Características Legales de la Hipoteca Inmobiliaria
Reglamento de Gestión del Registro de Hipotecas Inmobiliarias
Los derechos de propiedad legales son un principio importante del derecho de propiedad. La hipoteca sobre bienes inmuebles consiste en imponer una carga sobre el inmueble, que está directamente relacionada con los intereses del tercero y del siguiente acreedor hipotecario, de modo que el tercero pueda tener expectativas razonables al tratar con el deudor hipotecario y evitar daños; para facilitar al acreedor la consulta sobre los derechos del inmueble hipotecado. La relación de propiedad y la prelación del derecho hipotecario determinan si se acepta la garantía hipotecaria del inmueble, debiendo registrarse la hipoteca inmobiliaria.
La “Ley de Seguridad” estipula claramente la inscripción de la hipoteca sobre bienes inmuebles. El artículo 41 de esta Ley estipula: "Si la parte hipoteca la propiedad especificada en el artículo 42 de esta Ley, registrará la hipoteca y el contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de registro. En el proceso de legislación sobre derechos de propiedad, alguien propuso "Garantía". Es cierto que la Ley exige la inscripción de la hipoteca, pero estipula que "el contrato de hipoteca surtirá efectos a partir de la fecha de la inscripción", lo que confunde la eficacia de los actos obligatorios y los actos de propiedad. La celebración de un contrato hipotecario es un acto con el fin de modificar los derechos de propiedad y está dentro del ámbito de la relación de derechos del acreedor. Su establecimiento y validez deben determinarse de conformidad con la ley contractual. La validez del derecho hipotecario exige que además de la legalidad y validez del contrato hipotecario, también debe cumplir con el principio de publicidad de la Ley de Propiedad. Confundir la validez del contrato hipotecario con la validez del derecho hipotecario no favorece la protección de los derechos e intereses legítimos de las partes en el contrato hipotecario. Por ejemplo, A celebra un contrato de hipoteca de vivienda con B, pero retrasa el registro de la hipoteca con B, y luego hipoteca la casa a C y la registra en C. Según este artículo, cuando la Parte A no cumple con sus deudas, porque la Parte C tiene Si la Parte B se registra, disfrutará de los derechos hipotecarios y tendrá prioridad para recibir el pago. Sin embargo, si la Parte B no se registra, no disfrutará de los derechos hipotecarios. Si creemos que el contrato de hipoteca no registrado no será efectivo, entonces A y B no sólo no podrán disfrutar de los derechos hipotecarios, sino que también perderán el derecho de demandar a A por incumplimiento de contrato. Esto no sólo es injusto para la Persona B, sino que también fomenta un comportamiento que daña maliciosamente los derechos e intereses de otros y no favorece el mantenimiento del orden social y económico. Por tanto, es necesario distinguir la eficacia del contrato hipotecario y la eficacia de los cambios en los derechos de propiedad en el derecho de propiedad. Luego de una investigación, la Ley de Propiedad adoptó las opiniones anteriores y modificó el "contrato hipotecario que surtirá efectos a partir de la fecha de registro" estipulado en la Ley de Garantías por "el derecho hipotecario se establece desde el momento de la inscripción".
La hipoteca sobre inmuebles es un acto jurídico civil importante. La ley requiere que se establezca un contrato escrito para establecer una hipoteca, y para algunas propiedades se requiere el registro de la hipoteca. Sin registro de la hipoteca, la hipoteca no tendrá ningún efecto jurídico.
Según este artículo, las propiedades que requieren registro hipotecario incluyen:
1. Edificios y otros anexos del suelo;
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3. Derechos de gestión de contratos de suelo como terrenos baldíos obtenidos mediante licitación, subasta, negociación pública, etc.;
4. El registro de hipotecas sobre bienes raíces puede aclarar de un vistazo la carga de la propiedad hipotecada, aclarar el orden de realización de la hipoteca, ayudar a prevenir disputas, proteger los derechos e intereses legítimos de los acreedores y terceros, mantener la seguridad de las transacciones y garantizar la conducta normal de la actividad económica. actividades.
