Con el "gran paquete de regalos" del gobierno central, la "reforma industrial" de la zona de cooperación Shenzhen-Shantou ha marcado el comienzo de expectativas más claras.

* * *La Oficina General del Comité Central y la Oficina General del Consejo de Estado emitieron el "Plan de implementación para la construcción de una zona de demostración experimental de reforma integral de apoyo al socialismo con características chinas en Shenzhen (2020-2025). )" (en adelante denominado el "Plan de Implementación").

Entre ellos, la autoridad de aprobación relacionada con la conversión de tierras agrícolas en tierras de construcción (en lo sucesivo denominada "conversión agrícola") se ha descentralizado aún más de la provincia de Guangdong a la promoción continua del uso mixto de la tierra en Shenzhen. para las industrias secundaria y terciaria ha sido fomentado por documentos centrales y es considerado por la industria como el "beneficio secundario" de la serie de lanzamiento.

En comparación con Shenzhen, que tiene tierras agrícolas limitadas, la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou, donde más del 60% de la tierra no es para construcción, se beneficiará más. Mucha gente predice con optimismo que el "Plan de Implementación" esencialmente promueve que Shenzhen copie su experiencia previa en reforma agraria rural y la experiencia de convertir residentes rurales en residentes urbanos y otras prácticas de gestión económica y social en la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou.

Shenzhen, que tomó la iniciativa en el inicio de la "reforma industrial", ha tenido muchos proyectos que involucran reforma industrial y funciones mixtas de industrias secundarias y terciarias en los últimos 13 años. Esta es la primera vez que recibe aliento y apoyo de documentos del gobierno central, y las empresas de bienes raíces también esperan con ansias más detalles de la reforma de la industria.

Descentralización de la transformación agrícola

El "Plan de implementación" establece que "apoyar la exploración en profundidad del sistema de gestión de la tierra. Convertir tierras agrícolas que no sean tierras agrícolas básicas permanentes autorizadas por el Consejo de Estado". En marzo de este año, el Consejo de Estado emitió la "Decisión sobre la autorización y delegación de poderes de aprobación del uso de la tierra", que es importante. El contenido es "autorizar a los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central a aprobar la conversión de tierras agrícolas distintas de las tierras agrícolas básicas permanentes que puedan ser autorizadas por el Consejo de Estado en tierras de construcción". Como ciudad subprovincial y ciudad bajo planificación estatal separada, Shenzhen también obtuvo este derecho, creando condiciones extremadamente favorables para que Shenzhen expanda su espacio de desarrollo urbano.

En ese momento, el Consejo de Estado también otorgó a ocho provincias y ciudades, incluidas Beijing, Tianjin, Shanghai, Jiangsu, Zhejiang, Anhui, Guangdong y Chongqing, “la autoridad para aprobar la conversión de tierras agrícolas básicas permanentes en tierras de construcción”. tierras, así como otros asuntos aprobados por el Consejo de Estado”.

De acuerdo con el artículo 46 de la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", los siguientes tres tipos de requisición de tierras deben ser aprobados por el Consejo de Estado: requisa de tierras agrícolas básicas permanentes; de 35 hectáreas de tierras cultivadas distintas de las tierras agrícolas básicas permanentes; Adquisición de otras tierras que excedan las 70 hectáreas;

En el contexto de la promulgación del plan de implementación, Shenzhen tiene actualmente la autoridad de aprobación para los dos últimos tipos, pero no tiene la autoridad de aprobación para la primera situación.

Por el contrario, los derechos de aprobación de tierras obtenidos por Shenzhen esta vez son menores. Sin embargo, la autoridad para la conversión agrícola pasó de la provincia de Guangdong a Shenzhen.

Luo Yu, vicepresidente de la Asociación de Renovación de Ciudades Antiguas, Fábricas Antiguas y Pueblos Antiguos de la provincia de Guangdong y director general de Heyi Urban Renewal Group, señaló que esto también está en consonancia con el artículo 25 de la " Plan de Implementación" que "otorga derechos de acuerdo con la ley" Shenzhen tiene más autoridad de gestión económica y social a nivel provincial", lo que tendrá un cierto impacto en la gestión de la tierra de Shenzhen.

