiedades de inversión de las grandes empresas inmobiliarias del continente en los activos totales es sólo de alrededor del 7% en promedio, y la tasa de crecimiento anual no es rápida, aumentando a una tasa de 0,5 y 1 punto porcentual por año. ¿Por qué no crece rápido? Hicimos un cálculo y descubrimos que el rendimiento total del capital de las propiedades de inversión puede alcanzar el 10% y el rendimiento neto del capital puede alcanzar el 5%, lo que debería ser un nivel de rendimiento muy alto en el mercado de alquiler nacional. Aun así, por cada 65.438+00% de aumento en las propiedades de inversión, la eficiencia de la facturación corporativa se desacelera, lo que resulta en una desaceleración del 30% en el crecimiento de las ventas de propiedades en desarrollo, que muchas empresas no están dispuestas a soportar. La proporción de propiedades en propiedad ha aumentado y el período medio de ocupación del capital de los proyectos se ha ampliado a 3-5 años. Esto es significativamente más largo que la fuente de financiación promedio de las empresas, lo que aumenta la presión sobre las empresas para refinanciar. Las empresas inmobiliarias necesitan urgentemente una innovación en sus modelos financieros para eliminar o al menos aliviar el impacto negativo de las tenencias de propiedades en la eficiencia general de la facturación y resolver las contradicciones y conflictos entre el arrendamiento y la venta simultáneos y con pocos activos.

¿Cómo innovar? Desde la integración inicial del arrendamiento y la venta hasta la separación del desarrollo y la tenencia, que es el nacimiento de los fondos inmobiliarios, y, además, la separación del desarrollo, el cultivo y la tenencia, que es la diferenciación de los fondos de capital privado y los fondos de capital público, así como en algunos campos más profesionales, como las empresas de gestión hotelera, han surgido operadores profesionales de estrategias de activos ligeros. Todo el contexto de la innovación financiera inmobiliaria es la continua división profesional del trabajo. Como resultado de esta división del trabajo, vemos que bajo el modelo tradicional tanto de alquiler como de venta, alrededor del 60% de los fondos de las empresas inmobiliarias provienen de fondos propios. Los fondos propios mencionados aquí se sustentan en su mayoría, además de la inversión de capital propio, en la rentabilidad de las ventas de otros proyectos de desarrollo. Según el modelo de fondos, la proporción de fondos propios se reduce a alrededor del 20% en promedio, alrededor del 20% y el 30% provienen de compañías de fondos externas, y el 40% proviene de financiamiento externo de bonos, incluidos préstamos bancarios e instrumentos de deuda proporcionados por mercados de capitales modernos. Según el modelo estadounidense, los fondos propios de las empresas representan menos del 5% y la mayor parte de los fondos provienen del mercado externo.

Entonces decimos que la estrategia de activos ligeros no es solo el modelo OEM o el modelo de fondo que mencionamos anteriormente, sino que también incluye tres dimensiones de toma de decisiones: selección de línea de negocio, posicionamiento de la cadena de valor e integración de recursos de capital. . La elección de la línea de negocio depende principalmente de la dotación de recursos propios de la empresa y del entorno del mercado externo para elegir una o varias líneas de productos que le convengan, como residencias, hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas, bienes raíces industriales, viviendas para personas mayores, complejos urbanos, etc. Con base en la selección de líneas de negocios, la compañía llevará a cabo un análisis comparativo utilizando puntos de referencia de la industria en cada eslabón de la cadena de valor en función de su propia composición de capital humano para posicionar sus propias ventajas de la cadena de valor en la adquisición, desarrollo, venta, arrendamiento y administración de propiedades de tierras. , En las operaciones comerciales y otros aspectos, qué vínculo o vínculos pueden generar mejores rendimientos de eficiencia que sus pares, a fin de amplificar la eficiencia con la ayuda de las correspondientes innovaciones del modelo de negocios, como el modelo OEM, el modelo de expansión, etc.

Finalmente, con la extensión de la cadena industrial, las empresas necesitan utilizar el apalancamiento financiero para amplificar aún más sus ventajas de eficiencia. Esto requiere la construcción de una plataforma de recursos financieros, que incluya una plataforma de fondos, una plataforma de colocación privada de bonos y una plataforma de titulización. subdividido en varios Una combinación de instrumentos financieros para formar una cartera de fondos más diversificada.

