Disposiciones legales sobre la compraventa de terrenos para la construcción de viviendas
Las ventas de casas rurales se pueden dividir en tres categorías: una son las ventas de casas rurales entre residentes urbanos y residentes rurales; la otra son las ventas de casas rurales entre residentes rurales y miembros de la economía rural; Ventas de viviendas entre miembros económicos no colectivos.
1. En la práctica judicial no existe controversia sobre la validez de que los residentes urbanos compren casas rurales en las zonas rurales. Según la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre el Fortalecimiento de la Gestión de Transferencias de Tierras y la Prohibición Estricta de la Especulación Inmobiliaria", las "Opiniones del Ministerio de Tierras y Recursos sobre el Fortalecimiento de la "Administración de Viviendas Rurales" y demás disposiciones legales, los residentes urbanos que adquieran casas en zonas rurales quedan sin efecto.
2. En cuanto a la validez de los contratos de compraventa de viviendas que no sean miembros de una misma organización económica colectiva, según lo dispuesto en la "Ley de Ordenación del Territorio", los terrenos rústicos pertenecen a organizaciones económicas colectivas, es decir, que solo esta organización económica colectiva. Sólo los miembros pueden disfrutar del derecho a utilizar la tierra colectiva. Por tanto, el artículo 153 de la Ley de Propiedad estipula: La adquisición, ejercicio y transferencia de derechos de uso de finca se regirán por la Ley de Ordenación del Territorio y demás leyes y reglamentos nacionales pertinentes. Por lo tanto, un contrato de compraventa de vivienda que no esté firmado por miembros de la misma organización económica colectiva también es un contrato inválido, porque según la ley es imposible registrar la transferencia de propiedad. La tierra rural pertenece únicamente al colectivo. Si la casa se transfiere a voluntad a no miembros del colectivo, indudablemente infringirá los intereses públicos del colectivo y los derechos e intereses legítimos de otros, y el contrato quedará inválido.
En tercer lugar, la ley no prohíbe a los miembros de una misma organización económica colectiva comprar y vender casas. Sólo estipula que una vez que los aldeanos transfieran sus casas a otros, no podrán volver a solicitar propiedades. Sin embargo, incluso si la venta de la casa es entre miembros de una misma organización económica colectiva, se deben cumplir las siguientes condiciones:
(1) El cedente y el cesionario son miembros de la misma organización económica colectiva;
(1) El cedente y el cesionario son miembros de la misma organización económica colectiva;
(2) La transferencia debe obtener el consentimiento de la organización económica colectiva;
(3) El derecho de uso de la vivienda no puede transferirse por separado, sino que debe transferirse junto con las casas. construido de acuerdo con la ley.
(4) El cesionario no tiene casa ni finca y cumple las condiciones para la asignación de derechos de uso de finca.
La base es la siguiente:
El artículo 8 de la "Ley de Ordenación del Territorio" (revisada en 2004) estipula que el suelo urbano pertenece al Estado. La tierra en las zonas rurales y los suburbios urbanos, excepto las tierras de propiedad estatal según la ley, es propiedad colectiva de los agricultores, mientras que las tierras privadas y las colinas privadas son propiedad colectiva de los agricultores.
El "Aviso de la Oficina General del Consejo Estatal sobre el fortalecimiento de la gestión de la transferencia de tierras y la prohibición estricta de la especulación inmobiliaria" (Oficina Estatal [1999] No. 39) estipula que no se permiten casas de agricultores. para venderse a residentes urbanos, y los residentes urbanos no pueden ocupar tierras colectivas de agricultores para construir casas. Los departamentos pertinentes no emitirán certificados de uso de la tierra ni certificados de bienes raíces para casas construidas y compradas ilegalmente.
Las "Opiniones sobre el fortalecimiento de la gestión de los terrenos de viviendas rurales" (Guoguizifa [2004] Nº 234) estipulan que los residentes urbanos tienen estrictamente prohibido comprar viviendas en zonas rurales y casas compradas y construidas ilegalmente por personas urbanas. Los residentes en zonas rurales tienen estrictamente prohibido emitir certificados de uso de la tierra.
El segundo punto del "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la estricta implementación de leyes y políticas sobre terrenos rurales de construcción colectiva" (Guobanfa [2007] No. 71) estipula que los terrenos residenciales rurales solo pueden se asignará a aldeanos y residentes urbanos en la misma aldea. No está permitido comprar fincas, casas de agricultores o "pequeñas casas con derechos de propiedad" en las zonas rurales. Las unidades y los individuos no pueden arrendar ni ocupar ilegalmente tierras de propiedad colectiva de agricultores para el desarrollo inmobiliario. Los aldeanos rurales sólo pueden poseer una vivienda, y su superficie no debe exceder los estándares estipulados por la provincia, región autónoma o municipio directamente dependiente del Gobierno Central. Los aldeanos rurales que soliciten tierras para su propiedad después de vender o alquilar sus casas no serán aprobados.
El artículo 162 de la "Ley de Derechos de Propiedad" (aprobada en la quinta sesión del X Congreso Nacional del Pueblo el 16 de marzo de 2007) estipula: Con consentimiento colectivo, el titular del derecho a utilizar la propiedad puede Las casas construidas se transfieren a agricultores que cumplen las condiciones para la distribución de los derechos de uso de la propiedad; cuando se transfieren las casas, también se transfieren los derechos de uso de la propiedad. Los residentes urbanos tienen prohibido comprar terrenos para viviendas en zonas rurales. Los agricultores que hayan transferido sus derechos de uso de finca de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior no podrán solicitar nuevamente tierras de finca.