Shenzhen tiene 1.997,47 kilómetros cuadrados de terreno y la Zona Especial de Cooperación Shenzhen-Shantou tiene 468,3 kilómetros cuadrados de terreno. Casi todas las áreas urbanas son terrenos de construcción y los terrenos agrícolas se distribuyen principalmente en el distrito de Pingshan, el distrito de Guangming, el nuevo distrito de Dapeng y la zona de cooperación especial de Shenshan-Shantou en las afueras de Guanhai.

Ya en 2005, Shenzhen tomó la iniciativa en delinear líneas de control ecológico básicas en el país e incluyó el 49,88% del terreno total de la ciudad en líneas de control ecológico. Las "Opiniones del Comité Central del Consejo de Estado sobre el apoyo a la construcción en Shenzhen de una zona de demostración experimental socialista con características chinas" de 2019 enfatizan que "el partido y el gobierno asumen conjuntamente la responsabilidad de la protección ecológica y ambiental, implementan las más estrictas normas ecológicas y ambientales "Tolerar", dijo Qiao, director ejecutivo del Departamento de Servicios de Consultoría del Sur de China de Colliers International, en una entrevista con China Business. Noticias de que la descentralización de los derechos de aprobación de tierras puede aliviar parcialmente la escasez de recursos de tierras en Shenzhen, pero también dijo sin rodeos, bajo la influencia de la línea roja de protección ecológica, la cantidad de tierra agrícola que realmente se puede convertir en terrenos de construcción en Shenzhen. e incluso se reducirá la Zona de Cooperación de Shenshan. "La nueva política no es similar a agregar un enclave como la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou a Shenzhen, pero la descentralización de los derechos de aprobación de tierras favorece la gestión de tierras de Shenzhen, pero el efecto real es limitado".

El plan de implementación también menciona "profundizar la reforma del sistema de tierras rurales en la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou y otras áreas". En febrero de 2018, se inauguró la Zona Especial de Cooperación Shenzhen-Shantou, conocida como zona "Shenzhen 11".

Hasta ahora, la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou ha estado conectada con Shenzhen en muchos aspectos, como la atención médica, la educación y la industria. En términos de introducción industrial, hasta el momento, hay 89 proyectos industriales con suministro de tierra en la zona de cooperación Shenzhen-Shantou (82 en Shenzhen), que involucran múltiples industrias estratégicas emergentes, como la robótica y nuevos materiales, y se espera que generen 63.000 puestos de trabajo.

La Zona de Cooperación Shenzhen-Shantou tiene mejores puntos de referencia frente a Shenzhen al conectarse con los recursos de Shenzhen, y es considerada por el mundo exterior como el principal tema de interacción entre los dos lugares. Con la introducción de industrias y el apoyo de recursos públicos, se considera natural que la población agrícola de la Zona de Cooperación Especial Shenshan-Shantou se transforme en población urbana.

Chen Houqiao y otros también señalaron que la reforma del sistema de tierras rurales en Shenzhen y Shantou mencionada en el plan de implementación es esencialmente para promover la experiencia previa de Shenzhen en la reforma de tierras rurales y la experiencia de convertir la población registrada rural en urbana. población registrada. Las prácticas de gestión económica y social se copiarán en la Zona de Cooperación Especial Shenzhen-Shantou.

El negocio de la "reforma industrial" está en línea con expectativas más claras

Además de la moderada descentralización de la gestión del suelo en Shenzhen, el "Plan de Implementación" propone "apoyar la promoción de la segunda fase de la gestión del suelo bajo la premisa de cumplir con los requisitos de la planificación territorial y espacial". , Uso mixto del suelo para industrias terciarias. Apoyar la revitalización y utilización del suelo industrial existente, y explorar y resolver problemas como el ajuste de la planificación y la oferta de suelo. , distribución del ingreso y uso histórico de la tierra. ”

El sistema de uso mixto de la tierra para las industrias secundaria y terciaria es una combinación de industria e industria terciaria. Una mezcla de instalaciones comerciales, residenciales y públicas y otros usos de la tierra. .

En los últimos años, Shenzhen y Dongguan han comenzado este tipo de exploración, que consiste en mejorar los terrenos industriales existentes o las antiguas zonas industriales a M0 (nuevos terrenos industriales).

