Shimao se enfrentó a inversores sociales por primera vez y buscó una extensión para su plan fiduciario de casi 6 mil millones de dólares.
El 16 de febrero, China Business News se enteró de que el vicepresidente y presidente del Grupo Shimao, Xu Shitan, y el director ejecutivo, Lu Yi, discutieron el "CITIC Trust Shenzhen Longgang Financing Collective Fund Trust" que se reembolsará a mediados de julio de este año. Plan anual" comunicado online con los inversores. Se informa que esta es la primera vez que el controlador y la dirección reales del Grupo Shimao se comunican con los inversores sociales.
Según Yilu, al 15 de febrero de 2022, el saldo de capital total del plan fiduciario es de aproximadamente 5994 millones de yuanes, de los cuales 1294 millones de yuanes vencen el 17 de febrero y entre abril y agosto. 4.700 millones de yuanes. El plan de extensión presentado por Shimao extiende el tiempo de canje hasta 2024.
Yi Lu dijo que con la ayuda de partes relevantes, el proyecto se ha puesto en contacto con un gran número de empresas estatales, incluidas Shenzhen Investment Holdings y Shum Yip Group, así como algunas empresas de AMC. "Mientras la situación de las ventas mejore o la financiación mejore, aumentaremos el reembolso".
Xu Shitan enfatizó que el plan de reembolso mencionado anteriormente es sólo un plan de garantía sin considerar las mejoras de mercado y financiación propuestas. "También prometemos que si el flujo de caja mejora, definitivamente aumentaremos los esfuerzos de reembolso y nunca huiremos".
Según personas familiarizadas con el asunto, aún está por verse si el plan de reembolso de Shimao finalmente se aprobará. Resultados finales de la votación el 17 de febrero.
Solicitud de prórroga hasta 2024
La información proporcionada por los inversores a China Business News muestra que el Plan Fiduciario del Fondo Colectivo de Financiamiento CITIC Trust Shenzhen Longgang se estableció el 17 de julio de 2020, con una escala de * * * 8,7 mil millones de yuanes, el período de confianza no excede los 36 meses y es un producto ABCDE.
La escala de fondos recaudados por este plan fiduciario es bastante grande y los fondos se utilizarán para transferir los derechos de préstamo en poder de Fujian Shimao Ruiying Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, " Fujian Ruiying") a Shenzhen Shimao New Milestone Industrial Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Shenzhen Shimao New Mileage") se utilizará eventualmente para respaldar el desarrollo del proyecto de apartamentos de segunda fase de 10 lotes y el proyecto de 10 lotes Proyecto comercial de primera fase del proyecto del complejo del Centro Internacional de Shenzhen en Longgang, Shenzhen.
Una "Declaración de progreso del proyecto" publicada a mediados de febrero de 2021 muestra que la duración del plan fiduciario en ese momento era de 6200 millones de yuanes y la escala de los derechos beneficiarios finalizados era de 2500 millones de yuanes. Específicamente, la escala de la Clase A es de 100 millones de yuanes y finalizará anticipadamente el 8 de febrero de 2026.5438+0; la escala de la Clase B es de 654,38+50 millones de yuanes y expirará el 18 de octubre de 2021.
La información pública muestra que empresas que cotizan en bolsa como Jin Shiyuan y Yiyun Electric compraron este producto, con una tasa de rendimiento anualizada del 7,40%, y todas se retiraron del proyecto en 2021.
Yilu presentó en la reunión de intercambio del 16 de febrero que al 15 de febrero de 2022, el saldo principal total del plan fiduciario era de aproximadamente 5,994 mil millones de yuanes, de los cuales 1,294 mil millones de yuanes vencían el 17 de febrero de 4,7. mil millones de yuanes que vencen de abril a agosto.
En cuanto al motivo por el que no pudo pagar a tiempo, Yilu explicó: "Por un lado, el mercado de ventas de esta propiedad es generalmente frío y la situación de las ventas no es buena. Por otro lado, "La escala del proyecto es grande y el ciclo de desarrollo es relativamente largo. Actualmente se espera que el reembolso de las ventas sea de 890 millones de yuanes en 2022, y la presión para pagar todos los préstamos es muy alta", dijo Yi Lu. Sin embargo, la relación de cobertura del valor residual del proyecto con respecto al capital y los intereses del préstamo sigue siendo relativamente alta, por lo que tengo que prestar especial atención a CITIC Trust y a todos. Según los inversores, cuando. Shimao se comunicó con CITIC Trust, el plan de pago era reembolsar 100.000 yuanes cada día hábil y se esperaba que la extensión excedera los 2 años. En ese momento, los inversores no aceptaron el plan. El plan de extensión dado hoy también finalizará en 2024.
En concreto, Shimao devolverá el 10% de los 129,4 millones de yuanes adeudados el 7 de febrero. El principal y los intereses correspondientes pagados antes de finales de este mes son 52 millones. yuanes, con un pago de intereses promedio de 6,53 millones de yuanes cada día hábil; el capital y los intereses * * * son 654,38 + 82 millones de yuanes.