Características de la hipoteca inmobiliaria
La hipoteca inmobiliaria es una especie de garantía de derecho de propiedad, por lo que tiene las características generales de exclusividad de los derechos de propiedad y derecho de regreso al mismo tiempo. , debido a la particularidad de la hipoteca, también tiene características propias que la diferencian de otras garantías.
1, de propiedad. La hipoteca inmobiliaria se constituye para garantizar el pago de la deuda, y su carácter subordinado es evidente. El contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles está subordinado al contrato principal, es decir, la ocurrencia y existencia del contrato de hipoteca debe basarse en la existencia del contrato principal. La subordinación de los derechos hipotecarios se refleja principalmente en tres aspectos: la subordinación de establecimiento, la subordinación de eliminación y la subordinación de disposición. El establecimiento de derechos hipotecarios debe basarse en la existencia de los derechos correspondientes. Es imposible establecer de forma independiente un contrato de hipoteca inmobiliaria sin salir de la plataforma principal. Se rescinde el contrato principal garantizado y se rescinde el contrato de hipoteca por la electricidad. El derecho hipotecario no puede existir independientemente ni transmitirse separadamente del contrato principal. El derecho hipotecario no puede transmitirse por separado sin el contrato principal ni el contrato principal puede transmitirse con la simple conservación del derecho hipotecario.
2. Prioridad de reembolso. La legislación sobre sistemas de garantía hipotecaria inmobiliaria suele basarse en esto. Por ejemplo, el artículo 192 del Código Civil de la Unión Soviética promulgado en 1964 estipula: "Cuando el deudor no cumple con la deuda garantizada por la hipoteca debido a una hipoteca, el acreedor (hipotecario) tiene derecho a obtener el reembolso del valor del bien hipotecado frente a otros acreedores." mi país Las disposiciones de los "Principios Generales del Derecho Civil" y de la "Ley de Garantía" también destacan la prioridad del reembolso para cumplir con los requisitos para la reparación de los derechos del acreedor. En algunas leyes y reglamentos sobre hipotecas inmobiliarias, las disposiciones son más claras.
3. Complementariedad. Sólo cuando el deudor incumpla sus obligaciones contractuales se planteará la cuestión de exigir al garante el cumplimiento de sus obligaciones de garantía. Por tanto, la responsabilidad del deudor hipotecario es sencilla. Si el deudor cumple con sus obligaciones contractuales, no surgirá la cuestión de la responsabilidad del deudor hipotecario.
4. Especificidad. Tiene dos significados: primero, el monto de la garantía hipotecaria es cierto y el valor de la garantía generalmente es consistente con los derechos del acreedor garantizado. ("Ley de Garantías") estipula: "Los derechos del acreedor garantizados por el deudor hipotecario no excederán el valor de su hipoteca". Si el valor de la hipoteca es inferior a los derechos del acreedor garantizado, el acreedor no podrá ser reembolsado en su totalidad. En este caso, el acreedor hipotecario podrá exigir al deudor hipotecario la devolución del importe sobrante del bien hipotecado como deuda ordinaria. Pero sin duda aumenta el riesgo de compensación del acreedor hipotecario. En segundo lugar, el objeto de la hipoteca es específico. La propiedad utilizada como garantía no es específica, mientras que la garantía debe ser específica.
Aclarar la garantía es un requisito inevitable para la exclusividad de los derechos de propiedad. En este sentido, los países también han previsto sistemas de registro público a través de los cuales se pueden designar más garantías.
5. No transfieras la propiedad. La hipoteca sobre bienes inmuebles no transfiere la posesión, y el deudor hipotecario aún puede continuar ejerciendo sus derechos de posesión, uso, beneficio y disposición del bien hipotecado. Este es un rasgo distintivo que la distingue de otras garantías. No transferir la posesión ayudará al deudor hipotecario a saldar la deuda mediante el uso y la renta del inmueble hipotecado, y también ayudará al acreedor hipotecario a evitar los inconvenientes causados por la posesión directa, reduciendo así la carga del hipotecado. Ante esto, la hipoteca se convierte en una garantía que tanto el acreedor hipotecario como el deudor hipotecario están dispuestos a aceptar.
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