No se pueden adquirir viviendas de segunda mano de categoría nueve. Hay cuestiones legales.
En primer lugar, la venta de casas de segunda mano en zonas de demolición
Muchos compradores de casas de segunda mano no saben si la casa está dentro del ámbito de demolición antes de comprarla. Cuando sale la noticia de la demolición, ellos solo pueden asumir la responsabilidad de encontrar la casa ellos mismos. Además, hubo algunas personas que querían invertir en casas y casas de montaña que daban a la calle, pero pronto les dijeron que la ropa de esta zona estaba incluida en el alcance de la demolición. Aunque recibieron algunos subsidios, la inversión no valió la pena. Es necesario recordar esto a quienes quieran invertir en la compra de una casa en el casco antiguo. Antes de comprar una casa, deben entender si el área está en la lista de demolición, si habrá desarrolladores desarrollando proyectos aquí y si el país incluirá el área como una ciudad antigua para reconstrucción en el corto o largo plazo. De lo contrario, comprar una casa a ciegas no sólo no generará dinero, sino que también provocará pérdidas financieras para los inversores.
La segunda es la venta de casa de segunda mano con hipoteca bancaria
En este tipo de compraventa de casa de segunda mano, si comprador y vendedor pretenden llegar a un acuerdo, el comprador deberá Primero obtenga el consentimiento del banco y del promotor junto con el vendedor. Hay dos formas de gestionar este tipo de transacciones: en primer lugar, si el comprador puede realizar un pago único al vendedor, el procedimiento es relativamente sencillo. El propietario de la casa de segunda mano liquida el préstamo hipotecario al banco. una vez y rescinde el contrato de préstamo original. Si existe registro de hipoteca, pasar por los trámites de cancelación de hipoteca, y luego exigir al promotor y al banco que pongan fin a la relación jurídica de garantía solidaria en etapas, y luego los propietarios de viviendas de segunda mano establezcan una relación jurídica de contragarantía debida. a la garantía del promotor, y luego los propietarios de viviendas de segunda mano acuden a la gestión de viviendas y El departamento de gestión de terrenos se encarga de los trámites de transferencia de propiedad para los compradores de viviendas de segunda mano. En segundo lugar, si el comprador no puede realizar un pago único al propietario de la casa de segunda mano y en su lugar solicita un préstamo hipotecario bancario, el propietario de la casa de segunda mano puede recomendar al comprador que solicite un préstamo a su banco prestamista. , es decir, sustituir al comprador original por un nuevo comprador. Por supuesto, para hacer esto, primero debe obtener el consentimiento y la aprobación del banco hipotecario original, pasar por nuevos procedimientos de préstamo con el banco y rescindir el contrato de préstamo original. Al mismo tiempo, es necesario ponerse en contacto con el promotor y obtener su consentimiento para rescindir el acuerdo de garantía para propietarios de viviendas de segunda mano, y el promotor y el banco volverán a firmar un nuevo acuerdo de garantía para propietarios de viviendas de segunda mano. De esta forma, es necesario repetir cada paso. Es necesario reajustar las relaciones jurídicas originales y restablecer nuevas relaciones jurídicas.
Los compradores de vivienda de segunda mano también pueden optar por obtener un préstamo hipotecario de otro banco, pero para ello es necesario poner fin a la relación jurídica entre el propietario original de la vivienda de segunda mano y el banco prestatario original. En otras palabras, los compradores de viviendas de segunda mano deben reembolsar el préstamo del banco al propietario de la vivienda de segunda mano de una sola vez; de lo contrario, no se podrá concluir la relación jurídica entre el propietario original de la vivienda de segunda mano y el banco prestamista. Hacerlo complicará los trámites, por lo que la mejor manera es que el comprador de la casa de segunda mano y el propietario de la casa de segunda mano lleguen a un acuerdo y exijan que el banco hipotecario del propietario de la casa de segunda mano siga siendo el banco hipotecario del comprador de la casa de segunda mano. banco, lo que hará que el procedimiento sea más sencillo y legal. También habrá muchos menos obstáculos.