En 2022, Shimao reembolsará el 25% del principal del préstamo, que es de 65.438+49,9 millones de yuanes, y los intereses serán de aproximadamente 509 millones de yuanes, con un capital e intereses totales de 2.008 millones de yuanes para todo el año 2023; Shimao reembolsará el 35% del capital, o 2.098 millones de yuanes, con un capital total y 2.432 millones de yuanes, el 40% del capital, o 2.398 millones de yuanes, se devolverá en 2024. capital e intereses de 25,14 mil millones de yuanes.
"Para garantizar que el proyecto pueda avanzar según lo previsto, también hemos informado al gobierno de las dificultades encontradas por el proyecto y estamos negociando activamente la cooperación con poderosas empresas estatales. Al mismo tiempo "Aceleraremos la operación y las ventas del proyecto y nos esforzaremos por lograr que el reembolso se complete dentro del período de extensión". Según Yilu, activos estatales como Shenzhen Investment Holdings y Shenzhen Industrial Group han venido a realizar investigaciones y negociaciones. y también me he puesto en contacto con China Construction Corporation y algunas empresas de AMC.
Proyectos afectados por la caída del mercado de Shenzhen
Los materiales de promoción del plan de confianza obtenidos por China Business News muestran que Shenzhen Shimao New Milestone se estableció en noviembre de 2017 para Shenzhen Longgang Shenzhen-Hong Kong. Para el proyecto del Centro Internacional, Shimao posee el 51% de las acciones y Shimao Construction posee aproximadamente el 19%; Fujian Shimao Ruiying pertenece indirectamente al Grupo Shimao por el 50%.
Al mismo tiempo, las medidas de mejora crediticia del plan fiduciario incluyen: utilizar 10 terrenos en el marco del proyecto del Centro Internacional Shimao Shenzhen Shenzhen-Hong Kong como hipoteca de terrenos, lo que implica un área total de construcción de 851.600 metros cuadrados, de los cuales 323.200 metros cuadrados son propiedades vendibles; el 100% del capital social de Shenzhen Shimao New Mile Project Company está comprometido con CITIC Trust Shimao Group y Shanghai Shimao Construction.
El complejo del Centro Internacional Shenzhen Longgang Shenzhen-Hong Kong apareció anteriormente en la lista de activos en venta del Grupo Shimao. Tiene una variedad de negocios, que incluyen oficinas, negocios, hoteles, apartamentos, escuelas e instalaciones públicas. , etc. El valor tasado total es de 5.143 millones de yuanes y el saldo financiero alcanza los 9.270 millones de yuanes; el valor total de los bienes es de aproximadamente 62.904 millones de yuanes; Sin embargo, el edificio de 600 metros de altura del supercomplejo no está incluido en las 10 parcelas hipotecadas mencionadas anteriormente.
Además, según la descripción del progreso del proyecto 2021 65438+ de febrero mencionada anteriormente, a mediados de febrero de 2021 65438+, se han hipotecado 10 parcelas debido a la necesidad de preventa (según el local Shenzhen políticas, se requiere un certificado de permiso de preventa), las 9 parcelas de tierra restantes aún están bajo hipoteca.
La parcela 10 es el apartamento de la segunda fase del proyecto, y los ingresos por ventas son también una de las fuentes de pago del plan fiduciario. Sin embargo, la situación actual de las ventas de los apartamentos de la segunda fase no es la ideal.
La Plataforma de Información Inmobiliaria de Shenzhen muestra que el proyecto fue aprobado para la preventa el 26 de enero de 2021, con un total de 186 apartamentos comerciales, todos con un precio de alrededor de 47.000/m2. Sin embargo, actualmente sólo 8 casas han firmado contratos de venta y completado el registro.
En los últimos meses, para aliviar la presión del flujo de caja, Shimao ha seguido enajenando activos y retirando efectivo. Anteriormente, en la lista de activos para la venta de acciones de Shimao que circulaban en el mercado, se vendieron varios activos principales, incluido Shanghai Bund Hyatt, un terreno en Huangpu Road en Shanghai y acciones en el proyecto Guangzhou Asian Games Village. Estadísticas incompletas muestran que Shimao ha recaudado un total de aproximadamente 10 mil millones de yuanes.
En la reunión de intercambio de inversores del día 16, algunos inversores preguntaron si se podrían asignar más fondos del grupo para el pago sin restringir el reembolso del propio proyecto Longgang.
A este respecto, Xu Shitan dijo que se espera que el retorno del proyecto este año sea de 900 millones de yuanes, y que el plan de pago dado excede con creces el monto de retorno. "La enajenación de otros activos tiene como objetivo devolver la financiación y los impuestos originales, no la cantidad de dinero que se enajenó. En realidad, la cantidad es muy limitada".