De acuerdo con los "Estándares y Directrices de Planificación Urbana" emitidos por la ciudad de Shenzhen en 2015, los usos principales de la parcela M0 son fábricas (producción libre de contaminación) y residencias de I+D. Otros usos incluyen comercio, dormitorios, instalaciones municipales auxiliares, instalaciones auxiliares de transporte y otras instalaciones auxiliares de apoyo. Las parcelas M0 en Shenzhen suelen ser de renovación urbana de parcelas industriales. Las parcelas transformadas se pueden utilizar para construir fábricas, edificios de oficinas, negocios, apartamentos, etc.

Luo Yu cree que en Shenzhen se ha practicado la operación mixta de industrias secundarias y terciarias, y que el "Plan de implementación" tiene más que ver con el apoyo y el estímulo. "Shenzhen inició su 'reforma industrial' ya en 2007, cuando se promulgó la política de mejora y transformación de la zona industrial. En los últimos 13 años, ha habido muchos proyectos con funciones mixtas de reforma industrial, industria secundaria e industria terciaria". /p>

Los expertos de la industria consideran que la introducción del "Plan de Implementación" es el estímulo y apoyo del documento central para la reforma de la industria, lo que marca el comienzo de expectativas políticas más positivas.

En los últimos años, la renovación urbana “de industria a industria” ha recibido cada vez más atención. Pero, en consecuencia, las diversas disputas no han disminuido.

De acuerdo con los requisitos del “Decimotercer Plan Quinquenal” de Shenzhen, el gobierno municipal de Shenzhen ha fijado un objetivo para nuevos terrenos industriales. Para 2020, el suelo industrial representará no menos del 30% del uso total del suelo, o se definirá una "línea roja industrial" de 270 kilómetros cuadrados.

Siempre ha habido diferentes puntos de vista sobre la demarcación del terreno industrial dentro de la línea de control del bloque industrial a 270 kilómetros, especialmente en los últimos años cuando la proporción de la industria terciaria de Shenzhen ha superado a la de la industria secundaria. Algunas personas dicen que Shenzhen no debería demarcar un área tan grande de terreno industrial. Si se elimina casi el 50% de la línea roja ecológica y el 30% del suelo industrial, y luego se deducen los terrenos de apoyo como hospitales, escuelas, carreteras, etc., quedará muy poco terreno para viviendas.

Casi de vez en cuando, hay informes de que "Shenzhen reducirá la actual línea roja de suelo industrial del 30% al 20%", "Shenzhen aumentará la proporción de suelo utilizado para industrias terciarias" y "La planificación del suelo industrial de Shenzhen ha estado en consonancia con la de Shenzhen. La estructura industrial no coincide". La introducción del "Plan de implementación" también ha atraído la atención de muchos expertos del sector que están preocupados por las expectativas en este campo.

El vicepresidente de Caesar Group, Liu Ce, analizó esto y dijo que promover el uso mixto del suelo de las industrias secundarias y terciarias y enfatizar la revitalización del suelo industrial existente se debe a la reserva excesiva de suelo industrial de la línea roja en la ciudad de Shenzhen. y la falta de suelo de servicios.

“El problema estructural de la oferta de suelo en Shenzhen es que hay pocas casas y más suelo industrial, lo que es adecuado para la estructura económica tradicional. Pero ahora un gran número de personas ha entrado en Shenzhen, la industria terciaria. , especialmente la industria de alta tecnología, se ha desarrollado rápidamente y el PIB per cápita ha aumentado. La demanda de suelo industrial ha disminuido. Sin embargo, la demanda de suelo para servicios residenciales y comerciales ha aumentado y la estructura de oferta de suelo debe mejorar. ajustado y optimizado "Liu Ce analizó que existen buenas expectativas de políticas para la conversión industrial a comercial, la conversión industrial a residencial y la conversión comercial a arrendamiento.

En la actualidad, el "Plan de Implementación" no incluye disposiciones más detalladas sobre la reforma industrial. Respecto a lo que el mundo exterior llama "un gran paquete de regalo", los promotores inmobiliarios dijeron que "Shenzhen recibirá más autoridad de gestión económica y social a nivel provincial de acuerdo con la ley y los reglamentos. Su valor regional ha sido reconocido por documentos centrales". , lo que beneficiará a las empresas de este ámbito a largo plazo.