Por lo tanto, los inversores que compran este tipo de casa de segunda mano deben averiguar primero si el propietario de la casa de segunda mano ha pagado el pago completo y ha obtenido el certificado de derechos de propiedad y el certificado de terreno. Si se trata de una hipoteca bancaria, debe averiguar el plazo del préstamo y cuánto queda pendiente del mismo. Además, también necesitamos saber si los bancos y los promotores cooperan en la gestión de transferencias de viviendas de segunda mano. ¿Qué pasa si no cooperan?
3. Ventas de * *casas parciales de segunda mano por marido y mujer
Según lo dispuesto en la Ley de Matrimonio, los * * * bienes compartidos por el marido y la mujer durante la relación matrimonial se distribuirá entre el marido y la mujer cuando se disuelva la relación matrimonial. No se permite la posesión separada de * * * bienes. Al comprar y vender casas de segunda mano, si no se tiene cuidado, el contrato de compraventa de casas de segunda mano firmado por el comprador no será válido debido al cambio de matrimonio del propietario de la casa de segunda mano y, en ocasiones, ocurrirán otros problemas. .
Esta situación generalmente se divide en dos categorías. Una es que el certificado inmobiliario tenga el nombre de la pareja, lo cual es más fácil de manejar. El comprador de la vivienda debe exigir a ambos cónyuges que firmen un acuerdo de transferencia de la vivienda con ellos. Si uno de los cónyuges no se presenta a firmar, se le debe permitir al cónyuge ausente autorizar a la parte firmante. Esta autorización debe ser testificada por un notario o abogado para confirmar su autenticidad. La propiedad conjunta de marido y mujer sólo es válida si está pactada en el acuerdo de transferencia firmado por el marido y la mujer. De lo contrario, si los procedimientos legales no son perfectos, el acuerdo no tendrá ningún efecto legal y la transferencia de los derechos de propiedad se producirá. encontrar obstáculos.
Otra situación es que aunque los nombres de la pareja no estén escritos en el certificado de propiedad, el propietario de la casa de segunda mano es una persona casada. Esta situación es más complicada. Teniendo en cuenta el principio de que tanto el marido como la mujer tienen derecho a obtener ingresos, el comprador de la vivienda debe exigir al propietario de la vivienda de segunda mano y a la pareja que firmen un contrato de compraventa de la vivienda de segunda mano para expresar su consentimiento a la transferencia. Esto puede parecer problemático, pero en realidad puede evitar riesgos innecesarios. De lo contrario, si el marido o la mujer del propietario de una casa de segunda mano no está de acuerdo en firmar el contrato de transferencia, buscará formas de impedir que el comprador pase por los trámites de transferencia de la propiedad.
Si uno de los cónyuges se encuentra fuera del país, el firmante deberá presentar un poder o carta de consentimiento del otro cónyuge aceptando la transferencia de la vivienda de segunda mano. Si la parte ausente ni siquiera tiene un poder o una carta de consentimiento, entonces solicite un firmante, que por supuesto debe ser la parte cuyo nombre figura en el certificado de propiedad, y emita una carta de garantía para garantizar que la transferencia de la propiedad es acordada por ambos cónyuges, y para garantizar que serán responsables de la transferencia, asumirán la responsabilidad legal de todas las consecuencias causadas. Esta garantía es en realidad una piedra de toque.
Si el firmante ni siquiera se atreve a emitir una garantía, significa que algo debe pasar, por lo que los compradores deben tener cuidado a la hora de comprar esta casa de segunda mano.
Cuatro. Compra y venta de viviendas en propiedad de segunda mano.