Estas tres dimensiones de toma de decisiones constituyen los tres espacios de valor de la estrategia de activos ligeros. La primera es el espacio de optimización de los recursos estratégicos existentes, que consta de dos dimensiones: selección de líneas de negocio y posicionamiento en la cadena de valor. Al concentrar los recursos existentes de la empresa en sus ventajosas líneas de productos y vínculos industriales, consolidará y fortalecerá las ventajas de eficiencia de la empresa y sentará las bases para su transformación estratégica con pocos activos. En segundo lugar, el espacio de innovación del modelo de negocio, el posicionamiento de la cadena de valor y la integración de los recursos de capital constituyen la atmósfera de innovación del modelo de negocio y atraen recursos de capital de la manera más adecuada. Finalmente, hay espacio para la innovación en los modelos financieros, la selección de recursos comerciales y de capital, y la combinación de los inversores financieros más adecuados en función de las características de riesgos y rendimientos. Esta imagen es un diagrama esquemático tridimensional de la estrategia de activos ligeros que acabamos de mencionar. En la parte superior está la selección de líneas de negocio. Puede adoptar una estrategia de línea de producto única, una estrategia de línea de producto múltiple, una estrategia de línea de producto completa o una línea de producto única. Puede optar por dominar la entrada al mercado, como el de la vivienda. La siguiente dimensión es el posicionamiento de la cadena de valor, qué eslabones tienen ventajas de eficiencia en la adquisición de tierras, el desarrollo, la inversión y la operación, etc., de modo que se puedan combinar las correspondientes innovaciones del modelo de negocio, incluidos los modelos de opción, los modelos OEM, los modelos de custodia y los modelos posteriores. modo de venta y arrendamiento, etc. Por último, está la plataforma de integración de recursos de capital, que incluye plataformas de fondos, plataformas de deuda privada, plataformas de titulización, etc.

En resumen, decimos que la estrategia de activos ligeros es una combinación estratégica tridimensional. Su rendimiento típico es un aumento en la tasa de rotación, pero esto es un resultado. No existe una relación equitativa entre la escasez de activos y una alta tasa de rotación. Es un sistema que incluye la configuración óptima de los recursos existentes y la construcción de nuevas plataformas para amplificar las ventajas de eficiencia existentes. Esta nueva plataforma incluye tanto una plataforma centralizada de negocios formada por la innovación del modelo de negocio como una plataforma centralizada de capital formada por la innovación del modelo financiero. Al mismo tiempo, debido a las diferentes dotaciones de recursos y entornos de mercado de diferentes empresas, se formarán diferentes modelos de activos ligeros en diferentes entornos industriales y diferentes líneas de productos. Pero la razón fundamental para ser liviano en activos radica en si tiene ventajas de eficiencia. Por supuesto, esta eficiencia es un concepto amplio que incluye la eficiencia operativa, la eficiencia en el uso del capital y la racionalidad financiera.

Hoy en día, cada vez más empresas están empezando a prestar atención a la estrategia de activos ligeros, pero decimos que el malentendido sobre activos ligeros es común en la industria. Mucha gente cree que la reducción de activos es una elección de las empresas inmobiliarias para resolver sus dificultades financieras actuales. De hecho, la esencia de la reducción de activos es mejorar el nivel general de eficiencia de la industria y el espacio de mercado de las empresas ventajosas mediante la asignación óptima de recursos de eficiencia y recursos de capital en una era en la que los rendimientos de los activos están disminuyendo y la competencia de la industria se está intensificando.

Por ejemplo, el modelo OEM que acabamos de mencionar consiste esencialmente en que las empresas con ventajas en materia de tierras y recursos políticos subcontratan algunos o todos los aspectos del desarrollo o la gestión de propiedades a empresas más eficientes, mejorando así toda la industria inmobiliaria. de la cadena de valor, como la subcontratación a más empresas de marca, crea primas de marca. O los ahorros en costos de adquisición y costos de gestión causados ​​por los OEM de grandes empresas. O una fundición empresarial más eficiente puede acortar el ciclo de desarrollo y generar ahorros en costos de capital, que pueden disfrutar todos los desarrolladores y administradores.

En cuanto a la innovación del modelo financiero inmobiliario, su esencia es concentrar los recursos financieros en empresas con ventajas de eficiencia para crear retornos excedentes, optimizando así la asignación de recursos en el campo de la inversión inmobiliaria. En China, dado que los fondos inmobiliarios se encuentran en sus primeras etapas de desarrollo, parece que cualquier empresa puede emitir fondos siempre que pueda proporcionar un rendimiento suficientemente alto. Sin embargo, de hecho, desde la perspectiva de los mercados maduros, son los inversores finales. sólo persiguiendo a aquellos que pueden generar retornos de riesgo excesivos para las empresas. Por supuesto, el proceso de optimización de la asignación de recursos también significa la concentración de la asignación de recursos, lo que significa que unas pocas empresas ventajosas reciben más apoyo. La concentración inmobiliaria ha aumentado significativamente. Para hacer frente a la era de escasez de activos, las empresas deberían comenzar a partir de ahora a optimizar la asignación de recursos y perfeccionar sus propias ventajas.