Los compradores de viviendas deben tener especial cuidado cuando se encuentren con varias casas de segunda mano con derechos de propiedad. Debido a que este tipo de casa de segunda mano es propiedad de varias personas, nadie tiene derecho a disponer de la propiedad de una sola persona. La cuestión clave es si el propietario acepta ceder la casa de segunda mano. En futuras negociaciones para la transmisión de viviendas de segunda mano, todos los * * * propietarios deberían estar obligados a expedir un poder a sus representantes. Al firmar un acuerdo de transferencia, todas las * * * personas deben firmar el acuerdo. Si algún * * * personal no puede asistir, deberá confiar la firma a su agente designado. Los agentes pueden ser * * y ** personas, u otras personas. Sin embargo, el poder debe ser un documento legal notario o presenciado por un abogado, y el documento legal original debe adjuntarse al contrato como anexo al contrato de transferencia.
Si * * * uno de los propietarios no está de acuerdo con la transferencia, el contrato de transferencia será legalmente inválido, y cualquiera que cambie la firma de * * * otros propietarios sin autorización y notario será legalmente inválido . Por tanto, a la hora de adquirir una casa de segunda mano con los mismos derechos de propiedad, hay que prestar atención a la perfección de los documentos legales y nunca confiar en las promesas verbales de otros.
5. Honorarios de gestión inmobiliaria y otros gastos adeudados por la venta de vivienda de segunda mano.
Hoy en día, cuanto más noble es la comunidad, mayor es la tarifa de administración de la propiedad de la comunidad. En algunas comunidades de alto nivel, la tarifa de administración de la propiedad alcanza los 2,5 o 3 dólares por metro cuadrado al mes. Las residencias de alto nivel suelen ser más grandes y lujosas, con una superficie media de más de 100 metros cuadrados, por lo que los gastos mensuales de gestión de la propiedad, las facturas de agua y electricidad o las facturas de gas y calefacción serán relativamente elevados, por lo que deberías pagar Atención a lo anterior a la hora de comprar casas de segunda mano de este tipo de residencias de alto nivel.
Al firmar un contrato de venta de una casa de segunda mano de alta gama, es necesario aclarar los estándares de cobro y el estado de pago de las tarifas de administración de la propiedad, tarifas de calefacción, etc. Es mejor entenderlo claramente en el momento. de la transacción, de lo contrario la compañía inmobiliaria asumirá los atrasos una vez completada la transacción. La factura está causando problemas.
6. Subasta de casas de segunda mano
Los antecedentes de la subasta de casas de segunda mano son relativamente complicados. En algunos casos, el propietario de una casa de segunda mano debe dinero al banco y no puede pagar la deuda cuando vence. El banco demanda al propietario y subasta la propiedad ante los tribunales. Parte de ella sirve de garantía y se subasta durante el período de la hipoteca hasta que el acreedor hipotecario realiza los derechos hipotecarios. También se dan casos en los que los propietarios de casas de segunda mano ven sus propiedades subastadas o confiscadas por delitos económicos o penales.
Suele ser un buen momento para comprar una vivienda de segunda mano, ya que los precios de subasta pueden ser favorables. Pero los compradores deben tener en cuenta que la casa de subastas solo subasta la propiedad y que la agencia de subastas no estará involucrada en otros gastos incurridos por la propiedad. Por ejemplo, honorarios de administración de propiedades, facturas de agua, facturas de calefacción, facturas de teléfono internacional y facturas de teléfono de larga distancia nacional. Debido a que el propietario original no ha podido pagar las tarifas anteriores por diversas razones, el subastador suele ser un acreedor o el tribunal. Cuando termina la subasta, el beneficiario inmediatamente toma el dinero y se va, y a nadie le importan otros gastos. Es muy probable que las partes interesadas lo llamen porque la propiedad no se mueve. House descubrirá que de repente ha caído en muchas deudas inexplicables.
Por lo tanto, los inversores que compran en casas de subastas deben comprender la propiedad que se subasta y hacer los planes correspondientes antes de pujar. Cómo afrontar y gestionar una gran cantidad de deuda una vez exitosa la oferta. En estas situaciones, es necesario negociar con la empresa de subastas, los acreedores y las empresas inmobiliarias, y lo mejor es formular los documentos legales pertinentes.
(La respuesta anterior se publicó el 23 de octubre de 2015. Consulte la política actual de compra de vivienda).
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